Conclusie
Rolnr. C06/101HR
Mr. D.W.F. Verkade
Zitting 11 mei 2007
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen:
[Verweerster]
1. Inleiding
1.1. Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [verweerster].
1.2. Koop breekt geen huur. Is [eiser] in casu aan deze regel gebonden? In cassatie gaat het om de vraag of het hof kon oordelen dat de onderhavige overeenkomst géén 'eeuwigdurende huur' betreft (hetgeen het in deze zaak nog toepasselijke artikel 7A:1584 BW (oud) verbood).
1.3. Ik meen dat het middel niet tot cassatie kan leiden.
2. Feiten(1)
2.1. [Verweerster] maakt sinds 1967 dan wel 1976 gebruik van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1-2] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak).
2.2. [Verweerster] heeft met de toenmalige eigenaar van de onroerende zaak, Beheermaatschappij [A] BV (hierna: de beheermaatschappij), en met Boston Whaler, Inc. (hierna: Boston Whaler) een 'lease agreement for business premises' d.d. 15 september 1992 (hierna aan te duiden als de lease agreement of ook wel: de overeenkomst) gesloten.
2.3. In de lease agreement is onder meer het volgende bepaald, waarbij met 'Lessor' de beheermaatschappij is bedoeld, met 'Lessee' [verweerster], met 'Whaler' Boston Whaler en met 'Leased Property' de onroerende zaak:(2)
'A. The Lessor shall pursuant to a Sale and Purchase Agreement (...) transfer to Boston Whaler, Inc. the entire issued share capital of the Lessee; (...)
2. Term, Extension and Termination of the Lease
2.1 This agreement is entered into for a term of seven (7) years less fifteen (15) days, beginning on the date hereof and ending on 31st August, 1999 (the "Term").
2.2 After the Term this lease shall continue on the same terms and conditions, except as provided in Clause 6, for a period of three (3) years, therefor until 31st August, 2002, and thereafter for periods of five (5) years, unless it is terminated by the Lessee (...), which notice is to be given at least twelve (12) months prior to the end of the then current lease period.
2.3 The Lessor shall not be entitled to terminate this lease save in the circumstances referred to in Article 6 below and shall in particular not be entitled to terminate this lease in order to use the Leased Property itself as referred to in the articles 1628a or 1631 a section 2º of Book 7A of the Civil Code.
2.4 Any termination of this lease shall be effected in accordance with article 1627 and following or article 1631 and following, as the case may be, of Book 7A of the Civil Code, provided that the Lessor will not be required to pursue a termination in Court if the Lessee does not perform its obligations hereunder, as referred to in Clause 6. (...)
3.1 The rent for the Leased Property shall be NLG 350.000,- (...) per annum (...).
6. Interim Termination, Default
If the Lessee is liquidated, applies for "surseance van betaling" (...), is declared bankrupt or defaults in the compliance with its obligations under this Lease Agreement and does not remedy such default within three (3) months from receipt of notice of such default (such notice stating the Lessor's intention to terminate this Lease if the Lessee does not comply with it) the Lessor has the right to give notice of termination of the lease with immediate effect (...)
16. (...) The commitments arising from the lease are indivisible, also with respect to the successors of or those acquiring rights from the Lessee.'
2.4. [Verweerster] exploiteert een watersportbedrijf en jachthaven op het in 2.1 bedoelde perceel.
2.5. [Eiser] heeft de onroerende zaak van de beheermaatschappij gekocht en is sinds 23 september 1996 eigenaar van de zaak.
2.6. Bij brief van 30 augustus 2001 heeft de raadsman van [eiser] aan [verweerster] bericht, voor zover van belang:
'Doordat in casu artikel 1612 niet Pro van toepassing is, is de lease overeenkomst met uw vennootschap niet mee overgegaan op cliënt, toen deze door koop eigenaar van de onroerende zaak werd. Het gebruik dat u hiervan maakt, vindt plaats zonder recht of titel en is jegens cliënt onrechtmatig. Op grond hiervan bent u in de eerste plaats gehouden tot ontruiming en in de tweede plaats schadeplichtig ter zake van het gebruik totdat u aan uw ontruimingsverplichting heeft voldaan.
