Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/715934 / KG ZA 22-282 EAM/TF
Vonnis in kort geding van 28 april 2022
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 6 april 2022,
advocaat mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. K. Kroon te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 14 april 2022 heeft de VvE de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding en de akte wijziging eis toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend.
Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Ter zitting waren, voor zover van belang, aanwezig:
aan de kant van de VvE: [naam 1] ( [functie] ), [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] met mr. Drijftholt;
aan de kant van [gedaagde] : [gedaagde] (via een online verbinding) met mr. Kroon.
2.De feiten
2.1.
Het appartementsgebouw aan de [adres] is bij akte van 2 oktober 1973 (de Splitsingsakte) gesplitst in vier appartementsrechten. De drie appartementsrechten [app. 1] , [app. 2] en [app. 3] , geven elk afzonderlijk het uitsluitend gebruik van de ruimte op respectievelijk de eerste, tweede en derde verdieping met bijbehorende bergruimte op de zolderverdieping.
2.2.
In de splitsingsakte staat over appartementsrecht [app. 1] het volgende:
“(…) dat het gebouw met ondergrond zal omvatten de navolgende appartementsrechten: (…) b. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping) bestemd voor bewoning, plaatselijk bekend [app. 1] (…)”
2.3.
Het Modelreglement van 22 februari 1973 (het modelreglement) is op de splitsingsakte van toepassing verklaard. In artikel 9 staat:
2.4.
Sinds 3 juni 2019 is [gedaagde] eigenaar van appartementsrecht [app. 1] met een bergruimte op de zolderverdieping. Na aankoop is [gedaagde] zijn appartement grondig gaan verbouwen.
2.5.
[gedaagde] is eveneens gestart met de verbouwing van de ruimte op de zolderverdieping. Op 3 juni 2020 heeft de VvE het besluit genomen dat het [gedaagde] niet is toegestaan de zolderruimte als woonruimte te gebruiken.
2.6.
Op 3 juli 2020 heeft [gedaagde] de kantonrechter van deze rechtbank verzocht voor recht te verklaren dat dit besluit nietig is. Bij beschikking van 11 februari 2021 heeft de kantonrechter dit verzoek afgewezen. In de beoordeling is onder 9, 10 en 11 het volgende overwogen:
“De conclusie is dat conform de strenge objectieve maatstaf voor uitleg zoals hierboven onder 6. is uiteengezet in dit geval moet worden geconcludeerd dat de ruimte op de zolderetage behorende bij het appartementsrecht van [gedaagde] in de Splitsingsakte bestemd is om als bergruimte te worden gebruikt. De bestemming en het gebruik van de zolderruimte is dus in de Splitsingsakte beperkt.
Dat in de Splitsingsakte niet expliciet is verwezen naar artikel 9 lid 2 van het modelreglement, en dat in het modelreglement geen beperking van de bestemming is terug te vinden doet hieraan niet af omdat de inhoud van de Splitsingsakte bepalend is.
Voor een ander gebruik van deze zolderruimte dan als bergruimte dient de VvE op grond van artikel 9 lid 2 van het modelreglement toestemming te verlenen. Hieruit volgt dat de VvE geen toestemming hoeft te geven voor het gebruik van de zolderruimte, anders dan als bergruimte. (…)”
2.7.
[gedaagde] heeft zijn appartementsrecht verdeeld in twee afzonderlijke studio’s van 25 m2 ( [studio 1] ) en 19 m2 ( [studio 2] ) die afzonderlijk zijn verhuurd.
Het in tweeën delen van het appartement heeft tot weerstand geleid bij de overige leden van de VvE en tijdens een VvE vergadering van 21 januari 2021 heeft de VvE tegen deze realisatie van twee woningen gestemd.
2.8.
[gedaagde] heeft de VvE op 9 februari 2021 gedagvaard voor deze rechtbank en – samengevat – gevorderd een verklaring voor recht dat deze vorm van gebruik en ondersplitsing in twee studio’s is toegestaan en dat daarmee strijdige VvE besluiten nietig zijn. Bij vonnis van 12 januari 2022 heeft de rechter voor recht verklaard dat het besluit van de VvE, waarmee zij [gedaagde] heeft verboden om twee studio’s bestemd voor bewoning / twee zelfstandige woningen te realiseren nietig is.
