ECLI:NL:RBAMS:2021:1989

• Datum uitspraak: 20 april 2021
• Publicatiedatum: 22 april 2021
• Zaaknummer: 8717415 20 CV 15245
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Mondelinge uitspraak
• Rechters: A.R. Vlierhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte door reisorganisatie en onvoorziene omstandigheden door coronamaatregelen

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 20 april 2021 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen de stichting Stadgenoot en een reisorganisatie, aangeduid als [naam stichting]. De reisorganisatie huurt een bedrijfsruimte van Stadgenoot en heeft door de coronamaatregelen te maken gekregen met een aanzienlijke omzetdaling. De huurovereenkomst was verlengd tot 31 december 2023, maar de reisorganisatie heeft de huur over meerdere maanden niet tijdig voldaan. Stadgenoot heeft daarop ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, evenals betaling van huurachterstand en schadevergoeding.

Tijdens de mondelinge behandeling op 1 maart 2021 heeft de reisorganisatie erkend dat er een betalingsachterstand is, maar betoogd dat deze is veroorzaakt door onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronamaatregelen. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling verwezen naar artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, dat de mogelijkheid biedt om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen op basis van onvoorziene omstandigheden. De rechter heeft vastgesteld dat de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheden kunnen worden beschouwd, maar dat de reisorganisatie de door haar gestelde omzetdaling nog moet onderbouwen met objectieve cijfers.

De kantonrechter heeft de zaak aangehouden en de reisorganisatie in de gelegenheid gesteld om de benodigde bewijsstukken over te leggen, waaronder omzetcijfers en informatie over de door de overheid opgelegde reisbeperkingen. De rechter heeft benadrukt dat, zelfs als er een huurkorting wordt toegepast, de huurachterstand van meer dan een jaar kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De zaak is verwezen naar een rolzitting op 18 mei 2021 voor verdere behandeling.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8717415 CV EXPL 20-15245

vonnis van: 20 april 2021

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: M. Verhoeven

t e g e n

de stichting [naam stichting]

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde

nader te noemen: [naam stichting]

procederend bij [bestuurder]

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 11 augustus 2020, met producties;
- antwoord;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;

- akte overlegging productie van Stadgenoot van 1 februari 2021 (overzicht betalingsachterstand tot 4 februari 2021).

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 maart 2021. Stadgenoot heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens [naam stichting] is [bestuurder] (bestuurder) verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Feiten

1.1.

[naam stichting] is een reisorganisatie en organiseert bedevaartreizen, met name naar Mekka.

1.2.

[naam stichting] huurt van Stadgenoot de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna ook: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van een reisbureau. Tussen partijen geldt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, welke op 31 december 2018 is verlengd tot 31 december 2023. De huurprijs bedroeg in 2020 € 905,10 per maand. In 2021 bedraagt de huurprijs € 914,95 per maand.

1.3.

[naam stichting] heeft de huur over november en december 2019 en de huur over januari 2020 niet tijdig voldaan. De huur voor november en december 2019 is op 15 en 21 januari 2020 betaald. De huur voor januari 2020 is op 2 juni 2020 betaald. Daarna is geen huur meer betaald.

1.4.

Vanaf 16 maart 2020 golden er in Nederland beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis. Ook wereldwijd golden er diverse invliegverboden en restricties. [naam stichting] is door de maatregelen deels gesloten geweest.

2. De vordering

2.1.

Stadgenoot vordert – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [naam stichting] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 6.335,70 aan huurachterstand, berekend tot en met 11 augustus 2020 (datum dagvaarding), vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten als gespecificeerd in de inleidende dagvaarding en van € 905,10 per maand gelegen tussen 1 september 2020 en 31 december 2021 en € 914,95 per maand gelegen tussen 1 januari 2021 en de ontruiming, met veroordeling van [naam stichting] in de proceskosten. Tevens vordert Stadgenoot schadevergoeding wegens huurderving vanaf datum ontruiming tot 31 december 2023, nader op te maken bij staat.

2.2.

Aan deze vordering legt Stadgenoot ten grondslag dat [naam stichting] haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.

3. Verweer

3.1.

[naam stichting] erkent de betalingsachterstand. [naam stichting] voert aan dat zij als reisorganisatie zwaar getroffen is door de coronacrisis. Sinds begin 2020 is het niet meer mogelijk om op bedevaart te gaan naar Saoedi-Arabië. Vanwege corona waren reisorganisaties vanaf dat moment niet meer welkom in Saoedi-Arabië. Daardoor heeft [naam stichting] geen omzet gedraaid. [naam stichting] is geld terug gaan betalen aan haar klanten en kon daardoor de huur niet betalen. Volgens [naam stichting] is het wegens deze onvoorziene omstandigheden redelijk om een huurkorting van 50% toe te passen.

4. De beoordeling

4.1.

