ECLI:NL:RBAMS:2024:4831

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/743121 / HA ZA 23-1089

Vonnis van 17 juli 2024

in de zaak van

1530 REAL ESTATE B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: 1530,

advocaten: mr. Oving,

tegen

MIRAGE RETAIL GROUP B.V.,

gevestigd in Amsterdam-Duivendrecht,

gedaagde partij,

hierna te noemen: MRG,

advocaten: mr. M. van Hooijdonk.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 28 november 2023, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 14 februari 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 juni 2024.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1. 1530

vordert van MRG betaling van € 171.670,87 met rente en (buitengerechtelijke) kosten op grond van haar tweede en laatste factuur voor bemiddelingswerkzaamheden. 1530 stelt dat MRG haar de opdracht heeft gegeven één of meer onderhuurders te vinden voor een door BCC (Elektro-Speciaalzaken) B.V. (hierna: BCC) gehuurde locatie. BCC is op 23 september 2023 failliet gegaan.

2.2.

MRG betwist de vorderingen van 1530. Volgens MRG heeft niet zij, maar BCC aan 1530 de opdracht tot bemiddeling gegeven. MRG verwijst daarvoor onder meer naar de eerste factuur van 1530, die MRG aan BCC heeft gezonden en die BCC heeft betaald.

2.3.

De rechtbank oordeelt dat MRG als opdrachtgever van 1530 geldt voor de bemiddeling bij onderhuur. Daarom moet MRG de laatste factuur van 1530 betalen. Onder de beoordeling legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.

3.De beoordeling

wie is opdrachtgever van 1530

3.1.

De centrale vraag is wie als opdrachtgever van 1530 moet worden aangemerkt voor de bemiddeling bij onderhuur van de door BCC gehuurde locatie aan de [locatie] (hierna: het pand). Dat 1530 deze werkzaamheden heeft verricht is niet in geschil.

juridisch kader

3.2.

Het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst, is afhankelijk van wat partijen ten opzichte van elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden.^[1]Tot de omstandigheden die hierbij in aanmerking moeten worden genomen hoort ook de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden.^[2]Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten kunnen daarbij van belang zijn.^[3]

MRG is opdrachtgever

3.3.

De rechtbank oordeelt op grond van de hierna genoemde feiten en omstandigheden dat MRG als opdrachtgever van 1530 moet worden aangemerkt.

3.4.

De heer [naam 1] van [bedrijf] (hierna: [naam 1] ) heeft 1530 bij [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van MRG aangedragen om te bemiddelen bij de onderhuur van het pand. [naam 2] is middellijk bestuurder van MRG. Voorafgaand aan deze introductie heeft [naam 1] in opdracht van MRG tevergeefs een poging gedaan tot afkoop van de bestaande huurovereenkomst met de verhuurder van het pand. Voor die huurovereenkomst – onderdeel van een
sale and lease backconstructie – heeft MRG in 2020 een
parent guaranteeafgegeven voor de looptijd van tien jaar.

3.5. 1530

voert aan dat de eerste bespreking tussen MRG en 1530 plaatsvond op het kantoor van MRG en dat [naam 2] bij die bespreking aanwezig was. MRG heeft dit niet weersproken. Ook heeft MRG niet betwist dat zij belang had bij het vinden van een onderhuurder vanwege de
parent guarantee.

3.6.

Daarnaast staat vast dat MRG de hoogte van de courtage van 1530 heeft bepaald en dat BCC hierbij niet betrokken is geweest. MRG was bovendien de partij die finale goedkeuring gaf aan het sluiten van de uiteindelijke onderhuurovereenkomst met een door 1530 aangezochte partij. Het was MRG – en niet BCC – die dus betrokken was bij de beslissingen over de voorwaarden van bemiddelingsovereenkomst én de onderhuurovereenkomst.

3.7.

MRG heeft op zichzelf niet betwist dat zij (in de persoon van [naam 2] en [naam 3] die in dienst was bij MRG) deze zaken met 1530 heeft besproken, maar heeft aangevoerd dat MRG daarbij optrad als gevolmachtigde van BCC en 1530 dit had moeten begrijpen. Deze stelling wordt niet gevolgd. Het bestaan van een dergelijke volmacht is niet gecommuniceerd aan 1530 en het was voor 1530 ook niet anderszins kenbaar dat MRG in deze optrad namens BCC. Uit de overgelegde communicatie tussen partijen volgt dit in ieder geval niet. Dat MRG aangaf de vastgoedportefeuille centraal voor haar werkmaatschappijen te beheren is daarvoor niet voldoende. Uit die informatie valt immers evenzeer af te leiden dat MRG voor zich zelf handelt als dat zij namens een betrokken werkmaatschappij handelt. Het had op de weg van MRG gelegen kenbaar te maken aan 1530 dat zij niet voor zichzelf maar namens BCC optrad. Dat heeft MRG niet gedaan.

3.8.

