Uitspraak
Arrest
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon AGGLOMERATIE INDUSTRIEPARK EKKERSRIJT,
gevestigd te Son, gemeente Son en Breugel,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr J.B.M.M. Wuisman,
t e g e n
G.M. [verweerster] & ZN. INTERNATIONAAL TRANSPORTBEDRIJF EINDHOVEN B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr G. Snijders.
1.Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Ekkersrijt - heeft bij exploit van 1 november 1995 verweerster in cassatie – verder te noemen: [verweerster] – op verkorte termijn gedagvaard voor de Rechtbank te 's-Hertogenbosch en gevorderd:
a) voor recht te verklaren dat Ekkersrijt niet verplicht was en is de onroerende zaak: een terrein (zoals destijds blijkens huurcontract de dato dertien april negenhonderd acht en tachtig aan de vennootschap/koper verhuurd), ter grootte van ongeveer twee hectaren zeven en vijftig aren dertig centiaren, uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Son en Breugel, sectie B, nummer 2429, aan [verweerster] te verkopen, noch aan [verweerster] te leveren;
b) [verweerster] te veroordelen om na betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan het verlijden van een notariële akte houdende tenaamstelling van voormelde onroerende zaak ten name van Ekkersrijt, zulks ten overstaan van een notaris op een door hem te bepalen datum, gelegen binnen twee weken na betekening van dit vonnis tegen overgifte door Ekkersrijt aan [verweerster] van de som van ƒ 1.493.860,-- exclusief BTW;
subsidiair:
c) [verweerster] te veroordelen om na betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan het verlijden van een akte van transport betreffende voormelde onroerende zaak ten overstaan van een notaris op een door hem te bepalen tijdstip gelegen binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis tegen overgifte van voormelde som door Ekkersrijt aan [verweerster];
d) [verweerster] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van ƒ 300.000,-- per dag of dagdeel dat zij in gebreke blijft aan de veroordeling sub b subsidiair sub c te voldoen;
e) [verweerster] te veroordelen tot betaling aan Ekkersrijt van schadevergoeding ten bedrage van ƒ 17.500,-- exclusief BTW per maand te rekenen over de periode vanaf 20 juli 1995 tot aan de dag van tenaamstelling of transport als hierboven bedoeld;
f) [verweerster] te veroordelen tot vergoeding van de overige schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van deze dagvaarding.
[verweerster] heeft de vorderingen bestreden en harerzijds in reconventie gevorderd Ekkersrijt te veroordelen tot betaling van het bedrag van ƒ 127.637,85, verhoogd met de wettelijke rente vanaf 8 april 1995, alsmede (voor recht te verklaren) dat Ekkersrijt verplicht was het perceel aan [verweerster] te verkopen tegen een prijs van ƒ 1.493.860,--, geïndexeerd op de wijze als in de huurovereenkomst opgenomen vanaf 15 april 1993 tot aan het moment van verkoop, althans tegen een prijs van ƒ 2.400.000,--, althans tegen een prijs door de Rechtbank in goede justitie te bepalen.
Ekkersrijt heeft in reconventie de vorderingen bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 21 juni 1996 zowel in conventie als in reconventie de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis, voor zover in conventie gewezen, heeft Ekkersrijt hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
Bij arrest van 3 december 1997 heeft het Hof het bestreden vonnis bekrachtigd.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft Ekkersrijt beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Ekkersrijt mede door mr M.A. Leijten, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Bakels strekt tot vernietiging van het bestreden arrest, verwijzing van de zaak naar een ander Hof en tot veroordeling van [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie.
3.Beoordeling van het middel
3.1In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.
(i)[verweerster] exploiteert een transportonderneming die sinds 1978 is gevestigd op het industrieterrein Ekkersrijt te Son en Breugel. In 1987 heeft zij te kennen gegeven haar bedrijfsterrein te willen uitbreiden, onder meer door de aankoop van een aangrenzend, aan Ekkersrijt toebehorend, stuk grond van circa 2,5 hectare (hierna: het perceel).
(ii)Ekkersrijt wilde niet overgaan tot verkoop van het perceel, maar was wel bereid het aan [verweerster] te verhuren. Op 13 april 1988 hebben partijen hiertoe een huurovereenkomst gesloten, waarbij Ekkersrijt het perceel met ingang van 15 april 1988 voor de duur van vijf jaar aan [verweerster] heeft verhuurd. De huurprijs was ingevolge art. 3 van Pro de overeenkomst vastgesteld op ƒ 112.040,-- per jaar. Dit bedrag was gebaseerd op een eventuele verkoopprijs van de grond van in totaal ƒ 1.493.860,--.
