Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/703917 / HA ZA 21-592
Vonnis van 16 maart 2022
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats 1] , Zwitserland,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eiser 3],
[eiser 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
4.
[eiser 4],
[eiser 4],
wonende te [woonplaats 3] ,
eisers,
advocaat mr. M.R. van Buiten te Haarlem,
tegen
de vereniging
VVE [gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.
Partijen zullen hierna [eisers] en de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 22
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 11
- het tussenvonnis van 15 december 2021 waarom de mondelinge behandeling is bepaald
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 31 januari 2022 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn eigenaars van de appartementen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Deze appartementen zijn gelegen op de 3e verdieping van het gebouw aan de [locatie 1] en de [locatie 2] (hierna: het Gebouw).
2.2.
Het Gebouw is gesplitst bij akte van 23 augustus 1977 (hierna: de Splitsingsakte). Op de splitsing is het Modelreglement 1973 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: het Modelreglement) van toepassing met annexen, uitgezonderd annex I, en met aanvullingen en wijzigingen. De Splitsingsakte is gewijzigd bij aktes van 29 december 2009 en 29 december 2012, waarbij het Modelreglement van toepassing is gebleven.
2.3.
Het Gebouw bestaat uit een kelderverdieping, begane grond met tuin, 1e, 2e en 3e verdieping, een zolderverdieping (4e verdieping) en een kapverdieping (vliering). Op de zolderverdieping bevinden zich ruimtes die zijn toebedeeld aan de eigenaars van de appartementsrechten op de 1e tot en met de 3e verdieping. De vliering is gemeenschappelijk eigendom van de VvE.
2.4.
In de vigerende Splitsingsakte, dat wil zeggen de akte zoals die luidt na de wijzigingen van 29 december 2009 en 29 december 2012, zijn de appartementsrechten op de 1e tot en met de 3e verdieping steeds als volgt omschreven:
“het appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de[eerste/tweede/derde]
verdieping, bestaande uit vier kamers, met een berging op de zolder, plaatselijk bekend (…)”
verdieping, bestaande uit vier kamers, met een berging op de zolder, plaatselijk bekend (…)”
2.5.
In artikel 9 lid 2 van het Modelreglement staat:
“2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”
2.6.
In de Splitsingsakte is opgenomen dat de in artikel 9 van het Modelreglement bedoelde bestemming van de appartementsrechten op de 1e, 2e en 3e verdieping ‘woning’ is. Enkele appartementsrechten op de begane grond zijn bestemd als ‘winkel’ of ‘bedrijfsruimte’.
2.7.
In de VvE vergadering van 8 mei 2014 is besloten om het gebruik en de eventuele verkoop van de vlieringen te onderzoeken. Daartoe is een werkgroep in het leven geroepen, die op 21 februari 2018 het ‘Adviesrapport verkoop vlieringen’ heeft uitgebracht. In dit adviesrapport staat onder meer:
“Voor- en nadelen verkoop vlieringen
De verkoop van de vlieringen aan de eigenaren biedt verschillende voordelen, voor zowel de eigenaren als de VvE. De commissie vindt het belangrijk om deze nogmaals te benadrukken.
Directe voordelen eigenaren bij aankoop vliering
Waardevermeerdering van de woning door toegenomen aantal m2’s;
Waardevermeerdering van de woning door toegenomen aantal m2’s;
Voor eigenaren op 3-hoog gaat de waarde vermeerdering nog verder omdat de zolder en vliering direct bij het appartement betrokken kunnen worden (en eventueel nog verder vergroot kunnen worden met een dakkapel);
Voor eigenaren op 3-hoog gaat de waarde vermeerdering nog verder omdat de zolder en vliering direct bij het appartement betrokken kunnen worden (en eventueel nog verder vergroot kunnen worden met een dakkapel);
De vliering is aantoonbaar eigendom bij verkoop, waarbij men in de huidige situatie slechts ‘gebruiksrecht’ heeft voor opslag;
De vliering is aantoonbaar eigendom bij verkoop, waarbij men in de huidige situatie slechts ‘gebruiksrecht’ heeft voor opslag;
Als de vereiste bouwvergunning wordt verkregen bieden de vlieringen inclusief de zolderkamers veel potentie om er woonruimte van te maken voor eigen gebruik of eventuele verhuur, mits de VvE dit toestaat.
