Conclusie
Nr. 07/13160
MR. P.J. WATTEL
6 maart 2009
[Eisers]
TEGEN
DE STAAT DER NEDERLANDEN
1. Feiten, procesgang en geschil
1.1. De Rechtbank Haarlem (hierna: de Rechtbank) heeft bij vonnis van 5 december 2000, zaaknr. 68205, ten name en ten behoeve van de verweerder in cassatie (hierna: de Staat) de vervroegde onteigening uitgesproken van twee onroerende zaken, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, Sectie [A], nummer [001], voor een gedeelte groot 0.69.40 ha (grondplannummer [002]) en Sectie [A], nummer [003] voor een gedeelte groot 0.01.00 ha (grondplannummer [004]). Het vonnis is op 6 maart 2001 ingeschreven in de openbare registers.
1.2. Ten tijde van de onteigening was [eiser 1] (gedaagde in eerste aanleg, eiser in cassatie) eigenaar van het perceel met grondplannummer [002] en [eiser 2] (interveniënt in eerste aanleg, eiser in cassatie) van het perceel met grondplannummer [004].
1.3. Na het vonnis van 5 december 2000 moest de Rechtbank nog oordelen over de aan [eiser 1] en [eiser 2] (hierna gezamenlijk: [eisers]) toe te kennen schadeloosstelling, tot begroting waarvan de Rechtbank een deskundigenonderzoek had bevolen.
1.4. Bij akte van 15 februari 2002 hebben [eisers] en [betrokkene 1] krachtens koopovereenkomst aan NV Luchthaven Schiphol NV (hierna: Schiphol) geleverd: (i) het overblijvende en (ii) een aan [betrokkene 1] toebehorende onroerende zaak, zulks tegen onder meer een koopsom ad € 4.084.001,90. Overeengekomen werd voorts dat Schiphol aan [eisers] en [betrokkene 1] daarnaast een schadevergoeding ad € 4.928.053,10 betaalt wegens de versnelde aanleg van de derde fase van de vijfde start- en landingsbaan c.a.
1.5. [Eiser 1] en [eiser 2] hebben ieder (op onbekende datum, respectievelijk op 1 november 1999) een verzoek tot planschadeschadevergoeding ingediend bij het Schadeschap luchthaven Schiphol. Deze verzoeken zijn afgewezen.
1.6. In hun rapport van 2 november 2005 adviseerden de deskundigen om aan [eiser 1] een schadeloosstelling toe te kennen (grondplannummer [002]) als volgt:
potentiële kasgrond NLG 384.720
tuingrond NLG 24.450
waardevermindering overblijvende NLG 431.000
bijkomende schade NLG 77.750
totaal exclusief rente NLG 917.920
en aan [eiser 2] (grondplannummer 100.3) als volgt:
waarde onteigende NLG 50.000
bijkomende schade NLG 5.000
totaal exclusief rente NLG 55.000
1.7. Na de pleidooien hebben de deskundigen op 10 juli 2006 nader geadviseerd over de vragen of en zo ja, in hoeverre de genoemde transacties met Schiphol en de gevoerde planschadeprocedures van invloed zijn op de in het kader van de onteigening toe te kennen schadeloosstelling.
1.8. In hun aanvankelijke advies hadden de deskundigen de waarde van de onteigende tuingrond vastgesteld mede rekening houdende met de waardevermindering van het overblijvende deel van het perceel als gevolg van de onteigening van de tuingrond.
1.9. Voor het geval de Rechtbank zou oordelen dat [eisers], gegeven de transactie met Schiphol, geen schade hebben geleden door waardevermindering van het overblijvende, zodat die waardevermindering uit hun advies geëlimineerd zou moeten worden, hebben de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van de tuin van [eiser 1] bepaald op NLG 4.450 en de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van de tuin van [eiser 2] bepaald op NLG 15.000.
1.10. Bij vonnis van 12 september 2007 heeft de Rechtbank als volgt overwogen:(1)
"De waarde van het overblijvende:
2.8. Ingevolge het bepaalde in artikel 41 Onteigeningswet Pro wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening gehouden met de mindere waarde die voor niet onteigende goederen het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van het wel onteigende. Aldus moet voor een oordeel omtrent de hoogte van de schadeloosstelling worden bezien of sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Die vraag wordt ontkennend beantwoord op grond van het volgende.
2.9. In hun rapport van 2 november 2005 hebben de deskundigen aan het overblijvende, zowel voorafgaand aan als onmiddellijk na de onteigening, waarden toegekend die aanzienlijk lager liggen dan het bedrag dat Schiphol aan [eisers] en [betrokkene 1] heeft betaald, ook indien rekening wordt gehouden met het feit dat in de transactie met Schiphol ook grond van [betrokkene 1] was betrokken.