2.9.
Op 28 maart 2022 werden de twee studio’s van [gedaagde] op Funda.nl te koop aangeboden als toekomstig onderappartementsrecht. In de beide verkoopadvertenties is de optie opgenomen om een berging op de zolderverdieping bij het onderappartementsrecht te kopen.
2.10.
[gedaagde] heeft de VvE meegedeeld dat hij voornemens is zijn appartementsrecht onder te splitsen in drie separate onderappartementen, bestaande uit de twee studio’s en één berging.
2.11.
Bij e-mails van 8 en 16 maart 2022 heeft de VvE aan [gedaagde] meegedeeld niet akkoord te gaan met deze wijze van ondersplitsing en dat de berging op de zolderverdieping aan één van de onderappartementsrechten bestemd voor bewoning (één van de studio’s) moet worden gekoppeld.
2.12.
Bij e-mail van 18 maart 2022 heeft [gedaagde] aan de VvE meegedeeld dat zijn notaris heeft verklaard dat hij zonder toestemming van de VvE zijn appartementsrecht [app. 1] kan ondersplitsen in twee onderappartementen en een afzonderlijke berging.
2.13.
Bij appèldagvaarding van 8 april 2022 is de VvE in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van de rechtbank van 12 januari 2022.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert – samengevat na wijziging van eis –:
Primair
I. [gedaagde] te verbieden zijn appartementsrecht nummer [app. 1] onder te splitsen in twee of meer afzonderlijke onderappartementsrechten;
Subsidiair
II. [gedaagde] te verbieden zijn appartementsrecht nummer 69-1 onder te splitsen als gevolg waarvan een (onder)appartementsrecht op de zolderverdieping wordt gecreëerd dat de bestemming “berging” heeft, althans onder te splitsen zodanig dat de berging niet meer behoort tot de onder te splitsen eerste verdieping in (twee) appartementsrechten en als zodanig opzichzelfstaand, separaat en zelfstandig kan worden gebruikt, danwel verhuurd, danwel weer verder kan worden overgedragen, onafhankelijk en niet behorende bij (één van) de twee onderappartementsrechten op de eerste verdieping;
Meer subsidiair
III. [gedaagde] te gebieden de ondersplitsing onder I. en/of II omschreven terug te draaien.
De VvE vordert daarnaast het onder I tot en met III gevorderde op te leggen op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten (inclusief nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De VvE stelt dat door toedoen van [gedaagde] de verhoudingen binnen de VvE ernstig verstoord zijn geraakt. Dit heeft tot diverse gerechtelijke procedures geleid. Op dit moment speelt dat [gedaagde] voornemens is zijn appartementsrecht te splitsen in drie onderappartementen. Het gaat om de twee studio’s en de bergruimte.
[gedaagde] moet echter deze ondersplitsing worden verboden. De VvE is namelijk in hoger beroep is gekomen tegen het vonnis van 12 januari 2022, waarin is beslist dat [gedaagde] zijn appartement mocht verbouwen in twee afzonderlijke studio’s. Uit jurisprudentie (Gerechtshof Amsterdam 8 oktober 2019 ECLI:NL:GHAMS:2019:3629) volgt namelijk dat het maar de vraag is of ondersplitsing van het appartementsrecht van [gedaagde] mag. Het gerechtshof heeft immers overwogen dat uit de bestemming “woonruimte” in de splitsingsakte niet het recht kan worden ontleend op de aanwezigheid van meer dan één wooneenheid per appartementsrecht. Kleine wooneenheden laten zich bovendien moeilijk onderscheiden van kamerverhuur. Dat staat op gespannen voet met de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte, zijnde de bescherming van het woonklimaat binnen het gesplitste pand, aldus het gerechtshof. Verder heeft het gerechtshof – samengevat – overwogen dat uit de omschrijving van de feitelijke situatie in de splitsingsakte een normerende werking kan uitgaan. Een toekomstige koper van een appartementsrecht mag op basis van de omschrijving in de splitsingsakte erop vertrouwen dat op elke verdieping zich slechts één woning bevindt. Het vermeerderen van het aantal wooneenheden per verdieping vergt een wijziging van de splitsingsakte, aldus het gerechtshof. Gelet hierop is het de vraag of het vonnis van 12 januari 2022 in stand blijft. Voorkomen moet worden dat bij een andere uitkomst van het hoger beroep de situatie niet meer kan worden teruggedraaid.
