ECLI:NL:RBAMS:2022:6197

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9821938 EA VERZ 22-246

beschikking van: 6 oktober 2022

func.: 561

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoekster]

wonende te [woonplaats]

verzoekster

nader te noemen: [verzoekster]

gemachtigde: mr. K. Kroon

t e g e n

de Vereniging van Eigenaars [verweerster]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. D.N. Reijnders

Bij verzoekschrift met producties van 14 april 2022 heeft [verzoekster] verzocht om een verklaring voor recht en om vernietiging van enkele besluiten, genomen op de vergadering van de VvE van 15 maart 2022.

De VvE heeft op 31 augustus 2022 een verweerschrift, met producties, ingediend.

Belanghebbende [belanghebbende 1] heeft op 30 augustus 2022 een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende [belanghebbende 2] heeft op 1 september 2022 een verweerschrift ingediend.

[verzoekster] heeft op 5 september 2022 nog een akte vermeerdering verzoek, met nadere producties, ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2022. [verzoekster] is ter zitting verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De VvE werd ter zitting vertegenwoordigd door haar hiervoor genoemde gemachtigde.

Voorts waren als belanghebbenden aanwezig [belanghebbende 1] alsmede [belanghebbende 2] , deze laatste bijgestaan door zijn gemachtigde mr. P.G. Bekkers. Ter zitting waren eveneens aanwezig [naam 1] en [naam 2] .

Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [verzoekster] aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum bepaald voor beschikking.

Uitgangspunten

1. Uitgegaan wordt van het volgende.

a. Bij notariële akte van 12 augustus 2009 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond aan de [locatie] gesplitst in zestien appartementsrechten. Het gebouw bestaat uit vier identieke panden die naast elkaar liggen. 10 van de 16 appartementsrechten zijn eigendom van Ymere. De overige 6 appartementsrechten zijn eigendom van particulieren.

Bij de hiervoor bedoelde splitsing is ook de VvE opgericht. [belanghebbende 2] is thans enig bestuurder van de VvE.

[belanghebbende 2] is sinds 2015 eigenaar van het appartement aan het adres [adres 2] . Dit appartementsrecht is in de onder 1.a genoemde splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met cijfer 10 en is in de akte als volgt omschreven:

“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping met kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, plaatselijk bekend te [adres 2] , (…)”

Bij notariële akte van 30 mei 2016 is de splitsingsakte gewijzigd, in die zin dat een (voorheen gemeenschappelijk) gedeelte van de overloop op de zolderverdieping is toegedeeld aan [belanghebbende 2] . Zijn (gewijzigde) appartementsrecht heeft cijfer 17 gekregen. De omschrijving van het appartementsrecht luidt:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping met kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres 2] , (…)”. Bij de gewijzigde splitsingsakte is een (nieuwe) tekening gevoegd.

Tot 1 februari 2021 waren [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1] c.s.) de eigenaar van het appartement aan het adres [adres 3] . Dit appartementsrecht is in de splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met cijfer 14 en is in de akte als volgt omschreven:

“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de derde verdieping met twee (2) kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping, plaatselijk bekend te [adres 3] , (…)”.

In artikel 25 van de splitsingsakte is bepaald:

1.Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

- woonruimte, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-1 tot en met A-8 en

- woonruimte/berging, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-9 tot en met A-16.

(…)

Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.

(…)

3. In geval van ondersplitsing worden het gebruik, het beheer en het onderhoud van de bij de ondersplitsing betrokken goederen geregeld bij de ondersplitsing met inachtneming van de bepalingen in dit reglement.

Op enig moment is [belanghebbende 2] werkzaamheden gaan uitvoeren om zijn berging op zolder geschikt te maken voor bewoning. Daarbij zijn openslaande balkondeuren met Frans balkon in de achtergevel geplaatst en is een separate meterkast gerealiseerd in de gemeenschappelijke ruimte.