2.10. Niet is gebleken dat deze ruil c.q. verkoop van grond rechtstreeks verband hield met de onteigening ten behoeve van de aanleg van de Rijksweg 5. Voor een dergelijke aanname is te minder aanleiding, aangezien Schiphol Real Estate B.V. bij brief van 30 mei 2006 heeft geschreven dat Schiphol de van [eiser 2] onteigende grond zeker in de aankoop van de overige grond zou hebben betrokken als de onteigening daartegen niet in de weg zou hebben gestaan. Evenmin zijn andere feiten of omstandigheden gebleken die een verklaring kunnen vormen voor het verschil tussen de door de deskundigen getaxeerde waarden en de door Schiphol betaalde prijs. In dat licht is het advies van de deskundigen omtrent de waarden van het overblijvende niet begrijpelijk.
2.11. Veeleer moet worden aangenomen dat de overblijvende grond op de peildatum, ongeveer 12 maanden voorafgaand aan de levering aan Schiphol, een waarde vertegenwoordigde die vergelijkbaar is met de door Schiphol betaalde prijs. Voor het oordeel dat die waarden hoger zijn en als gevolg van de onteigening zijn verminderd, zijn geen aanknopingspunten te vinden en het is ook niet voor de hand liggend, aangezien de onteigening voor Schiphol niet van belang was. De rechtbank zal op grond van het voorgaande geen nader onderzoek op dragen naar eventuele waardevermindering van het overblijvende en deze op nihil stellen.
(...)
De waarde van het onteigende
2.13. [Eisers] heeft betoogd dat ook bij het bepalen van de waarde van het onteigende een door Schiphol betaalde prijs van EUR 75,- per m2 moet worden aangehouden, waarbij
EUR 75,-, naar de rechtbank begrijpt, de prijs is die Schiphol gemiddeld per vierkante meter heeft betaald. De Staat heeft dit standpunt weersproken.
2.14. Door [eisers] is niet duidelijk gemaakt op welke wijze hij tot een gemiddelde prijs van EUR 75,- per m2 is gekomen. De door Schiphol betaalde prijs gedeeld door het aantal door [eisers] geleverde vierkante meters is slechts bij benadering en na grove afronding [van; PJW] de getallen gelijk aan 75. Een dergelijke wijze van berekenen, indien dit de berekeningswijze is die [eisers] voorstaat, kan geen basis vormen voor begroting van de schade.
2.15. [Eisers] heeft voorts geen inzicht verschaft in de wijze waarop de prijs met Schiphol tot stand is gekomen, welke factoren daarbij een rol hebben gespeeld en welk gewicht aan die factoren is toegekend. Om die reden is bij het bepalen van de waarde van de onteigende grond analogie met die van de overblijvende grond niet mogelijk. Daarbij zij opgemerkt dat Schiphol slechts heeft verklaard dat zij de onteigende gronden in de koop had willen betrekken, maar daarbij niet heeft aangegeven voor welke prijs en op welke voorwaarden. Dat Schiphol bereid zou zijn geweest voor de onteigende grond een vierkante meterprijs te betalen van EUR 75,- is dus niet aannemelijk geworden.
2.16. [Eisers] heeft zijn stelling dat het onteigende moet worden gewaardeerd tegen een prijs van EUR 75,- per m2 onvoldoende onderbouwd. Voor een bewijsopdracht ziet de rechtbank, waar het thans gaat om begroting van de schade, geen aanleiding. De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun advies, dat er op neer komt dat het onteigende moet worden gewaardeerd naar een agrarische bestemming, niettegenstaande de vaststelling dat op het overblijvende de bestemming Luchtvaartdoeleinden I rust. De deskundigen achtten het immers niet aannemelijk dat, het plan van aanleg voor Rijksweg 5 weggedacht, op het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou zijn gelegd. Dit verschil in bestemming tussen het overblijvende en het onteigende verklaart in voldoende mate het verschil in waarde van het onteigende als door de deskundigen geadviseerd ten opzichte van het overblijvende.
(...)
2.18. Noch in hetgeen de Staat heeft aangevoerd omtrent de vierkante meterprijs voor potentiële kassengrond, noch in hetgeen [eisers] heeft betoogd omtrent de taxatie van de tuingrond ziet de rechtbank aanleiding om af te wijken van het advies van de deskundigen, zodat zij ook ter zake zullen worden gevolgd.
2.19. Hetgeen de deskundigen overigens hebben geadviseerd kan als hetzij hiervoor aan de orde gesteld, hetzij als niet weersproken verder onbesproken blijven. De rechtbank volgt de deskundigen voor het overige in hun advies.
Conclusies
2.20. Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan [eiser 1] toekomt ten titel van schadeloosstelling:
waarde onteigende potentiële kasgrond NLG 384.720,-
waarde onteigende tuin NLG 20.000,-
bijkomende schade NLG 77.750,-
totaal exclusief rente NLG 482.470,- (EUR 218.935,34)
en aan [eiser 2]:
waarde onteigende NLG 35.000,-
bijkomende schade NLG 5.000,-
totaal exclusief rente NLG 40.000,- (EUR 18.151,21)
(...)