Stadgenoot heeft ter zitting niet weersproken dat de omzet van [naam stichting] als gevolg van de coronamaatregelen is gedaald, maar wel dat die omzetdaling zodanig is dat het contract dient te worden gewijzigd en een huurkorting van 50% moet worden toegepast.

4.2.

In artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is dwingendrechtelijk bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging terugwerkende kracht mag worden verleend.

4.3.

In verschillende huurzaken is (met name in kort geding) geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren (zie onder meer de uitspraken van de kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 en van 15 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951, en het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604). Daarbij ging het vooral om restaurants en cafés, die verplicht gesloten zijn (geweest) en hotels wiens bezetting zeer laag was door het wegblijven van toeristen en zakenreizigers. In een aantal gevallen is ook (voorlopig) een zogenoemde coronakorting toegekend bij een vrijwillig gesloten bruidswinkel (zie kantonrechter Amsterdam 29 juli 2020, ECLI: NL:RBAMS:2020:3730) en een reisorganisatie (zie rechtbank Noord-Nederland 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540). In meerdere bodemzaken is inmiddels de volgende formule voor het bepalen van huurkorting toegepast: huurprijs x percentage omzetvermindering x 50% waarbij de verkregen TVL als omzet is beschouwd (zie onder meer kantonrechter Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937). Ook is overwogen dat de huurder de door hem gestelde omzetdaling dient te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt (zie kantonrechter Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108) en dat, indien uit de omzetgegevens blijkt dat er gedurende enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van minder dan 30% ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, de huurder dient te onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is geweest van de coronamaatregelen (zie kantonrechter Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:6951).

4.4.

De kantonrechter sluit zich bij deze lijn aan en is van oordeel dat ook in deze zaak partijen de (gevolgen van de) coronapandemie niet in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd. [naam stichting] heeft ter onderbouwing van haar beroep op onvoorziene omstandigheden gesteld dat zij gedurende bepaalde perioden gesloten is geweest (deels ook onverplicht), dat haar omzet als gevolg van de coronamaatregelen met 100% is gedaald en dat die daling eerder dan 16 maart 2020 is ingezet, namelijk vanaf het moment waarop er in Saoedi-Arabië reisbeperkingen golden.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er, indien en voor zover de stellingen van [naam stichting] komen vast te staan, sprake van onvoorziene omstandigheden die wijziging van de huurovereenkomst rechtvaardigen in die zin dat een korting van de huurprijs volgens het onder 4.3 genoemde richtsnoer wordt toegepast. Ook wanneer geen sprake was van een verplichte sluiting is in dat geval duidelijk (en dit is ook niet gemotiveerd betwist) dat de omzetdaling het gevolg is van de coronacrisis. In dat geval kan Stadgenoot naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen onverkorte instandhouding van de overeenkomst verwachten maar dient de tegenvaller te worden gedeeld aan de hand van de hiervoor weergegeven formule. Aangezien [naam stichting] zich vrijwel uitsluitend richt op het organiseren van bedevaartreizen naar Mekka, ziet de kantonrechter aanleiding de huurkorting eerder dan 16 maart 2020 in te laten gaan.

4.6.

[naam stichting] heeft de door haar gestelde omzetdaling en eerdere maatregelen in Saoedi-Arabië tot op heden niet onderbouwd, zoals Stadgenoot terecht heeft aangevoerd, maar zal daartoe, zoals ter zitting door [naam stichting] is aangeboden, in de gelegenheid worden gesteld
bij akte zo objectief mogelijke omzetcijfers over 2019 t/m heden over te leggen (bijvoorbeeld de maandelijkse BTW aangiften), waarbij tevens melding wordt gemaakt van de (eventueel) verkregen TVL en TOGS, alsmede informatie over de (datum van de) door de overheid in Saoedi-Arabië opgelegde reisbeperkende maatregelen. Stadgenoot mag hier vervolgens
bij antwoordakte op reageren. Partijen dienen zich in hun aktes tot dit onderwerp te beperken.

4.7.

Indien een huurkorting zal worden toegepast, betekent dit niet dat het risico op ontruiming voor [naam stichting] is afgewend. Er is thans sprake van een huurachterstand van meer dan een jaar die gezien de hoogte daarvan ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt.

4.8.

De kantonrechter verwijst de zaak naar
de rolzitting van 18 mei 2021 10:00 uur voor het nemen van de akte zoals bedoeld onder 4.6 door [naam stichting] . [naam stichting] kan, indien zij dat wenst, haar reactie ook schriftelijk of per mail indienen de dag voorafgaand aan de rolzitting.

4.9.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. verwijst de zaak naar de rolzitting van 18 mei 2021 te 10:00 uur voor het indienen door [naam stichting] van een akte als hiervoor onder 4.6 overwogen;

II. houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. A.R. Vlierhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.