Op 13 juli 2016 heeft een ledenvergadering plaatsgevonden. In de notulen daarvan is vermeld:

“2. Overzicht werkzaamheden vierde verdieping appartement [adres 2]

(…)

Meneer [belanghebbende 2] legt uit wat voor stappen er ondernomen zijn en dat het niet de bedoeling is geweest om de vereniging te passeren. (…) Er is afgesproken dat meneer [belanghebbende 2] alsnog op de juiste wijze toestemming vraagt op een volgende vergadering die gepland staat op 10 augustus 2016 om 19:00 uur. Hier zal meneer [belanghebbende 2] de tekeningen en vergunningen van de gemeente inbrengen zodat de leden de stukken kunnen controleren en zo nodig vragen over kunnen stellen. Aan de hand van de tekeningen zal een besluit genomen worden.

3. Bestemming vierde verdieping

De leden spreken hun angst uit dat de vierde verdieping door meneer [belanghebbende 2] als verhuuradres gebruikt gaat worden. Meneer [belanghebbende 2] geeft aan dit niet van plan te zijn. Het wordt nu voor een periode van een jaar gebruikt door een privé relatie van meneer [belanghebbende 2] . Voor de volgende vergadering wordt uitgezocht wat de mogelijkheden zijn voor een aparte ruimte.”

i. Op 17 augustus 2016 heeft opnieuw een ledenvergadering plaatsgevonden. In de notulen daarvan is vermeld:

“3.Verbouwing [adres 2]

(…)

Meneer [belanghebbende 2] licht de stukken toe en beantwoord de vragen van de overige leden. Er worden een aantal voorwaarden benoemd waar meneer [belanghebbende 2] aan moet voldoen om toestemming te krijgen voor het in tact laten van de aanpassingen op de vierde verdieping. Die aanpassingen zijn het vergroten van het raam naar openslaande deuren en het aanbrengen van de meterkast op de gang van de vierde verdieping. (…).

Besluit: met één stem tegen en de overige stemmen vóór gaat de vergadering akkoord met de aanpassingen die gedaan zijn op de vierde verdieping horende bij het appartement op de [adres 2] . Hier zijn de volgende voorwaarden op van toepassing:

 M.b.t. de uitgevoerde werkzaamheden zal dhr. [belanghebbende 2] door een onafhankelijke partij nog de capaciteit laten berekenen van de riolering van de vierde verdieping. (…)

 M.b.t. de gehorigheid zal de wand tussen de ruimtes op de vierde verdieping van appartement [adres 2] en [adres 3] die op is gebouwd uit gipsplaten, extra isoleren ten behoeve van geluidsoverlast. Deze kosten zijn voor meneer [belanghebbende 2] .

 Door het plaatsen van openslaande deuren, zonder juiste toestemming op de vierde verdieping van het appartement [adres 2] , is de privacy weg op het balkon van de woning [adres 3] . Er is afgesproken dat dhr. [belanghebbende 2] het aan te vragen gebruikersrecht van een dakterras boven zijn woning in bruikleen geeft aan de eigenaar van de woning op de [adres 3] . De afspraken hiervoor zullen in een onderlinge overeenkomst tussen [adres 2] en [adres 3] worden vastgelegd. Deze afspraken zullen in de aankomende vergadering worden ingebracht ter informatie.”

De toenmalige eigenaren van [adres 2] ( [belanghebbende 2] , ‘ [belanghebbende 2] ’) en [adres 3] ( [naam 1] c.s., ‘ [naam 1] en [naam 2] ’) hebben op 26 januari 2017 een overeenkomst gesloten voor het gebruik van het dakterras. In deze overeenkomst, die is genoemd ‘Persoonlijk gebruiksrecht’, is het volgende vermeld:

1. [belanghebbende 2] geeft [naam 1] en [naam 2] toestemming om een dakterras aan te leggen en te gebruiken op zijn dak (boven het appartement met indexnummer 17), als de vereniging van eigenaren daarvoor toestemming heeft verleend.