Voor zover rechtens vereist, wordt u bij deze gesommeerd tot ontruiming en tot betaling van schadevergoeding (...)'.
2.7. Bij brief van 20 september 2001 heeft de raadsman van [verweerster] onder meer het volgende aan de raadsman van [eiser] bericht:
'Het standpunt van uw cliënt dat artikel 1612 BW Pro niet van toepassing zou zijn, vindt geen steun in het recht. (...)
Cliënte stemt niet in met de opzegging. (...) De door u genoemde reden van opzegging is geen grond voor een geldige opzegging.'
3. Procesverloop
3.1. Bij exploot van 22 oktober 2001 heeft [eiser] [verweerster] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam en gevorderd - samengevat - [verweerster] te veroordelen de onroerende zaak te ontruimen, zulks op een termijn van vier weken na het tijdstip van de uitspraak, althans op een zodanige andere termijn als de rechtbank zal bepalen; en voorts tot betaling van vergoeding van door [eiser] geleden en te lijden schade.
3.2. [Eiser] heeft, voor zover in cassatie van belang, zijn vorderingen als volgt onderbouwd. De lease agreement is vanwege het eeuwigdurende karakter van de overeenkomst geen huurovereenkomst, maar een overeenkomst van eigen aard. Dit betekent dat art. 7A:1612 BW toepassing mist en de overeenkomst tussen de beheermaatschappij en [verweerster] niet is overgegaan op [eiser].
3.3. [Verweerster] heeft een beroep gedaan op de onbevoegdheid van de rechtbank. Volgens haar heeft de procedure betrekking op een huurovereenkomst tussen partijen, hetgeen meebrengt dat slechts de kantonrechter in casu absoluut bevoegd is.
3.4. Bij vonnis van 26 juni 2002 heeft de rechtbank de incidentele vordering van [verweerster] afgewezen, omdat [eiser] aan zijn vorderingen zijn eigendomsrecht ten grondslag had gelegd.
3.5. In de hoofdzaak heeft [verweerster] vervolgens - in conventie - gemotiveerd verweer gevoerd. De (voorwaardelijk) reconventionele vordering van [verweerster], op aangepaste wijze doorgezet bij het hof, speelt in cassatie geen rol; ik laat die verder terzijde.
3.6. Bij vonnis van 10 december 2003 heeft de rechtbank - in conventie - geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van art. 7A:1584 (oud) BW en dat [eiser] als opvolgend eigenaar van de onroerende zaak gebonden is aan het voor [verweerster] uit de lease-overeenkomst voortvloeiende recht van gebruik van de onroerende zaak(3). Zij heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen.
3.7. [Eiser] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam, onder aanvoering van negen grieven.
3.8. [Verweerster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.9. Een beroep van [eiser], bij akte, op art. 2:256 BW Pro, speelt in cassatie geen rol.
3.10. Bij arrest van 15 december 2005 heeft het hof - in het principaal appel van [eiser] - het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang overwoog het hof in het principaal appel het volgende:
'4.3 De kern van de grieven in het principaal appèl betreft de vraag of de hiervoor onder 4.1 sub (i) genoemde overeenkomst een huurovereenkomst betreft waarvan de verhuurderverplichtingen op [eiser] zijn overgegaan, zoals [verweerster] bepleit, dan wel of de overeenkomst nietig is wegens strijd met de vereisten van artikel 7A:1584 (oud) BW, zoals [eiser] verdedigt. De grieven zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.
4.4 Bij de beoordeling van voormelde vraag stelt het hof het volgende voorop. Indien zou moeten worden uitgegaan van een huurverhouding, dan zal de beoordeling van die huurverhouding volgens de geldende regels van Overgangsrecht moeten geschieden volgens de regels van het huurrecht die golden vóór 1 augustus 2003. Voorts moet gelden dat op de schriftelijke overeenkomst tussen de Beheermaatschappij [A] B.V. en [verweerster] artikel 6:258 BW Pro van toepassing is en daarop desgewenst door [eiser] een beroep kan worden gedaan.
