Conclusie
Zaaknr. C06/100HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 1 juni 2007
Conclusie inzake
[Eiseres]
tegen
[Verweerster]
Feiten en procesverloop(1)
1) Het gaat in deze zaak om de rechten voortvloeiend uit een in verband met een huurovereenkomst verleende koopoptie. Partijen verschillen met name over de vraag, of deze koopoptie ook aan de eiseres tot cassatie, [eiseres], rechten verleende, nadat de huurrelatie waarmee de koopoptie verbonden was de facto alléén door de verweerster in cassatie, [verweerster], is voortgezet.
De feitelijke achtergrond is als volgt:
2) De in geding zijnde koopoptie betrof een kantoorpand in [plaats]. [verweerster](2) had dit pand willen kopen, maar de toenmalige eigenaars waren destijds - in de nazomer van 1997 - niet tot verkoop bereid. Die eigenaars waren wel bereid tot verhuur voor een periode eindigend begin 2001, terwijl de huurder dan aanspraak zou kunnen maken op een - gedurende een beperkte tijd - uit te oefenen koopoptie.
Daartoe werd inderdaad besloten, waarbij naast [verweerster] ook een accountantsmaatschap (van twee vennoten) waarvan [eiseres] destijds deel uitmaakte (die ik hierna als "de maatschap" zal aanduiden), als contractspartij aan de kant van de huurders/optiegerechtigden optrad. Het was de bedoeling dat de als huurders optredende partijen gezamenlijk in het kantoorpand kantoor zouden houden - [verweerster] als notaris, en de maatschap als accountants.
3) De schriftelijke huurovereenkomst werd in december 1997 getekend.
Het optierecht ten gunste van beide huurders werd verleend bij brief van 13 november 1997. Deze brief luidt als volgt:
"Betreft: huurovereenkomst onroerend goed [a-straat 1] te [plaats]
Geachte mevrouw, mijnheer,
Met betrekking tot bovenvermelde huurovereenkomst is nader overeengekomen dat aan u, na afloop van de huurtermijn eindigend op 30 januari 2001, gedurende drie maanden, derhalve ingaande 1 februari 2001 en eindigende 30 april 2001, het recht van koop toekomt van bovenvermeld onroerend goed in de staat waar het zich dan in zal bevinden voor de koopsom van f 1.100.000,00 (...) per heden, te vermeerderen met een verhoging op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex reeks CPI werknemers laag, gepubliceerd door het CBS.
Uiterlijk twee maanden nadat u schriftelijk te kennen heeft gegeven tot koop van het onroerend goed [a-straat 1] te [plaats] te willen overgaan zal de akte van transport dienen te worden opgemaakt door een door u aan te wijzen notaris."
4) De maatschap is al vrij spoedig na de beschreven transactie (in september 1998) ontbonden. Per 15 november 1998 zijn zowel het gebruik van het kantoorpand als de huurbetalingen door de maatschap geëindigd. Volgens het bestreden arrest zijn de voordien bij de maatschap in gebruik zijnde ruimten met ingang van 15 november 1998 door [verweerster] gehuurd en vervolgens door [verweerster] in onderhuur gegeven aan derden. (Ik merk voor de duidelijkheid op dat het middel bestrijdt dat de huur ten opzichte van de maatschap, althans ten opzichte van [eiseres], zou zijn geëindigd.)
5) Bij door de tweede vennoot in de ontbonden maatschap ([betrokkene 1]) mede-ondertekende brief van 13 december 1999, heeft [eiseres] aan [betrokkene 1] bevestigd dat deze - dus [betrokkene 1] - aan de koopoptie geen rechten meer wil ontlenen.
6) [Eiseres] heeft jegens [verweerster] aanspraak gemaakt op rechten uit hoofde van de koopoptie. Daarover is tussen partijen uitgebreid maar vruchteloos gecorrespondeerd.
In (januari) 2001 heeft [verweerster] aan de verhuurders/optiegevers kenbaar gemaakt dat zij de optie wilde uitoefenen. Het pand is in aansluiting hierop aan [verweerster] verkocht en geleverd.
7) In de onderhavige procedure maakt [eiseres], kort gezegd, geldend dat [verweerster] de aan haar - [eiseres] - toekomende rechten uit hoofde van de koopoptie heeft genegeerd; en dat [verweerster] uit dien hoofde schadeplichtig is(3). De schade zou bestaan in het aan [eiseres] toekomende aandeel in het verschil tussen de "uitoefenprijs" van de koopoptie, en de waarde van het pand.
8) De rechtbank kwam in de eerste aanleg(4) tot het oordeel dat [eiseres] inderdaad rechten uit hoofde van de koopoptie geldend kon maken, en dat [verweerster] dus aansprakelijk was wegens, kort samengevat, het voorbijgaan aan die rechten.
