Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/707428 / HA ZA 21-834
Vonnis van 30 november 2022
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. M. van Weeren te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 september 2021 met producties,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties,
- het tussenvonnis van 13 april 2022 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 oktober 2022 en de daarin vermelde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente is eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend [kadastergegevens] . Dit perceel maakt onderdeel uit van een zelfbouwproject voor acht individuele zelfbouwkavels. Het terrein van dit zelfbouwproject ligt ingesloten tussen water (sloten) aan de oost- en zuidzijde en de [adres] aan de noordzijde waarlangs (ter hoogte van het terrein) niet geparkeerd kan worden, een en ander zoals weergegeven op onderstaand figuur.
2.2.
In april 2016 heeft [eiser] de door de gemeente gedane erfpachtaanbieding voor een zelfbouwkavel op dit perceel geaccepteerd. Bij akte van 16 januari 2018 is het perceel in voortdurend erfpacht uitgegeven aan [eiser] .
2.3.
In de erfpachtakte is onder meer bepaald dat het perceel en de opstallen bestemd zijn tot één geschakelde eengezinskoopwoning.
2.4.
Vier van de acht zelfbouwkavels, waaronder die van [eiser] , grenzen aan een mandelig binnenterrein (de witte strook aan de rechterzijde op onderstaand figuur). Over dat binnenterrein is in de erfpachtakte bepaald dat dat onder meer bestemd zal zijn voor een toegangsweg naar de kavels en voor acht parkeerplaatsen, zijnde twee parkeerplaatsen per aangrenzend perceel. In de erfpachtakte staat verder dat de erfpachter verplicht is het parkeren op te lossen op voornoemd binnenterrein.
Tekening van het zelfbouwkavelproject. De kavel van [eiser] is gemarkeerd met een kruis. Het voornoemde binnenterrein is de witte strook aan de rechterzijde.
2.5.
In de op het zelfbouwproject toepasselijke kavelregels staat:
“De parkeernorm is minimaal 2 parkeerplaatsen per woning. Langs de toegangsweg dienen in totaal 8 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. De toegangsweg, parkeerplaatsen en de groene oever worden in mandeligheid uitgegeven aan de nog op te richten Vereniging van Eigenaren.”
2.6.
Op 19 februari 2021 respectievelijk 6 april 2021 heeft [eiser] een omzettingsvergunning en een omgevingsvergunning verkregen om van de geschakelde ééngezinswoning drie zelfstandige woningen te maken. In de omzettingsvergunning staat onder meer dat de vergunning geen toestemming inhoudt die eventueel vereist is krachtens de erfpachtvoorwaarden. Ook in de omgevingsvergunning staat onder meer dat de vergunning geen toestemming inhoudt om als grondeigenaar het project uit te voeren. In de omzettingsvergunning staat verder:
“Bij dit besluit hebben we het volgende in overweging genomen:
Het toevoegen van twee woningen aan de voorraad heeft geen invloed op de sociale samenhang in de buurt. Voldoende menging van woon-, werk- en recreatieve functies en veiligheid voor de bewoners wordt gehandhaafd. Het is de bedoeling dat de nieuwe woonruimten volgens een vast patroon door één huishouden voor langere tijd wordt bewoond;
Een geordend woon- en leefmilieu wordt gewaarborgd;
Oppervlakte
De gevormde zelfstandige woonruimten zijn groter dan 18 m2 aan gebruiksoppervlakte.”
2.7.
De gemeente heeft bij e-mail van 4 maart 2021 en bij brief van 7 mei 2021 aan [eiser] bericht dat de verlening van de publiekrechtelijke vergunningen niet automatisch betekent dat privaatrechtelijke toestemming is verleend om de bestemming ‘één geschakelde eengezinskoopwoning’ te wijzigen.
2.8.