De VvE verzet zich er bovendien tegen dat de bergruimte op de zolder een afzonderlijk appartementsrecht wordt. Ondersplitsing waarbij een onderappartementsrecht “berging” wordt gecreëerd is namelijk niet mogelijk. De splitsingsakte kent immers geen separate of zelfstandige bestemming anders dan bewoning. Deze ondersplitsing is bovendien in strijd met de bedoeling van de splitsingsakte. De opstellers daarvan hebben beoogd een specifiek gebruik toe te kennen aan de ruimte op de zolderverdieping, namelijk die van bergruimte, als onderdeel van de bestemming bewoning van de onderscheidene woningen.
Geen notaris werkt aan ondersplitsing mee. Dit zou immers ertoe kunnen leiden dat [gedaagde] de berging afzonderlijk van de studio’s gaat verkopen of verhuren waardoor (nog meer) onbekende derden het complex kunnen betreden. Het woon- en leefklimaat wordt daarmee ernstig aangetast.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De VvE heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat voorkomen moet worden dat bij een voor de VvE gunstige uitkomst van het hoger beroep de ondersplitsing feitelijk niet meer kan worden teruggedraaid, omdat [gedaagde] de twee studio’s te koop aanbiedt (al dan niet met berging), dan wel opnieuw te koop kan aanbieden en derden te goeder trouw tot aankoop kunnen overgaan.
4.2.
Verder is de VvE bevoegd dit kort geding te voeren, omdat alle leden (appartementsrecht [app. 4] , [app. 2] en [app. 3] ), behalve [gedaagde] , en dus de meerderheid daarvoor hun toestemming hebben verleend.
4.3.
De vraag is aan de orde of het [gedaagde] moet worden verboden tot goederenrechtelijke ondersplitsing van zijn appartementsrecht over te gaan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat een dergelijk verbod moet worden opgelegd. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Reikwijdte splitsing
4.4.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij op grond van het vonnis van
12 januari 2022 tot ondersplitsing van zijn appartementsrecht mag overgaan. In dat vonnis heeft de rechter immers de bouwkundige splitsing van het appartementsrecht van [gedaagde] in twee studio’s toegestaan, althans geoordeeld dat de VvE dat niet mocht verbieden en dat betekent volgens [gedaagde] dat in vervolg daarop niets aan goederenrechtelijke splitsing in de weg staat.
Dit standpunt wordt niet gevolgd. Strikt genomen is immers in het vonnis van 12 januari 2022 over de goederenrechtelijke splitsing geen oordeel gegeven en in dit kort geding kan niet worden vastgesteld of de bodemrechter zal oordelen dat ondersplitsing ex artikel 5:106 lid 3 BW gelet op de inhoud van de splitsingsakte geoorloofd is. Het is bovendien de vraag of het vonnis van 12 januari 2022 over de bouwkundige splitsing in hoger beroep in stand zal blijven. De VvE stelt namelijk dat gelet op de beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2019 aannemelijk is dat het vonnis wordt vernietigd en wordt vastgesteld dat de bouwkundige splitsing niet geoorloofd was.
Ondersplitsing appartementsrecht [app. 1]
4.5.
De voorzieningenrechter kan niet uitsluiten dat het gerechtshof in hoger beroep anders zal oordelen dan de rechtbank in eerste aanleg. Zowel voor de goedkeuring van de bouwkundige splitsing als de goederenrechtelijke splitsing is immers bepalend wat in de splitsingsakte staat. Bij de uitleg van een bepaling in de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de bewoordingen daarvan, naar objectieve maatstaven uitgelegd in het licht van de gehele inhoud van de akte. In onderhavige splitsingsakte staat over het appartementsrecht van [gedaagde] dat het gaat om het uitsluitend gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping) bestemd voor
bewoning. Het gebruik van de andere appartementsrechten is op dezelfde wijze omschreven.
bewoning. Het gebruik van de andere appartementsrechten is op dezelfde wijze omschreven.