In hoger beroep oordeelde het hof echter dat aan de rechtsverhouding van partijen een andere uitleg moest worden gegeven, waarbij aan [eiseres] géén aanspraken uit hoofde van de koopoptie (meer) toekwamen. [Verweerster] viel, bij die stand van zaken, niet te verwijten dat zij met de door [eiseres] gepretendeerde rechten geen rekening had gehouden. Dat leidde tot afwijzing van het door [eiseres] gevorderde.
9) Namens [eiseres] is tegen het arrest van het hof tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(5). Van de kant van [verweerster] is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben hun standpunten over en weer schriftelijk laten toelichten. Namens [eiseres] is gerepliceerd(6).
Bespreking van het cassatiemiddel
10) Vóór ik de onderdelen van het cassatiemiddel bespreek lijkt het mij goed aan te geven, hoe ik de redenering uit het bestreden arrest heb begrepen - waarbij ik aanteken dat die redenering mij overigens helder en consistent lijkt, zodat het begrijpen daarvan geen onevenredige moeite kost.
Daarbij is op te merken dat de zaak een - aanzienlijk - aantal verschillende "invalshoeken" biedt, van waar uit men het voorgelegde probleem kan benaderen. Het hof heeft daaruit een keuze gemaakt, naar in de rede ligt: omdat het van mening was dat de door hem gekozen invalshoek de meest in aanmerking komende was. Dat is, allicht, een bij uitstek zinnige manier om een probleem dat deze eigenschap (van veel verschillende mogelijke benaderingswijzen) vertoont, aan te pakken.
11) Het hof heeft zich laten leiden door de uitleg die, naar zijn oordeel, moest worden gegeven aan de drie-partijen-overeenkomst (of zo men wil: drie-partijen-overeenkomsten) tussen de verhuurders/optiegevers aan de ene zijde, en [verweerster] en de maatschap aan de andere zijde. Deze keuze van het hof komt duidelijk naar voren in de rov. 4.2 - 4.4 van het bestreden arrest.
Ter verduidelijking geef ik aan dat het partijdebat aanknopingspunten bood voor heel wat andere benaderingswijzen: bijvoorbeeld aan de hand van (uitleg van) de gebeurtenissen rond de ontbinding van de maatschap, de beëindiging van het gebruik van het gehuurde door de maatschap en/of door [eiseres], en de opstelling van [eiseres] en dier mede-vennoot bij een en ander; of aan de hand van de onderlinge rechtsverhouding tussen (alleen) [verweerster] en de maatschap, dan wel [verweerster] en de vennoten van de maatschap na de ontbinding daarvan, met voorbijgaan aan de positie van de verhuurders/optiegevers.
12) Het hof heeft dus gekozen voor onderzoek van de door de oorspronkelijke drie-partijen-overeenkomst(en) tot stand gebrachte rechtsverhouding: het stelt de uitleg van die rechtsverhouding voorop.
Op gevaar af een open deur in te trappen: de uitleg van de door een overeenkomst of door een samenstel van overeenkomsten ontstane rechtsverhouding, heeft een in geprononceerde mate "feitelijk" karakter. Een veelheid aan "begeleidende" omstandigheden kan immers op die uitleg van invloed zijn. Vaststelling en waardering van dergelijke omstandigheden, en ook de "per-saldo"-waardering van het gezamenlijke effect daarvan, is naar zijn aard "gevalsgebonden", en maar in zeer beperkte mate voor toetsing in cassatie geëigend(7).
13) Ik voeg toe dat de keuze die het hof gemaakt heeft, zich wel enigszins opdringt: inderdaad is, hoewel in de onderhavige procedure de rechtsverhouding tussen [verweerster] en de maatschap c.q. tussen [verweerster] en [eiseres] op de voorgrond staat, de basis waarop die rechtsverhouding teruggaat, de overeenkomst(8) tussen [verweerster] en de maatschap enerzijds, en de verhuurders/optiegevers anderzijds. Voor de uitleg van die rechtsverhouding kán het nodig, of op z'n minst verhelderend zijn om ook de positie van de verhuurders/optiegevers in het juiste kader te plaatsen. Blijkens rov. 4.3 (tweede volzin) heeft het hof zich daar expliciet rekenschap van gegeven.
14) De optierechten die bij deze overeenkomst werden verleend, vertegenwoordigden immers - althans achteraf bezien - een bepaalde waarde(9); en zij vormden in elk geval een voor rekening van de optiegevers komende last.
Bij de beoordeling, welke rechten de verkrijgers van de optierechten daaraan konden ontlenen kon (al) daarom betekenis toekomen aan het perspectief van de optiegevers: moesten die de optie als ongeclausuleerd beschouwen, of mochten die ervan uitgaan dat zij alleen ten opzichte van die partij(en) die, overeenkomstig de oorspronkelijke strekking van de overeenkomst, als huurder(s)/gebruiker(s) de overeengekomen huurtermijn had(den) "volgemaakt", aan de optie konden worden gehouden? En als het laatste het geval was: moest dan niet voor de onderlinge rechtsverhouding van de medecontractanten aan de andere kant, in beginsel van dezelfde uitleg worden uitgegaan?