Op 10 mei 2021 heeft [eiser] verzocht om privaatrechtelijke toestemming voor de wijziging van de bestemming. Bij e-mail van 3 juni 2021 heeft de gemeente om informatie verzocht wat er geregeld is ten aanzien van de parkeerplaatsen op het mandelige binnenterrein aangezien in de erfpachtaanbieding afspraken zijn gemaakt over het aantal parkeerplaatsen. Op dezelfde dag, 3 juni 2021, heeft [eiser] de gemeente bericht dat het parkeerprobleem kan worden opgelost doordat een parkeerplaats voor onbepaalde tijd geregeld kan worden op het naastgelegen terrein van [bedrijf] en doordat er 100 meter verderop gebruik kan worden gemaakt van openbare parkeerplaatsen.
2.9.
Bij brief van 19 juli 2021 heeft de gemeente het verzoek tot wijziging van de bestemming geweigerd. Daartoe heeft de gemeente aangevoerd dat er op grond van het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging gemeentelijke belangen zijn die zich verzetten tegen de bestemmingswijziging. In de brief staat onder meer:
“De omzetting van de eengezinskoopwoning naar 3 zelfstandige woonruimten heeft consequenties voor de parkeerbehoefte. (…) Met de omzetting van een eengezinskoopwoning naar 3 zelfstandige woningen moeten er volgens vorenstaande bepalingen dus 6 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Tevens is overeengekomen dat het parkeren moet worden opgelost op het aangrenzende mandelige binnenterrein c.q. de toegangsweg. Er zijn nu 2 parkeerplaatsen gerealiseerd op het mandelige binnenterrein.
Uw cliënt heeft aangegeven hoe hij aan het parkeren invulling wilt geven. De door hem aangevoerde informatie met betrekking tot de parkeersituatie, te weten het parkeren aan de openbare weg en bij [bedrijf] is echter niet toereikend, omdat niet voldaan wordt aan de overeengekomen aantallen parkeerplaatsen en er ook niet voldaan wordt aan de verplichting tot parkeren op de mandelige toegangweg. Gelet op de beperkte beschikbare ruimte op de toegangsweg kan er niet voldaan worden aan de verplichting om te voorzien in de parkeerbehoefte. Het is om vorenstaande reden dat er geen toestemming wordt verleend. (…) Onverminderd het vorenstaande wijzen wij ook nog op artikel 7 van de Bijzondere bepalingen uit uw erfpachtaanbieding. Hierin is opgenomen dat de erfpachter het erfpachtrecht gedurende vijf jaar na de ingangsdatum van het erfpachtrecht niet mag splitsen in appartementsrechten. (…) Alhoewel er hier volgens uw informatie geen sprake is van een juridische splitsing, is het effect van uw verzoek het zelfde. Namelijk het aantal woningen neemt toe, terwijl dat de oorspronkelijke opzet voor deze zelfbouwkavels was. (…) Het betreft hier een kleinschalige ontwikkeling met een gemeenschappelijk ontsluiting voor de mandelige woningen. Het verzoek leidt tot een intensiever gebruik van deze toegangsweg c.q. het mandelige binnenterrein en heeft veel impact voor de omliggende woningen. Ook dit aspect hebben wij meegenomen in onze afweging om geen medewerking aan uw verzoek te verlenen.”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht verklaart dat de weigering van de gevraagde privaatrechtelijke bestemmingswijziging misbruik van bevoegdheid oplevert, en/of onrechtmatig is jegens [eiser] , en/of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid;
b. voor recht verklaart dat de parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning in de kavelregels in strijd is met het geldende parkeerbeleid;
c. de gemeente gelast binnen 4 weken na deze uitspraak de weigering van 19 juli 2021 ongedaan te maken, althans opnieuw te beslissen op het door [eiser] gedane verzoek tot wijziging van de bestemming eengezinswoning naar meergezinswoning, op straffe van een dwangsom,
d. de gemeente veroordeelt tot schadevergoeding nader op te maken bij staat,
e. de gemeente veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt – kort weergegeven – dat de weigering van de privaatrechtelijke toestemming tot het wijzigen van de bestemming die rust zijn zelfbouwkavel leidt tot (i) een onaanvaardbare doorkruising met publiekrecht, (ii) misbruik van bevoegdheid en (iii) strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Door de weigering derft [eiser] huurinkomsten en lijdt hij dus schade. De gemeente moet die schade vergoeden.