Op zichzelf is juist dat, zoals [gedaagde] stelt, de splitsingsakte niet een expliciet verbod op ondersplitsing bevat. Maar het is tekort door de bocht om daaruit af te leiden dat ondersplitsing dus wel mag. Het gaat in dit kort geding immers om een oude splitsingsakte uit 1973 waarin dergelijke verbodsbepalingen niet nodig en niet gangbaar waren. Ondersplitsing in steeds kleinere eenheden is juist iets dat in deze tijd, als gevolg van de verhitte woningmarkt, lucratief is geworden. De woorden “bestemd voor bewoning” kunnen in het licht van de situatie van 1973, dan ook aldus worden uitgelegd dat “bestemd voor bewoning” inhoudt: bewoning van de gehele woonlaag door de eigenaar/gebruiker. Niet kan worden uitgesloten dat in hoger beroep, dan wel door een andere de bodemrechter zal worden geoordeeld dat de ondersplitsing op gespannen voet staat met de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte om het woon- en leefklimaat binnen een gesplitst pand te beschermen.
Bergruimte
4.6.
Verder is het voorshands niet toe te staan dat [gedaagde] de bergruimte op de zolder van het appartementengebouw door ondersplitsing feitelijk loskoppelt van zijn appartementsrecht [app. 1] . Bij beschikking van 11 februari 2021 heeft de kantonrechter immers bepaald dat voor ander gebruik van de zolderruimte dan als bergruimte de VvE toestemming moet geven en heeft de kantonrechter het besluit van de VvE dat het [gedaagde] niet is toegestaan de zolderruimte als woonruimte te gebruiken in stand gelaten. Het wijzigen van de bestemming is dus niet toegestaan. In het verlengde daarvan is het aannemelijk dat ook los gebruik van de berging op de zolderetage niet is toegestaan. In de splitsingsakte staat immers
gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping)waaruit kan worden afgeleid dat de berging op de zolder onderdeel uitmaakt van de woonverdiepingen.
gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping)waaruit kan worden afgeleid dat de berging op de zolder onderdeel uitmaakt van de woonverdiepingen.
[gedaagde] stelt dat uit de omstandigheid dat in de splitsingsakte geen verplichting is opgenomen om de berging in combinatie met de woning te gebruiken, kan worden afgeleid dat afzonderlijk gebruik mogelijk is. Dit standpunt wordt niet gevolgd.
De splitsingsakte stamt immers uit 1973 en is beperkt van omvang, omdat dat destijds volstond. Het gaat om de uitleg van de hiervoor genoemde zinsnede in de splitsingsakte.
Dat [gedaagde] in 2020 heeft geprobeerd zijn berging aan andere bewoners van het appartementencomplex te verkopen, maakt niet dat ander en afzonderlijk gebruik is toegestaan. Ook dat mocht niet zomaar en had aan de VvE moeten worden voorgelegd. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat afsplitsing van de berging het voordeel heeft dat hij die zelf kan blijven gebruiken. Dat komt goed uit nu hij in het buitenland verblijft en zijn spullen wil opslaan, aldus [gedaagde] . Wat hier ook van zij, deze afsplitsing heeft tot gevolg dat in de toekomst derden (die niet in het appartement op nummer [app. 1] wonen) de berging kunnen kopen of huren. Dit vormt een zodanige aantasting van het woon- en leefklimaat van appartementseigenaren dat deze vooralsnog moet worden verboden.
4.7.
Dat tot slot de VvE heeft verzuimd om, zoals tussen partijen afgesproken, een notaris een juridisch advies te laten opstellen, en [gedaagde] rauwelijks is gedagvaard, kan haar niet worden tegengeworpen. Het is [gedaagde] die zijn appartementsrecht [app. 1] met berging opgesplitst in delen tracht te verkopen/verhuren en de VvE probeert dat te voorkomen.
4.8.
De conclusie is dat in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep van het vonnis van 12 januari 2022 of een oordeel van de bodemrechter het [gedaagde] moet worden verboden tot goederenrechtelijke splitsing van zijn appartementsrecht over te gaan.
4.9.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht 676,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.817,03,
te vermeerderen met nakosten en rente.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt [gedaagde] zijn appartementsrecht aan de [app. 1] onder te splitsen in twee of meer afzonderlijke onderappartementsrechten totdat een andere rechter anders beslist,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 100.000,- als [gedaagde] het onder 5.1 bepaalde verbod overtreedt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.817,03, , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2022. [1]