15) Ik meen dat het hof aan de hand van het zojuist beschreven traject heeft geredeneerd; en dat het hof daarbij de beide aan het slot van de vorige alinea geformuleerde vragen bevestigend heeft beantwoord: de drie-partijen-verhouding die door de oorspronkelijke overeenkomst tot stand was gekomen strekte er inderdaad toe dat alleen degenen die conform de strekking van het daarmee beoogde als huurders/gebruikers de gehele overeengekomen termijn hadden "uitgediend", de optiegevers aan hun verplichtingen uit dien hoofde konden houden; en ook in de onderlinge verhouding tussen de huurders/gebruikers moet (dan) worden aangenomen dat degenen die niet aan deze voorwaarden beantwoordden, geen aanspraak op de met de optie bedongen rechten konden maken.
16) Wanneer men de rechtsverhouding zo uitlegt, komt aan de gesties van partijen nadat de rechtverhouding tot stand was gekomen, maar een beperkte betekenis toe: of de maatschap bij beëindiging van het gebruik van het pand zich heeft opgesteld op een wijze waaruit (de wens tot) beëindiging van de huur dan wel afstand van de rechten uit de optie kan worden opgemaakt, doet niet of nauwelijks terzake wanneer de oorspronkelijke rechtsverhouding al meebracht dat een partij die haar gebruiksbelang bij het pand opgaf, geen aanspraak op de rechten uit de optie meer kon maken. Voor de gesties van [verweerster] bij het (jaren later) uitoefenen van het optierecht (waar de verwijten van [eiseres] in belangrijke mate op gericht waren) geldt mutatis mutandis hetzelfde: reeds de oorspronkelijke rechtsverhouding bracht mee dat aan [eiseres] na het beëindigen van haar huur- of gebruiks-positie geen rechten uit hoofde van de optie meer toekwamen; of [verweerster] zich in dat verband, in een later stadium, méér of minder voorkomend heeft opgesteld, doet daaraan dan weinig toe of af.
17) Het hof maakt duidelijk dat het bij zijn uitleg tot uitgangspunt heeft genomen dat partijen in de (drie-partijen-)overeenkomst niet in het geval van voortijdig beëindigen van de huur- of gebruikers-positie van een deel hunner hebben voorzien, en dat dus met toepassing van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (met inachtneming van de omstandigheden van het geval) moet worden vastgesteld wat voor dat geval uit de overeenkomst voortvloeit.
Ik maak daar melding van, (ook) omdat het middel dit aspect van de beslissing met specifieke klachten bestrijdt.
18) Zoals al aangestipt, heeft een waardering zoals die hier aan de hand van de redelijkheid en billijkheid in het licht van de omstandigheden van het geval is gemaakt, een in hoge mate casuïstisch, en dienovereenkomstig "feitelijk" karakter.
Mij lijkt de waardering waartoe het hof is gekomen bij uitstek plausibel - andere waarderingen zouden, in de gegeven omstandigheden, misschien ook als aanvaardbaar kunnen worden beoordeeld, maar de waardering waartoe het hof is gekomen dient zich op z'n minst aan als een van de meer aannemelijke, waar men in deze tamelijk complexe situatie voor kon kiezen.
19) Op dit punt aangekomen zal al het vermoeden zijn gerezen dat ik de klachten die het middel tegen het bestreden arrest aanvoert, als ondeugdelijk aanmerk. Die klachten berusten voor een (belangrijk) deel op daarin verdedigde, maar als onjuist aan te merken rechtsopvattingen; en voor het overige ofwel op verkeerde interpretaties van de beslissing van het hof, of op vergeefse stormlopen tegen de feitelijke waarderingen waarop die beslissing berust.
Ik zal deze "generieke" beoordeling hierna verder toelichten, en daarbij de individuele klachten van het middel bespreken.
20) Eerst toch nog één "vooropstelling": het middel klaagt op verschillende plaatsen over verkeerde toepassing van regels van (dwingendrechtelijk) huurrecht, en neemt daarbij meestal(10) de regels uit boek 7A BW, art. 7A:1624 e.v. (oud) tot uitgangspunt. In deze zaak, waarin de inleidende dagvaarding op z'n vroegst(11) is uitgebracht in februari 2004, zijn de regels van het voorheen geldende huurrecht echter niet van toepassing, maar de regels van het op 1 augustus 2003 in werking getreden "nieuwe" huurrecht(12).
21) En ook wanneer op de overeenkomstige regels van het "nieuwe" huurrecht een beroep zou zijn gedaan, zou dat hebben moeten worden afgewezen. De regels die hier worden aangehaald zijn namelijk de regels betreffende bedrijfsruimte zoals die (thans) wordt gedefinieerd in art. 7:290 lid 2 BW Pro. Ruimte die wordt gehuurd voor gebruik als notarissen- en accountantskantoor valt zonder enige twijfel buiten het bereik van die definitie(13),(14).