3.3.
De gemeente voert verweer tegen de vordering en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] althans tot afwijzing van zijn vordering.
in reconventie
3.4.
De gemeente vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
[eiser] verbiedt om het erfpachtperceel te (laten) gebruiken in strijd met de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, welk verbod in elk geval inhoudt dat [eiser] het erfpachtperceel niet mag (laten) gebruiken als drie woningen, op straffe van een dwangsom,
[eiser] gebiedt om de gemeente, althans een door de gemeente in te schakelen deurwaarder, elk kwartaal toegang te verschaffen tot het pand teneinde te kunnen constateren of [eiser] het pand niet in strijd met de erfpachtbestemming gebruikt (als drie woningen), op straffe van een dwangsom.
3.5.
De gemeente stelt kort weergegeven het volgende. [eiser] heeft geen toestemming van de gemeente om drie woningen te realiseren in strijd met de erfpachtbestemming zonder de daartoe vereiste privaatrechtelijke toestemming van de gemeente. [eiser] moet eventueel verrichte ongeoorloofde werkzaamheden ongedaan maken en de zaken die zijn aangebracht om drie woningen te realiseren verwijderen, omdat dit in strijd is met de bestemming in de erfpachtakte.
3.6.
[eiser] voert verweer tegen de vordering en concludeert tot afwijzing van de vordering.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Deze zaak gaat over het gebruik van de zelfbouwkavel van [eiser] . De gemeente heeft [eiser] op grond van een verleende omzettingsvergunning en omgevingsvergunning publiekrechtelijk toestemming gegeven om drie zelfstandige woonruimten te realiseren op zijn zelfbouwkavel, maar de gemeente heeft als eigenaar van de grond de privaatrechtelijke toestemming tot het wijzigen van de bestemming van de grond geweigerd. De gemeente heeft ter onderbouwing van die beslissing hoofdzakelijk aangevoerd dat er parkeerproblemen ontstaan als er drie woningen, in plaats van één woning, worden gerealiseerd. Daarnaast heeft de gemeente er op gewezen dat de realisatie van drie woningen niet overeenkomt met de oorspronkelijk opzet van een kleinschalige ontwikkeling van de zelfbouwkavels. De vraag is of de gemeente die privaatrechtelijke toestemming mocht weigeren gelet op de reeds verleende publiekrechtelijke vergunningen. Daarbij is het volgende kader van belang.
4.2.
De publiekrechtelijke bevoegdheid vergunningen te verstrekken voor het bouwen van drie zelfstandige woonruimten moet worden onderscheiden van de privaatrechtelijke bevoegdheid toestemming te geven voor het gebruik van de grond van de zelfbouwkavel waar die woonruimten op worden gerealiseerd. Een verleende publiekrechtelijke ontheffing of toestemming impliceert niet zonder meer een privaatrechtelijke toestemming tot bepaald gebruik. De rechtbank verwijst naar arresten van de Hoge Raad van 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7845 (gemeente Amsterdam/ [partij] ) en van 9 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0736 (Hoogheemraadschap Rijnland/ [partij] ). De gemeente is eigenaresse van de grond, zodat de bevoegdheid tot het geven van privaatrechtelijke toestemming is gebaseerd op haar eigendomsrecht. Door het realiseren van drie zelfstandige woonruimten wordt die grond anders gebruikt dan de bestemming van ‘één geschakelde eengezinswoning’, zoals opgenomen in de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000, waarnaar wordt verwezen in de erfpachtakte. Voor dit door [eiser] beoogde gebruik van de grond is dan ook vereist dat de gemeente uit hoofde van haar eigendomsrecht privaatrechtelijk toestemming verleent.
I. onaanvaardbare doorkruising
4.3.