2. Deze toestemming en dit gebruiksrecht vervallen, als:

a. [naam 1] en [naam 2] niet langer wonen op [adres 3] (…);

b. De Vereniging van Eigenaren haar toestemming intrekt.

3-5. (…)

6. Als [naam 1] & [naam 2] hun appartement willen verkopen, zullen zij eerst het dakterras (boven indexnummer 17) aanbieden aan [belanghebbende 2] . Als [belanghebbende 2] het dakterras niet wil hebben, vervalt het gebruiksrecht en zullen [naam 1] en [naam 2] het dakterras (boven indexnummer 17) op hun kosten laten verwijderen en het dak in de oude staat opleveren.

7. De afspraken in dit document zijn strikt persoonlijk en niet overdraagbaar. (…)

In 2018 heeft [belanghebbende 2] zijn appartementsrecht A17 ondergesplitst in twee appartementsrechten. In de akte van ondersplitsing van 23 maart 2018 is het volgende opgenomen:

“Omschrijving appartementsrechten

Het onder te splitsen appartementsrecht zal omvatten de volgende appartementsrechten:

1.
het appartemensrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres 2] (…), appartementsindex 18, (…) en

2.
het appartemensrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres 1] (…), appartementsindex 19, (…).”

Voorts is het Modelreglement 2006 op de ondersplitsing van toepassing verklaard, met dien verstande dat artikel 25 als volgt wordt gewijzigd:

Artikel 25 lid 1

De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning.

Bij besluit van 5 augustus 2020 heeft de gemeente Amsterdam [belanghebbende 2] , op diens aanvraag, een vergunning verleend voor het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het realiseren van één zelfstandige woonruimte op de zolderverdieping van het bouwwerk [adres 2] . [belanghebbende 1] en [naam 1] c.s. hebben aanvankelijk tegen dit besluit bezwaar gemaakt, maar hebben dit bezwaar, op verzoek van [belanghebbende 2] , weer ingetrokken.

Op 1 februari 2021 is [verzoekster] eigenaar geworden van het appartement aan de [adres 3] . Vóór de eigendomsoverdracht hebben [naam 1] c.s. het dakterras boven de berging van appartementsrecht [adres 2] , dat zij gebruikten, afgebroken.

In november 2021 heeft [belanghebbende 2] een dakterras aangelegd boven de berging die bij zijn appartementsrecht hoort.

Op 15 maart 2022 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Op de agenda stonden onder andere de volgende punten:

12.1.

Verzoek aanbrengen dakraam [adres 2]

De eigenaar van [adres 2] wil een dakraam aanbrengen in het gemeenschappelijke dak. Hiervoor wordt toestemming gevraagd aan de vergadering. De ingestuurde documenten treft u bij de vergaderstukken.

12.2.

Verzoek tot formaliseren van een reeds aangebracht dakterras.

De eigenaar van [adres 2] heeft een dakterras aangelegd ter hoogte van zijn berging op de zolderverdieping. Hierbij wordt achteraf toestemming aan de vergadering gevraagd teneinde dit te formaliseren. Bij de vergaderstukken treft u de toelichting.

Beide voorstellen zijn, na stemming in de vergadering, aangenomen.

p. [belanghebbende 2] heeft zijn appartementsrechten A18 en A19 momenteel allebei als woning verhuurd aan verschillende derden.