Als de vereiste bouwvergunning wordt verkregen bieden de vlieringen inclusief de zolderkamers veel potentie om er woonruimte van te maken voor eigen gebruik of eventuele verhuur, mits de VvE dit toestaat.
Andere voordelen voor de VvE
Daarnaast biedt de verkoop van individuele vlieringen de VvE de mogelijkheid om een eenduidig beleid te gaan voeren m.b.t. het gebruik ervan en in het verlengde daarvan eventueel ook voor wat betreft de zolderkamers. Het bestuur ligt dit graag toe in een apart document.
(…)
Nadelen
Nadelen zijn er zeker ook:
De procedure is zeer arbeids- en tijdsintensief en brengt aanvullende kosten met zich mee voor de koper, waarbij vooral het wijzigen van de splitsingsakte ingewikkeld is;
De procedure is zeer arbeids- en tijdsintensief en brengt aanvullende kosten met zich mee voor de koper, waarbij vooral het wijzigen van de splitsingsakte ingewikkeld is;
Er komt mogelijk meer bewoning op de 4e en 5e etage. In de huidige situatie zijn er slechts enkele zolderkamers waar sprake is van bewoning en dat zou kunnen toenemen met meer verkeer in de trappenhuizen en meer geluid tot gevolg. Overigens zullen de bepalingen over geluidsisolatie gewoon van toepassing zijn zoals deze benoemd staan in het reglement artikel III, als ook in de bepalingen van de gemeente;
Er komt mogelijk meer bewoning op de 4e en 5e etage. In de huidige situatie zijn er slechts enkele zolderkamers waar sprake is van bewoning en dat zou kunnen toenemen met meer verkeer in de trappenhuizen en meer geluid tot gevolg. Overigens zullen de bepalingen over geluidsisolatie gewoon van toepassing zijn zoals deze benoemd staan in het reglement artikel III, als ook in de bepalingen van de gemeente;
Er is mogelijk een toename van verhuur van de ruimtes op de 4 en 5e verdieping;
Er is mogelijk een toename van verhuur van de ruimtes op de 4 en 5e verdieping;
Verkoop en aanpassing voor bewoningen brengt verbouwingen en mogelijk overlast met zich mee;
Verkoop en aanpassing voor bewoningen brengt verbouwingen en mogelijk overlast met zich mee;
In het huidige huishoudelijk reglement opgesteld in 1998 staan enkele bepalingen die naar aanleiding van eventuele verkoop in aanmerking komen tot aanpassing. (…)”
In het huidige huishoudelijk reglement opgesteld in 1998 staan enkele bepalingen die naar aanleiding van eventuele verkoop in aanmerking komen tot aanpassing. (…)”
2.8.
Vervolgens is in diverse VvE vergaderingen gesproken over de verkoop van de vliering, het gebruik van de zolder en de vliering en wijzigingen van de Splitsingsakte in dit verband. Uiteindelijk heeft op 30 maart 2021 een VvE vergadering plaatsgevonden waarin is gestemd over diverse besluiten tot wijziging van de Splitsingsakte. In de agenda voor deze vergadering zijn die besluiten – voor zover relevant – als volgt beschreven:
“3. Besluit vaststellen splitsingsakte t.b.v. onderlinge verkoop zolderkamers
Bijgevoegd treft u de splitsingsakte t.b.v. de onderlinge verkoop van zolderkamers.
a. Gevraagd wordt een besluit te nemen inzake het vaststellen van de splitsingsakte
De relevante wijzigingen treft u aan in het document onder het hoofdstuk ‘OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN NA WIJZIGINGEN’(pagina 17), en het hoofdstuk ‘MODELREGLEMEN’[sic]
(pagina 23). De relevante wijzigingen zijn geel gearceerd.