Het stellen van privaatrechtelijke voorwaarden door de gemeente aan het verlenen van een recht van erfpacht kan onder omstandigheden een onaanvaardbare doorkruising opleveren van het publiekrecht, gelet op de door haar aan [eiser] verleende publiekrechtelijke vergunningen. Partijen verschillen van mening of sprake is van een dergelijke doorkruising.
a. de omgevingsvergunning
4.4.
[eiser] heeft betoogd dat de gemeente reeds bij de beoordeling van de omgevingsvergunning had moeten toetsen aan de Nota Parkeernormen, kort gezegd omdat daarnaar wordt verwezen in de toelichting op het bestemmingsplan. Er is sprake van een onaanvaardbare doorkruising omdat de gemeente de Nota Parkeernormen niet heeft toegepast bij de beoordeling van de omgevingsvergunning en bij de beoordeling van het verzoek tot bestemmingswijziging een zwaardere norm dan die in de Nota Parkeernormen is voorgeschreven, van twee parkeerplaatsen per woning, heeft gehanteerd, aldus [eiser] .
4.5.
De gemeente heeft erop gewezen dat de verstrekte omgevingsvergunning de ruimtelijke toestemming betreft om de verzochte verbouwingswerkzaamheden te verrichten en geen betrekking heeft op het gebruik van de onroerende zaak. Daarbij wordt getoetst of de bouwwerkzaamheden in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan, de eisen van welstand, het Bouwbesluit en de Bouwverordening van de gemeente. In dit geval zijn de verbouwingswerkzaamheden in overeenstemming met de op grond van het bestemmingsplan geldende bestemming ‘wonen’. Er is sprake van een gebonden beschikking, zodat de gemeente in dat geval bij de beoordeling van de aanvraag van de omgevingsvergunning niet toekomt aan wat er in de Nota Parkeernormen staat. Ook als dat wel zo zou zijn, mag de gemeente (strengere) erfpachtvoorwaarden stellen. Bovendien biedt de Nota Parkeernormen ruimte voor maatwerk voor de locatie van de zelfbouwkavel van [eiser] . Daarin is immers bepaald dat voor een zogenoemde C-locatie voor nieuwbouw, waar de bereikbaarheid van het openbaar vervoer minder goed is dan in de rest van de stad, maatwerk nodig is. De gemeente heeft dit maatwerk hier toegepast door in de erfpachtovereenkomst en de kavelregels te bepalen dat er twee parkeerplaatsen per aangrenzend geschakelde eengezinskoopwoning op het mandelige binnenterrein moeten worden geplaatst, aldus de gemeente.
4.6.
Een omgevingsvergunning betreft een ruimtelijke toestemming om een bouwwerk te mogen bouwen en om gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan te mogen gebruiken. De omgevingsvergunning wordt verstrekt op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo). Deze wet staat niet in de weg aan het opnemen van voorwaarden omtrent grondgebruik in overeenkomsten, ook niet als door of krachtens voorwaarden in bepaalde gevallen gebruik van de grond wordt beperkt of verboden, respectievelijk kan worden beperkt of verboden, dat volgens het vigerende bestemmingsplan in het algemeen geoorloofd zou zijn. Het omgevingsrecht staat dus niet in de weg aan het stellen van (strengere) erfpachtvoorwaarden (vgl. HR 8 juli 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0315 en HR 24 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3642).
4.7.
Uit de omgevingsvergunning blijkt dat de gemeente bij de beoordeling van de aanvraag voor die vergunning om drie zelfstandige woningen te bouwen heeft getoetst aan het Bouwbesluit en het bestemmingsplan. Daarbij zijn de op de plankaart aangegeven bestemming en de daarbij behorende regels bepalend voor het antwoord op de vraag of een bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. Alleen als er onduidelijkheid bestaat over de bestemming zoals opgenomen in het bestemmingsplan, komt bij de beoordeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning ook betekenis toe aan de niet-bindende toelichting op het bestemmingsplan (vgl. ABRvS 16 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:682). De gemeente heeft onbetwist aangevoerd dat de door [eiser] beoogde bestemming overeenkomt met de bestemming ‘wonen’ zoals omschreven in artikel 6 van het betreffende bestemmingsplan. Het is niet gebleken dat over voornoemd artikel onduidelijkheid bestaat tussen partijen. De gemeente hoefde daarom de toelichting op het bestemmingsplan, waarin wordt verwezen naar de Nota Parkeernormen, niet te betrekken bij de beoordeling van de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Dat betekent dat geen sprake kan zijn van een onaanvaardbare doorkruising.
b. de omzettingsvergunning
4.8.