Verzoek

2. [verzoekster] verzoekt, na wijziging van haar verzoek, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, om:

Primair

te verklaren voor recht dat [belanghebbende 2] handelt in strijd met de splitsingsakte door zijn berging te gebruiken als woning;

te verklaren voor recht dat de ondersplitsingsakte d.d. 23 maart 2018 in strijd is met de splitsingsakte, in het bijzonder voor wat betreft de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 19 voor zover dit appartementsrecht wordt omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, alsmede voor wat betreft de nadere aanduiding van de bestemming van de privé gedeelten als woning, zoals verwoord in (de aanvulling op) artikel 25 lid 1 van de ondersplitsingsakte;

te vernietigen de besluiten die tijdens de vergadering van 15 maart 2022 zijn genomen, voor zover betrekking hebbend op het aanbrengen van het dakraam [adres 2] alsmede het formaliseren van het reeds aangebrachte dakterras ter hoogte van de berging van 52-2 op de zolderverdieping;

Subsidiair

een dusdanige maatregel op te leggen als de kantonrechter aangewezen acht;

Primair en subsidiair

de VvE, althans [belanghebbende 2] , te veroordelen in de kosten van de procedure.

3. [verzoekster] stelt daartoe het volgende. Op grond van artikel 25 van de splitsingsakte dienen de appartementen conform de bestemming te worden gebruikt. De bestemming van de berging op zolder is: berging. Dit blijkt volgens [verzoekster] uit artikel 25 van de splitsingsakte en uit de omschrijving van het appartementsrecht van [belanghebbende 2] in de splitsingsakte. [verzoekster] wijst in dit verband ook op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 6 augustus 20219 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2898). Gebruik van de berging als woning is in strijd met die bestemming. [verzoekster] heeft daar ook heel veel last van in de vorm van geluidsoverlast boven haar appartement. Ter zitting heeft [verzoekster] in dit verband nog aangevoerd dat het voor de overlast bovendien nogal uitmaakt of de zolderruimte wordt gebruikt als een op zichzelf staande woning of als kamer die onderdeel uitmaakt van de woning op 2 hoog. Voor van de bestemming afwijkend gebruik heeft de VvE geen toestemming gegeven. De toestemming die in 2016 is gegeven, was slechts tijdelijk en betrof slechts de bouwkundige aanpassingen die [belanghebbende 2] had doorgevoerd. Bovendien is ook niet voldaan aan de voorwaarden waaronder die toestemming is gegeven. Als toch toestemming zou zijn verleend voor permanent afwijkend gebruik, kon dat niet zonder wijziging van de splitsingsakte omdat dan sprake was van een goederenrechtelijke wijziging.

4. Ten aanzien van de verzochte vernietiging van het besluit tot het verlenen van toestemming voor dakraam en dakterras stelt [verzoekster] het volgende. In de vergadering van 17 augustus 2016 zijn voorwaarden bepaald die erop gericht waren [adres 3] te compenseren voor de nadelen die dat appartement ondervond door de aanleg van de openslaande deuren in de berging (m.n. privacyschending op het balkon). Het was de bedoeling dat die compensatie blijvend van aard was: zolang er als gevolge van de openslaande deuren sprake was van privacyschending, zou [adres 3] van het dakterras boven de berging gebruik mogen maken. Door de aanleg door [belanghebbende 2] van een eigen dakterras is dat niet meer mogelijk. Met de hiervoor bedoelde voorwaarden is door de VvE geen rekening gehouden bij de besluitvorming op 25 maart 2022.

Verweer van de VvE

5. De VvE heeft het volgende verweer gevoerd. Anders dan [verzoekster] stelt, is het niet in strijd met de splitsingsakte om de zolderruimte van A17 anders te gebruiken dan als berging. Dat blijkt zowel uit de omschrijving van het appartementsrecht van [adres 2] / A17 in de splitsingsakte (‘een zolderverdieping met kamers en een berging’) als uit de splitsingstekeningen bij de akte van 2016, waarop bij A17 in het privégedeelte op de zolderverdieping duidelijk is aangegeven dat bepaalde ruimtes als ‘kamer’ zijn bestemd. [belanghebbende 2] handelt dus niet in strijd met de (bestemming in de) akte van splitsing. Bovendien heeft [belanghebbende 2] op 17 augustus 2016 toestemming gekregen van de VvE voor afwijkend gebruik. Daarbij is niet overeengekomen dat er zakenrechtelijke gevolgen aan de afspraken met de (opvolgende) eigenaren van [adres 3] moesten worden verbonden.

