Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8559471 CV EXPL 20-9916
vonnis van: 15 december 2020
fno.: 904
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A.D.J. van Ruyven
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 27 mei 2020, met producties;
- antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis.
- antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 21 september 2020. [eiser] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens [gedaagde] is zijn echtgenote verschenen, vergezeld van hun dochter en de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 juli 2013 van [eiser] de bedrijfsruimte gevestigd aan de [adres] , te [plaats] (hierna: het gehuurde of de bedrijfsruimte). Het gehuurde wordt als casco verhuurd. [gedaagde] exploiteert restaurant ‘ [naam restaurant] ’ in het gehuurde.
1.2.
De huurovereenkomst betreft thans een overeenkomst voor onbepaalde tijd en de huurprijs bedroeg per datum dagvaarding € 1.610,00 per maand.
1.3.
[eiser] heeft bij brief van 8 januari 2018 voorgesteld aan [gedaagde] om de kale huurprijs met ingang van 1 juli 2018 vast te stellen op € 2.300,00 per maand.
1.4.
In oktober 2018 heeft Draijer Makelaardij & Vastgoedbeheer (hierna: Draijer) op verzoek van [eiser] een quick scan gemaakt van de huurwaarde van de bedrijfsruimte per 1 juni 2018. Draijer vermeldt in zijn rapport € 2.800,00 per maand als indicatie van de huurprijs.
1.5.
Partijen hebben nadien nog onderhandeld over de herziening van de huurprijs en een te benoemen deskundige maar zijn daar niet uitgekomen.
1.6.
Op verzoek van [eiser] heeft de kantonrechter van deze rechtbank op grond van artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) bij beschikking van 31 januari 2019 de heer ing. M. Postma (hierna: Postma) van De Huurprijsdeskundigen tot deskundige benoemd. Postma is verzocht per peildatum 1 februari 2019 te adviseren over de nadere huurprijs met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW.
1.7.
Op 17 april 2020 heeft Postma een deskundigenrapport ex artikel 7:303 BW uitgebracht. Postma adviseert per peildatum 1 februari 2019 een jaarlijkse huurwaarde van € 25.798,10 (€ 2.149,84 per maand) exclusief btw. De kosten van het advies bedragen € 6.050,00 inclusief btw. In het rapport is onder meer vermeld:
2.7 Onderhoudstoestand / genotsderving
In het kader van deze rapportage is er van uitgegaan dat het litigieus object en de huurders van de gebruikte referenties het volledige genot hebben van de door hen gehuurde bedrijfsruimten. Er is derhalve geen rekening gehouden met correcties die voortvloeien uit de artikelen 7:206 BW en 7:207 BW waarin gesteld is dat de huurprijs (tijdelijk) kan worden verminderd.
Is gedurende de looptijd van het huurcontract een situatie ontstaan waardoor sprake zou zijn van genotsderving (achterstallig onderhoud), dan kan huurder diens verhuurder hier op aanspreken. (…)
Hoofdstuk 7.2 Opmerkingen zijdens huurder
(…)
2.7 Onderhoudstoestand / genotsderving
In het kader van deze rapportage is er van uitgegaan dat het litigieus object en de huurders van de gebruikte referenties het volledige genot hebben van de door hen gehuurde bedrijfsruimten. Er is derhalve geen rekening gehouden met correcties die voortvloeien uit de artikelen 7:206 BW en 7:207 BW waarin gesteld is dat de huurprijs (tijdelijk) kan worden verminderd.