[eiser] heeft betoogd dat de gemeente bij het beoordelen van de aanvraag van de omzettingsvergunning de parkeermogelijkheden had moeten meewegen in het kader van de leefbaarheidstoets die de Huisvestigingsverordening voorschrijft. [eiser] heeft daartoe verwezen naar de uitspraken ABRvS 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336 en ABRvS 16 juli 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2596.
4.9.
De aanvraag van de omzettingsvergunning is getoetst aan de relevante bepalingen in de Huisvestingswet 2014, de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de nadere regelingen Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. In het kader van de doorkruisingsleer moet worden nagegaan of in deze regelingen het gebruik van het privaatrecht is geregeld. In dat kader gaat de verwijzing van de gemeente naar het arrest van de Hoge Raad van 21 september 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW6730) niet op, omdat dit arrest is gewezen onder de oude Huisvestingswet. De Huisvestingswet 2014 beoogt blijkens de toelichting een uitputtende regeling te vormen voor woonruimteverdeling. Gemeenten kunnen alleen nog maar sturen op de woonruimteverdeling via een huisvestingsverordening en het is niet meer mogelijk om dit in private afspraken op te nemen. [1] Naar het oordeel van de rechtbank volgt daaruit echter niet dat gemeenten geen afspraken meer kunnen maken met particuliere erfpachters over parkeermogelijkheden. Dat betekent dat moet worden beoordeeld of de daartoe strekkende voorwaarden in de erfpachtovereenkomst de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening op onaanvaardbare wijze doorkruisen.
4.10.
In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is opgenomen dat de omzettingsvergunning kan worden geweigerd als dit een negatief effect heeft op de leefbaarheid. Of parkeren onderdeel vormt van de te verrichten publiekrechtelijke toets en er daarmee geen ruimte meer is voor het stellen van privaatrechtelijke voorwaarden moet worden vastgesteld door uitleg van voornoemde regelingen. Daarbij moet in de eerste plaats worden uitgegaan van de doelstelling van de Huisvestingswet 2014. Die doelstelling is het bieden van een instrument voor gemeenten om te kunnen sturen op woonruimteverdeling en de samenstelling van woonruimtevoorraad. Daarbij kan in het kader van het stellen van voorwaarden aan een omzettingsvergunning ook worden gekeken naar leefbaarheid, zo volgt uit de toelichting op de Huisvestingswet 2014. [2] Blijkens de door [eiser] hiervoor aangehaalde uitspraken van de Afdeling mag de gemeente bij die leefbaarheidstoets ook (fiets)parkeerbeleid betrekken. Dat betekent echter niet dat de gemeente daartoe verplicht is. Uit de tekst van de Huisvestingsverordening blijkt dat de gemeente (naast beoordelingsvrijheid) ook beleidsvrijheid heeft bij het beslissen op de aanvraag voor een vergunning. Niet gebleken is dat de gemeente in haar beleid het uit de Huisvestingsverordening opgenomen begrip leefbaarheid mede heeft ingevuld met parkeerbelangen. Gelet op dit alles komt de rechtbank tot de conclusie dat de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening er in dit geval niet aan in de weg staan dat de gemeente privaatrechtelijke voorwaarden met betrekking tot parkeren stelt. Daarom is geen sprake van een onaanvaardbare doorkruising. Het standpunt van [eiser] wordt dus niet gevolgd.
4.11.