6. Voorts voert de VvE aan dat de verzoeken tot vernietiging van de besluiten over goedkeuring voor dakterras en dakraam, het marginale toetsingskader daarbij in aanmerking nemend, moeten worden afgewezen. Toestemming voor een dakraam wordt in de VvE veelvuldig verleend. Ten aanzien van het dakterras geldt dat [verzoekster] haar appartementsrecht heeft gekocht toen het Franse balkon al gerealiseerd was. Zij heeft deze situatie welbewust geaccepteerd. Ook is van het dakterras geen onredelijke hinder te verwachten.

Verweer van belanghebbende [belanghebbende 1]

7. [belanghebbende 1] heeft in reactie op het verzoekschrift naar voren gebracht dat zij niets van [belanghebbende 2] , als bestuurder van de VvE, heeft gehoord over het verzoekschrift noch over de vraag of de VvE verweer zou gaan voeren. Ook is zij niet bij het opstellen van het verweer van de VvE betrokken geweest. [belanghebbende 1] heeft voorts recent vernomen dat in 2018 al ondersplitsing heeft plaatsgevonden en dat de bestemming berging, behorend bij de woning [adres 2] , is aangepast. Dat is in strijd met de afspraken die nog geen jaar daarvoor in de VvE waren gemaakt, namelijk dat de berging alleen tijdelijk, voor 1 jaar, als logeerkamer voor een privérelatie van [belanghebbende 2] gebruikt mocht worden. Toen is besproken en ook door [belanghebbende 2] verzekerd dat het nooit de bedoeling was om de berging een zelfstandige ruimte te laten zijn.

Verweer van belanghebbende [belanghebbende 2]

8. [belanghebbende 2] heeft zich in reactie op het verzoekschrift aangesloten bij het verweer van de VvE. Daarnaast heeft hij nog opgemerkt dat de onderhavige kwestie verschilt van de situatie die in het door [verzoekster] aangehaalde arrest van het Hof Amsterdam aan de orde was. Daarin was de zolderverdieping omschreven als (alleen) berging, terwijl het appartementsrecht van [belanghebbende 2] is omschreven als kamers en berging. Bovendien zijn op de splitsingstekening alle drie de ruimtes van A17 omschreven als ‘kamer’, terwijl de ruimtes van het appartementsrecht van [verzoekster] zijn onderscheiden in kamer en berging. Het appartementsrecht van [belanghebbende 2] mag dus in zijn geheel als woning worden gebruikt.

Beoordeling

Vermeerdering verzoek

9. [verzoekster] heeft haar verzoek daags voor de mondelinge behandeling, namelijk op
5 september 2022, vermeerderd met de onder 2.II genoemde verklaring voor recht, die betrekking heeft op de ondersplitsing. De VvE heeft hiertegen bezwaar gemaakt in verband met het tijdstip, temeer omdat de leden van de VvE zich nog niet over dit onderwerp hebben kunnen buigen. Ook de gemachtigde van [belanghebbende 2] heeft hier, vanwege de korte voorbereidingstijd, bezwaar tegen gemaakt.

10. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. De wijziging van het verzoek is in een laat stadium gedaan. [verzoekster] heeft echter gesteld dat het haar pas na ontvangst van het verweer van [belanghebbende 2] , waarin ondubbelzinnig melding werd gemaakt van de ondersplitsing, duidelijk is geworden dat er sprake is geweest van ondersplitsing. Ook de kantonrechter was uit de stukken – tot het verweer van [belanghebbende 2] – niet duidelijk dat er in 2018 ondersplitsing had plaatsgevonden. Daarom is te billijken dat [verzoekster] na ontvangst van dat verweer haar verzoek hierop heeft aangepast. De kantonrechter is bovendien van oordeel dat de VvE en [belanghebbende 2] , gezien de samenhang van het onderliggende feitencomplex, hierdoor niet in hun belangen zijn geschaad. De vermeerdering van het verzoek met de onder 2.II genoemde verklaring voor recht wordt dan ook toelaatbaar geacht.