(pagina 23). De relevante wijzigingen zijn geel gearceerd.
Middels uw stem voor / tegen machtigt u tevens het bestuur om alle noodzakelijke (vervolg)acties te ondernemen om het resultaat van de stemming ten uitvoering te brengen / te bekrachtigen.
(…)
5.Besluit diverse verzoeken eigenaren inzake wijzigen splitsingsakte
Van de eigenaren van de [adres 5] , de [adres 6] , de [adres 7] en de [adres 8] , zijn verzoeken ontvangen tot aanpassing van de splitsingsakte.
Het bestuur heeft deze punten met de betreffende eigenaren besproken. De betreffende eigenaren zullen ter vergadering een mondelinge toelichting geven. De diverse verzoeken worden bij dit agendapunt ter stemming gebracht.
Middels uw stem voor / tegen machtigt u tevens het bestuur om alle noodzakelijke (vervolg)acties te ondernemen om het resultaat van de stemming ten uitvoering te brengen / te bekrachtigen.
(…)
d. Verzoek tot wijziging bestemming appartementsrecht
Het betreft Artikel 9, lid 2; pagina 40-41.
Voor wat betreft de appartementsrechten lokaal bekend als [adres 9] , [adres 6] , [adres 7] met mogelijkheid van gebruik als woonruimte met aan- / uitbouw, tuin en / of tuinhuis, of bedrijfsruimte met mogelijkheid van gedeeltelijk gebruik als woonruimte met aan- / uitbouw, tuin en / of tuinhuis, of woonruimte met aan- / uitbouw, tuin en / of tuinhuis; de bij de appartementsrechten behorende kelders kunnen indien sprake is van gebruik als woonruimte ook geheel als woonverdieping worden gebruikt”
De notaris heeft dit verzoek met een kortere tekst opgenomen in de akte.
(…)
6.Besluit tot verkoop van vlieringen en dakterrassen op de adressen
Middels uw stem voor / tegen machtigt u tevens het bestuur om alle noodzakelijke (vervolg)acties te ondernemen om het resultaat van de stemming ten uitvoering te brengen / te bekrachtigen.
a. Besluit tot verkoop van vlieringen en dakterrassen op de [locatie 3]
b.volgt opsomming overige huisnummers]
(…)
7. Besluit mogelijke complicaties verkoop zolderkamers, vlieringen en / of dakterrassen
Voorstel is om in het geval dat één of meerdere eigenaren de koop, na goedkeuring en passeren va de splitsingsakte door de VvE, niet rond krijgt / krijgen; goedkeuring van de voorgaande besluiten inzake de splitsingsakte en splitsingstekeningen ook geldig is indien één of meerdere onderdelen van de wijzigingen niet doorgaan.
a. Besluit mogelijke complicaties verkoop zolderkamers, vlieringen en / of dakterrassen
Middels uw stem voor / tegen machtigt u tevens het bestuur om alle noodzakelijke (vervolg)acties te ondernemen om het resultaat van de stemming ten uitvoering te brengen / te bekrachtigen.”
2.9.
Bij deze agenda zijn een tweetal conceptaktes gevoegd; één met betrekking tot de onderlinge overdracht van de zolderkamers (hierna: Akte Zolderkamers) en één met betrekking tot de overdracht van de vlieringen (hierna: Akte Vlieringen).
2.10.
In de Akte Zolderkamers is, voor zover relevant, opgenomen dat een aantal bergingen worden overgedragen van het éne appartementsrecht naar het andere in verband waarmee de privégrenzen en de omschrijving van de betreffende appartementsrechten (met adressen [locatie 3] -1, [locatie 3] -2 en [locatie 3] -3, [locatie 4] -2, [locatie 4] -3, [locatie 5] -1 en [locatie 5] -3) wijzigen. De omschrijving van de overige appartementsrechten is ongewijzigd in deze akte.
2.11.