4.5 Bij de beoordeling van voormelde vraag of er sprake is van een huurovereenkomst stelt het hof vast dat het hier gaat om het verschaffen van het genot van een onroerende zaak tegen een vaste vergoeding zoals in artikel 7A:1584 (oud) BW voorgeschreven. De vraag is dan nog of de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan, zoals ook in dat artikel als vereiste is opgenomen. Bij de beantwoording van die vraag is van belang dat de overeenkomst van 15 september 1992 zelf - anders dan [eiser] betoogt - ook door de verhuurder kan worden beëindigd. Het repeterend optierecht dat voor [verweerster] in de overeenkomst is voorzien kan op de voet van het bepaalde van artikel 6:258 BW Pro in geval van onvoorziene omstandigheden worden doorbroken. Dat alleen al is voldoende om aan te nemen dat in de door partijen tot stand gebrachte contractuele verhouding sprake is van een bepaalde tijd. Voor dat oordeel kan steun worden geput uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:201 BW Pro e.v. De wetgever heeft immers met het oog op het correctiemechanisme van artikel 6:258 BW Pro niet nodig geoordeeld om in de definitie van huurovereenkomst expliciet te verwijzen naar lijdelijkheid (bedoeld zal zijn 'tijdelijkheid'; toevoeging A-G) als essentieel element van de huurovereenkomst.
Op grond van het vorenstaande kan niet gezegd worden dat de huur niet voor bepaalde tijd is aangegaan en eeuwigdurend is zoals [eiser] stelt. De conclusie is dan ook dat voldaan is aan alle vereisten die op grond van artikel 7A:1584 (oud) BW aan een huurovereenkomst worden gesteld en dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat hier sprake is van een geldige huurovereenkomst. De verplichtingen van de verhuurder zijn derhalve door de eigendomsoverdracht door Beheermaatschappij [A] B.V. aan [eiser] van het verhuurde in 1996 krachtens het bepaalde in artikel 7A:1612 (oud) BW op [eiser] overgegaan. [verweerster] maakt daarom niet zonder recht of titel gebruik van het verhuurde. De grieven tegen het oordeel van de rechtbank falen mitsdien. Gezien dit oordeel behoeft hetgeen verder in de grieven nog wordt aangevoerd geen afzonderlijke bespreking.'
3.11. [Eiser] heeft tegen het arrest van het hof - tijdig(4) - beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk doen toelichten. Zijdens [eiser] is er nog gerepliceerd.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1. Het middel richt zich tegen de rov. 4.3 t/m 4.5 van het bestreden arrest. Het middel strekt ten betoge dat het hof - mede in het licht van de grieven 1 t/m 9 - ten onrechte heeft geoordeeld dat de betreffende (huur)overeenkomst voldoet aan het vereiste (in art. 7A:1584 BW (oud)) dat die overeenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan, althans dat dit oordeel onbegrijpelijk is.
4.2. Het hof en partijen zijn er in deze zaak - terecht(5) - van uitgegaan dat het huurrecht van toepassing is zoals dat van kracht was vóór 1 augustus 2003.(6) Het gaat hier om de vraag of sprake is van een huurovereenkomst in de zin van art. 7A:1584 BW (oud). Is dat het geval dan is [eiser] als opvolgend eigenaar van de onroerende zaak - op grond van de regel 'koop breekt geen huur' (als bedoeld in art. 7A:1612 BW oud) - aan die huurovereenkomst met [verweerster] gebonden.
4.3. Artikel 7A:1584, eerste lid, BW luidde:
'Huur en verhuur is eene overeenkomst, waarbij de eene partij zich verbindt om de andere het genot eener zaak te doen hebben, gedurende eenen bepaalden tijd en tegen eenen bepaalden prijs, welken de laatstgemelde aanneemt te betalen.'
Volgens [eiser] is de 'lease agreement for business premises' niet voor bepaalde duur aangegaan, zoals art. 7A:1584 BW vereist(e). De overeenkomst zou daarentegen 'eeuwigdurend' zijn, omdat (i) die door de verhuurder (lees: [eiser]) niet kan worden opgezegd, behalve in de gevallen als genoemd in art. 6 van Pro de overeenkomst(7), en (ii) zowel de huurder als de verhuurder rechtspersonen zijn die in beginsel het eeuwige leven hebben.(8) Tegen deze achtergrond kan de overeenkomst in de visie van [eiser] niet als rechtsgeldige huurovereenkomst worden gekwalificeerd.