Bij deze stand van zaken valt niet in te zien welk belang [eiser] heeft bij toewijzing van de vordering tot verklaring voor recht dat de parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning in de kavelregels in strijd is met het geldende parkeerbeleid. De vordering wordt daarom afgewezen.
II. misbruik van bevoegdheid
4.12.
Het weigeren van privaatrechtelijke toestemming tot gebruik kan ook misbruik van bevoegdheid opleveren (artikel 3:13 BW) of in strijd zijn met het ongeschreven of geschreven publiekrecht (artikel 3:14 BW).
4.13.
De gemeente heeft [eiser] publiekrechtelijke toestemming verleend voor het realiseren van drie woningen. Dit dient door de gemeente als uitgangspunt te worden genomen bij de uitoefening van haar bevoegdheid als eigenaar van de grond tot het al dan niet verlenen van privaatrechtelijke toestemming. Het dan privaatrechtelijk weigeren voor het beoogde gebruik levert naar het oordeel van de rechtbank in beginsel misbruik van bevoegdheid op, tenzij sprake is van zo zwaarwegende belangen die zich verzetten tegen dat gebruik, dat niet gezegd kan worden dat de gemeente wegens onevenredigheid tussen haar belang bij weigering en het belang van [eiser] , niet tot die weigering heeft kunnen komen. (vgl. Hoge Raad 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH7845 (Amsterdam/ [partij] )).
4.14.
Volgens de gemeente is sprake van dergelijke zwaarwegende belangen. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Met drie woningen op de kavel van [eiser] is het niet mogelijk om aan de parkeernorm van twee parkeerplekken per woning te voldoen zoals opgenomen in de erfpachtakte en de kavelregels. Het risico bestaat dat mensen dubbel zullen parkeren op het mandelige parkeerterrein en/of fout zullen parkeren in de berm langs de [adres] – een drukke en smalle weg. De door [eiser] voorgestelde parkeeralternatieven voldoen niet. Het terrein bij [bedrijf] kan volgens het bestemmingsplan niet worden gebruikt als parkeergelegenheid voor derden. De dichtstbijzijnde openbare parkeerplaats op 260 meter loopafstand is te ver weg, gelet op de acceptabele loopafstand van 100 meter voor bewoners en 100 tot 250 meter voor bezoekers die wordt gehanteerd in de CROW-publicatie
Toekomstbestendig parkeren. Daarnaast is de wijziging van de bestemming niet in overeenstemming met de doelstelling en oorspronkelijke opzet van de zelfbouwkavels, te weten een kleinschalige ontwikkeling van grote zelfbouwwoningen met een gemeenschappelijke ontsluiting voor de omliggende woningen. Het plan van [eiser] om drie woningen te realiseren voor de verhuur komt neer op een verkapte splitsing en strookt niet met voornoemde opzet.
Toekomstbestendig parkeren. Daarnaast is de wijziging van de bestemming niet in overeenstemming met de doelstelling en oorspronkelijke opzet van de zelfbouwkavels, te weten een kleinschalige ontwikkeling van grote zelfbouwwoningen met een gemeenschappelijke ontsluiting voor de omliggende woningen. Het plan van [eiser] om drie woningen te realiseren voor de verhuur komt neer op een verkapte splitsing en strookt niet met voornoemde opzet.
4.15.
[eiser] heeft daartegen aangevoerd dat de gemeente zich onterecht beroept op de parkeernorm van twee parkeerplekken per woning, aangezien deze norm niet contractueel met [eiser] is overeengekomen maar in de kavelregels staat. Parkeren op het openbare parkeerterrein is een goede oplossing, nu daar altijd voldoende parkeergelegenheid is. [eiser] is ook bereid om met toekomstige huurders af te spreken dat zij alleen op het openbare parkeerterrein mogen parkeren in plaats van op het binnenterrein of om toekomstige huurders te zoeken die geen auto hebben. De gemeente kan zich niet op het standpunt kan stellen dat sprake is van verkapte splitsing, aangezien geen sprake is van een juridische splitsing en de gemeente de bouwkundige splitsing had kunnen tegengaan door de omgevingsvergunning te weigeren, aldus nog steeds [eiser] .