In de Akte Vlieringen is, voor zover relevant, opgenomen dat een aantal nader genoemde appartementsrechten wordt vergroot door toevoeging van een afzonderlijk te formeren ruimte van de gemeenschappelijke ruimte, gelegen op de 5e verdieping. Verder is hierin de wijziging van de privégrenzen van een aantal bergingen op de vierde verdieping opgenomen. In verband met deze wijzigingen, wijzigen ook de breukdelen in de akte en de daarbij behorende splitsingstekening. Verder is de omschrijving van de appartementsrechten in de Akte Vlieringen gewijzigd. Deze omschrijving luidt, voor zover het gaat om appartementen op de 1e, 2e en 3e verdieping, na wijziging als volgt:
“het appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de[eerste/tweede/derde]
verdieping, met een ruimte op de zolder, plaatselijk bekend (…)”
verdieping, met een ruimte op de zolder, plaatselijk bekend (…)”
Of:
“het appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de[eerste/tweede/derde]
verdieping, met een ruimte op de zolder en een ruimte op de vijfde verdieping (kapverdieping/vliering, plaatselijk bekend (…)”
verdieping, met een ruimte op de zolder en een ruimte op de vijfde verdieping (kapverdieping/vliering, plaatselijk bekend (…)”
2.12.
Tijdens de VvE vergadering op 30 maart 2021 zijn onder meer de in agendapunten 3, 5d, 6 en 7 genoemde besluiten (hierna: Besluit 3, Besluit 5d, Besluit 6, Besluit 7 en gezamenlijk: de Besluiten) met een meerderheid van meer dan 80% van de stemmen aangenomen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – vernietiging en schorsing van de besluiten van de VvE die betrekking hebben op de agendapunten 3, 5d, 6 en 7, alsmede een verklaring voor recht dat de bergingen c.q. de ruimten op de zolderverdieping en de kapverdieping/vliering op basis van de geldende splitsingsakte, het geldende splitsingsreglement en huishoudelijk reglement geen verblijfsruimten voor personen zijn, onder veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan die vordering leggen [eisers] , samengevat, ten grondslag dat de besluiten waarvan zij vernietiging vorderen betrekking hebben op wijzigingen van de splitsingsakte die het mogelijk maken dat de bergingen op de zolderverdieping en de vlieringen daarboven worden verkocht, dat hiervan een eenheid wordt gemaakt die bewoonbaar is en dat die eenheden als (afzonderlijke) woningen worden gebruikt. [eisers] stellen dat zij hierdoor schade lijden. Zij hebben hun appartementen op de 3e verdieping namelijk mede gekocht vanwege het bijbehorende dakterras en het feit dat er geen bovenburen zijn. Door de besluiten kunnen zij wel bovenburen krijgen, met bijbehorend trapverkeer, (geluids)overlast en verminderde privacy op hun dakterras. De besluiten leiden daarom tot een aanzienlijk verlies van woongenot en waardedaling van hun appartementen, aldus [eisers] Nu hen geen schadeloosstelling is aangeboden, menen [eisers] dat de besluiten op grond van artikel 5:140b Burgerlijk Wetboek (BW) moeten worden vernietigd.
3.3.
De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] Daartoe voert de VvE aan dat [eisers] geen schade lijden als gevolg van de besluiten tot wijziging van de splitsingsakte waarvan zij vernietiging vorderen. Volgens de VvE was bewoning van de zolderverdieping, al dan niet door een afzonderlijk huishouden, op grond van de bestaande splitsingsakte namelijk al mogelijk en gebeurde dat ook al. De besluiten leiden voor zover dus niet tot een feitelijk andere situatie. Verder stelt de VvE dat geen sprake is van onredelijke overlast door bewoning van de zolder- en kapverdieping en dat er een redelijke schadeloosstelling wordt geboden doordat de liquiditeiten van de VvE met de verkoop van de vlieringen worden vergroot, waarvan de leden van de VvE voordeel zullen ondervinden. Bovendien is er volgens de VvE geen sprake van schade, omdat de huizenprijzen in [woonplaats 2] alleen maar stijgen en het samenvoegen van privégedeelten plus de investeringen in de ruimtes op de 4e en 5e verdieping juist zullen leiden tot minder overlast. Doordat [eisers] overdraagbare zakelijke rechten verkrijgen ten aanzien van de dakterrassen en vlieringen tegen een symbolisch bedrag van € 1.500,00 is juist sprake van vermogensvermeerdering, aldus de VvE.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het toetsingskader
4.1.