Namens [verweerster] wordt er terecht op gewezen dat in de feitelijke instanties niet was aangevoerd dat er grond zou zijn om de regels voor bedrijfsruimte van de art. 7:290 e.v. BW toe te passen. Er was voor het hof dan ook geen aanleiding om die mogelijkheid in zijn overwegingen te betrekken.
22) Ten overvloede merk ik nog op dat ik denk dat ook wanneer regels van dwingendrechtelijk huurrecht wél van toepassing zouden zijn geweest, die regels geen beletsel zouden vormen voor een uitleg van een in het kader van een huurovereenkomst verleende koopoptie, zoals het hof die i.c. heeft gegeven. Het dwingendrechtelijke huurrecht houdt geen regels in die de strekking of de uitleg van "ancillair" verleende koopopties begrenzen of nader bepalen(15).
23) Dan, met betrekking tot de afzonderlijke onderdelen van het middel(16):
a) De paragrafen 1 t/m 23 van het middel betreffen alle(17) klachten tegen het gegeven, dat het hof in rov. 4.2 van het bestreden arrest is uitgegaan van "het einde van de huur door de accountantsmaatschap en het vertrek van die maatschap uit het pand". Deze klachten lijken mij om méér dan één reden ongegrond. Als eerste, tevens belangrijkste reden merk ik aan, dat de rechtbank in rov. 5.1 van het vonnis waartegen in hoger beroep werd opgekomen, eveneens tot uitgangspunt had genomen dat er van een eindigen van de huur van de maatschap sprake was; dat dat ook van de kant van [verweerster] tot uitgangspunt werd genomen; en dat van de kant van [eiseres] in de Memorie van Antwoord, met name in alinea's 3 en 9 (slot) daarvan, stellingen waren betrokken die geredelijk als aanvaarding/erkenning van dit uitgangspunt kunnen worden uitgelegd. Bij die stand van zaken kon het hof dit gegeven als onweersproken vaststaand aannemen (als het hof daar al niet toe verplicht was). De tegenwerpingen uit deze paragrafen van het middel die aanvoeren of suggereren dat het hof zich hier aan een ongeoorloofde aanvulling van de namens partijen aangevoerde feiten zou hebben bezondigd, missen om die reden een deugdelijke grond.
Waarom de argumenten ontleend aan het dwingendrechtelijke huurrecht geen hout snijden, kwam hiervóór al ter sprake.
Waar wordt aangevoerd dat het hof zou hebben miskend dat voor schuld- of contractsovername verdergaande eisen gelden dan in dit geval zouden zijn vervuld, stuiten ook die argumenten af op het feit dat het hier een over en weer erkend, en niet in geschil zijnd gegeven betrof.
b) Bovendien lijken de onderhavige klachten mij ongegrond omdat ik de beslissing van het hof zo lees, dat daarin geen wezenlijke betekenis is toegekend aan de beëindiging van de huurrelatie tussen [eiseres] (althans: de maatschap) en de verhuurders. In de rov. 4.4 en 4.5 neemt het hof tot richtsnoer dat de bedoeling van langdurig gebruik van het voorwerp van de huur- en optietransactie bepalend was voor de vraag, wanneer (nog) rechten aan de optie konden worden ontleend; en verbindt het hof klaarblijkelijk aan het feit dat het gebruik aan de kant van de maatschap en [eiseres] al vrij gauw na het aangaan van de transactie werd beëindigd, de gevolgtrekking dat daarmee ook hun aanspraken uit hoofde van het met het gebruiksrecht verbonden optierecht niet langer konden worden uitgeoefend. Of de huurverhouding (ongeveer) tegelijkertijd daadwerkelijk eindigde, speelt bij dit oordeel volgens mij geen wezenlijke rol.
c) Par. 20 voert nog, als zelfstandig argument, aan dat beëindiging van de huur niet noodzakelijkerwijs betekent dat ook de aan de koopoptie verbonden rechten eindigen. Dat is natuurlijk zo - maar juist daarom heeft het hof zich gezet aan een onderzoek van de aan de rechtsverhouding te geven uitleg, met als uitkomst dat in dit geval het einde van de (huur- of) gebruikssituatie (ruim) vóórdat de optie uitgeoefend kon worden, wél meebracht dat de daarmee verbonden aanspraken ophielden te gelden. Aan deze uitleg staat het in par. 20 aangevoerde argument geenszins in de weg; en die uitleg wordt daardoor ook niet onbegrijpelijk.