4.16.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval voldoende duidelijk is geworden dat sprake is van zwaarwegende belangen om de door [eiser] verzochte wijziging van de bestemming van de zelfbouwkavel (privaatrechtelijk) te weigeren. Het binnenterrein is te klein voor de parkeerbehoeften van twee extra woningen. De gemeente heeft voldoende onderbouwd dat daarvoor op deze locatie uit moet worden gegaan van 1,4 tot 2,2 parkeerplaatsen per woning en dat zij heeft gekozen voor twee parkeerplaatsen in verband met de matige bereikbaarheid van het openbaar vervoer en de afwezigheid van openbare parkeerplaatsen in de directe nabijheid. Die norm had ook bekend moeten zijn bij [eiser] , gelet op de kavelregels en de bijzondere bepalingen in de erfpachtakte (zie 2.4). Of de kavelregels al dan niet onderdeel uitmaken van de contractuele afspraken tussen partijen, is, anders dan [eiser] betoogt, niet doorslaggevend. Gelet op deze beperkte parkeergelegenheid, heeft de gemeente voldoende onderbouwd dat de verkeersveiligheid in het geding komt, althans dat dat risico reëel is, als er twee extra woningen worden bewoond op de kavel van [eiser] . Bewoners of bezoekers (van de zelfbouwkavel van [eiser] of de andere drie kavels) moeten dan elders parkeren, terwijl daar in de directe nabijheid geen gelegenheid voor is en de [adres] een drukke en smalle weg waar niet mag worden geparkeerd. De door [eiser] geboden alternatieven lossen dat probleem, gelet op de daartegen aangevoerde argumenten van de gemeente, niet voldoende op. Eventuele afspraken tussen [eiser] en toekomstige huurders over parkeren kan de gemeente niet controleren en heeft potentieel ingewikkelde gevolgen voor de gemeente in relatie tot de andere erfpachters.
III. algemene beginselen van behoorlijk bestuur
4.17.
[eiser] heeft gesteld dat hij door het verkrijgen van de omgevingsvergunning en de omzettingsvergunning een gerechtvaardigd vertrouwen heeft gekregen dat de parkeermogelijkheden hem niet zouden worden tegengeworpen en hij toestemming zou krijgen voor de wijziging van de erfpachtbestemming. Dit betoog kan niet worden gevolgd. De enkele omstandigheid dat publiekrechtelijke vergunningen zijn verkregen is namelijk niet toereikend. Er is verder niet gebleken dat de gemeente een toezegging heeft gedaan over de bestemmingswijziging of zich zodanig heeft uitgelaten of gedragen dat [eiser] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente die wijziging zou toestaan. In de omzettingsvergunning heeft de gemeente opgenomen dat de vergunning geen schriftelijke toestemming inhoudt die eventueel vereist is krachtens de erfpachtvoorwaarden. In de omgevingsvergunning staat dat de vergunning geen toestemming inhoudt om als grondeigenaar het project uit te voeren. Dat de gemeente een andere, concrete toezegging zou hebben gedaan is niet gesteld of gebleken. Dat [eiser] dat idee heeft gekregen tijdens gesprekken met de gemeente is in dit verband onvoldoende concreet.
4.18.
Ook het beroep op het evenredigheidsbeginsel slaagt niet. Met de weigering streeft de gemeente een verkeersveiligheidsbelang na. Dat heeft tot gevolg dat er één eengezinswoning op de kavel kan worden gerealiseerd en niet de door [eiser] beoogde drie zelfstandige woningen. Dat [eiser] (mogelijk) minder huurinkomsten kan genereren is niet onevenredig ten opzichte van het door de gemeente nagestreefde belang van verkeersveiligheid.
4.19.