(iii)Artikel 7 van Pro de overeenkomst bepaalde onder meer:
“Indien het industrieschap Ekkersrijt tijdens de duur van deze overeenkomst aanleiding ziet over te gaan tot verkoop – anders dan voor de aanleg van verkeerswerken - van het verhuurde, is [verweerster] B.V. de eerstgerechtigde tot aankoop. Het industrieschap zal alsdan de grond voor geen andere prijs aanbieden dan de sub 3 genoemde prijzen van ƒ 40,-- en ƒ 68,-- per vierkante meter (exclusief b.t.w.).
Over aankoop zal [verweerster] B.V. alsdan moeten beslissen binnen een periode van drie maanden na het aanbod van het industrieschap.”
(iv)Ekkersrijt heeft gedurende de termijn waarvoor de overeenkomst was aangegaan het perceel niet aan [verweerster] noch aan iemand anders te koop aangeboden.
(v)Nadat op 15 april 1993 de looptijd van de huurovereenkomst was verstreken, is [verweerster] het terrein blijven gebruiken. [verweerster] betaalde voor dit gebruik een bedrag (hoger dan de huurprijs) aan Ekkersrijt. [verweerster] stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst doorliep en dat haar kooprecht was blijven bestaan. Zij heeft te kennen gegeven het perceel te willen kopen.
(vi)Ekkersrijt stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst op 15 april 1993 was geëindigd, zodat zij vrij was het perceel te verkopen aan wie zij maar wenste tegen opnieuw vast te stellen prijzen.
(vii)Vanaf 15 april 1993 heeft tussen Ekkersrijt en [verweerster] overleg plaatsgevonden over de (ver)koop van het perceel. In het voorjaar 1995 is dit overleg vastgelopen.
3.2[verweerster] heeft vervolgens in kort geding gevorderd Ekkersrijt te veroordelen tot verkoop en levering van het perceel aan haar tegen de in de huurovereenkomst genoemde prijs van ƒ 1.493.860,--. [verweerster] heeft daarbij onder meer aangevoerd dat het perceel in 1988 alleen daarom niet te koop doch slechts te huur was, omdat het perceel mogelijk nodig zou zijn voor de aanleg van de geplande rijksweg A 50 tussen Eindhoven en Nijmegen, en dat tijdens de looptijd van de huurovereenkomst het Ekkersrijt al duidelijk was dat het tracé van de weg niet over het perceel zou lopen, zodat het perceel aan [verweerster] had moeten worden aangeboden.
De president heeft de vordering van [verweerster] toegewezen. Hij overwoog daarbij – verkort weergegeven - :
In afwijking van haar beleid bij de afgifte van industriegronden heeft Ekkersrijt in 1988 het perceel aan [verweerster] verhuurd en niet verkocht, omdat zij de mogelijkheid wilde behouden het perceel aan Rijkswaterstaat te verkopen ten behoeve van de geplande snelweg (rov. 6.3).
Zowel uit de tekst van de huurovereenkomst als uit de bedoeling van partijen moet worden afgeleid dat Ekkersrijt verplicht was het perceel aan [verweerster] voor de overeengekomen prijs aan te bieden, zodra duidelijkheid over het tracé van de snelweg bestond (rov. 6.4).
Voldoende aannemelijk is geworden dat Ekkersrijt al voor de afloop van de huur had achterhaald dat de snelweg elders zou komen te liggen (rov. 6.5).
Na afloop van de huurperiode heeft Ekkersrijt [verweerster] nooit ingelicht over de ontwikkelingen rond de snelweg, terwijl zij geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit zou moeten volgen dat het geven van inlichtingen niet van haar kon worden verlangd. Dat Ekkersrijt het perceel niet wilde verkopen, omdat zij ter plaatse een “hoogwaardige entree” wilde maken, maakt geen deel uit van de overeenkomst met [verweerster] (rov. 6.6).
Nu de verhuur aan [verweerster] al een afwijking was van haar beleid bij de uitgifte van industriegronden, was Ekkersrijt op grond van art. 7 van Pro de overeenkomst, alsmede op grond van de bedoeling van partijen, verplicht het perceel aan [verweerster] te koop aan te bieden toen zij wist dat de noodzaak van verkoop aan derden was komen te vervallen (rov. 6.7).
Het is niet redelijk dat Ekkersrijt de bij haar bestaande kennis over het tracé van de snelweg heeft verzwegen tot aan het einde van de huurovereenkomst, om daarna het perceel tegen een hogere prijs aan [verweerster] te koop aan te bieden (rov. 6.8).
Ekkersrijt heeft tegen het vonnis van de president geen hoger beroep ingesteld. Zij heeft het perceel aan [verweerster] overgedragen. In de transportakte is de bepaling opgenomen dat, indien op grond van een latere rechterlijke uitspraak de verplichtingen op grond van het vonnis in kort geding zouden komen te vervallen, zulks geldt als ontbindende voorwaarde in de zin van art. 3:84 BW Pro.
3.3Ekkersrijt heeft vervolgens de onderhavige (bo-dem)procedure aanhangig gemaakt, waarin zij vordert:
- een verklaring voor recht dat zij niet verplicht was het perceel aan [verweerster] te verkopen;
- veroordeling van [verweerster] het perceel aan haar terug te leveren tegen restitutie van de koopsom.
Ekkersrijt heeft daartoe gesteld dat de huurovereenkomst op 15 april 1993 was beëindigd, dat zij [verweerster] heeft medegedeeld niet in te stemmen met voortzetting ervan en dat zij het kort gedingvonnis op een drietal punten onjuist acht.
[verweerster] heeft verweer gevoerd. In reconventie heeft zij gesteld dat Ekkersrijt de huur na 15 april 1993 eenzijdig heeft verhoogd, aanvoerende dat de huurovereenkomst was geëindigd, doch dat zij daartoe, gelet op het bepaalde in art. 7A:1609 BW, niet gerechtigd was. [verweerster] vorderde restitutie van de teveel betaalde huur.
De Rechtbank heeft zowel de vordering in conventie als de vordering in reconventie afgewezen. Aan de beslissing in conventie heeft de Rechtbank ten grondslag gelegd dat de gevraagde verklaring voor recht niet kon worden gegeven, omdat Ekkersrijt op grond van het onherroepelijk geworden kort gedingvonnis verplicht was het perceel aan [verweerster] te leveren. In reconventie heeft de Rechtbank geoordeeld dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over de voortzetting van de huurovereenkomst en dat [verweerster] heeft ingestemd met een voortzetting van het gebruik van het perceel tegen een nieuw vastgestelde vergoeding.
Ekkersrijt is van het in conventie gewezen vonnis in hoger beroep gegaan. Het Hof heeft het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd, waarbij het als volgt (de Hoge Raad heeft in overeenstemming met de conclusie van de Advocaat-Generaal de alinea’s van ’s Hofs overweging 4 doorlopend genummerd)– kort samengevat - heeft overwogen:
De beslissing van de Rechtbank dat het kort gedingvonnis een gegeven is waaraan niet voorbij kan worden gegaan, is onjuist (rov. 4.3). Bij de beoordeling van de grondslagen van de vordering kan het Hof voor een belangrijk deel volstaan met een verwijzing naar de rov. 6.3 – 6.8 van het kort gedingvonnis, welke overwegingen het Hof in grote lijnen onderschrijft (rov. 4.7). Ekkersrijt heeft haar stelling dat zij wel vaker percelen verhuurde, onvoldoende toegelicht. Zo dit al gebeurde, betrof het steeds een tijdelijke situatie, waaraan een bijzondere reden ten grondslag lag (rov. 4.8). De stelling van Ekkersrijt dat de aanleg van de snelweg niet de enige reden is geweest om tot verhuur over te gaan wordt gepasseerd. Ook in de bodemprodedure heeft Ekkersrijt niet aannemelijk kunnen maken dat bij haar destijds enige andere bedoeling heeft voorgezeten dan het voorkomen van een belemmering voor de snelweg, ook al moge juist zijn dat Ekkersrijt naar de letterlijke tekst van de overeenkomst de handen heeft vrijgehouden (rov. 4.9). Al was pas in juni 1993 definitief duidelijk dat de snelweg niet over het perceel zou lopen, voor het einde van de huurovereenkomst bestonden daarvoor al voldoende aanwijzingen (rov. 4.10). De door de president aan de overeenkomst gegeven uitleg is juist, evenals zijn beslissing. De vordering in conventie moet worden afgewezen, zoals ook de Rechtbank heeft beslist (rov. 4.11).
3.4Onderdeel 1 van het middel klaagt dat het Hof ten onrechte niet is ingegaan op de bij pleidooi door Ekkersrijt aangevoerde stelling dat, nu [verweerster] niet in beroep was gekomen van de beslissing in reconventie, die beslissing onherroepelijk was geworden, en dat die beslissing onverenigbaar was met de stelling van [verweerster] dat Ekkersrijt al voor 15 april 1993 verplicht was het perceel aan haar over te dragen.
Het onderdeel kan bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. [verweerster] heeft aan haar vordering in reconventie niet mede de stelling ten grondslag gelegd dat een aanbiedingsplicht voor Ekkersrijt bestond. De vordering in reconventie is door [verweerster] slechts ingesteld omdat zij zich op het standpunt stelde dat de vergoeding aan huur dan wel gebruiksvergoeding die zij aan Ekkersrijt diende te voldoen gedurende de tijd dat zij geen eigenares was, een lager bedrag beliep dan door Ekkersrijt in rekening was gebracht. Hieruit volgt dat aan het in reconventie gewezen vonnis niet een beslissing ten grondslag ligt over de vraag of Ekkersrijt gehouden was het perceel aan [verweerster] te koop aan te bieden. Van enige tegenstrijdigheid tussen de beslissingen in conventie en in reconventie is dan ook geen sprake, zodat het Hof voormelde stelling van Ekkersrijt niet als juist had kunnen aanvaarden.