4.4. Artikel 7A:1584 BW strekte er inderdaad toe de eeuwigdurende of altijddurende huur uit te sluiten.(9) Volgens uw Raad is van altijddurende huur sprake indien (i) de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, (ii) ten aanzien van de mogelijkheid van de overgang van de huur op rechtsopvolgers geen enkele beperking is gesteld en (iii) uitsluitend door de huurder een einde kan worden gemaakt aan de huur. Dit volgt uit HR 8 november 1968, NJ 1969, 11 m.nt. GJS, op welk arrest zijdens [eiser] in de schriftelijke toelichting een beroep wordt gedaan(10).
4.5. In HR 7 oktober 2005, nr. C04/164, NJ 2005, 530 ([...]/TPG Post)(11) speelde ook de vraag of een huurovereenkomst als eeuwigdurend moest worden gekwalificeerd. In die zaak bevatte de huurovereenkomst de bepaling dat het recht van de verhuurder tot opzegging van de overeenkomst per 1 februari 1999 is vervallen. Volgens de verhuurder leidde deze bepaling tot nietigheid, omdat de huur (krachtens het ook in die zaak toepasselijke art. 7A:1584 BW oud) niet eeuwigdurend mag zijn. Het hof verwierp dit standpunt met de overweging dat het feit dat de verhuurder de huurovereenkomst niet meer kan opzeggen niet ertoe leidt dat die overeenkomst geen tijdelijk karakter (meer) heeft, aangezien de overeenkomst nog wel door de huurder kan worden opgezegd en ook door de verhuurder kan worden beëindigd door ontbinding indien de huurder het gehuurde niet langer gebruikt of wanprestatie pleegt. Daaraan doet - aldus nog steeds het hof in die zaak - niet af dat dergelijke vormen van beëindiging afhankelijk zijn van (gedragingen van) de huurder. De hiertegen door verhuurder [...] in cassatie gerichte klachten zijn door uw Raad verworpen. Voor zover hier van belang, overwoog uw Raad daartoe:
'3.3.3. (...) Voor het overige moet worden aangenomen dat (...) het bestaan van de mogelijkheid tot opzegging door de huurder, in samenhang met andere omstandigheden, kan bijdragen tot het oordeel dat de overeenkomst een tijdelijk karakter heeft. Daaraan doet niet af hetgeen is overwogen in het genoemde arrest van 8 november 1968, waarin de mogelijkheid dat uitsluitend de huurder tot opzegging bevoegd is als een der omstandigheden is aangemerkt die kunnen bijdragen tot het oordeel dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter mist. Voorts belet de omstandigheid dat elke huurovereenkomst ontbindbaar is op gronden als door het hof genoemd niet, dat die omstandigheid kan bijdragen aan het evenbedoelde oordeel. (...)
Het hof is kennelijk van oordeel geweest dat uit hetgeen het in rov. 4.4 heeft overwogen volgt dat in redelijkheid mag worden verwacht dat aan de huurovereenkomst te eniger tijd een einde zal komen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk, gelet op het feit dat het gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van een gebouw met een specifieke bestemming, en mede gezien de mogelijkheden die art. 6:248 en Pro 6:258 in de daar bedoelde situaties bieden.'
4.6. Hieruit laat zich afleiden dat ook indien in principe slechts de huurder over een opzegmogelijkheid beschikt, de omstandigheid dat de verhuurder de overeenkomst kan doen eindigen door ontbinding wegens wanprestatie of wegens onvoorziene omstandigheden (met name indien de huurder het gehuurde niet langer gebruikt) tot het oordeel kan leiden dat de huur als tijdelijk in de zin van art. 7A:1584 BW wordt aangemerkt.(12)
Het oordeel sluit aan bij de keuze van de wetgever voor het afzien van een bepaling die zich richt tegen de voor altijd aangegane huur in de huidige titel 4 van boek 7 BW (art. 7:201BW e.v.). In artikel 7:201 BW Pro, dat thans de kenmerken van de huurovereenkomst omvat, is het kenmerk 'voor bepaalde duur' geschrapt. De MvT gaf aan:
'De omschrijving [in art. 7:201] verwijst, anders dan art. 7A:1584, niet naar de duur van de overeenkomst. Zij kan voor bepaalde of onbepaalde tijd zijn gesloten. Een waarborg tegen onbeperkt voortdurende huur is niet nodig in verband met art. 6:258 BW Pro dat van dwingend recht is (art. 6:250) en in geval van onvoorziene omstandigheden ontbinding van de overeenkomst mogelijk maakt dan wel een wijziging in die zin dat zij opzegbaar wordt gemaakt met inachtneming van een bepaalde termijn.'(13)
4.7. Ik keer terug naar de onderhavige zaak. Vast staat dat [verweerster] de overeenkomst kon opzeggen. Het hof gaat hier blijkens rov. 4.5 kennelijk van uit.(14) Het hof heeft voorts overwogen dat de overeenkomst van 15 september 1992 zelf - anders dan [eiser] betoogt - ook door de verhuurder kan worden beëindigd, waartegen het middel geen specifieke klacht richt. Voor zover [eiser] het standpunt heeft ingenomen dat de verlengingsopties voor [verweerster] in het contract aan die beëindigingmogelijkheid in de weg staan, heeft het hof overwogen dat dit 'repeterend optierecht' van [verweerster] op de voet van het bepaalde van artikel 6:258 BW Pro in geval van onvoorziene omstandigheden kan worden doorbroken.
Voor dat standpunt put het hof steun uit de bovenbedoelde wetsgeschiedenis van art. 7:201 BW Pro. Op grond hiervan komt het hof tot het oordeel dat de huur niet eeuwigdurend is (rov. 4.5).
4.8. Tegen de achtergrond van het hiervoor besproken arrest [...]/TPG Post en de ratio van het ontbreken van het 'bepaalbaarheid-in-tijd-vereiste' in het huidige art. 7:201 BW Pro, acht ik dit oordeel juist. Ook de motiveringsklacht kan niet opgaan. Het middel faalt derhalve.
5. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Ontleend aan rov. 1.1 t/m 1.7 van het vonnis van de rechtbank Amsterdam d.d. 10 december 2003, waarnaar ook het hof in rov. 3 van het bestreden arrest verwijst.
2 Onderstaande weergave is minder uitgebreid dan die in het vonnis van de rechtbank, maar iets uitgebreider dan die in rov. 4.1 onder (ii) van het hof.
3 Zie rov. 3.12 van dat vonnis.
4 De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 14 maart 2006, terwijl het bestreden arrest dateert van 15 december 2005.
5 Zie art. 205 Overgangswet Pro NBW, luidende: 'Procedures inzake overeenkomsten van huur en verhuur, waarin de inleidende dagvaarding is betekend dan wel het inleidende verzoekschrift is ingediend voor het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7, worden, met inbegrip van een eis die in het geding bij wijze van reconventie is of wordt gedaan, beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold.'
6 Op die datum trad de wet van 21 november 2002, Stb. 2002, 587, in werking en werd de tot dan toe geldende zevende titel van boek 7A BW vervangen door de huidige vierde titel van boek 7 BW.
7 Zie hiervoor nr. 2.3.
8 Zie de s.t. namens [eiser], p. 3.
9 Zie o.m. losbladige huurrecht I (oud), Oldenhuis/Makkink, art. 1584, aant. 43.
10 Zie p. 3 aldaar.
11 Dit arrest is derhalve kort vóór het bestreden arrest van het hof gewezen.
12 Ik verwijs nog naar de principiële beschouwingen over de (niet-)onwenselijkheid van huurovereenkomsten van uitzonderlijk lange duur in de conclusie van mijn ambtgenoot Huydecoper voor het arrest [...]/TPG Post.
13 TK 1997-1998, 26089, nr. 3, p. 11 (punt 7).
14 Zie rov. 4.5, derde volzin: 'Bij de beantwoording van die vraag is van belang dat de overeenkomst van 15 september 1992 zelf (...) ook door de verhuurder kan worden beëindigd.'