[eiser] heeft ten slotte een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Hij heeft gesteld dat de reden van de gemeente om bouwkundige splitsing te weigeren in verband met de doelstelling en de opzet van het zelfbouwkavelproject van [eiser] , niet strookt met het feit dat voor andere zelfbouwkavels wel toestemming is gegeven voor bouwkundige splitsing. Daartoe heeft hij een lijst overgelegd van adressen van zelfbouwkavels waar bouwkundige splitsing is toegestaan.
4.20.
Uitgangspunt is dat gelijke gevallen gelijk behandeld dienen te worden. Voor de beoordeling van dit beroep is daarom van belang dat de gemeente in de brief waarin zij de bestemmingswijziging heeft geweigerd heeft aangevoerd dat het gaat om een kleinschalige ontwikkeling en dat het verzoek (tot bestemmingswijziging) leidt tot een intensiever gebruik van de toegangsweg c.q. het mandelige binnenterrein en veel impact heeft voor de omliggende woningen. [eiser] heeft niet gesteld en ook niet onderbouwd dat deze specifieke situatie ook geldt voor de lijst van adressen die hij heeft overgelegd. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
IV. overige vorderingen
4.21.
[eiser] heeft geen andere feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door de beoogde bestemmingswijziging te weigeren, dan wel dat de weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is tegenover [eiser] . De vorderingen daartoe worden daarom afgewezen.
4.22.
Gelet op al het voorgaande worden ook de vorderingen tot ongedaanmaking van de weigering en de vordering tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat, afgewezen.
proceskosten
4.23.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de gemeente worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat € 1.126,00 (2,0 punten x tarief € 563,-)
Totaal € 1.793,00
4.24.
Hierna onder ‘de beslissing’ staat welk bedrag [eiser] moet betalen aan nakosten. Dit is een standaard bedrag dat altijd wordt toegewezen aan de in het gelijk gestelde partij (in dit geval de gemeente), als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die zij nog maakt na het wijzen van dit vonnis.
in reconventie
4.25.
In reconventie gaat het kort gezegd om de vraag of het [eiser] moet worden verboden om de zelfbouwkavel in strijd met de bestemming in de erfpachtakte te gebruiken, en of [eiser] de gemeente toe moet laten dit te controleren. De gemeente stelt zich op het standpunt dat de drie gerealiseerde woningen in strijd zijn met de bestemming in de erfpachtakte en dat [eiser] daarom de drie woningen weer moet ombouwen naar één woning. Daarnaast wil de gemeente niet dat [eiser] de woningen (in de toekomst) gaat verhuren, omdat de gemeente, als zij in dat geval het erfrecht van [eiser] opzegt, op grond van de wet de verplichting heeft de huurovereenkomsten dan voort te zetten.
4.26.
Het enkele feit dat [eiser] van de woning drie zelfstandige woningen heeft gemaakt, betekent niet dat hij in strijd handelt met de bestemming van ‘één geschakelde eengezinswoning’ die in de erfpachtakte staat. Het gaat erom hoe de woning wordt gebruikt. Tijdens de zitting heeft [eiser] naar voren gebracht dat momenteel alleen zijn broer met zijn gezin in de woning wonen. Dat betekent dat de woning als een eengezinswoning wordt gebruikt en niet als drie zelfstandige woningen. Gelet op het feit dat de woning door [eiser] te koop is gezet, is ook niet gebleken dat [eiser] van plan is om de drie zelfstandige woningen apart te gaan verhuren. De gemeente heeft daarom onvoldoende belang bij het gevorderde verbod om de zelfbouwkavel in strijd met de bestemming in de erfpachtakte te gebruiken. Datzelfde geldt voor het gevorderde gebod tot toegang voor controle. De vorderingen worden daarom afgewezen.
proceskosten
4.27.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op € 563,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 563,- × 0,5).
4.28.
Hierna onder ‘de beslissing’ staat welk bedrag de gemeente moet betalen aan nakosten.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van de gemeente ontstane nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de betekening tot de dag der algehele voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen in 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 563,00,
5.7.
veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis aan de zijde van [eiser] ontstane nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en de gemeente niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bakker, bijgestaan door mr. T. Kok, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.