3.5De onderdelen 2a en 2b(i) komen op tegen het oordeel van het Hof dat voor Ekkersrijt de verplichting bestond het in het geding zijnde perceel aan [verweerster] te koop aan te bieden, zodra voldoende duidelijk zou zijn dat de snelweg niet over het perceel zou lopen. Onderdeel 2a stelt dat voorzover het Hof ter motivering van dat oordeel heeft teruggegrepen op de tekst van de huurovereenkomst, dat oordeel onbegrijpelijk is, daar in de huurovereenkomst geen bepaling van die strekking voorkomt en art. 7 van Pro die overeenkomst slechts bepaalt dat als Ekkersrijt tijdens de duur van de overeenkomst aanleiding ziet over te gaan tot verkoop, anders dan voor de aanleg van verkeerswerken, [verweerster] de eerstgerechtigde tot aankoop is voor de prijzen van ƒ 40,-- en ƒ 68,-- per vierkante meter. Onderdeel 2b(i) stelt dat, voorzover het Hof ervan uit is gegaan dat Ekkersrijt bij het afsluiten van de huurovereenkomst slechts de bedoeling had onnodige belemmeringen bij de eventuele aanleg van de snelweg te voorkomen, het bestreden oordeel eveneens onbegrijpelijk is, daar Ekkersrijt in eerste aanleg heeft betoogd dat in 1988 tot verhuur is besloten omdat zij nog geen definitief besluit had genomen over de aanwending van het perceel, dat zij alle mogelijkheden open wenste te houden en dat de tekst van de overeenkomst niet wijst op een andere bedoeling.
3.6De onderdelen worden terecht voorgesteld. Het Hof heeft zich “in grote lijnen” verenigd met het kort gedingvonnis. Dit brengt mee dat het Hof van oordeel is (rov. 6.4 en 6.7 van het kort gedingvonnis) dat mede uit de tekst van de huurovereenkomst het in de onderdelen bestreden oordeel kan worden afgeleid. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is dit oordeel onbegrijpelijk. Met name de bewoordingen van art. 7 van Pro de overeenkomst wijzen zo zeer op de verlening van een voorkeursrecht, niet van een koopoptie, dat het Hof in zijn motiveringsplicht is tekortgeschoten door niet aan te geven waarom het zich desondanks heeft verenigd met het oordeel van de president. Dit klemt temeer, nu het Hof in zijn rov. 4.9 heeft overwogen dat Ekkersrijt “naar de letterlijke tekst van de overeenkomst de handen heeft vrijgehouden”.
In het kort gedingvonnis is voorts overwogen (rov. 6.4 en 6.7) dat uit de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst moet worden afgeleid dat Ekkersrijt het perceel tegen de overeengekomen prijs moest aanbieden, zodra over de toekomst van de snelweg duidelijkheid bestond. Het Hof heeft dit oordeel overgenomen. Het heeft daaraan toegevoegd dat, anders dan Ekkersrijt stelt, ook niet aannemelijk is geworden dat bij Ekkersrijt destijds enige andere bedoeling heeft voorgezeten dan het voorkomen van onnodige belemmeringen bij de eventuele aanleg van de snelweg. Ook deze oordelen zijn zonder nadere motivering niet begrijpelijk, alleen al omdat de door het Hof aannemelijk geachte bedoeling van partijen op gespannen voet staat met de bewoordingen van de overeenkomst, en noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep enig onderzoek naar de bedoeling van partijen heeft plaatsgehad.
3.7Onderdeel 2b(ii) stelt dat het Hof zonder motivering is voorbijgegaan aan het bewijsaanbod dat Ekkersrijt aan het slot van haar pleitnota in eerste aanleg heeft gedaan, en dat zij in hoger beroep niet heeft prijsgegeven.
Ook dit onderdeel is terecht voorgesteld. Het Hof heeft het bewijsaanbod onbesproken gelaten en aldus onvoldoende inzicht gegeven in de gedachtengang die heeft geleid tot zijn kennelijk oordeel dat dit aanbod diende te worden gepasseerd.
3.8Het vorenoverwogene brengt mee dat het bestreden arrest niet in stand kan blijven en dat de overige klachten van het middel geen behandeling behoeven.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 3 december 1997;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te Arnhem;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ekkersrijt begroot op ƒ 694,86 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Herrmann en Van der Putt-Lauwers, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 29 oktober 1999.