24) De paragrafen 24 t/m 44 bevatten argumenten die ertoe strekken dat het hof onjuiste maatstaven voor de uitleg van het in geding zijnde optierecht heeft toegepast.
a) In de eerste plaats wordt, met name in paragrafen 27 en 28, aangevoerd dat het hof ten onrechte van de uitlegregel uit het bekende "Haviltex-arrest"(18) zou zijn uitgegaan. Waarom dit volgens de stelster van het middel ten onrechte zou zijn, is althans mij niet goed duidelijk geworden. Optierechten zoals die uit de onderhavige zaak, komen tot stand bij (onderhandse), en in dit geval ook wederkerige overeenkomst. Voor de inhoud van die rechten is uitleg van de desbetreffende rechtshandeling (overeenkomst) bepalend - en ik zie zelfs niet de geringste aanwijzing die kan ondersteunen, dat of waarom nu juist voor de hier bedoelde rechten, de algemene voor de uitleg van overeenkomsten aanvaarde uitlegregel van het Haviltex-arrest niet zou gelden(19). (Men vraagt zich overigens af, welke andere uitlegregel volgens de stelster van het middel hier dan wél zou gelden; ook die vraag, en het ontbreken van een zinnig antwoord daarop, onderstrepen de onjuistheid van deze door het middel betrokken stelling.)
b) De verschillende bronnen die deze paragrafen van het middel in stelling brengen, ondersteunen de onderhavige klacht volgens mij niet. Dat voor een optie ingevolge art. 6:219 BW Pro geldt dat men daarmee een onherroepelijk aanbod in het leven roept, zegt verder niets over de inhoud van het aanbod of over de daaraan te geven uitleg; en ondersteunt (dus) ook niet dat daarvoor een bijzondere, van het "gemene recht" afwijkende uitlegregel zou (behoren te) gelden. De regel van art. 6:217 BW Pro waarnaar in de paragrafen 25, 31 en 33 wordt verwezen, is voor de hier te beoordelen vraag irrelevant. Dat een optierecht (wel of niet) zo nauw met de huurrechten uit een "ancillaire" huurovereenkomst verbonden is, dat dat recht onder het bereik van de regel van art. 7:226 BW Pro (of, zoals het middel aanwijst, het "oude" art. 7A:1612 BW(20)) valt, is eveneens voor de vraag welke inhoud aan het optierecht zelf toekomt, van verwaarloosbaar belang (zie over de eerste vraag overigens de in voetnoot 15 genoemde zaak). In HR 17 januari 1969, NJ 1969, 197 m.nt. GJS lees ik niet méér, dan dat het van de omstandigheden van het geval afhangt inhoeverre ontbinding van een huurovereenkomst ook gevolgen heeft voor een in verband met die overeenkomst verstrekt optierecht. Dat is ongetwijfeld zo; maar ook dat lijkt mij voor de vraag of het hof hier een (on)juiste uitlegregel m.b.t. de inhoud/strekking van het optierecht heeft toegepast, niet van belang.
c) De hier besproken paragrafen van het middel schijnen te veronderstellen dat de door het hof aangenomen beperking van het bedongen optierecht slechts in de vorm van een expliciet opgenomen, althans door partijen daadwerkelijk bedoelde "voorwaarde" zou kunnen worden bewerkstelligd (en niet langs de weg van aanvulling, naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van een door partijen in hun overeenkomst ongeregeld gelaten kwestie ("leemte")). (In die zin bijvoorbeeld de paragrafen 31, 33, 34, 36 en 44.)
Dit lijkt mij niet juist. Ook hier valt niet in te zien dat de overeenkomst waarbij optierechten worden bedongen/verleend, een bijzondere plaats inneemt, en dat daarvoor niet "gewoon" geldt dat die naar de voor overeenkomsten in het algemeen geldende uitlegregels moet worden geïnterpreteerd. Tot die uitlegregels behoort, dat zich aandienende gevallen waarin partijen niet blijken te hebben voorzien (en die daarom een "leemte" in de bepalingen van de overeenkomst aan het licht brengen), aan de hand van redelijkheid en billijkheid, de omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, moeten worden opgelost(21). De onderhavige klachten lijken ervan uit te gaan dat optierechten, als niet blijkt van expliciete (althans: door partijen daadwerkelijk bedoelde) beperkingen, steeds ruim in het voordeel van de partij aan wie optierechten werden verleend moeten worden uitgelegd, en dat het "inlezen" van aan redelijkheid en billijkheid ontleende (op de omstandigheden van het geval teruggrijpende) beperkingen daarom ongeoorloofd zou zijn. Ik kan geen enkele deugdelijke basis voor die gedachte bedenken (en het middel wijst die ook niet aan).
d)In de hier besproken paragrafen worden her en der - bijvoorbeeld in paragrafen 39 - 44 - argumenten opgesomd die enige steun zouden kunnen verlenen aan een andere uitleg van de rechtsverhouding waar [eiseres] zich op beriep. Hier kan ik slechts herhalen, dat de uitleg van een dergelijke rechtsverhouding, zeker bij een tamelijk complex samenstel van omstandigheden zoals dat hier aan de orde is, in overwegende mate door feitelijke waarderingen wordt bepaald. Het middel verlangt hier van de Hoge Raad een herwaardering van (sommige van) de aangevoerde omstandigheden. Dat kan dus in cassatie niet verlangd worden. Voorzover beoogd zou worden te klagen dat de bedoelde omstandigheden onvoldoende in de motivering van het hof zouden zijn betrokken, stelt het middel een veel hogere eis aan die motivering, dan rechtens aanvaardbaar is.