De Besluiten van 30 maart 2021 strekken tot wijziging van de Splitsingsakte. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars, mits het besluit tot wijziging wordt genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 BW). De Besluiten voldoen aan deze eisen.
4.2.
Om de belangen van de minderheid te waarborgen, voorziet artikel 5:140b BW in de mogelijkheid om dergelijke besluiten door de rechter te laten toetsen. Lid 1 van dit artikel bepaalt dat op vordering van een eigenaar die niet voor het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, dit besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd. Het derde lid bepaalt dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. De Memorie van Toelichting [1] op de wet waarbij artikel 5:140b BW is ingevoerd zegt hierover onder meer:
“Men zij erop bedacht dat op grond van de woorden “wordt vernietigd” in lid 1 de rechter het besluit zal moeten vernietigen, en dat de vernietigingsvordering alleen kan worden afgewezen in de limitatief in lid 3 opgesomde gevallen.
(…)
Lid 3, waarvan de formulering is ontleend aan artikel 5:141 lid 3 BW, bevat een uitputtende opsomming van gevallen waarin de rechter bevoegd is om de vordering tot vernietiging af te wijzen.”
4.3.
[eisers] , althans in ieder geval een deel van hen, hebben niet voor de Besluiten gestemd. Daarmee is het uitgangspunt dat de Besluiten vernietigd worden. De VvE beroept zich op het rechtsgevolg van de uitzondering op dat uitgangspunt, te weten dat geen vernietiging plaatsvindt als [eisers] geen schade lijden door de Besluiten als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW. De stelplicht en bewijslast daarvan rust daarom op de VvE. Nu de VvE heeft gesteld dat [eisers] geen schade lijden, is het wel aan [eisers] om die stelling – met een voldoende feitelijke toelichting – tegen te spreken, zodat de VvE aan de hand daarvan haar stelling kan onderbouwen. [2]
Schade?
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] voldoende hebben toegelicht dat en waarom zij menen schade te lijden. De VvE heeft in reactie daarop onvoldoende onderbouwd gesteld dat het gebruik van de zolder- en kapverdieping als woningen in plaats van bergingen niet leidt tot meer (geluids)overlast, meer bewegingen in het trappenhuis en minder privacy voor [eisers] Dit, terwijl deze gevolgen als belangrijk nadeel worden benoemd in het Adviesrapport verkoop vlieringen en in het algemeen geldt dat een woning meer overlast geeft dan een berging. Bewoning gaat immers – anders dan het gebruik als berging – gepaard met geluid. Hinder en overlast c.q. verminderd woongenot kwalificeren bovendien, anders dan de VvE stelt, wel degelijk als schade. [3]
4.5.
Daarbij komt dat niet valt uit te sluiten dat bewoning van de 4e en 5e verdieping, in plaats van het gebruik als berging, een negatief effect heeft op de waarde van de appartementen van [eisers] Dat de huizenprijzen in [woonplaats 2] de afgelopen periode zijn gestegen doet daar niet aan af; de waardevermeerdering als gevolg van die stijging zou groter kunnen zijn als deze verdiepingen als berging worden gebruikt. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat dit niet het geval is.
4.6.
Dat [eisers] als resultaat van de besluiten de mogelijkheid hebben om ook een vliering te kopen en daarmee hun appartement te vergroten, kan evenmin tot een andere conclusie leiden. De enkele mogelijkheid om een vliering te kopen lijdt immers niet tot waardevermeerdering van een appartementsrecht.
Gevolg wijzigingen Splitsingakte?
4.7.