Verder heeft MRG aangevoerd dat naast haarzelf ook BCC betrokken was bij het zoeken naar onderhuurders. Dit volgt inderdaad uit het dossier. Maar uit het dossier volgt ook dat de communicatie tussen partijen hoofdzakelijk plaatsvond met MRG terwijl BCC in de communicatie werd betrokken als het ging om operationele zaken, zoals een bezichtiging van het pand door een potentiële onderhuurder. Kort gezegd: BCC had de sleutel. Tot slot is ook de CEO van BCC begin 2022 in de communicatie tussen MRG en BCC betrokken. Dit alles is te verklaren nu het bij de werkzaamheden van 1530 ging om het vinden van een onderhuurder voor een pand dat BCC huurde en in gebruik had. Dat BCC betrokken was, en een belang had, bij succesvolle bemindeling wordt op zichzelf ook niet betwist door 1530, maar dat is niet voldoende voor de conclusie dat BCC
dusals opdrachtgever geldt.

3.9.

MRG heeft nog naar voren gebracht dat uit het gebruik van het logo van BCC in de door 1530 opgestelde presentatie volgt dat 1530 er zelf vanuit ging dat BCC opdrachtgever was. MRG wordt ook hierin niet gevolgd. Het ging hier om bemiddeling bij onderhuur. Uit het opnemen van het logo van de hoofdhuurder in een presentatie kan in dat geval niet worden afgeleid dat 1530 BCC als opdrachtgever zag. Dat geldt ook voor het opstellen van de onderhuurovereenkomst op naam van BCC door 1530 en het in een e-mail van 1530 aan een nieuwe onderhuurder melden namens BCC op te treden. Dit is het uitvoering geven aan de bemiddeling.

3.10.

MRG heeft tot slot aangevoerd dat uit de facturatie van 1530 aan BCC volgt dat BCC opdrachtgever is. Zoals ter zitting besproken aan de hand van jurisprudentie^[4]is voor de beoordeling wie opdrachtgever is niet zonder meer doorslaggevend aan wie is gefactureerd en wie heeft betaald. Dat betekent dat de rechtbank voor haar beoordeling de facturatie van 1530 aan BCC meeweegt, maar dat dit niet doorslaggevend is. In het licht van de hiervoor in r.o. 3.4. tot en met r.o. 3.9. genoemde feiten en omstandigheden is facturatie BCC in dit geval onvoldoende om BCC als opdrachtgever te zien. Dat 1530 aan BCC factureerde is bovendien niet uit eigen initiatief maar volgt op het antwoord van 24 februari 2024 van [naam 4] op de vraag van 1530 om factuurgegevens.

MRG is opdrachtgever en is het bedrag van € 171.670,87 verschuldigd

3.11.

Omdat MRG opdrachtgever is van 1530 moet MRG de openstaande factuur van 1530 voldoen. De vordering van 1530 van € 171.670,87 op MRG is dus toewijsbaar.

wettelijke handelsrente toewijsbaar vanaf 10 oktober 2023

3.12. 1530

vordert wettelijke handelsrente over het bedrag van € 171.670,87 (de hoofdsom) vanaf 20 juni 2023. Volgens 1530 is MRG vanaf die datum de rente verschuldigd, omdat op deze datum de tweede factuur van 1530, geadresseerd aan BCC, aan MRG is gezonden.

3.13.

MRG betwist dat de wettelijke handelsrente vanaf 20 juni 2023 verschuldigd is. Voor zover relevant voert zij aan dat zij de wettelijke handelsrente verschuldigd is vanaf 10 oktober 2023. Dit is de datum waarop de factuur van 1530 die aan MRG werd gericht opeisbaar werd.

3.14.

MRG is wettelijke handelsrente verschuldigd over de hoofdsom vanaf 10 oktober 2023. Daartoe geldt het volgende.

3.15. 1530

heeft op 26 september 2023 haar tweede factuur voor de bemiddelingswerkzaamheden, ditmaal geadresseerd aan MRG, verzonden. Daarmee staat vast dat 1530 eerst op 26 september 2023 aanspraak maakte op betaling van het tweede deel van de courtagevergoeding bij MRG. De factuur heeft een betaaltermijn van 14 dagen. De rechtbank wijst de wettelijke handelsrente toe vanaf 10 oktober 2023.

buitengerechtelijke incassokosten van € 2.491,71 toewijsbaar

3.16. 1530

vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna te noemen: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is na 1 juli 2012 ingetreden. MRG is het niet eens met de buitengerechtelijke kosten en heeft aangevoerd dat de door 1530 aangevoerde werkzaamheden onder de proceskosten vallen. 1530 heeft echter voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. 1530 heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt de vordering van € 2.491,71 voor buitengerechtelijke kosten toegewezen.

MRG wordt in de proceskosten van 1530 veroordeeld

3.17.

MRG is in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van 1530 betalen. Deze proceskosten worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

106,73

- griffierecht

€

5.737,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2,00 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

9.879,73

3.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

veroordeelt MRG om aan 1530 te betalen een bedrag van € 171.670,87, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag met ingang van 10 oktober 2023, tot aan de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt MRG om aan 1530 te betalen een bedrag van € 2.491,71 aan buitengerechtelijke incassokosten,

4.3.

veroordeelt MRG in de proceskosten van € 9.879,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als MRG niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet MRG € 92,00 extra betalen plus de kosten van betekening,

4.4.

veroordeelt MRG tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.