25) De paragrafen 45 en 46 wijzen op de onderhuur-bevoegdheid die in de huurovereenkomst zou zijn opgenomen, en op het feit dat die afdoet aan het gewicht dat in de rechtsverhouding tussen de betrokkenen bij de drie-partijen-overeenkomst mag worden toegekend aan voortdurend ("eigen") gebruik van het gehuurde als basis voor het voortduren van de rechten uit de optie.
Ook als men aanneemt dat aan dit argument gewicht toekomt(22), betreft het klaarblijkelijk niet een argument dat het hof als doorslaggevend moest aanmerken, en ook niet een argument dat in de motivering afzonderlijke - expliciete - aandacht behoefde.
Par. 47 houdt geen zelfstandige klacht in.
In par. 48 wordt een beroep gedaan op een "dubbele vermogenswinst" die aan [verweerster] zou toevallen, en die een reden zou opleveren waarom redelijkheid en billijkheid nu juist het tegendeel zouden meebrengen van wat het hof daarvan heeft geoordeeld. Dit lijkt mij een drogreden. [verweerster] heeft, in de zienswijze van het hof, de (aan redelijkheid en billijkheid ontleende) beperkende voorwaarde waaronder de optie was verleend voor haar rekening genomen (te weten: nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voortgezet "eigen" gebruik van het gehuurde), terwijl [eiseres] daarvan heeft afgezien. Dat er, als men dit voor ogen houdt, een "dubbele vermogenswinst" (voor [verweerster]) aan de orde zou zijn die ten opzichte van [eiseres] onredelijk is, valt niet in te zien.
26) De paragrafen 49 - 55 betreffen, naar ik meen, alle het argument dat het hof in rov. 4.5 heeft ontleend aan het feit dat bij de vereffening van de maatschap geen relevante waarde aan het optierecht is toegekend. Dit zou "niet relevant" zijn. Mij dunkt, het hof kon dit in alle redelijkheid wél als een relevant gegeven(tje) beschouwen. Dit is nu typisch een van die begeleidende omstandigheden en factoren waar ik in alinea 12 hiervóór op doelde, die een rol (kunnen) spelen in de algehele waardering waarvoor de "feitelijke" rechter bij een probleem als het onderhavige geplaatst wordt. De argumenten uit de hier besproken paragrafen stuiten daar alle op af.
27) Bij par. 56 doet zich het spiegelbeeld van het zojuist besprokene voor: hier wijst het middel een omstandigheid(je) aan die/(dat) volgens de stelster nu juist wél hoogst relevant zou zijn en waaraan daarom doorslaggevend, of in elk geval méér, gewicht had moeten worden gegeven.
(Ook) dat kan dus in cassatie niet worden beoordeeld: vaststelling, waardering en per-saldo weging van factoren als deze kan slechts in de feitelijke instanties plaatsvinden, en moet dus aan de rechters van die instanties worden overgelaten (wat mij betreft: met een gerust hart). Voor wat het waard is voeg ik toe - of misschien: herhaal ik - dat de weging die het hof in dit geval gemaakt heeft zich in mijn ogen als alleszins plausibel aandient.
28) De paragrafen 57 - 60 bevatten alle herhalingen van eerder te berde gebrachte argumenten; zij behoeven daarom niet opnieuw te worden besproken.
Voor par. 61 is het zojuist in alinea 27 opgemerkte van overeenkomstige toepassing: het gaat hier om de waardering, door het hof, van een van de vele details die tot de omstandigheden van deze zaak te rekenen zijn.
Par. 62 doet - in het voorbijgaan - een beroep op wat in de in voetnoot 3 hiervóór genoemde procedure zou "blijken". Er wordt niet aangegeven dat de hier bedoelde stellingen in de onderhavige procedure zijn aangevoerd (en er wordt dus ook niet vermeld waar dat zou zijn gebeurd). Al daarom kan aan dit argument voorbij worden gegaan. (Ik voeg ten overvloede toe dat het feit dat de bedoelde andere procedure volgens mededeling van de huidige procespartijen is aangehouden in afwachting van het eindoordeel in deze procedure, het weinig aannemelijk doet zijn dat in de eerstbedoelde procedure al feiten onherroepelijk zouden zijn komen vast te staan, die voor de onderhavige procedure van beslissend belang zijn.)
29) Verder wordt in par. 62 verwezen naar verwijten die [eiseres] aan [verweerster] heeft gemaakt met betrekking tot, kort gezegd, de wijze waarop [verweerster] de rechten uit de optie, enige jaren na het aangaan van de drie-partijen-overeenkomst, heeft uitgeoefend. Zoals in alinea 16 hiervóór al opgemerkt, komt aan deze verwijten geen doorslaggevende betekenis toe wanneer, zoals het hof heeft aangenomen, de optie zo moet worden uitgelegd dat de aanspraken die [eiseres] daaraan kon ontlenen zijn geëindigd (ongeveer) toen de maatschap en/of [eiseres] de huur dan wel het gebruik van het gehuurde beëindigde(n). Anders dan in deze paragraaf wordt aangevoerd, kunnen de desbetreffende stellingen van [eiseres] daarom niet gelden als "essentiële" stellingen die het hof in de motivering van zijn beslissing had moeten betrekken.
30) De paragrafen 63 en 64 begrijp ik zo, dat het gedrag van [verweerster] toen zij de optie uitoefende, aanwijzingen zou opleveren voor de juistheid van de namens [eiseres] verdedigde uitleg van de optie. Ik moet bekennen dat ik die argumenten niet goed begrijp: het hier bedoelde gedrag van [verweerster] brengt, hoe men het wendt of keert, tot uitdrukking dat zij, [verweerster], destijds meende dat [eiseres] géén rechten aan de optie kon ontlenen. Het behoeft dan nadere uitleg - die ontbreekt - waarom aan dit gedrag aanwijzingen voor de juistheid van het tegengestelde standpunt kunnen worden ontleend.
En ten overvloede: ook al zou dit anders zijn, het hof behoefde de klaarblijkelijk nogal efemere aanwijzingen die de stelster van het middel hier op het oog heeft, ongetwijfeld niet als doorslaggevend te waarderen, en die ook niet expliciet in de motivering te betrekken.
31) Par. 65 bevat geen zelfstandige klacht.
Of de klacht van de laatste paragraaf van het middel, par. 66, voldoet aan de in art. 407 Rv Pro. tot uitdrukking komende eisen betwijfel ik zeer. De drie paragrafen uit de inleidende dagvaarding waarnaar deze klacht verwijst, betreffen overigens de verwijten aan [verweerster] waarover het in de alinea's 29 en 30 hiervóór ging, en betreffen daarnaast de door [eiseres] gepretendeerde schade.
Van het eerstgenoemde gegeven is hiervóór onderzocht, waarom het hof daaraan geen nadere aandacht behoefde te geven. Van het laatstgenoemde gegeven - de schade - maakt de klacht niet duidelijk, wat het hof daaraan nog had behoren te onderzoeken. Het oordeel dat [eiseres] geen rechten geldend kon maken die grond voor vergoeding van deze schade opleveren, lijkt mij alleszins voldoende.
32) Van de verwijzing, in par. 66, naar door [eiseres] aangedragen bewijs, is de strekking mij niet duidelijk. Mocht bedoeld zijn dat (ten onrechte) aan een bewijsaanbod voorbij is gegaan, dan is onvoldoende (namelijk: in het geheel niet) aangegeven wat er te bewijzen zou zijn aangeboden, waar dat in de stukken is gebeurd, en waarom aan het aanbod in kwestie niet voorbij mocht worden gegaan.
33) Ik meen hiermee alle klachten van het middel onderzocht en - negatief - beoordeeld te hebben. Ik zal dienovereenkomstig concluderen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 2 sub a - k van het (tussen)vonnis uit de eerste aanleg van 5 januari 2005. Blijkens rov. 3 van het in cassatie bestreden arrest is ook het hof van deze feiten uitgegaan.
2 Of deze wens destijds ook bestond aan de kant van de maatschap waarvan [eiseres] destijds deel uitmaakte (en die vervolgens als tweede contractspartij bij de door [verweerster] aangegane overeenkomst(en) is opgetreden), is in het midden gelaten.
3 [eiseres] heeft ook de verkopers-verhuurders/optiegevers aangesproken. In die zaak hebben de verkopers-verhuurders/optiegevers [verweerster] in vrijwaring geroepen. Die procedure is in de appelfase aangehouden, in afwachting van de afloop van de onderhavige procedure.
4 De zaak is aanvankelijk voor de kantonrechter aangebracht. Deze heeft zich echter onbevoegd verklaard, en de zaak naar de rechtbank verwezen.
5 Het arrest van het hof is van 5 januari 2006. De cassatiedagvaarding is op 24 maart 2006 uitgebracht.
6 De beide procesdossiers stemmen niet geheel met elkaar overeen: de datum van de inleidende dagvaarding in het namens [verweerster] overgelegde procesdossier (10 maart 2004) wijkt af van die in het namens [eiseres] overgelegde procesdossier (20 februari 2004); van de eerstgenoemde inleidende dagvaarding ontbreekt de laatste pagina van de laatste productie; in het namens [verweerster] overgelegde procesdossier ontbreken bij de conclusie van antwoord van 21 april 2004 de producties, het oproepingsexploot van 29 juni 2004, de door [eiseres] ten behoeve van de comparitie van partijen van 25 augustus 2004 overgelegde producties 10 - 24 en de brief van mr. Van Huet aan het hof van 18 november 2005, met bijgevoegd twee producties, die alle in het andere dossier wél aanwezig zijn. Ik heb overigens niet vastgesteld dat de verschillen tussen de dossiers voor de beoordeling in cassatie van belang zijn.