2.23. Met betrekking tot de kosten van deze procedure oordeelt de rechtbank als volgt. Ten aanzien van de kosten van de deskundigen geldt dat bij vonnis van 13 september 2006 de Staat reeds is veroordeeld in de kosten van de deskundigen gemaakt tot en met 10 juli 2006 ad EUR 31.971,14. Nadien hebben de deskundigen kosten opgegeven tot een bedrag van EUR 2.885,05; de rechtbank zal de nadere kosten van de deskundigen begroten op dit bedrag. [eiser 1] heeft opgegeven aan deskundige bijstand aan [betrokkene 2] EUR 4.522,00 verschuldigd te zijn geworden en aan zijn raadsman EUR 43.978,65. Daarnaast heeft [eisers] procureurskosten gemaakt ad EUR 388,77 en griffierecht ad (omgerekend) EUR 814,54.
2.24. De kosten van [betrokkene 2] zijn door de Staat bestreden en door [eisers] niet nader toegelicht; zij komen om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. In aanmerking genomen dat [eiser 1] aan schadeloosstelling niet meer ontvangt dan door de Staat is aangeboden en vooral dat van de zijde van [eisers] lange tijd geen dan wel onvoldoende informatie is verstrekt omtrent de transacties met Schiphol ziet de rechtbank aanleiding de helft van de kosten van deskundige bijstand, met uitzondering van de procureurskosten, voor rekening van [eisers] te laten. Dat betreft een bedrag van EUR 21.989,33. De overige proceskosten dienen door de Staat als onteigenende partij te worden gedragen. Dat betekent dat de Staat zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 2.885,05 aan kosten van de deskundigen, van een bedrag van EUR 22.378,10 aan kosten van deskundige bijstand en EUR 814,54 aan verschotten.
(...)"
1.11. Tegen dit vonnis hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. Het door hen voorgestelde cassatiemiddel bestaat uit zeven onderdelen, waarvan de onderdelen 1, 2, 4 en 6 geen klachten bevatten. Het derde onderdeel omvat zes subonderdelen a t/m f en richt zich met rechtsklachten en motiveringsklachten tegen de r.o. 2.13 - 2.19, betreffende de waarde van het onteigende. Het vijfde onderdeel omvat vier subonderdelen a t/m d en richt zich met rechtsklachten en motiveringsklachten tegen r.o. 2.8 - 2.12, betreffende waardevermindering van het overblijvende. Het zevende onderdeel richt zich met een motiveringsklacht tegen r.o. 2.24, betreffende de kosten van deskundige bijstand.
1.12. De partijen hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten te uwer zitting van 26 september 2008. De Staat heeft een nota van dupliek ingediend.
2. Beoordeling van de middelonderdelen 3 en 5
2.1. In zowel het derde als het vijfde middelonderdeel speelt de in 1.4 genoemde transactie met Schiphol een belangrijke rol. De kern van de middelonderdelen is dat de Rechtbank innerlijk tegenstrijdig heeft geoordeeld over de betekenis van de prijs die Schiphol betaald heeft voor het overblijvende voor de bepaling van de waarde van het onteigende respectievelijk van het overblijvende. Onderdeel 55 van de schriftelijke toelichting van [eisers] vat deze centrale grief als volgt samen:
"Wat [eisers] in het bijzonder steekt (...) is dat de rechtbank bij het wegredeneren van de waardevermindering van het overblijvende wèl helderheid stelt te hebben over de waarde van het overblijvende uit hoofde van de transactie met Schiphol, terwijl diezelfde rechtbank bij het wegredeneren van de hogere waarde van het onteigende nog aangaf niets te kunnen afleiden uit de transactie met Schiphol (...)"
2.2. De Rechtbank heeft zich voor de bepaling van de waarde van het onteigende aangesloten bij het advies van de deskundigen (r.o. 2.18). Zij heeft onder meer overwogen dat zij de deskundigen volgt in hun advies dat het onteigende moet worden gewaardeerd naar een agrarische bestemming (r.o. 2.16). Het deskundigenrapport van 2 november 2005 vermeldt onder meer:
"17. Het voorgaande in aanmerking nemende aanvaarden deskundigen de navolgende uitgangspunten voor de waardering van het onteigende.
(...)
(b) De onteigening weggedacht zou het onteigende tenminste op middellange termijn zijn agrarische bestemming hebben behouden als gevolg van de ligging daarvan in het agrarische gebied tussen de Zwanenburgbaan en de Polderbaan. Deskundigen achten niet aannemelijk dat, zonder de aanleg van de A5, de strook welke bestemd is voor de aanleg van een taxibaan naast de Zwanenburgbaan zo veel breder zou zijn uitgevallen dat het onteigende of een deel daarvan de bestemming Luchtvaartdoeleinden I zou hebben verkregen. Uit de uitspraak van de ABRS d.d. 29 juni 2008 no E01.97.0309 blijkt namelijk dat de Afdeling van oordeel is dat als luchtvaartterrein ten behoeve van de Luchthaven Schiphol slechts de gronden aangewezen kunnen worden die noodzakelijk zijn voor het opstijgen en landen van luchtvaartuigen en de daarmee rechtstreeks verbonden functies (...). Het is in dit verband aannemelijk dat ook planologisch niet een bredere strook voor de verbreding van de Zwanenburgbaan met een taxibaan mag worden aangewezen dan noodzakelijk is. Gesteld noch gebleken is dat meer ruimte nodig is voor de verbreding van de Zwanenburgbaan dan in het Bestemmingsplan Schiphol-West en omgeving is voorzien. De consequentie is dat niet aannemelijk is dat op het onteigende, het plan van aanleg voor Rijksweg 5 weggedacht, een luchtvaartdoeleindenbestemming in verband met verbreding van de Zwanenburgbaan zou zijn gelegd.