Is gedurende de looptijd van het huurcontract een situatie ontstaan waardoor sprake zou zijn van genotsderving (achterstallig onderhoud), dan kan huurder diens verhuurder hier op aanspreken. (…)
Hoofdstuk 7.2 Opmerkingen zijdens huurder
(…)
Opmerking 1 Er worden huren meegenomen van “complete” ondernemingen. Dat zijn ondernemingen met - in het geval van horeca - keuken en toiletten. Als er geen sprake is van horeca, te weten winkelruimte, winkelruimte met toiletten. Dit laatste maakt vergelijken moeizaam. Een restaurant heeft nu eenmaal een keuken nodig en de onderhavige ruimte is verhuurd als restaurant en niet als winkel. We praten hier over een deel van een restaurant waar tafeltjes staan. De essentiële voorzieningen zoals keuken en toiletten zijn hier niet inbegrepen. De vraag is hoe dit moet worden beoordeeld.
Beoordeling 1 Conform de tussen u en uw verhuurder opgestelde huurovereenkomst is de ruimte als casco verhuurd (zie 1.2 + 6.1/6.2 HOK). Onder artikel 7.1 staat vermeld dat het aanbrengen van voorzieningen door en voor rekening van huurder zal geschieden. Voorzieningen welke door huurder zijn aangebracht, dienen buiten beschouwing te worden gelaten. Dit geldt derhalve eveneens voor de in de vergelijking betrokken objecten, deze zijn namelijk ook als casco ruimte gehuurd/verhuurd.
1.8.
Bij brief van 30 april 2020 heeft [eiser] [gedaagde] gevraagd of hij bereid is per 1 februari 2019 een maandelijkse huurprijs van € 2.150,00 te betalen en de door hem voorgeschoten kosten van Postma van € 6.050,00 te voldoen.
1.9.
Op 15 maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen. Horecagelegenheden moesten dicht, mensen werden opgeroepen om thuis te werken en er golden diverse vliegverboden. Soortgelijke maatregelen werden genomen in de rest van de wereld. Vanaf 1 juni 2020 zijn de maatregelen in Nederland wat versoepeld en vanaf 1 juli 2020 mochten de meeste horecagelegenheden weer open.
Vordering en verweer in conventie en reconventie
2. [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2019 wordt vastgesteld op € 2.149,84;
bepaalt dat [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de deskundige van € 6.050,00 dient te dragen en deze binnen 14 dagen na uitspraak aan [eiser] dient te betalen;
[gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.
3. Aan de vordering
in conventielegt [eiser] - kort gezegd - ten grondslag dat de huidige huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt van het gehuurde. [gedaagde] voert uitsluitend een ‘Coronaverweer’ maar de pandemie speelt volgens [eiser] geen rol bij de vaststelling van de huurprijs omdat de peildatum ruimschoots vóór het begin van de coronacrisis ligt. Derhalve dient de maandelijkse kale huurprijs conform het advies van Postma per 1 februari 2020 op € 2.149,84 te worden vastgesteld.
in conventielegt [eiser] - kort gezegd - ten grondslag dat de huidige huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt van het gehuurde. [gedaagde] voert uitsluitend een ‘Coronaverweer’ maar de pandemie speelt volgens [eiser] geen rol bij de vaststelling van de huurprijs omdat de peildatum ruimschoots vóór het begin van de coronacrisis ligt. Derhalve dient de maandelijkse kale huurprijs conform het advies van Postma per 1 februari 2020 op € 2.149,84 te worden vastgesteld.
4. [gedaagde] voert - samengevat - als verweer dat [eiser] zich niet op het deskundigenrapport van Postma mag beroepen omdat daarmee voorbij wordt gegaan aan de veranderde omstandigheden die zich sindsdien hebben voorgedaan, meer in het bijzonder de Corona-crisis die de horeca hard heeft geraakt (zie 1.9). Uit paragraaf 2.7 van het advies (zie 1.7) blijkt dat Postma er bij het opmaken van het rapport vanuit is gegaan dat [gedaagde] het volledige genot van het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft per 15 maart 2020 zijn restaurant als gevolg van de genomen overheidsmaatregelen moeten sluiten en derft ook na de versoepeling daarvan per 1 juni 2020 nog steeds inkomsten. Hij kan minder tafels gebruiken (5 binnen in plaats van 15 en 6 buiten in plaats van 10) en bovendien blijven de toeristen weg. Er is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Door de verplichte sluiting kon [gedaagde] de bedrijfsruimte niet gebruiken en miste hij het genot van het gehuurde. [gedaagde] heeft ter onderbouwing een overzicht van de omzet van het restaurant over de periode maart t/m mei 2020 overgelegd. [gedaagde] voert bovendien als verweer dat Postma in zijn rapport geen rekening heeft gehouden met het feit dat het gehuurde een ruimte zonder keuken en toiletvoorzieningen betreft, terwijl de referentiepanden daar wel over beschikken. Postma had de huurprijs in verband daarmee neerwaarts bij moeten stellen.