De vraag is evenwel of deze schade het gevolg is van de met de Besluiten beoogde wijzigingen. Dat er op dit moment (met en zonder expliciete toestemming van de VvE) zolders worden gebruikt als woonruimte, is daarbij niet van belang. Indien immers sprake is van illegaal gebruik van de zolders kan de beëindiging daarvan (door [eisers] ) worden gevorderd en over het toestaan van afwijkend gebruik dient nadere besluitvorming plaats te vinden. Het gaat erom of het gebruik van de zolder- en kapverdieping als woonruimte wordt toegestaan met de Besluiten die voorzien in de voorgestelde wijzigingen van de Splitsingsakte, terwijl dit zonder deze Besluiten niet was toegestaan.
4.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat het op grond van de geldende Splitsingsakte niet mogelijk is om de
vlieringente gebruiken voor bewoning en dat het doel van de wijzigingen (mede) is om dat wel mogelijk te maken. Volgens de VvE leidt dit evenwel niet tot een feitelijk andere situatie, omdat het ook zonder de met de Besluiten beoogde wijzigingen van de Splitsingsakte al mogelijk is om de ruimtes op de
zolderverdiepingte gebruiken als woonruimte; de wijzigingen zien slechts op het toevoegen van de vlieringen aan die ruimtes. [eisers] is het daar niet mee eens; zij stelt dat zowel de zolderverdieping als de vliering op grond van de huidige Splitsingsakte alleen als berging mag worden gebruikt.
vlieringente gebruiken voor bewoning en dat het doel van de wijzigingen (mede) is om dat wel mogelijk te maken. Volgens de VvE leidt dit evenwel niet tot een feitelijk andere situatie, omdat het ook zonder de met de Besluiten beoogde wijzigingen van de Splitsingsakte al mogelijk is om de ruimtes op de
zolderverdiepingte gebruiken als woonruimte; de wijzigingen zien slechts op het toevoegen van de vlieringen aan die ruimtes. [eisers] is het daar niet mee eens; zij stelt dat zowel de zolderverdieping als de vliering op grond van de huidige Splitsingsakte alleen als berging mag worden gebruikt.
Uitleg Splitsingsakte
4.9.
Voor de vaststelling van het recht tot gebruik van de zolderruimtes die onderdeel zijn van de appartementsrechten, is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken, dat wil zeggen in de Splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en de bestemming daarvan, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (waartoe niet behoort het huishoudelijk reglement). Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. [4]
4.10.
Volgens de splitsingsakte is de bestemming van de appartementsrechten op de 1e, 2e en 3e verdieping ‘woning’. Deze in de splitsingsakte verwoorde bestemming betreft het appartement als geheel: in het appartement mag uitsluitend worden gewoond en daarin mag bijvoorbeeld – anders dan in appartementen op de begane grond – geen winkel worden gedreven. Dat neemt niet weg dat, juist omdat de splitsingsakte gelding heeft tussen alle appartementseigenaars en (mede) hun onderlinge rechten en plichten beoogt te regelen, ook betekenis moet worden toegekend aan de bewoordingen waarmee de appartementsrechten in de splitsingsakte zijn omschreven. In die bewoordingen kan ook de aanduiding van een bestemming zijn gelegen. Anders dan de VvE stelt, is het feit dat in die omschrijving onderscheid is gemaakt tussen “
de woning, gelegen op de [eerste/tweede/derde] verdieping, bestaande uit vier kamers” en “
een berging op de zolder” daarom niet zonder betekenis. Bij gebreke van indicaties voor het tegendeel moet worden aangenomen dat degenen die tot splitsing zijn overgegaan hebben bedoeld met het gebruik van het woord ‘berging’ in de Splitsingsakte de ruimtes op de zolderverdieping als zodanig (nader) te bestemmen. Dat wil zeggen dat deze ruimtes conform de gangbare betekenis van dit woord – een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte, en niet een verblijfs-/woonruimte – dienen te worden gebruikt. [5] Dat de VvE één van de eigenaars eerder toestemming heeft gegeven voor afwijkend gebruik (als bedoeld in artikel 9 van het Modelreglement) van de zolder als woonruimte, bevestigt dat dat de meest aannemelijke uitleg is. Kennelijk heeft de VvE de Splitsingsakte zelf (eerst) ook zo uitgelegd, dat de zolder als berging dient te worden gebruikt en niet als woning.
de woning, gelegen op de [eerste/tweede/derde] verdieping, bestaande uit vier kamers” en “
een berging op de zolder” daarom niet zonder betekenis. Bij gebreke van indicaties voor het tegendeel moet worden aangenomen dat degenen die tot splitsing zijn overgegaan hebben bedoeld met het gebruik van het woord ‘berging’ in de Splitsingsakte de ruimtes op de zolderverdieping als zodanig (nader) te bestemmen. Dat wil zeggen dat deze ruimtes conform de gangbare betekenis van dit woord – een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte, en niet een verblijfs-/woonruimte – dienen te worden gebruikt. [5] Dat de VvE één van de eigenaars eerder toestemming heeft gegeven voor afwijkend gebruik (als bedoeld in artikel 9 van het Modelreglement) van de zolder als woonruimte, bevestigt dat dat de meest aannemelijke uitleg is. Kennelijk heeft de VvE de Splitsingsakte zelf (eerst) ook zo uitgelegd, dat de zolder als berging dient te worden gebruikt en niet als woning.
4.11.
De bepalende wijziging van de Splitsingsakte is daarmee gelegen in de omschrijving van de appartementsrechten, waar ‘berging op zolder’ wordt veranderd in ‘ruimte op zolder’/ ‘ruimte op zolder en een ruimte op de vijfde verdieping (kapverdieping/vliering)’. Anders dan het woord ‘berging’, laat het woord ‘ruimte’ de mogelijkheid van gebruik voor bewoning namelijk wel open.
Conclusie
4.12.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat de bergingen op de zolderverdieping op grond van de geldende Splitsingsakte geen verblijfsruimten voor personen zijn.
4.13.
Voor zover de Besluiten voorzien in het alsnog toestaan van bewoning van de zolder- en kapverdieping, dat wil zeggen het vervangen van het woord ‘berging’ door het woord ‘ruimte’, is niet gebleken dat [eisers] als gevolg daarvan geen schade lijden en zal de rechtbank de Besluiten op grond van artikel 5:140b BW vernietigen. Het is evenwel onduidelijk welke van de in de VvE vergadering aangenomen Besluiten betrekking heeft/hebben op deze wijziging; in geen van de Besluiten wordt daar expliciet naar verwezen. Desgevraagd heeft de VvE ter zitting verklaard dat deze wijziging onderdeel uitmaakt van Besluit 3. De rechtbank zal daarom Besluit 3 vernietigen. De tekst van Besluit 3 verwijst evenwel alleen naar de Akte Zolderkamers, waarin staat ‘berging op zolder’, en niet naar de Akte Vlieringen, waarin het woord ‘berging’ is vervangen door ‘ruimte’. Besluit 6 heeft wel betrekking op de vaststelling van de Akte Vlieringen, zodat de rechtbank ook dit besluit zal vernietigen.
4.14.
Besluit 5d heeft volgens de toelichting in de agenda en de notulen van de VvE-vergadering van 30 maart 2021 tot doel een wijziging aan te brengen met betrekking tot een drietal appartementsrechten op de begane grond en ziet dus niet op (bewoning van) de zolder- en kapverdieping. [eisers] hebben niet gemotiveerd weersproken dat zij geen schade lijden als gevolg van dit besluit, zodat de vordering tot vernietiging van dit besluit wordt afgewezen.
4.15.
Dat geldt ook voor Besluit 7, nu dit geen wijziging van de Splitsingsakte betreft en vernietiging op grond van artikel 5:140b BW dus niet aan de orde is, terwijl gesteld noch gebleken is dat dit besluit op andere gronden voor vernietiging in aanmerking komt.
4.16.
De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 109,71
- griffierecht 309,00
- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 1.544,71
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de bergingen op de zolderverdieping van het Gebouw geen verblijfsruimten voor personen zijn,
5.2.
vernietigt Besluit 3 en Besluit 6, zoals genomen tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE op 30 maart 2021,
5.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.544,71, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Speksnijder en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022. [6]