(...)
23. Deskundigen hechten bij de taxatie geen praktische betekenis aan vergelijking met de prijzen welke zijn betaald door Schiphol Nederland B.V. aan gedaagde en interveniënt voor het overblijvende, allereerst omdat dit overblijvende een andere bestemming heeft dan de bestemming naar welke het onteigende getaxeerd behoort te worden en voorts omdat gezien de inrichting van het overblijvende, de samenhang van de onderscheidene transacties en de positie v[a]n Schiphol Nederland B.V. uit deze transacties geen conclusies met betrekking tot de waarde van het onteigende kunnen worden getrokken. (...)"
2.3. Bij de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende is de Rechtbank afgeweken van het advies van de deskundigen. Zij achtte het advies op dit punt niet begrijpelijk in het licht van, vooral, de Schiphol-transactie (r.o. 2.10). In het deskundigenrapport van 2 november 2005 wordt bij de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende (onderdelen 32-35) geen aandacht geschonken aan de Schiphol-transactie en evenmin aan de verklaring van Schiphol dat de onteigende gronden zeker in de aankoop van de overige grond zou zijn betrokken als de onteigening daaraan niet in de weg zou hebben gestaan (hierna: de Schiphol-verklaring). In hun nadere advies van 10 juli 2006 blijven de deskundigen bij hun advies over de vergoeding van waardevermindering (onderdeel 21).
2.4. De deskundigen hebben aldus noch bij de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende, noch bij de bepaling van de waarde van het onteigende betekenis toegekend aan de Schiphol-transactie en de Schiphol-verklaring. De Rechtbank daarentegen heeft aan de Schiphol-transactie wél betekenis toegekend voor de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende, maar niet voor de waardebepaling van het onteigende. De rechtbank kan uiteraard afwijken van het deskundigenrapport,(2) maar bij asymmetrische afwijking ervan zullen relatief hoge eisen aan de motivering van het vonnis moeten worden gesteld: duidelijk zal moeten worden gemaakt waarom de Schiphol-transactie volgens de Rechtbank wél licht werpt op de waarde van het overblijvende vóór onteigening maar niet op de waarde van het onteigende vóór onteigening.
2.5. In subonderdelen van middelonderdeel 3 ligt het standpunt besloten dat de Rechtbank de Schiphol-transactie en met name de Schiphol-verklaring ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten, althans onvoldoende heeft meegewogen.
2.6. Uit uw jurisprudentie blijkt dat speculatieve verwachtingen een rol kunnen spelen bij de waardebepaling van het onteigende. Zo oordeelde uw derde kamer in de zaak Velsen/Van Tuyll:(3)
"dat (...) uit de door de Rb. (...) als grondslag voor de waardering (...) aanvaarde (...) beschouwingen van deskundigen als oordeel van deskundigen naar voren komt: dat een gegadigde voor dit terrein, beschouwd als redelijk handelende koper, de verwachting zal koesteren, dat op grond van het door de voortschrijdende ontwikkeling van de langs het Noordzeekanaal gevestigde zware industrie gestaag groeiende aantal inwoners van de Gemeente dit in het bestemmingsplan voor duinpark bestemde terrein in de toekomst eveneens voor bebouwing bestemd zal moeten worden - dus met wijziging van dat plan -, en dat dit terrein, zo het als duinpark behouden zou blijven, zal mogen worden voorzien van bijvoorbeeld een restaurant en/of tennisbanen en soortgelijke inrichtingen, zulks met het gevolg, dat die redelijk handelende gegadigde - uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegde persoon - bij het bepalen van zijn biedprijs het terrein noch als duinterrein zonder verwachtingswaarde, noch als toekomstig bouwterrein zal waarderen, doch rekening zal houden met de reele kans op toekomstige exploitatie van dit terrein wellicht - na wijziging van het bestemmingsplan - als bouwterrein en anders als duinpark voorzien van publieke inrichtingen als vorenbedoeld;
dat dit betekent, dat naar het oordeel van deskundigen die gegadigde, uitgaande van het geldende bestemmingsplan, nochtans bij zijn prijsbepaling een wijziging van dat plan in voormelde zin in zijn verwachtingen zal betrekken en uit dien hoofde bereid zal zijn in het commerciele verkeer voor dit terrein meer te betalen dan het hem alleen op grond van zijn verwachting, dat het als duinpark van publieke inrichtingen als bovenbedoeld voorzien zal mogen worden, waard is;
(...);
dat - anders dan in het middel wordt gesteld - de Rb. bij de waardering van dit terrein, ook al is niets gebleken van enige overweging aan de zijde van de Gemeente de bestemming voor duinpark te eniger tijd te wijzigen, rekening mocht houden met een door vorenbedoelde gegadigde op het ogenblik van de onteigening gekoesterde verwachting met betrekking tot een wijziging van het bestemmingsplan;"
N.J.P. annoteerde:
"2. Het blijft steeds een moeilijk te beantwoorden vraag, wanneer een toekomstverwachting is "een loutere eventualiteit'', die bij de waardering der waarde niet in aanmerking mag komen, dan wel een mogelijkheid, waarmee wel rekening mag worden gehouden; zie reeds HR 5 maart 1877 W. 4087. Toen werd de vatbaarheid van elke fabriek voor uitbreiding als "speculatief'' buiten beschouwing gelaten. De A-G beschouwt een speculant niet als een redelijk handelend koper. Ik deel dat gevoelen niet, wat niet wil zeggen, dat iedere speculant wel een redelijk handelend koper is. De HR vindt "een min of meer speculatief aangelegde persoon'' wel een redelijk handelende gegadigde."
In de zaak Noord-Holland/[...](4) overwoog uw derde kamer:
"3.2. (...) De Rechtbank heeft miskend dat, ook al mag de toekomstige positie van de onteigende gronden zodanig zijn dat er gezien hun specifieke ligging in ieder geval geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, dit nog niet betekent dat aan die gronden slechts een agrarische waarde kan worden toegekend. Denkbaar is immers dat een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden, ofschoon daarop geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, niettemin op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische (bijvoorbeeld die van groenvoorziening als onderdeel van een bedrijventerrein of kantorenpark) zullen krijgen, en op grond van deze verwachting bereid zal zijn voor die gronden een hogere prijs dan de agrarische te betalen, zonder dat kan worden gezegd dat zulk een gegadigde - uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegd persoon - zich door dermate speculatieve overwegingen laat leiden, dat hij niet kan worden aangemerkt als een redelijk handelend koper (vgl. HR 5 juni 1968, NJ 1968, 288). (...)"
De zaak [...]/Noord-Holland(5) toont dat wel een minimum aan realiteitsgehalte voorhanden moet zijn om aan speculatieve verwachtingen betekenis toe te kennen:
"3.3. Voor de Rechtbank was (...) in geschil of (...) bij de vaststelling van de schadeloosstelling de agrarische waarde (...) moet worden verhoogd op grond van de verwachting dat in de toekomst in het onderhavige gebied woningbouw zal plaats hebben. De Rechtbank heeft, in navolging van de deskundigen, die van mening waren dat er geen reële verwachting bestaat dat in het onderhavige gebied in de nabije toekomst grootschalige woningbouw zal plaatsvinden, geoordeeld dat weliswaar de gemeente Haarlemmermeer de gronden aan de Westzijde van Nieuw-Vennep als een mogelijke ontwikkelingsrichting woningbouw heeft aangewezen, maar dat deze plannen strijdig zijn met de plannen van de Provincie en het Rijk (...) om aldaar een groenstrook aan te leggen, en dat, wat de gang van zaken in de toekomst moge zijn, ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis de verwachting "woningbouw" puur speculatief is. Voor een schadevergoeding op grond van de Onteigeningswet biedt een dergelijke speculatie geen grond, aldus de Rechtbank, die de schadeloosstelling vervolgens heeft bepaald naar de agrarische waarde van de grond.
3.4. Volgens subonderdeel a van het onderdeel heeft de Rechtbank aldus miskend dat bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende ook een speculatieve bestemming van belang kan zijn, indien deze invloed heeft op de in artikel 40b, lid 2, van de Onteigeningswet bedoelde prijs, en/of miskend dat met prijzen die vanwege een speculatieve bestemming worden geboden door min of meer speculatief aangelegde personen rekening moet c.q. mag worden gehouden.
3.5. Het subonderdeel faalt. De Rechtbank heeft immers niet geoordeeld dat met een speculatieve bestemming of de prijzen die vanwege een speculatieve bestemming door min of meer speculatief aangelegde personen worden geboden, geen rekening behoeft te worden gehouden, maar kennelijk geoordeeld dat de mogelijkheid van grootschalige woningbouw in de toekomst (...) als pure speculatie moet worden beschouwd, zodat geen sprake was van een voldoende reële verwachting dienaangaande, waarmee een redelijk handelend koper bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer rekening zou houden. Aldus verstaan geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het kan voor het overige wegens zijn feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden onderzocht."
Het onteigende
2.7. Het oordeel van de Rechtbank dat niet aannemelijk is gemaakt dat Schiphol bereid zou zijn gweest om in afwijking van de agrarische bestemmingswaarde een vierkantemeterprijs ad € 75 te betalen voor de onteigende grond (r.o. 2.15) is feitelijk en naar mijn mening noch onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor het oordeel dat [eisers] onvoldoende onderbouwd hebben hun stelling dat het onteigende moet worden gewaardeerd tegen een vierkantemeterprijs ad € 75 (r.o. 2.16).
2.8. Subonderdeel 3c stelt echter dat de Rechtbank niet kon volstaan met verwerping van de stelling dat Schiphol een vierkantemeterprijs van € 75,- zou hebben betaald voor het onteigende. Ook indien Schiphol niet € 75,- per vierkante meter had betaald, sluit dat geenszins uit dat Schiphol een hogere prijs dan de agrarische-bestemmingswaarde zou hebben willen betalen. De Staat stelt daar tegenover dat de steller van subonderdeel 3c het vonnis verkeerd leest, nu uit de slotzin van r.o. 2.15 in samenhang met de slotzin van r.o. 2.16 volgt dat de Rechtbank niet aannemelijk acht gemaakt dat Schiphol een hogere prijs dan de bestemmingswaarde wilde betalen.
2.9. Ervan uitgaande dat des Staats lezing van de slotzinnen van r.o. 2.15 en 2.16 juist is, rijst de vraag of het oordeel van de Rechtbank voldoende is gemotiveerd. Ik meen dat dat het geval is. Uit de omstandigheden dat (i) het onteigende een andere bestemming had (agrarische bestemming) dan het overblijvende (vooral luchtvaartdoeleindenbestemming) (r.o. 2.16), (ii) niet aannemelijk is dat - eerder dan op middellange termijn - aan het onteigende een luchtvaartdoeleindenbestemming zou worden gegeven (r.o. 2.16), (iii) Schiphol zich in de Schiphol-verklaring op geen enkele wijze heeft uitgelaten over de prijs en de voorwaarden waaronder het bereid zou zijn geweest het onteigende te kopen, en (iv) bij de bepaling van de waarde van het onteigende volgens de deskundigen geen analogie met de waarde van het overblijvende mogelijk is, kon de Rechtbank de feitelijke conclusie verbinden dat [eisers] niet aannemelijk hebben gemaakt dat Schiphol een significant hogere prijs dan de agrarische-bestemmingswaarde zou hebben willen betalen. Het was aan [eisers], die een waardering in afwijking van de bestemming voorstonden, de genoemde omstandigheden te ontzenuwen en een significant hogere waarde dan de bestemmingswaarde aannemelijk te maken. Naar het oordeel van de Rechtbank zijn zij daarin niet geslaagd. Dat is, gegeven de vastgestelde feiten en omstandigheden, geen onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd oordeel.
2.10. Ik meen daarom dat middelonderdeel 3c faalt.
2.11. Nu ook de overige subonderdelen van middelonderdeel 3 in wezen steunen op de stelling dat de Rechtbank onvoldoende betekenis heeft toegekend aan de omstandigheid dat Schiphol belangstelling had voor het onteigende, zonder nochtans feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen dat Schiphol - of een ander - significant meer dan de agrarische bestemmingswaarde zou hebben willen vergoeden, behoeven zij mijns inziens in cassatie geen bespreking.
Het overblijvende
2.12. Middelonderdeel 5a betoogt dat de waardevermindering van het overblijvende moet worden berekend door de waarde van het geheel vóór onteigening te vergelijken met de waarde van het onteigende plus de waarde van het overblijvende ná onteigening, en dat het vonnis van de Rechtbank er geen blijk van geeft dat de Rechtbank die vergelijking heeft gemaakt. De steller van het middelonderdeel verwijst naar de zaak Oldenzaal/Veenstra,(6) waarin uw derde kamer overwoog:
"3.3. Ter bepaling van het bedrag dat op de voet van artikel 41 van Pro de Onteigeningswet terzake van de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het goed is, dient in ieder geval te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening is, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Alleen indien deze som lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, is plaats voor vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende."
2.13. Het is vaste jurisprudentie(7) dat de waardevermindering van het overblijvende bepaald moet worden door een dergelijke vergelijking. Achtergrond is het uitgangspunt dat de vermogenspositie van de onteigende niet mag verslechteren door de onteigening. U zie uw recente arrest in de zaak [...]/Waterschap Rivierenland:(8)
"3.2.2 De in art. 41 Ow Pro bedoelde vergoeding van de mindere waarde van het overblijvende, die een onderdeel is van de in art. 40 Ow Pro bedoelde volledige vergoeding voor alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt, strekt ertoe te voorkomen dat de onteigende als gevolg van de onteigening in zijn vermogenspositie wordt aangetast doordat het overblijvende in waarde vermindert. Het gaat er hierbij om dat de onteigende ook die schade vergoed krijgt die daarin bestaat dat het complex (het geheel van het onteigende en het overblijvende) voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan hem vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende. De te vergoeden waardevermindering van het overblijvende moet dan ook volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden begroot op dat verschil.
3.2.3 In het kader van de hiervoor in 3.2.2 bedoelde begroting zal, naast de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, zowel de waarde van het complex voor de onteigening als de waarde van het overblijvende moeten worden bepaald. Het gaat daarbij, evenals bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, telkens om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper, zij het dat in bijzondere gevallen de waarde naar een andere objectieve maatstaf kan worden bepaald.(...)"
2.14. De Rechtbank heeft de bedoelde vergelijking niet expliciet gemaakt. In het deskundigenrapport, waarvan de Rechtbank voor wat betreft de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende afweek, is de bedoelde vergelijking evenmin gemaakt. De deskundigen motiveren dat als volgt:
"35. (...) Gezien de relevante parameters zal de taxatie niet op een ander bedrag uitkomen indien deze worden verricht met inachtneming van de door de Hoge Raad (...) aangenomen methode.