5.
In reconventievordert [gedaagde] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs vanaf 15 maart 2020 totdat alle coronamaatregelen zijn opgeheven € 805,00 per maand althans niet meer dan 50% van de overeengekomen huurprijs zal bedragen en [eiser] te veroordelen in te stemmen met een opschorting van de huurbetalingsverplichting vanaf 15 maart 2020 althans vanaf 1 juli 2020 totdat alle overheidsmaatregelen zijn opgeheven, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
In reconventievordert [gedaagde] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurprijs vanaf 15 maart 2020 totdat alle coronamaatregelen zijn opgeheven € 805,00 per maand althans niet meer dan 50% van de overeengekomen huurprijs zal bedragen en [eiser] te veroordelen in te stemmen met een opschorting van de huurbetalingsverplichting vanaf 15 maart 2020 althans vanaf 1 juli 2020 totdat alle overheidsmaatregelen zijn opgeheven, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
6. [gedaagde] stelt daartoe - kort gezegd - dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door [gedaagde] vanwege de overheidsmaatregelen het gehuurde niet ter beschikking te stellen en vanaf 1 juni 2020 niet zodanig dat daar een rendabel eethuis kan worden geëxploiteerd. Er is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en [gedaagde] is gerechtigd de huurbetalingen op te schorten totdat hij weer volledig aan zijn verplichtingen kan voldoen. Daarnaast heeft hij recht op huurvermindering te weten tot
€ 805,00, 50% van de overeengekomen huurprijs en op vergoeding van de schade die [gedaagde] lijdt gedurende de periode dat [eiser] niet aan zijn verplichtingen voldoet. Daarvoor is niet vereist dat het gebrek aan [eiser] is toe te rekenen. [eiser] beroept zich verder op overmacht, onvoorziene omstandigheden (uitspraak kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020 - ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) en de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] verkeert door de coronacrisis in acute financiële problemen. Met de verplichte sluiting is het grootste deel van zijn inkomsten komen te vervallen terwijl zijn kosten gewoon doorlopen. Onduidelijk is of en, zo ja, in welke mate het restaurant ook na 1 juni 2020 geëxploiteerd kan worden. Met inachtneming van de 1,5 meter richtlijn kan [gedaagde] binnen slechts 5 tafels reserveren en bij mooi weer buiten nog 6. Bovendien is [gedaagde] voor zijn omzet sterk afhankelijk van toeristen en is het toerisme door de coronacrisis geheel weggevallen. Meegewogen dient te worden dat partijen in belangrijke mate van elkaar verschillen qua maatschappelijke positie en in hun onderlinge verhouding. [eiser] heeft wel inkomsten en kan de huurderving dragen, aldus [gedaagde] .