Strijd met splitsingsakte door gebruik als woning?

11. [verzoekster] heeft in haar verzoekschrift, zoals weergegeven onder 2.I, verzocht om te verklaren voor recht dat [belanghebbende 2] in strijd met de splitsingsakte handelt door ‘zijn berging te gebruiken als woning’. Gelet op hetgeen ter zitting besproken is, en gezien in samenhang met het verzoek zoals geformuleerd onder 2.II, begrijpt de kantonrechter dat verzoek echter aldus dat verzocht wordt te verklaren voor recht dat [belanghebbende 2] in strijd handelt met de splitsingsakte door de zolder als afzonderlijke woning te gebruiken.

12. Op grond van artikel 25 lid 1 van de splitsingsakte is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming.

13. Voorop wordt gesteld dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

14. In de splitsingsakte uit 2009 – die in dit opzicht in 2016 niet is gewijzigd – is de bestemming van het appartementsrecht van [belanghebbende 2] gedefinieerd als
‘Woonruimte/berging, particulier woongebruik door de desbetreffende eigenaar of de desbetreffende gebruiker en op generlei wijze bedrijfsmatig, voor wat betreft de appartementsrechten A-9 tot en met A-16.’

15. In de (gewijzigde) splitsingsakte uit 2016 is – evenals in de splitsingsakte uit 2009 - het appartementsrecht van [belanghebbende 2] omschreven als
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon, gelegen op de tweede verdieping met kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, plaatselijk bekend te [adres 2] , (…)”.

16. Anders dan [verzoekster] heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat deze omschrijving van het appartementsrecht objectief, gezien de redactie ervan, niet anders kan worden gelezen dan dat er sprake is van een ‘woning met balkon’ op de tweede verdieping, met ‘kamers en berging’ op de zolderverdieping, en niet van een ‘woning met balkon en kamers’ op de tweede verdieping en ‘berging’ op de zolder.

17. Echter, ook uitgaande van die lezing van de omschrijving van het appartementsrecht is het in strijd met de bestemming in de splitsingsakte om de hele zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning/woonruimte.

18. Uit de bewoording in de omschrijving van het appartementsrecht volgt dat daarin de bestemming van de woning nader is gepreciseerd: het gaat om een woning met balkon gelegen op de tweede verdieping, met (dus: daarbij behorend) kamers en een berging op de zolder. Die kamers en de berging op de zolder maken aldus deel uit van de woning. De opsteller van de splitsingsakte heeft door te kiezen voor de woorden ‘kamers’ op zolder en niet ‘woning’ op zolder, kennelijk een onderscheid willen maken tussen die twee. En dat onderscheid is er ook: een kamer is per definitie een onderdeel van een woning.

19. Uit dit alles leidt de kantonrechter af dat de bedoeling van de opstellers van de splitsingsakte is geweest dat de ruimtes op de bovenverdieping – ook de ruimtes die als leefruimte bestemd zijn – niet als afzonderlijke woning voor andere personen dan de eigenaar of gebruiker van het appartementsrecht bestemd zijn. Het gebruik van de hele zolderverdieping als afzonderlijke woning is daarmee in strijd.

20. De kantonrechter volgt de VvE en [belanghebbende 2] niet in hun betoog dat [belanghebbende 2] toestemming had voor het (permanent) van de bestemming afwijkende gebruik als (separate) woning. In de vergadering van 17 augustus 2016 is, gezien de vergadering die daaraan vooraf is gegaan en waarin juist uitdrukkelijk aan de orde was gekomen dat de VvE vreesde voor permanent gebruik als verhuuradres, enkel
tijdelijktoestemming gegeven voor het in stand laten van enkele bouwkundige aanpassingen.