Het zou met het oog op de noodzaak voor de schadeberekening overbodig taxatiewerk te verrichten buitengewoon onpraktisch zijn indien eiser erop zou staan dat ten aanzien van het gehele onteigende de bedoelde, door de Hoge Raad aanvaarde methode van taxatie van de vergoeding voor de waardevermindering zou moeten worden gevolgd. Dit komt doordat het perceel van gedaagde bestaat uit een aantal onderdelen met zeer verschillende gebruiksfuncties van welke de waarde voor de taxatie van de vergoeding voor de waardevermindering niet relevant is. Deskundigen kunnen wel meer inzicht geven in de taxatie voor wat betreft de vergoeding welke behoort te worden toegelegd voor de waardevermindering van het woonhuis. Deskundigen taxeerden en taxeren de waarde van het woonhuis van gedaagde met de daaraan optimaal toe te rekenen grond (...) voorafgaande aan de onteigening op NLG 1.000.000,-. Deskundigen taxeren de waarde van hetgeen van dit gedeelte na de onteigening resteert, reeds rekening houdende met de mindere waarde van de tuin wegens verkleining daarvan, op NLG 650.000,-.
(...)"
2.15. De Rechtbank heeft vastgesteld dat het overblijvende de bestemming luchtvaartdoeleinden had en dat de onteigening voor Schiphol irrelevant was. Hoewel nogal impliciet, houdt het oordeel van de Rechtbank mijns inziens mede in dat er maar één serieuze gegadigde was voor het overblijvende overeenkomstig die bestemming, nl. Schiphol, en dat een en ander ten tijde van de onteigening niet anders was dan een jaar later, toen over de Schiphol-transactie werd onderhandeld. Op beide momenten was Schiphol de meest interessante koper, die op beide momenten het "ontbreken" van het onteigende gedeelte van het geheel irrelevant vond voor de door hem te bieden prijs. Aldus gelezen, geeft het oordeel van de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtopvatting, nu in deze bijzondere omstandigheden de vergelijkingsmethode geen zin heeft omdat zij niet tot een andere uitkomst voor het overblijvende kan leiden, en is evenmin sprake van onbegrijpelijkheid of een motiveringsgebrek.
2.16. Ik meen daarom dat ook middelonderdeel 5a faalt.
2.17. Ook middelonderdeel 5b faalt. Uit r.o. 2.11 blijkt dat de Rechtbank aannemelijk achtte dat de waarde van het overblijvende vóór de onteigening niet hoger was dan de waarde ná de onteigening. Dat verklaart waarom de Rechtbank de waardevermindering op nihil heeft gesteld.
2.18. Middelonderdeel 5c klaagt dat de Rechtbank uit het oog verliest dat het overblijvende niet alleen de voor Schiphol van belang zijnde grond omvat maar ook de woonhuizen, tuinen en kwekerij van de gedaagde en de interveniënt in eerste aanleg, en dat de Rechtbank miskent dat er een verschil is tussen de bestemming van het overblijvende van de gedaagde (luchtvaart) en die van het overblijvende van de interveniënt (agrarisch). Uit het oordeel van de Rechtbank over de waardevermindering van het overblijvende volgt echter niet dat de Rechtbank het eerste uit het oog heeft verloren of het tweede heeft miskend. De Rechtbank heeft alleen geen waardevermindering aanwezig geacht.
2.19. Middelonderdeel 5d klaagt dat het oordeel van de Rechtbank over de waardevermindering van het overblijvende onverenigbaar is met, dan wel onvoldoende gemotiveerd is in het licht van, het oordeel over de waarde van het onteigende, nu de Rechtbank er bij laatstgenoemd oordeel van uitgaat dat uit de Schiphol-transactie met betrekking tot het overblijvende niet kan worden afgeleid dat de waarde van het onteigende hoger was dan de waarde bij agrarische bestemming. Ik meen dat het middelonderdeel faalt, omdat het overgrote deel van het overblijvende een luchtvaartbestemming had en het onteigende (de onteigening en daarmee de verkeersbestemming weggedacht) een agrarische bestemming.
De kosten
2.20. Het zevende onderdeel acht onvoldoende gemotiveerd het oordeel van de Rechtbank dat de helft van de kosten van deskundige bijstand, met uitzondering van de procureurskosten, voor rekening van [eisers] blijft. De Rechtbank heeft aldus geoordeeld omdat [eisers] lange tijd geen, dan wel onvoldoende, informatie hebben verstrekt over hun transacties met Schiphol. Het onderdeel betoogt dat [eisers] geen preciezer inzicht kónden verschaffen in de wijze waarop de door Schiphol betaalde prijs tot stand is gekomen, omdat [eisers] daarin geen inzicht hebben en Schiphol geheimhouding betracht en wenst.