7 HR 27 april 2007, NJ 2007, 262, rov. 4.2; HR 19 januari 2007, RvdW 2007, 108; rechtspraak.nl LJN AZ3178, rov. 3.7.3; HR 6 oktober 2006, RvdW 2006, 929; rechtspraak.nl LJN AX 6733, rov. 4.1; HR 17 februari 2006, NJ 2006, 378 m.nt. M.M.Mendel, rov. 4.2; HR 14 oktober 2005, NJ 2006, 117, rov. 5.2; Asser-Hartkamp 4-II, 2005, nr. 284; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103 en 107 - 111; Asser, Civiele Cassatie, 2003, p. 49 - 50.
8 Ik zal hierna niet meer herhalen dat men ook kan denken dat het om verschillende overeenkomsten gaat. Ik beoog, als ik verder alleen het enkelvoud gebruik, niet te prejudiciëren op mijn beoordeling, maar enkel onnodige herhaling te vermijden.
9 Die waarde vormt, in essentie, de inzet van het geschil tussen [verweerster] en [eiseres].
10 In de repliek in cassatie wordt alsnog een beroep gedaan op art. 7:231 BW Pro, en dus, in afwijking van de eerder ingenomen standpunten, op regels van het "nieuwe" huurrecht.
11 Zie voetnoot 6.
12 Art. 205 Overgangswet Pro NBW.
13 Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 12 en aant. 53 (p. Art. 290 - 103); T&C Huurrecht, 2006, Rossel, art. 7:290 BW Pro, aant. 4 sub b; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2005, p. 243; Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2003, p. 45; Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2003, p. 219 - 220; Kamerstukken II 1969 - 1970, 8875, nr. 6, p. 6 (waar specifiek wordt besproken dat beroepsuitoefening buiten het bereik van de beoogde regeling valt).
14 In par. 5 van het middel worden ook de art. 7A:1623 b en c BW (oud) aangehaald. Daargelaten dat ook hier geldt, dat inmiddels de overeenkomstige bepalingen van het "nieuwe" huurrecht van toepassing zouden zijn (art. 7:271 en Pro 272 BW): het gaat hier om regels die alleen huur van woonruimte betreffen. Ook daarvan is in deze zaak klaarblijkelijk geen sprake.
Wat het bij de repliek in cassatie namens [eiseres] nog genoemde art. 7:231 BW Pro betreft: dit geeft een beperkte, bijzondere regel voor de ontbinding van huurovereenkomsten op grond van wanprestatie van de huurder. Ook dat geval is in deze zaak niet aan de orde.
15 Ik houd een slag om de arm wat betreft de (nieuwe) regel van art. 7:226 lid 4 BW Pro; met de aantekening dat ik niet inzie dat wat daar is bepaald, een beletsel zou (kunnen) vormen voor de uitleg die het hof aan het onderhavige optierecht heeft gegeven. Overigens kan in dit verband van belang zijn (zij het niet voor de onderhavige zaak), wat de Hoge Raad zal oordelen in de nog aanhangige procedure met nr. C06/011HR, waarin op 16 maart jl. werd geconcludeerd.
16 Het middel bestaat uit 66 genummerde paragrafen, waarin niet steeds is aangegeven waar men de afzonderlijke klachten moet zoeken (zodat men soms kan menen een al eerder aangevoerde klacht elders herhaald of nader uitgewerkt te vinden). De door mij aangebrachte onderscheidingen kunnen om die reden als enigszins arbitrair worden aangemerkt - ik verontschuldig mij daarvoor, maar voer te mijner ontlasting aan dat de gekozen opzet enigszins tot dergelijke keuzes dwingt.
17 Par. 20 snijdt ook een ander gegeven aan, dat ik afzonderlijk zal bespreken.
18 HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. CJHB (i.h.b. rov. 2).
19 Uitleg van een enigszins vergelijkbare rechtsverhouding is beoordeeld in HR 29 oktober 1999, NJ 1999, 823. De voor een dergelijk geval geldende uitlegregel vormde toen in cassatie geen punt van geschil, maar klaarblijkelijk is uitgegaan van toepassing van de "Haviltex"-uitlegregel; in die zin expliciet alinea 2.8 van de conclusie van A-G Bakels.
20 Met verwijzing naar HR 5 januari 1923, NJ 1923, p. 305 e.v.
21 Asser-Hartkamp 4 II, 2005, nrs. 307 e.v.
22 Men kan ook menen dat wanneer het pand te eniger tijd vóór het aanbreken van de optietermijn geheel zou zijn onderverhuurd, en wanneer dus alle partijen hun eigen gebruik daarvan hadden beëindigd, in de optieregeling besloten lag dat dan geen van de betrokkenen aanspraken uit de optie meer geldend kon maken. Het hof behoefde zich hierover niet uit te spreken, nu dit geval niet aan de orde was.