Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1185
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Arnhem, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 oktober 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.249.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 maart 2022.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam 1] .
Overwegingen
1. De woning van eiser is een drive-in woning.
2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt primair dat de waarde van de woning met een nader te noemen bedrag moet worden verlaagd door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie. Subsidiair moet de waarde worden vastgesteld op € 891.000,-. Meer subsidiair moet de waarde worden vastgesteld op € 1.051.000.000.
3. De rechtbank oordeelt als volgt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2019.
4.1.
Eiser voert aan dat de woning kennelijk niet berekend is op grond van een modelmatige waardebepaling en hierdoor is er strijd met het verbod van willekeur en schending van het vertrouwensbeginsel.
4.2.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van een systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden.
5.1.
Eiser doet verder een beroep op de meerderheidsregel zoals geformuleerd in het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942. Volgens eiser is de meerderheidsregel van toepassing, omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen, althans qua objecttype en bouwjaar gelijke objecten, een WOZ-waarde hebben die lager is dan de WOZ-waarde van de woning. Eiser verwijst hierbij naar een tabel van objectgegevens, afkomstig uit BAG viewer.
5.2.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling, omdat geen sprake is van meer dan twee vrijwel identieke woningen. Zo constateert de rechtbank dat alleen al de oppervlakte van de kavel bij geen van de objecten identiek is. Ook heeft eiser zijn stelling niet verder onderbouwd.
6.1.
Eiser heeft ook aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser is geen rekening gehouden met de matige ligging van de woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser gegevens van het RIVM overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van veel geluidsbelasting rondom de woning.
6.2.
De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Belangrijk daarbij is dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank gedaan. De m²-waarde van de woning ligt met € 6.683,- ruim onder de gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van € 7.288,- van de vergelijkingsobjecten. De door eiser overgelegde gegevens van het RIVM leiden verder niet tot een wijziging van de waardering van de ligging van de woning. Geluidsbelasting is slechts één aspect dat een rol speelt bij het waarderen van de ligging. Daarnaast blijkt ook dat twee van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] en [adres 3] , een vergelijkbare geluidsbelasting als de woning hebben. Nu niet is vast komen te staan dat de ligging van de woning onjuist is gewaardeerd, bestaat geen reden om aan te nemen dat de waarde hierdoor verkeerd is vastgesteld. Deze grond slaagt daarom niet.
7.1.
Eiser is het niet eens met de toegepaste erfpachtcorrectie en vindt dat deze maximaal 17 maal de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is volgens eiser niet verdedigbaar. Eiser haalt hierbij de conclusies van een rapport van [naam 2] uit 2019 aan. Eiser voert specifiek aan dat hij het niet eens is met de conclusies van het Hof Amsterdam van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609. Er is volgens eiser sprake van willekeur en rechtsongelijkheid. Ook heeft verweerder bij de door hem gemaakte belangenafweging afbreuk gedaan aan de belangen van eiser. Eiser verzoekt tevens aan verweerder om alle erfpachtcorrecties en de daarvoor benodigde gegevens over te leggen.
7.2.
De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. [1] Gelet op voornoemde uitspraak van het hof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.
8.1.
Eiser heeft verder in het kader van de erfpachtcorrectie aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning op grond van het ‘fair play’-beginsel met 2% dient te worden verlaagd. Eiser heeft hierbij verwezen naar een brief van wethouder [naam 3] . Volgens eiser dient ten aanzien van alle niet onherroepelijke besluiten waartegen bezwaar, beroep of hoger beroep is ingediend de 2%-regel te worden toegepast, omdat in al die zaken recht moet worden gedaan aan de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. Ter zitting heeft eiser aangevuld dat door de wethouder in het algemeen is toegezegd dat de WOZ-waarde voor meerdere jaren met 2% zou worden verlaagd. Eiser doet verder een beroep op het vertrouwensbeginsel. Eiser mocht er vanuit gaan dat de mededeling van de heffingsambtenaar ook van toepassing is op de onderhavige kwestie en verwijst naar het antwoord op schriftelijke vragen in de publicatie van 13 februari 2019. Er is ook strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld. De ene belanghebbende krijgt wel 2% korting en de andere belanghebbende niet. Daarnaast bestaat volgens eiser strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Eiser mag vertrouwen op het consequent handelen van verweerder. Het verbod van willekeur verbiedt verweerder in deze zaak om toepassing van de 2%-correctie te weigeren omdat de WOZ-waarde in het jaar 2017 en niet in 2019 is vastgesteld. Aan het van toepassing zijn van een ander belastingjaar kan niet de bevoegdheid worden ontleend om de 2%-correctie niet toe te passen.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. [2] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om voor het jaar 2020 tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof. Ook betrekt de rechtbank hierbij dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de 2%-correctie een noodmaatregel betrof, omdat nog geen duidelijkheid bestond over de juistheid van de erfpachtcorrectie. Doordat het gerechtshof Amsterdam de erfpachtcorrectie per latere datum alsnog heeft goed bevonden, heeft dit logischerwijs tot gevolg dat de 2%-correctie voor de latere jaren geen toepassing meer vindt.
9.1.
De heffingsambtenaar heeft volgens eiser artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht geschonden, door in de bezwaarfase geen erfpachtcorrecties, matrix en grondstaffel te verstrekken, terwijl hier expliciet om is gevraagd. Eiser acht de werkwijze van verweerder niet zorgvuldig. Doordat de iWOZ-rapporten pas op zitting worden getoond, kan eiser zich niet goed voorbereiden. Ook is er strijd met artikel 3:2 van de Awb, omdat verweerder na ontvangst van het bezwaar en voor het horen aan een volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is de uitspraak op bezwaar onvoldoende deugdelijk gemotiveerd. Slechts in algemene bewoordingen is aangegeven dat met eventuele verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten rekening zou zijn gehouden.
9.2.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag heeft voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ. Deze bepaling verplicht de heffingsambtenaar namelijk niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Ter motivering verwijst de rechtbank verder naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022. [3] Voor zover eiser ter zitting nog heeft verwezen naar de uitspraak van het hof Amsterdam van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:369, overweegt de rechtbank dat het in die zaak om het vaststellen van de overdrachtsbelasting gaat. Dit betekent dat sprake is van andere wetgeving. Het beroep op deze uitspraak slaagt daarom ook niet.
10. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr.L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
mr.L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.