2.21. De litigieuze kosten betreffen (de helft van) het bedrag dat [eiser 1] verschuldigd is geworden aan zijn raadsman (r.o. 2.23). De Rechtbank heeft niet duidelijk gemaakt op welke wettelijke grond zij de helft van de kosten voor rekening van [eisers] heeft gelaten. Het kan art. 50(1) Onteigeningswet zijn (gelet op de motivering van de Rechtbank dat [eiser 1] niet meer ontvangt dan door de Staat is aangeboden) of art. 50(3) Onteigeningswet, of beide.
2.22. De plicht tot motivering van een kostenveroordeling is beperkt.(9) De kostenvergoeding hangt er mede van af of de onteigenende partij (veelal de Staat) zich beroept op een uitzondering op de hoofdregel(10) dat de kosten ten laste komen van de onteigenende partij.(11) In casu heeft de Staat zich niet expliciet op een uitzondering beroepen (maar wel op de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets(12)), maar heeft hij wel expliciet naar voren gebracht dat [eisers] aanvankelijk standpunten heeft ingenomen ter zake van de Schiphol-transactie waarvan zij later - bij confrontatie met de onjuistheid daarvan door de Staat - de onjuistheid moesten erkennen.(13) Dat [eisers] tijdens de procedure niet steeds open zijn geweest over de Schiphol-transactie, met name niet over de door Schiphol betaalde schadevergoeding en prijsbepaling, wordt ook impliciet erkend door [eisers] zelf.(14) Voorts leert vergelijking van het advies van de deskundigen en het nadere advies van de deskundigen dat de deskundigen bij het opstellen van het nadere advies over meer informatie over de Schiphol-transactie beschikten. Gelet op dit een en ander kon de Rechtbank zonder schending van de motiveringsplicht volstaan met de gegeven motivering. Het middelonderdeel faalt daarom mijns inziens.
3. Conclusie
Ik geef u in overweging het cassatieberoep te verwerpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(A.-G.)
1 Rechtbank Haarlem 12 september 2007, nr. 68205, LJN: BB3751 .
2 J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening, Recht en Praktijk nr. 22, Deventer: Kluwer, 2003, nr. 3.16. Zie bijvoorbeeld HR 31 maart 2006, nr. C04/319HR (1422), na conclusie Huydecoper, NJ 2006, 655, met noot Van Wijmen (Staat/[...]), r.o. 3.1: "(...) dat de onteigeningsrechter zelfstandig onderzoek dient te doen naar de aan de onteigende (...) toekomende schadevergoeding en daarbij in genen dele gebonden is aan het advies van de door hem benoemde deskundigen (...)."
3 HR 5 juni 1968, na conclusie Bakhoven, NJ 1968, 288, met noot N.J.P (Velsen/Van Tuyll).
4 HR 14 juni 2002, nr. 1338, na conclusie Wattel, NJ 2003, 150, met noot PCEvW (Noord-Holland/[...]).
5 HR 22 februari 2002, nr. 1335, na conclusie Wattel, NJ 2002, 365, met noot PCEvW ([...]/Noord-Holland).
6 HR 24 december 1997, nr. 1236, na conclusie Ilsink, NJ 1998, 316 (Oldenzaal/Veenstra).
7 G.C.W. van der Feltz e.a., Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer, 2006, nr. 521 (Meijer).
8 HR 21 november 2008, nr. C07/081HR, na conclusie Keus, RvdW 2008, 1055 ([...]/Waterschap Rivierenland). Vergelijk ook HR 14 juli 2006, nr. C05/037HR (1427), na conclusie Langemeijer, NJ 2007, 596, met noot Van Wijmen (Staat/Princeville Beheer), r.o. 3.1.
9 G.C.W. van der Feltz e.a., Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer, 2006, nr. 128 (Sluysmans).
10 Zie voor die hoofdregel bijvoorbeeld HR 8 juli 1986, nr. 1078, na conclusie Mok, NJ 1987, 434, met noot MB (Zillikens/Gemeente Limburg), r.o. 9; A-G Loeb in onderdeel 2.1 van zijn conclusie voor HR 15 februari 1995, nr. 1193, NJ 1996, 347, met noot MB (Gemeente 's-Gravenhage/Vermeulen); en G.C.W. van der Feltz e.a., Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer, 2006, nr. 125-126 (Sluysmans).
11 Vergelijk vooral HR 15 februari 1995, nr. 1193, na conclusie Loeb, NJ 1996, 347, met noot MB (Gemeente 's-Gravenhage/Vermeulen), alsmede HR 5 februari 1997, nr. 1216, na conclusie Loek, NJ 1997, 290 (Verhalen/Staat).
12 Pleitnotitie zitting van 8 december 2005, p. 4.
13 Aantekeningen ten behoeve van comparitie van 18 januari 2007, p. 2.
14 Vergelijk de "notitie in de zaak [eisers]/Staat der Nederlanden" van [eisers] voor de zitting van 18 januari 2007, p. 4: "[eisers] heeft zijn advocaat [over de onderhandelingen met Schiphol; PJW] niets medegedeeld en deze heeft er pas van vernomen toen de afbraak van de schuren in volle gang was. Van de tweede overeenkomst werd hij zich pas gewaar toen hem door de tegenpartij daarop gewezen werd."