€ 805,00, 50% van de overeengekomen huurprijs en op vergoeding van de schade die [gedaagde] lijdt gedurende de periode dat [eiser] niet aan zijn verplichtingen voldoet. Daarvoor is niet vereist dat het gebrek aan [eiser] is toe te rekenen. [eiser] beroept zich verder op overmacht, onvoorziene omstandigheden (uitspraak kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020 - ECLI:NL:RBAMS:2020:2914) en de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] verkeert door de coronacrisis in acute financiële problemen. Met de verplichte sluiting is het grootste deel van zijn inkomsten komen te vervallen terwijl zijn kosten gewoon doorlopen. Onduidelijk is of en, zo ja, in welke mate het restaurant ook na 1 juni 2020 geëxploiteerd kan worden. Met inachtneming van de 1,5 meter richtlijn kan [gedaagde] binnen slechts 5 tafels reserveren en bij mooi weer buiten nog 6. Bovendien is [gedaagde] voor zijn omzet sterk afhankelijk van toeristen en is het toerisme door de coronacrisis geheel weggevallen. Meegewogen dient te worden dat partijen in belangrijke mate van elkaar verschillen qua maatschappelijke positie en in hun onderlinge verhouding. [eiser] heeft wel inkomsten en kan de huurderving dragen, aldus [gedaagde] .
7. [eiser] heeft ter zitting tegen de vordering aangevoerd dat [gedaagde] deze onvoldoende heeft onderbouwd, onder meer doordat uit de overgelegde omzetcijfers niet blijkt dat er sprake is van een omzetdaling die veroorzaakt is door de coronacrisis. [eiser] erkent dat er tot 1 juni 2020 sprake is van een gebrek, maar betwist dat dit nadien zo zou zijn omdat het gehuurde toen weer volledig ter beschikking stond van [gedaagde] . [eiser] heeft ter zitting verklaard zich niet op een exoneratieclausule te beroepen.
Beoordeling
In conventie
8. [eiser] vordert in deze procedure dat de huurprijs ex artikel 7:303 BW nader wordt vastgesteld en wel, overeenkomstig het advies van Postma (zie 1.7), per 1 februari 2019 op € 2.149,84 per maand.
9. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat de door hem gevoerde coronaverweren uitsluitend een rol spelen in reconventie. In conventie worden die niet langer gevoerd. Blijft over het verweer dat Postma volgens [gedaagde] ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat zich in het gehuurde geen keuken en toiletten bevinden (die worden gebruikt in het pand ernaast dat [gedaagde] van een derde huurt), terwijl de vergelijkingspanden daar wel over beschikken.
10. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn betoog. Zoals [eiser] ter zitting heeft aangevoerd, wordt het gehuurde als casco verhuurd (zie 1.1) en zijn de zes vergelijkingspanden die Postma in zijn rapport heeft gebruikt alle eveneens cascopanden. Bovendien wordt de huurprijs berekend per vierkante meter volgens de bestemming restaurant en dienen de door de huurder aangebrachte voorzieningen buiten beschouwing te blijven. Postma heeft dit in zijn advies ook uitgelegd onder ‘Beoordeling 1’ van hoofdstuk 7.1 van het rapport (zie 1.7). Voor een neerwaartse correctie is dan ook geen plaats.
11. Nu [gedaagde] verder geen verweer heeft gevoerd tegen het rapport van Postma, zal de kantonrechter de huurprijs bij eindvonnis overeenkomstig het advies van Postma per 1 februari 2019 vaststellen op € 2.149,84 per maand (exclusief btw).
12. [gedaagde] zal (eveneens bij eindvonnis) als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] , waaronder de kosten van het advies van Postma van € 6.050,00 (inclusief btw).
13. In afwachting van de nadere aktewisseling in reconventie (zie hierna onder 19), wordt iedere beslissing aangehouden.
In reconventie
14. In reconventie ligt de vraag voor of [gedaagde] vanwege de in verband met de coronacrisis door de overheid genomen beperkende maatregelen aanspraak heeft op huurkorting.
15. De kantonrechter begrijpt de vordering op grond van onvoorziene omstandigheden aldus dat [gedaagde] wijziging van de huurovereenkomst vordert, in die zin dat de huurovereenkomst met ingang van 16 maart 2020 wordt verlaagd met 50% zolang de beperkende overheidsmaatregelen voortduren.
16. In artikel 6:258 BW is dwingendrechtelijk bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend.
17. In verschillende huurrechtelijke kort gedingen is reeds geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren (zie onder meer de uitspraken van de kantonrechter Amsterdam van 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914, en het gerechtshof te Amsterdam van 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604). Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen de coronacrisis, mede gelet op de omvang en de gevolgen daarvan, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst te hebben verdisconteerd. Dat maakt tevens dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst en daarvan is in dit geval sprake. Doordat de verhuurder het gehuurde weliswaar feitelijk ter beschikking stelt, maar de huurder het gehuurde vanwege de door de overheid geboden horecasluiting van de horeca of de anderhalve meter richtlijn niet of slechts beperkt kan exploiteren, is de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. De kantonrechter sluit zich bij deze lijn aan.
18. Het is aan de huurder te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een omzetdaling die het gevolg is van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. De huurder dient de door hem gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Meent een verhuurder dat de omzetdaling door een andere omstandigheid wordt veroorzaakt, dan dient hij dit gemotiveerd aan te voeren.
19. [gedaagde] heeft ter zitting nader toegelicht dat de omzetdaling door de coronacrisis 70% bedraagt (de thans behaalde 30% omzet is afkomstig van afhaal). Anders dan [eiser] aanvoert, is het niet zo dat alleen de horecasluiting zelf aanleiding geeft om huurkorting toe te passen, maar kwalificeren ook de beperkende overheidsmaatregelen zoals de anderhalve meter richtlijn - gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor de horeca - als onvoorziene omstandigheden. Wel heeft [eiser] terecht aangevoerd dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de door hem gestelde omzetdaling (volledig) het gevolg is van de coronacrisis. Uit de door [gedaagde] overgelegde cijfers - die alleen zien op de maanden maart t/m mei 2020 - valt dit niet af te leiden. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom, zoals ter zitting door hem aangeboden, in de gelegenheid stellen
bij aktenadere financiële gegevens in het geding te brengen die zijn stellingen onderbouwen. [eiser] mag hier vervolgens
bij antwoordakteop reageren. Partijen dienen zich in hun aktes tot dit onderwerp te beperken.
bij aktenadere financiële gegevens in het geding te brengen die zijn stellingen onderbouwen. [eiser] mag hier vervolgens
bij antwoordakteop reageren. Partijen dienen zich in hun aktes tot dit onderwerp te beperken.
20. Voor het geval uit de door [gedaagde] over te leggen financiële gegevens zal blijken dat er gedurende enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van minder dan 30% ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, dient [gedaagde] bovendien te onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is geweest van de coronamaatregelen van de overheid.
21. Indien en voor zover uit de door [gedaagde] over te leggen stukken voldoende zal blijken dat er inderdaad sprake is van een omzetdaling van 70%, zal de kantonrechter de huurovereenkomst aanpassen in die zin dat de helft van die daling voor rekening van de verhuurder komt, een en ander volgens de hiervoor weergegeven richtsnoer (zie onder 17, laatste zin). Gesteld noch gebleken is dat zich in het onderhavige geval omstandigheden voordoen die tot een andere risicoverdeling nopen.
22. De kantonrechter verwijst de zaak naar de
rolzitting van 12 januari 2021 10:00 uurvoor het nemen van een akte als bedoeld onder 19 aan de zijde van [gedaagde] .
rolzitting van 12 januari 2021 10:00 uurvoor het nemen van een akte als bedoeld onder 19 aan de zijde van [gedaagde] .
23. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
houdt iedere beslissing aan;
In reconventie
stelt [gedaagde] in de gelegenheid ter
rolzitting van 12 januari 2021 10:00 uurbij akte nadere financiële gegevens in het geding te brengen, zoals hiervoor onder 19 en 20 overwogen;
rolzitting van 12 januari 2021 10:00 uurbij akte nadere financiële gegevens in het geding te brengen, zoals hiervoor onder 19 en 20 overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 15 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.