ECLI:NL:RBAMS:2018:9771

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 18/565

uitspraak van de meervoudige kamer van 12 december 2018 in de zaak tussen

[eiseres] ,te Amsterdam, eiseres,

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, in de persoon van

mr. B. Brekveld.

De rechtbank zal partijen hierna aanduiden als [eiseres] en de heffingsambtenaar.

Procesverloop

In een beschikking van 31 januari 2017 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het [adres 1] in Amsterdam voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 412.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.

[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

In een brief van 18 augustus 2017 heeft [eiseres] de heffingsambtenaar in gebreke gesteld.

In een besluit van 4 september 2017 heeft de heffingsambtenaar de ingebrekestelling en de dwangsomclaim van [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard, omdat de beslistermijn op het bezwaar nog niet was verstreken.

[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

In een uitspraak op bezwaar van 8 november 2017 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen het besluit van 4 september 2017 ongegrond verklaard (het dwangsombesluit).

In een uitspraak op bezwaar van 22 december 2017 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiseres] tegen de WOZ-beschikking van 31 januari 2017 ongegrond verklaard (het WOZ-besluit).

[eiseres] heeft tegen het WOZ-besluit beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op een zitting van 6 november 2018. [eiseres] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door

[naam] , taxateur.

Overwegingen

Overwegingen met betrekking tot het WOZ-besluit

1. [eiseres] heeft de onroerende zaak (de woning) in erfpacht. De woning is een appartement met berging uit het bouwjaar 1998 en heeft een oppervlakte van 100 m2.

2. [eiseres] en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.

3. De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meest biedende koper zou betalen voor de onroerende zaak als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De waarde moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie).^[1]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Strijd met artikel 1 van Pro het Eerste Protocol (EP) bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM)

4. [eiseres] heeft aangevoerd dat de overdrachtsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in strijd is met artikel 1 van Pro het EP bij het EVRM op het niveau van de regelgeving en op het individuele niveau.

5.Artikel 1 van Pro het EP luidt als volgt:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

6. Op grond van artikel 220c van de Gemeentewet wordt de vastgestelde WOZ-waarde als heffingsmaatstaf gebruikt voor de onroerendezaakbelasting (ozb). Volgens vaste jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) vormt belastingheffing in beginsel een inbreuk op het eigendomsrecht. Het is eveneens vaste jurisprudentie van het EHRM dat belastingheffing is te beschouwen als regulering van eigendom in de zin van artikel 1 van Pro het EP. Een inbreuk op het ongestoord genot van eigendom is gerechtvaardigd als deze (i) in overeenstemming is met het nationale recht (het vereiste van
lawfulnessoftewel de rechtsgeldigheidseis), (ii) een legitieme doelstelling in het algemeen belang nastreeft (het vereiste van een
legitimate aimoftewel de legitimiteitseis), en (iii) er een redelijke en proportionele verhouding bestaat tussen het legitieme doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten (
fair balanceoftewel de proportionaliteitseis). Van een redelijke verhouding is geen sprake indien de betrokken persoon wordt getroffen door een individuele en buitensporige last.

7. Op de zitting heeft [eiseres] gezegd dat zij niet langer bestrijdt dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voldoet aan het vereiste van de rechtsgeldigheidseis (
lawfulness).

8. Voor wat betreft de legitimiteitseis moet de rechtbank beoordelen of de inbreuk op het recht op ongestoord genot van eigendom een legitiem doel in het algemeen belang nastreeft. De nationale rechter leidt uit de jurisprudentie van het EHRM af dat, waar het gaat om de beoordeling of een maatregel in het algemeen belang is, op fiscaal gebied een ruime beoordelingsvrijheid toekomt aan de wetgever. Het oordeel van de wetgever moet worden geëerbiedigd, tenzij dat oordeel evident van redelijke grond is ontbloot.^[2]Dit is vaste rechtspraak. [eiseres] heeft hiertegen aangevoerd dat in de literatuur het standpunt wordt ingenomen dat de nationale rechter indringender zou moeten toetsen dan het EHRM, omdat het EHRM erop moet kunnen vertrouwen dat de nationale rechter het beter kan beoordelen. De rechtbank ziet hier, gelet op de bestendige en ook recente rechtspraak van de Hoge Raad, geen aanleiding toe.

9. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 17 van Pro de Wet WOZ blijkt dat de primaire doelstelling van de wetgever met de invoering van de ozb is het genereren van inkomsten voor de gemeenten. De rechtbank vindt dat dit een algemeen belang is als hiervoor bedoeld.^[3]Uit de parlementaire geschiedenis blijkt verder dat de ficties, waaronder de overdrachtsfictie, moeten bewerkstelligen dat de te hanteren WOZ-waarde van een onroerende zaak in sterke mate wordt geobjectiveerd.^[4][eiseres] heeft erop gewezen dat onduidelijk is waarom objectivering van de waardebepaling een doel is geweest van de wetgever, mede bezien in het licht van artikel 18 van Pro de Wet WOZ waarin juist individuele omstandigheden zijn genoemd waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden, zoals bijvoorbeeld een verbouwing die plaatsvindt in het jaar na de peildatum. De rechtbank leidt uit de wetsgeschiedenis af dat de bedoeling van de ficties is dat wordt geabstraheerd van de met betrekking tot het object bestaande eigendoms- en gebruikssituatie. De ozb is bedoeld als een algemene bijdrage in de collectieve voorzieningen van de gemeente. Bewust is voor de ozb daarom gekozen voor een zo uniform mogelijke maatstaf. Dit dient ook de doelstellingen van de Wet WOZ, waarin eenvoud en praktische toepasbaarheid, onder meer door zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande procedures, vooropstaan. Niet de persoon van de belastingplichtige en diens omstandigheden vormen het uitgangspunt voor de ozb, maar de onroerende zaak zelf.^[5]De objectivering is dus een bewuste keuze van de wetgever geweest. De wetgever heeft bij de onroerendezaakbelastingen niet gekozen voor een uitzondering ten aanzien van erfpacht. De rechtbank vindt dat deze keuze niet van redelijke grond is ontbloot. [eiseres] heeft er verder op gewezen dat de wetgever ook op een andere manier kan regelen dat de gemeente inkomsten heeft en dat het vanwege de digitalisering inmiddels eenvoudiger is om het verschil in waarde tussen woningen in volle eigendom en woningen belast met erfpacht te waarderen. Het feit dat andere keuzes mogelijk zijn of mogelijk zijn geworden maakt naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de ruime beoordelingsvrijheid, echter niet dat de in de Wet WOZ neergelegde methode van waardering van redelijke grond ontbloot is. Datzelfde geldt voor het feit dat in Amsterdam, zoals [eiseres] stelt, 80% van de woningen is belast met erfpacht. Dat was ten tijde van de inwerkingtreding van de Wet WOZ ook zo en de Wet WOZ geldt bovendien niet alleen voor Amsterdam.

10. De rechtbank vindt verder dat is voldaan aan de proportionaliteitseis. Daarbij acht de rechtbank het volgende van belang. [eiseres] vindt dat de overdrachtsfictie ertoe leidt dat huiseigenaren van woningen op erfpachtgrond voor altijd worden belast voor eigendom dat zij niet bezitten. Dat zou volgens [eiseres] nog proportioneel kunnen zijn als het verschil in waarde van de woning bij het toepassen of het niet toepassen van de overdrachtsfictie verwaarloosbaar is, maar hier is volgens haar sprake van een aanmerkelijk verschil. Zij verwijst hierbij naar de buurtstraatquote (BSQ), die door de gemeente Amsterdam wordt gehanteerd en waaruit zou blijken dat het verschil in waarde tussen een woning op eigen grond en een woning op erfpachtgrond 5-49% is. De rechtbank volgt het betoog van [eiseres] niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting terecht opgemerkt dat de BSQ geen rol speelt bij het bepalen van de WOZ-waarde van een woning op erfpachtgrond. De BSQ wordt gehanteerd door het Grondbedrijf van de gemeente Amsterdam om de grondwaarde van een woning te berekenen in het kader van de civielrechtelijke erfpachtovereenkomst. Het werkelijke verschil tussen de waarde van een woning die op eigen grond staat en een woning op erfpachtgrond is veel kleiner dan de BSQ. Gelet hierop acht de rechtbank het niet aannemelijk dat sprake is van een onevenredige verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. De rechtbank vindt verder dat geen sprake is van een individuele buitensporige last.

Het beroep op artikel 1 van Pro het EP bij het EVRM slaagt dus niet.

De vergelijkingsmethode

11. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De heffingsambtenaar heeft een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

12. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?

Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

13. [eiseres] heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning en dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen. In dit verband heeft zij erop gewezen dat twee van de drie vergelijkingsobjecten beschikken over een parkeerplaats en haar woning niet. Verder vindt zij dat bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat haar woning onderdeel is van een gemengd complex met sociale huurwoningen, hetgeen de waarde van haar woning drukt, en met de omstandigheid dat het appartementencomplex waarvan haar woning deel uitmaakt, is gebouwd op vervuilde grond, hetgeen eveneens de waarde drukt.

14. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, woonoppervlak, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat twee vergelijkingsobjecten over een parkeerplaats beschikken en de woning niet, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet of onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn. Uit de matrix blijkt dat de taxateur aan de parkeerplaatsen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] een afzonderlijke waarde van € 37.500 heeft toegekend om tot een zuivere vergelijking van de waarde van de woningdelen te komen. Met de parkeerplaatsen is dus afzonderlijk rekening gehouden bij de waardering.

15. Op de zitting heeft de taxateur verklaard dat het appartementencomplex waarvan de woning deel uitmaakt inderdaad is gebouwd op vervuilde grond, maar dat de grond is gesaneerd, omdat er anders niet op gebouwd mag worden. Er is volgens de taxateur op dit moment geen saneringsplicht meer en daarom is dit volgens hem ook geen waardedrukkende factor. Gelet op deze verklaring van de taxateur vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat de vervuilde grond van invloed is op de waarde in het economisch verkeer van de woning.

16. Met betrekking tot de door [eiseres] genoemde omstandigheid dat haar woning onderdeel is van een gemengd complex met sociale huurwoningen, heeft de taxateur op zitting verklaard dat uit marktonderzoek is gebleken dat dit geen invloed heeft op de verkoopprijzen en dus ook niet op de WOZ-waarde van de woning.

17. De rechtbank vindt dat voor zover de door [eiseres] genoemde omstandigheid al zou moeten worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, hiermee voldoende rekening is gehouden bij de waardering. Uit de matrix blijkt namelijk dat de gemiddelde gerealiseerde m2-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten € 4.253 bedraagt en dat de getaxeerde m2-prijs van de woning € 4.083 bedraagt. Op een oppervlakte van 100 m2 is dat een verschil van € 17.000.

18. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

19.Het beroep tegen het WOZ-besluit is ongegrond.

Het dwangsombesluit

20. [eiseres] heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar een dwangsom verschuldigd is voor het niet tijdig beslissen op haar bezwaar tegen de WOZ-beschikking van 31 januari 2017. In dit verband heeft zij verwezen naar een arrest van de Hoge Raad van 30 oktober 2015.^[6]

21. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij geen dwangsom verschuldigd is, omdat de beslistermijn nog niet was verstreken toen [eiseres] hem in gebreke stelde.

22. Uit de gedingstukken blijkt dat [eiseres] met een brief van 15 februari 2017 bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-beschikking van 31 januari 2017. In een brief van 18 augustus 2017 heeft zij de heffingsambtenaar in gebreke gesteld. De heffingsambtenaar heeft in een besluit van 4 september 2017 de ingebrekestelling en de dwangsomclaim niet-ontvankelijk verklaard, omdat de termijn om te beslissen op het bezwaar tegen de WOZ-beschikking nog niet was verstreken. Daartegen heeft [eiseres] een bezwaarschrift van 18 september 2017 ingediend. In een besluit van 8 november 2017 heeft de heffingsambtenaar dit bezwaar ongegrond verklaard.

23. Het beroep wordt mede gericht geacht tegen het besluit van 8 november 2017.^[7]

24. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat uit de Wet WOZ volgt dat de beslistermijn in een geval als dit tot en met 31 december 2017 liep^[8], zodat de beslistermijn ten tijde van de ingebrekestelling van 18 augustus 2017 nog niet was verstreken. Het arrest van de Hoge Raad van 30 oktober 2015 waarop [eiseres] zich beroept, heeft geen betrekking op de beslistermijn, maar op de overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het EVRM. Nu de beslistermijn nog niet was overschreden toen [eiseres] de heffingsambtenaar in gebreke stelde, is de heffingsambtenaar geen dwangsom verschuldigd. De heffingsambtenaar heeft het verzoek dan ook terecht afgewezen.

25.Het beroep tegen het dwangsombesluit is ongegrond.

Proceskosten

26.Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 22 december 2017 ongegrond;

- verklaart het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 8 november 2017 ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, voorzitter, en mr. J.T. Kruis en

mr. D. Sullivan, leden, in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier
.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2018.

griffier,

voorzitter,

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.

Beoordeling overdrachtsfictie Wet WOZ en WOZ-waarde woning op erfpachtgrond