21. Aan het voorgaande doet niet af dat in de splitsingsakte geen verbod op ondersplitsing is opgenomen. Indien door een op zichzelf niet verboden ondersplitsing bereikt zou worden dat alsnog de hele zolderverdieping als afzonderlijke woning gebruikt zou kunnen worden, wordt immers afbreuk gedaan aan de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte in de hoofdsplitsing, zijnde de bescherming van het woonklimaat binnen het gesplitste pand. Terecht heeft [verzoekster] erop gewezen dat het nogal wat uitmaakt of de ruimte boven haar gebruikt wordt door dezelfde bewoners als die van de woning onder haar, of dat die gebruikt wordt door bewoners van een extra woonlaag. Zij mocht er bij de koop van haar appartement – evenals toekomstige kopers na haar – op basis van de omschrijving in de splitsingsakte op vertrouwen dat zich boven haar niet een afzonderlijke woning zou bevinden. De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar hetgeen is overwogen in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 28 april 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:3233) en het arrest van het Hof Amsterdam van 8 oktober 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3629).

22. De conclusie uit het voorgaande is dat de onder 2.I en 2.II verzochte verklaringen voor recht toewijsbaar zijn, zij het met de precisering dat het [belanghebbende 2] niet is toegestaan om de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping.

Vernietiging van de besluiten tot goedkeuring van dakraam en dakterras

23. [verzoekster] heeft voorts verzocht om vernietiging van de besluiten van de vergadering van 15 maart 2022 voor zover daarbij een dakraam is toegestaan en de aanleg van een dakterras, naar de kantonrechter begrijpt omdat de besluiten zijn genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

24. Toetsingsmaatstaf voor een dergelijk verzoek is of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het bestreden besluit heeft kunnen komen.

25. Blijkens de toelichting in haar verzoekschrift is dit onderdeel van het verzoek vooral ingegeven door het feit dat [verzoekster] bij voortgezet gebruik van de zolderverdieping als separate woning last blijft houden van privacyschending op haar balkon en ter compensatie gebruik moet kunnen blijven maken van het met dat doel ter beschikking gestelde dakterras van [belanghebbende 2] . Daarmee miskent [verzoekster] echter dat zij het appartement heeft gekocht zonder (dat deel van het) dakterras. De overeenkomst tussen [belanghebbende 2] en de vorige eigenaren van 52-3, waarbij de privacyschending zoals zij die ervoeren werd gecompenseerd, betrof een persoonlijk gebruiksrecht van die vorige eigenaren, dat niet met de koop van het appartementsrecht op [verzoekster] is overgegaan en waaraan zij thans geen rechten kan ontlenen.

26. Voor het overige heeft [verzoekster] geen omstandigheden naar voren gebracht waaruit zou volgen dat de VvE in redelijkheid en billijkheid niet tot de aangevochten besluiten heeft kunnen komen. Het verzoek tot vernietiging van deze besluiten wordt daarom afgewezen.

Proceskosten

27. Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat [belanghebbende 2] handelt in strijd met de splitsingsakte door de kamers en berging, gelegen op de zolderverdieping te gebruiken als afzonderlijke woning en/of in gebruik te geven aan andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping;

verklaart voor recht dat de ondersplitsingsakte d.d. 23 maart 2018 in strijd is met de splitsingsakte, in het bijzonder voor wat betreft de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 19 voor zover dit appartementsrecht wordt omschreven als rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een afzonderlijke woning voor andere gebruikers dan de gebruikers van de woning op de tweede verdieping, alsmede voor wat betreft de nadere aanduiding van de bestemming van de privé gedeelten als afzonderlijke woning voor andere gebruikers dan de gebruikers op de woning op de tweede verdieping, zoals verwoord in (de aanvulling op) artikel 25 lid 1 van de ondersplitsingsakte;

compenseert de proceskosten aldus dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

verklaart deze beschikking voor wat betreft het hiervoor onder I en II toegewezene uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en op 6 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter