Conclusie
Zaaknr. C05/196HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 1 september 2006
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
Quicker than quick Holding B.V.
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) De eiser tot cassatie, [eiser], heeft in juli 1999 voor ƒ 700.000,- van de verweerster in cassatie, Qtq., het pand [a-straat 1, 2 en 3] in [plaats] gekocht. Dit pand bestaat uit een verhuurde winkelruimte op de begane grond en twee verhuurde woonruimtes op de boven gelegen verdiepingen.
Kort voor de totstandkoming van de koopovereenkomst had [eiser] van (de makelaar van) Qtq. stukken ontvangen, waaronder een kopie vragenlijst waarop [betrokkene 1], de directeur van Qtq., onder vraag 7 had ingevuld dat er met betrekking tot het pand géén procedures aanhangig zijn bij de huurcommissie. De verder meegedeelde stukken vermeldden (verschillende) huuropbrengsten van het pand, van (samen) omstreeks f 61.000,- per jaar.
In werkelijkheid hadden de huurders van de woning [a-straat 2] in januari 1999 een verzoek op de voet van artikel 17 Huurprijzenwet Pro woonruimte (HPW) bij de huurcommissie ingediend. Bij uitspraak van 18 mei 1999 - verzonden (pas) op 17 februari 2000 -, heeft de huurcommissie beslist dat de overeengekomen huurprijs van ƒ 1.100,- per maand niet redelijk is en dat redelijk kan worden geacht een huurprijs van ƒ 648,18 per maand met ingang van 1 december 1998. Op een naar aanleiding hiervan ingediend verzoek van [eiser] heeft de kantonrechter in Leiden bij beschikking van 7 juni 2000 de huurprijs van deze woonruimte nader vastgesteld op ƒ 765,23 per maand. Bij de behandeling ter zitting van dit verzoek is [betrokkene 1] van Qtq. aanwezig geweest(2).
2) In deze zaak vordert [eiser] schadevergoeding, dan wel: wijziging van de overeenkomst ter opheffing van zijn nadeel op de voet van art. 6:230 BW Pro(3), uit hoofde van de onjuiste informatie die hem, blijkens mijn summiere weergave van de feiten, vóór het aangaan van de koopovereenkomst is verstrekt. Zijn vordering werd in de eerste aanleg grotendeels toegewezen. In het namens Qtq. ingestelde appel (waarin namens [eiser] incidenteel appel werd ingesteld), heeft het hof bij het thans in cassatie bestreden arrest een comparitie van partijen gelast en iedere verdere beslissing aangehouden.
Van de overwegingen van het hof vermeld ik dat ten laste van [eiser] een onderzoeksplicht werd aangenomen betreffende de omstandigheden die aanleiding konden geven tot wijziging van de huuropbrengst van het gekochte pand (rov. 3.2); maar dat (geoordeeld werd dat) er niettemin sprake is van aan Qtq. toerekenbare dwaling omdat [eiser] mocht vertrouwen dat het van Qtq. gekregen vragenformulier de situatie met betrekking tot procedures juist weergaf (wat, zoals eerder bleek, niet het geval was) - rov. 3.3 en 3.4. Uit een en ander leidde het hof af dat [eiser] aanspraak had op opheffing van het opgekomen nadeel op de voet van art. 6:230 lid 2 BW Pro, bestaande in het verschil tussen de koopprijs en de waarde in het vrije verkeer ten tijde van de koopovereenkomst, in aanmerking genomen dat er een verzoek aan de huurcommissie met betrekking tot een van de verhuurde woonruimtes was gedaan. Met het oog op nadere vaststelling van de laatstbedoelde waarde, werd de al vermelde comparitie bevolen (rov. 3.5 en 3.6).
3) Van het tussenarrest heeft het hof bij brief van 22 juni 2005 beroep in cassatie toegestaan (zie art. 337 lid 2 Rv Pro.). Namens [eiser] is vervolgens tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(4). Qtq. heeft laten concluderen tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten beide schriftelijk laten toelichten. Namens Qtq. is gedupliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
4) Het dient misschien de duidelijkheid wanneer ik enkele woorden wijd aan de werking van de HPW (en inmiddels van afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 titel 4 van het BW, waardoor de regeling van de HPW sedert 1 augustus 2003 met overigens inhoudelijk overeenkomstige regels is vervangen).
Ingevolge art. 17 HPW Pro - inmiddels art. 7:249 BW Pro - kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een huurovereenkomst (van woonruimte) is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. De uitspraak van de huurcommissie kan op de voet van art. 27 HPW Pro - thans art. 7:262 BW Pro - ter herbeoordeling worden voorgelegd aan de (kanton)rechter. Tegen de uitspraak van de kantonrechter staan geen rechtsmiddelen open.
5) Als een verzoek op de voet van art. 17 HPW Pro oplevert dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan de door de huurcommissie dan wel de kantonrechter redelijk geoordeelde huurprijs, geldt tussen partijen van de aanvang af de laatstbedoelde huurprijs. Toepassing van art. 17 HPW Pro leidt in dat geval dus tot "verlaging" van de huurprijs, van begin af aan.
6) Doet een huurder niet binnen de zes maanden een verzoek op de voet van art. 17 HPW Pro/art. 7:249 BW Pro, dan geldt ingevolge art. 3 HPW Pro (thans art. 7:246 BW Pro) de overeengekomen huurprijs tussen partijen, zo lang niet een van beide een rechtens geldige wijziging van de huurprijs heeft bewerkstelligd. Dat geldt dus ook als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens die overeenkomt met de woningkwaliteit(5) van de desbetreffende woning.
7) De huurder kan dan, als hij meent dat de geldende (overeengekomen) huurprijs uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens die voor de woning in kwestie geldt, een voorstel doen tot verlaging van de huurprijs tot het niveau van de maximale huurprijsgrens (en dat is, zoals al aangestipt, hetzelfde niveau dat bij beoordeling van de redelijkheid op de voet van art. 17 HPW Pro/art. 7:249 BW Pro wordt gehanteerd).
Als zo'n voorstel niet door de verhuurder wordt aanvaard, kan de huurder vervolgens de huurcommissie verzoeken om de redelijkheid daarvan te toetsen (en ook hier is herbeoordeling door de kantonrechter mogelijk, zonder verdere rechtsmiddelen).
8) Een dergelijk verzoek, aan de hand van art. 19 e.v. HPW (thans art. 7:252 jo Pro. 7:254 BW) leidt, als het succes heeft, tot beoordeling van het verlagingsvoorstel als redelijk, en daarmee tot verlaging van de huurprijs tot het niveau van de maximale huurprijsgrens; maar niet met ingang van de aanvangsdatum van de huur, maar met ingang van de datum waartegen het voorstel tot verlaging werd gedaan. Hier kan dus geen wijziging "met terugwerkende kracht" worden bewerkstelligd. Zo lang geen voorstel tot verlaging is gedaan, blijft de overeengekomen huurprijs - ook als die in verhouding tot de woningkwaliteit "te hoog" is -, tussen partijen gelden.
9) Het beeld wordt verder gecompliceerd doordat voor zelfstandige woonruimte(6) de regel geldt - destijds neergelegd in art. 2 lid 2 HPW Pro, inmiddels in art. 7:247 BW Pro - dat de meeste bepalingen van dwingend huurprijzenrecht voor woonruimte niet van toepassing zijn op, onder andere, na 1 juli 1994 tot stand gekomen verhuringen waarbij een huurprijs geldt die - daar komt het op neer - hoger is dan de maximumhuurprijs waarvoor huursubsidie kan worden verkregen(7). In 1998, het jaar waarin de huurovereenkomst voor de woning aan de [a-straat 2] - blijkbaar - in ging, was dat een "rekenhuur" van f 1.085,- per maand(8).
Gezien dat bedrag is het alleszins mogelijk dat de hier gestelde grens bij de verhuringen van de panden waar partijen over strijden, werd overschreden. Het kan dus zo zijn dat huurovereenkomsten voor de panden waar het in deze zaak om gaat, onder het bereik van deze regel(s) vallen, al naar gelang van (vooral) de ingangsdata en de overeengekomen huurprijzen.
10) Toepasselijkheid van het toenmalige art. 2 lid 2 HPW Pro (en het huidige art. 7:247 BW Pro) brengt mee dat de weg van art. 17 HPW Pro/art. 7:249 BW Pro open blijft staan; maar dat als die weg niet gevolgd is (dus: als de huurder de termijn van zes maanden na de ingangsdatum heeft laten verstrijken(9)), de overeengekomen huurprijs als "definitief" gaat gelden - de huurder kan dan niet meer gebruik maken van de zojuist in alinea's 7 en 8 besproken mogelijkheid om een verlagingsvoorstel door de huurcommissie te laten toetsen. De bepalingen die dat mogelijk maken houden dan namelijk op, toepasselijk te zijn.
11) Als op de verhuurde woningen in het verkochte pand art. 2 lid 2 HPW Pro van toepassing zou zijn (geweest) - wat blijkens het voorafgaande zeer wel denkbaar is - levert dat voor de woning [a-straat 2] nog de volgende bijzonderheid op: uit het feit dat de huurcommissie en de kantonrechter de huurprijs van deze woning nader hebben vastgesteld per 1 december 1998, maak ik op dat dat de ingangsdatum was van de - toen kennelijk nieuw aangegane - huurovereenkomst.
Daaruit zou dan weer volgen dat op het ogenblik van sluiten van de koopovereenkomst, in juli 1999, de termijn voor het indienen van een verzoek op de voet van art. 17 HPW Pro al enige tijd was verstreken. Wanneer op dat ogenblijk inderdaad juist zou zijn geweest dat er géén verzoek bij de huurcommissie aanhangig was gemaakt, dan kan het heel goed zo zijn dat er inmiddels geen effectieve mogelijkheid meer bestond om met toepassing van de art. 17 dan Pro wel 19 e.v. HPW, nog verlaging van de overeengekomen huurprijs te bewerkstelligen (er zijn intussen nog enkele andere, maar minder voor de hand liggende mogelijkheden denkbaar, die ik in alinea 20 hierna kort zal noemen).
Zoals in alinea 9 hiervóór al even aangestipt, is voor de andere woning, de woning [a-straat 3], die blijkbaar al eerder verhuurd was, hetzelfde mogelijk.
12) Met dat al is de praktische ruimte voor het "aanvechten" van huurprijzen voor zelfstandige woonruimte die uitgaan boven het niveau van de maximale huurprijsgrens, minder groot dan de partijen - en misschien ook het hof - in de onderhavige procedure voor ogen lijkt te hebben gestaan; en geldt ook, in verschillende varianten, dat een huurprijs die uitstijgt boven de aan de hand van het woningwaarderingssysteem berekende maximale huurprijsgrens, toch ingevolge de HPW als "geldig" moet worden aangemerkt(10).
13) Intussen: een vrij ruime marge om dergelijke huurprijzen aan te vechten bestaat er wel - en daarvan is in dit geval ook gebruik gemaakt.
Ik wil niet onvermeld laten dat mijn indruk is, dat het boven weergegeven stelsel van regels bij de grote meerderheid van huurders onbekend is, en dat ook veel verhuurders daar niet mee vertrouwd zijn. Ik breng dat gegeven ter sprake omdat ik denk dat het enige relevantie kan bezitten voor de hierna te bespreken vraag van de "onderzoeksplicht" van de koper van een verhuurd pand.
14) De eerste klacht van het cassatiemiddel, uitgewerkt in de (vier) subonderdelen van onderdeel 1, bestrijdt namelijk het oordeel van het hof, dat ik aldus samenvat dat onwetendheid van [eiser] met betrekking tot de mogelijkheid dat de huren van het verkochte object zouden kunnen worden verlaagd, en met betrekking tot de feitelijke gegevens die daarvoor bepalend zijn, voor rekening van [eiser] moet worden gelaten.
15) In de parafrase die ik zojuist van de klacht gaf, blijkt al iets van wat ik denk van de rechtsregels die hier toegepast moeten worden: ik denk namelijk dat wanneer wij spreken van een "onderzoeksplicht" die een partij die een beroep op dwaling doet zou hebben "verzaakt", het in feite gaat om een zegswijze waarmee (slechts) wordt aangegeven dat de onwetendheid (of het misverstand) waar de betrokkene een beroep op doet, voor zijn rekening moet blijven.
In de doctrine is algemeen aanvaard dat de "plicht" die hier wordt ingeroepen geen werkelijke plicht is, maar de status heeft van wat in het Duits "Obliegenheit" wordt genoemd: men kan niet worden verplicht zich daarnaar te gedragen, maar men moet tegen zich laten gelden dat men op het desbetreffende punt niet beter geïnformeerd was(11).
16) Ik meen dus (ook) dat er geen wezenlijk verschil bestaat tussen de maatstaf waarnaar moet worden beoordeeld of dwaling "(on)verschoonbaar"(12) is, dan wel of dwaling naar verkeersopvatting voor rekening van de dwalende partij moet blijven, of of er sprake is van een "onderzoeksplicht" die, als daaraan niet voldaan is, aan een beroep op dwaling in de weg mag staan: in ieder van deze varianten gaat het erom dat de omstandigheden van dien aard zijn dat de dwaling waarop een beroep wordt gedaan voor rekening van de dwalende behoort te blijven(13). De verschillen in gekozen aanduidingen zien niet op een verschillende beoordelingsmaatstaf, maar geven slechts een indicatie van de categorie van omstandigheden die in het beoogde geval als doorslaggevend voor de toerekening aan de dwalende wordt aangemerkt (bij de aanduidingen "(on)verschoonbaar" dan wel "onderzoeksplicht" denkt men dan eerder aan een al te lichtvaardige benadering door de dwalende partij zelf (of diens "hulppersonen"), terwijl "verkeersopvattingen" eerder zullen aanknopen bij de aard van de informatie waaromtrent gedwaald is: (gebrekkige) kennis van sommige informatie wordt gerekend tot de risicosfeer van de partij die met miskenning daarvan tot een overeenkomst toetreedt, en (gebrekkige) kennis omtrent andere informatie juist niet(14)).
17) Of onwetendheid dan wel misverstand omtrent bepaalde gegevens is te rekenen tot de risicosfeer van de onwetende die daardoor nadeel meent te ondervinden dan wel (mede) voor rekening van de andere partij mag worden gebracht is weliswaar als een rechtsvraag te beschouwen; maar wordt toch nagenoeg altijd in sterke, en vaak in beslissende mate bepaald door omstandigheden die slechts aan de hand van feitelijke waardering en afweging kunnen worden beoordeeld. Ten aanzien van de vraag of ten laste van de ene of de andere partij een onderzoeksplicht bestaat - in mijn opvatting dus één van de benamingen voor, of verschijningsvormen van het hier bedoelde gegeven - is dit (ik bedoel: dat de beoordeling hiervan verweven is met feitelijke weging van de omstandigheden) dan ook meer dan eens aangenomen (maar er is ook wel rechtspraak die anders suggereert)(15).
18) Met deze gegevens voor ogen beoordeel ik de klachten van de onderdelen 1.1 - 1.4 van het middel als ongegrond.
Onderdeel 1.1 verdedigt dat de koper van een (gedeeltelijk als woonruimte verhuurd) beleggingspand ervan uit mag gaan dat, daar komt het op neer, bij de geldende huurprijzen de HPW in acht is genomen.
In het licht van wat ik daar in de alinea's 4 - 13 hiervóór heb geschreven, denk ik dat deze stelling niet als in het algemeen juist kan gelden.
Daarbij geldt als eerste relativerende opmerking dat de aanduiding "dat de verkoper ... de HPW in acht neemt" (die in middelonderdeel 1.1 wordt gebezigd) weinig zeggend is. Wat daar vermoedelijk bedoeld wordt is, dat de geldende huurprijzen beantwoorden aan het woningwaarderingssysteem, voorzover dat op het object in kwestie toepasselijk is, dwz.: dat die huurprijzen niet liggen boven de maximale huurprijsgrens die aan de hand van het woningwaarderingssysteem kan worden bepaald.
19) Maar om de in alinea's 4 - 13 hiervóór besproken redenen kan het zich in verschillende varianten voordoen dat huurprijzen die niet aan het woningwaarderingssysteem beantwoorden, toch ingevolge de HPW als "geldig" zijn aan te merken (zodat men zou kunnen zeggen dat daarbij de HPW "in acht wordt genomen"): dat geldt bijvoorbeeld voor huurprijzen boven de maximale huurprijsgrens, in de periode na het verstrijken van de eerste zes maanden van een huurovereenkomst en vóór het van kracht worden van een relevant verlagingsvoorstel van de huurder (zie alinea 8 hiervóór); en dat geldt met name voor huurprijzen boven de "liberalisatiegrens" van art. 2 lid 2 HPW Pro, waarbij geen beroep op art. 17 HPW Pro meer mogelijk is, zie alinea's 10 en 11 hiervóór. Bovendien geldt dat, zoals in alinea 11 hiervóór werd opgemerkt, heel wel denkbaar is dat wanneer de informatie die Qtq. aan [eiser] had gegeven juist zou zijn geweest (en er dus in juli 1999 géén verzoek bij de huurcommissie aanhangig was geweest), het voor de woninghuren van de beide in het verkochte aanwezige woningen zo zou zijn geweest dat de overeengekomen huren als "geldig" waren aan te merken.
20) Men moet er overigens rekening mee houden dat nog de nodige andere aspecten van invloed kunnen zijn op de huurprijs van de desbetreffende ruimte(n): ik noem als zodanig de aanwezigheid, dan wel het op termijn te verwachten zijn van gebreken in de zin van art. 18 HPW Pro (thans art. 7:257 BW Pro)(16); de kans dat met succes een beroep kan worden gedaan op de rijkelijk gecompliceerde regels voor zgn. "servicekosten" (art. 11a t/m 14 HPW); voorzover het object, zoals i.c., mede als bedrijfsruimte is verhuurd: de ruimte voor huurprijswijziging op de voet van (thans) art. 7:303 BW Pro; en, op dit ogenblik alleszins actueel; de (repercussies van de) voortdurende Parlementaire discussie over herziening (waaronder: verdergaande liberalisatie) van het huurprijzenregime voor woonruimte(17).
Wil men ervan verzekerd zijn dat er in het geheel niet op de voor een bepaald object geldende huurprijzen kan worden afgedongen, dan wel dat terzake van die prijzen de wet in alle opzichten "in acht wordt genomen" (wat de steller van het middel daar ook precies mee moge bedoelen), dan moet men ten aanzien van een veelheid aan variabele feitelijke en juridische parameters zekerheid hebben verkregen. Voor sommige daarvan geldt, dat daarover in het geheel geen zekerheid kan bestaan (dat is bijvoorbeeld het geval als het gaat om de repercussies van het politieke debat over, kort gezegd, huurprijsliberalisatie). Voor de overige geldt, althans voor een belangrijk deel daarvan, dat het niet, of niet onder alle omstandigheden, van de verkoper van een pand kan worden verwacht dat die mogelijk misverstand daaromtrent voor zijn rekening neemt.
21) Wat ik bedoel wordt misschien inzichtelijker als ik de stelling die onderdeel 1.1 verdedigt in de omgekeerde vorm weergeef: de verkoper van een mede als woonruimte verhuurd (beleggings)pand heeft er - althans: in dier voege dat anders met succes een beroep op dwaling kan worden gedaan - voor in te staan dat er géén aspecten zijn die aan een succesvol beroep op nadelige huurprijswijzigingen ten grondslag kunnen worden gelegd.
Aldus weergegeven lijkt mij (eens temeer) duidelijk, dat dit geen stelling is die als algemeen geldig kan worden aanvaard. Of de koper van een mede als woning verhuurd (beleggings)pand het risico van aspecten die tot nadelige huurprijswijzigingen kunnen leiden - in meerdere of mindere mate - voor zijn rekening heeft te nemen, hangt van een veelheid van omstandigheden af, zoals: de hoedanigheid en deskundigheid van partijen, de aard van de aspecten waar het om gaat en de mate waarin met de kans op het zich manifesteren daarvan rekening moet, dan wel pleegt te worden gehouden; ligging, aard, indeling en leeftijd van het betreffende pand; aard van de huurexploitatie(18), de inhoud van de geldende huurovereenkomsten(19). Tenslotte lijkt mij hier ook een bescheiden rol weggelegd voor de factor waarnaar ik in alinea 13 al even verwees: bij huurders zijn de mogelijkheden die toepassing van het huurprijzenrecht biedt vergaand onbekend, en ook veel verhuurders zijn daarvan niet of nauwelijks op de hoogte(20). Ook dat gegeven mag, denk ik, bij de beoordeling van waar het risico voor dwaling over tot deze materie behorende gegevens gelokaliseerd moet worden, enige invloed uitoefenen.
22) Ik houd het er dus op dat de algemene regel die het middelonderdeel verdedigt niet op gaat, en dat (ook) hier geldt dat aan de hand van weging van de gezamenlijke omstandigheden moet worden beoordeeld of ten laste van de koper een onderzoeksplicht valt aan te nemen (of, wat volgens mij dus op hetzelfde neerkomt: of het risico van dwaling ten aanzien van (sommige) aspecten die nadelige huurprijsconsequenties kunnen hebben, voor rekening van de koper behoort te blijven).
Als dat inderdaad de juiste regel is, denk ik dat het hof binnen de hier toegemeten beoordelingsmarge kon aannemen dat het feit dat dwaling omtrent het gegeven dat de feitelijke toestand van de woningen [a-straat 2] en mogelijk ook [3] aanknopingspunten zou bieden voor verlaging van de geldende huurprijs, als aan de koper toerekenbaar moet worden beoordeeld. (Ik herhaal overigens dat, om de redenen die in alinea's 10 en 11 aan de orde kwamen, het zeer wel denkbaar is dat er, uitgaande van de juistheid van de door Qtq. verstrekte informatie, veel minder ruimte voor verlaging van de geldende huurprijzen bestond dan men, als men aan de in alinea's 10 en 11 genoemde gegevens voorbijgaat, zou kunnen denken).
Ik verheel niet dat men deze afweging ook zeer wel met de tegengestelde uitkomst zou kunnen maken - maar in de context die ik hiervóór heb beschreven denk ik dat die beoordeling niet in cassatie kan worden gemaakt, en dat die als "verweven met waardering van de omstandigheden" moet worden gelaten voor rekening van het hof.
23) Voor alle duidelijkheid wijs ik er nog op dat ik met het voorgaande (natuurlijk) niet het oog heb op het aspect ten aanzien waarvan het hof - in rov. 3.3 en 3.4 - wél een aan Qtq. toerekenbare dwalingsoorzaak heeft aangenomen, te weten: het aspect dat de huurders van de woning [a-straat 2] (wel) al een verzoek bij de huurcommissie hadden ingediend. Het spreekt vanzelf om hiervoor een uitzondering te maken; maar het gegeven verdient toch enige nadruk, omdat in de klacht van middelonderdeel 1.1 dit gegeven (tenminste: als ik het goed begrijp) te berde wordt gebracht als een van de omstandigheden die het hof tot een andere beoordeling van de aan de kant van [eiser] aangenomen onderzoeksplicht hadden moeten brengen.
Mij lijkt dus dat het hof zonder miskenning van het op dit punt geldende recht, tussen de beide (categorieën van) gegevens onderscheid kon maken, en daar ook verschillende waarderingen aan kon verbinden: dwaling ten aanzien van het gegeven dat er al een verzoek bij de huurcommissie was ingediend is wél aan Qtq. toerekenbaar, maar dwaling ten aanzien van de - vele - andere aspecten die onder bepaalde omstandigheden nadelige consequenties voor de huuropbrengst van het verkochte zouden kunnen hebben, moet in een geval als dit voor rekening van [eiser] blijven.
24) De middelonderdelen 1.2 - 1.4 dringen de stelling van onderdeel 1.1 met nadere argumenten aan, dan wel verbinden daar consequenties aan.
Onderdeel 1.2 zoekt, zoals ook uit alinea 2.9 van de schriftelijke toelichting blijkt, steun bij HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 m.nt. WMK, rov. 3.5 - 3.7. De formulering van de klacht lijkt intussen ook te zijn geïnspireerd door HR 16 juni 2000, NJ 2001, 559 m.nt. JH, rov. 3.4. Het onderdeel klaagt dat onvoldoende zou zijn aangegeven welke verkeersopvatting het hof bij zijn oordeel tot richtsnoer heeft genomen en dat de bij de beoordeling in aanmerking genomen bijzonderheden, niet voldoende nauwkeurig zijn vastgesteld.
25) Als men aanneemt dat de motiveringseisen die het middelonderdeel aan de zojuist aangehaalde rechtspraak ontleent, ook opgeld doen als het gaat om de vraag welke dwalingsvarianten voor rekening van de dwalende partij moeten blijven (dan wel, als men dat als een aparte categorie beschouwt,: wanneer er een "onderzoeksplicht" ten laste van die partij moet worden aangenomen), zou deze klacht gegrond zijn. Het hof heeft immers inderdaad niet de bijzonderheden die bij zijn oordeel een rol kunnen spelen nauwkeurig aangegeven (en uit mijn beschouwingen in de alinea's 4 - 22 hiervóór zal zijn gebleken dat er volgens mij een grote variëteit aan bijzonderheden bestaat die bij deze beoordeling gewicht in de schaal kunnen leggen). Het hof heeft ook in het geheel niet aangegeven óf het zich heeft georiënteerd op een te onderkennen verkeersopvatting, en zo ja, welke inhoud die had.
26) Maar ik denk dat de aangescherpte motiveringseisen die men uit de in alinea 24 aangehaalde rechtspraak kan afleiden, niet mogen worden aangelegd in een geval als het onderhavige.
De Hoge Raad heeft de bouwstenen voor die eisen aangegeven in zaken waarin ófwel ondanks een aan de kant van één contractspartij verzaakte mededelingsplicht, dwaling ten aanzien van het gegeven waar die mededelingsplicht op zag voor rekening van de andere partij was gelaten (het arrest van 10 april 1998), ófwel bij het laten van een dwalings-gegeven voor rekening van de dwalende partij, was voorbijgegaan aan gegevens en stellingen die ertoe strekten dat op de andere partij een (niet in acht genomen) mededelingsplicht in verband met dat gegeven rustte (het arrest van 16 juni 2000).
27) Daaruit mag men, denk ik, opmaken dat de rechter die gronden meent te zien om ondanks het bestaan van een niet in acht genomen mededelingsplicht (dan wel van gegevens die suggereren dat daarvan sprake is), dwaling ten aanzien van het gegeven waarop die plicht zag te laten voor rekening van de andere - de dwalende - partij, zich nauwkeurig rekenschap moet gegeven van de norm - de verkeersopvatting - die hij daarbij tot richtsnoer neemt en van de (feitelijke) bijzonderheden van het geval die deze - inderdaad als bijzonder te kwalificeren - uitkomst (kunnen) rechtvaardigen.
Ik denk niet dat dezelfde aangescherpte motiveringseis ook geldt voor het meer commuine geval waarin moet worden beoordeeld, of dwaling ten aanzien van een bepaald gegeven - dus: ook afgezien van het bestaan van mededelingsplichten - voor rekening van de ene of de andere partij behoort te komen. De hoger aangehaalde - al wat oudere - rechtspraak(21) betreffende het al-dan-niet bestaan van een onderzoeksplicht aan de kant van de dwalende partij, suggereert ook niet dat de hier door de rechter uit te voeren weging van de relevante omstandigheden een meer dan gewoonlijk uitvoerige of zorgvuldige motivering vereist.
28) Subonderdeel 1.3 bevat geen zelfstandige klacht (maar verbindt bepaalde conclusies aan de voorafgaande subonderdelen).
Subonderdeel 1.4 klaagt over aanvulling van de feiten en (daarmee) treden buiten de rechtsstrijd van partijen. Qtq. zou niet hebben aangevoerd dat op [eiser] een onderzoeksplicht met betrekking tot de voor de geldende huurprijzen relevante omstandigheden rustte.
Ik denk dat deze klacht feitelijke grondslag mist. Partijen hebben betrekkelijk uitvoerig gedebatteerd over zowel het voor rekening van [eiser] blijven van mogelijke wijzigingen van de huurprijzen alsook, specifiek, over een bij [eiser] aan te nemen onderzoeksplicht(22). Het hof heeft de in dit debat aangevoerde stellingen geredelijk zo kunnen opvatten, als het hof blijkt te hebben gedaan(23).
29) Onderdeel 2 van het middel voert twee dingen aan: ten eerste (in de tekst van het onderdeel overigens: als tweede), dat er in de omstandigheden waarnaar het onderdeel verwijst aanleiding was om een mededelingsplicht van Qtq. aan te nemen (niet alleen met betrekking tot het feit dat er een procedure bij de huurcommissie liep, maar) met betrekking tot het feit dat de feitelijke situatie van de woningen op nrs. [2 en 3] van dien aard was dat een lagere huurprijs zou kunnen worden vastgesteld.
Deze klacht stuit reeds hierop af dat in de feitelijke instanties niet was aangevoerd dat er op Qtq. een mededelingsplicht van deze strekking zou rusten, en ook geen feiten waren gesteld waarin besloten lag dat een dergelijke plicht zeer wel zou kunnen bestaan. Daardoor onderscheidt deze zaak zich van die uit het in alinea 24 hiervóór aangehaalde arrest van 16 juni 2000.
30) Verder wordt geklaagd dat het feit dat Qtq. haar mededelingsplicht ten aanzien van de aanhangige procedure bij de huurcommissie heeft verzaakt, niet te rijmen zou zijn met de vaststelling dat er (ten aanzien van andere voor de huurprijzen ter plaatse relevante feiten) een onderzoeksplicht op [eiser] rustte. Die klacht lijkt mij ondeugdelijk omdat, zoals ik hiervóór heb betoogd, het hof aan de hand van weging van de omstandigheden van deze zaak tot de vaststelling van een onderzoeksplicht aan de kant van [eiser] kon komen; en een dergelijke onderzoeksplicht kan bestaan, ook als tegelijkertijd sprake is van een (niet in acht genomen) mededelingsplicht aan de kant van de andere partij(24).
Daarbij past overigens de kanttekening dat het bestaan van een niet in acht genomen mededelingsplicht gewoonlijk met zich meebrengt dat de partij die die plicht verzaakte, zich er niet op kan beroepen dat aan haar eigen verzuim voorbij mag worden gegaan gezien de (eveneens verzaakte) onderzoeksplicht van de andere partij(25). Die regel heeft het hof echter in het bestreden arrest (in de rov. 3.3 en 3.4) in het voordeel van [eiser] toegepast. Een verdergaande regel zoals het middelonderdeel verdedigt - erop neerkomend dat de onderzoeksplicht geheel door de mededelingsplicht wordt "verdrongen", en daarom niet kan of mag worden aangenomen - lijkt mij in het licht van de in voetnoot 24 aangehaalde bronnen niet houdbaar.
31) Op deze plaats moet ik even langer stilstaan bij de in de vorige alinea aangeduide regel: waar een partij bij een overeenkomst een mededelingsplicht heeft verzaakt, kan die partij de andere partij (in beginsel) niet tegenwerpen, dat die dwaling ten aanzien van het desbetreffende gegeven voor haar eigen rekening moet nemen omdat zij haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. (In het licht van mijn eerdere stellingen zal duidelijk zijn dat ik denk dat hetzelfde overigens meestal zal gelden als het gaat om andere redenen die worden aangevoerd ter ondersteuning dat de dwaling voor rekening van de dwalende moet blijven - ook dan geldt dat men in het algemeen moet kunnen afgaan op wat de wederpartij heeft meegedeeld, of haar mag houden aan wat zij had behoren mee te delen).
Zoals al aangestipt, heeft het hof de dwaling die meteen voortvloeit uit de door Qtq. verzaakte mededelingsplicht - betreffende de reeds aanhangige huurprijsvaststellings-procedure - conform deze regel voor rekening van Qtq. gebracht.
32) Maar, zo kan namens [eiser] worden aangevoerd - en zo wordt misschien ook, bij welwillende lezing, in het middel (ik denk dan vooral aan onderdeel 2) aangevoerd -, waarom zou bij die stand van zaken Qtq. zich nog mogen beroepen op de aan de kant van [eiser] bestaande onderzoeksplicht? De regel "mededelingsplicht gaat voor onderzoeksplicht" belet toch dat Qtq. verzaking van de onderzoeksplicht aan [eiser] tegenwerpt?
Dat argument treft in dit geval geen doel, omdat 's hofs arrest er blijk van geeft dat het hof de gegevens waaromtrent [eiser] dwaalde heeft onderscheiden in een gedeelte dat voor rekening van [eiser] moest blijven - kort gezegd: de omstandigheden die konden meebrengen dat de huurprijzen van het gekochte object zouden worden verlaagd - en een gedeelte waar dat niet voor gold - namelijk het feit dat er al een huurprijsgeschil "liep"(26).
Ik denk dat men dat inderdaad als twee van elkaar te onderscheiden (groepen van) gegevens kán aanmerken, en dat het dan geoorloofd is om ook de vraag van toerekening van dwaling voor ieder van die twee (groepen van) gegevens verschillend te beoordelen. Óf dat in een gegeven geval een verantwoorde benadering is, lijkt mij afhankelijk van (feitelijke) waardering van o.a. de aard van de desbetreffende gegevens en de mate waarin zij elkaar beïnvloeden. Voorzover het middel beoogt te klagen dat dit onderscheid hier niet gemaakt mocht worden, beoordeel ik het dus als ongegrond.
33) Onderdeel 3 van het middel bestrijdt de in het tussenarrest van het hof gekozen benadering voor het herstel van het aan de kant van [eiser] opgekomen nadeel.
De voor het vaststellen van dergelijk nadeel te hanteren regels vormen al van begin af aan - dat wil zeggen: vanaf het ogenblijk dat met deze door art. 6:230 lid 2 BW Pro (voor het eerst) geboden mogelijkheid rekening viel te houden - een bron van levendige discussie. Problemen daarin zijn onder meer, a) welke de in aanmerking komende uitgangspunten voor de benadering van het nadeel zijn - met als varianten o.a. de hypothese dat de overeenkomst bij het ontbreken van de relevante dwaling onder voor de dwalende gunstigere condities zou zijn aangegaan óf de hypothese dat de dwalende moet worden geplaatst in een situatie die overeenkomt met wat hij meende te mogen verwachten(27); en b) in welke mate te billijken valt dat het nadeel (geheel) voor rekening van de andere partij wordt gebracht (vooral wanneer die partij niet, wegens schuld of andere toerekeningsfactoren, voor het ontstaan van de dwaling "aansprakelijk" mag worden gehouden)(28).
De resultante van deze discussie, zoals blijkend uit de in voetnoten 27 en 28 aangehaalde bronnen(29), is overigens (zo samen te vatten), dat aan de rechter een ruime beoordelingsmarge toekomt - wat, in het licht van de vele variabele factoren die voor deze beoordeling van invloed kunnen zijn, ook bepaald voor de hand ligt. Deze benadering is, denk ik, inhoudelijk niet anders dan die, die het middel aan het slot van onderdeel 3.2 voorstelt: aanpassing aan de hand van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid (zo wordt die benadering in sommige van de aangehaalde (literatuur)vindplaatsen dan ook omschreven).
34) Wij hebben intussen in deze zaak te maken met een variant, ten aanzien waarvan over de benadering van het nadeels-aspect een vrij aanzienlijke mate van consensus bestaat: namelijk de variant waarin de dwaling en het daardoor veroorzaakte nadeel zijn toe te schrijven aan een factor die wél, ten titel van "schuld" of anderszins, geheel aan de wederpartij van de dwalende mag worden toegerekend. Het gaat in deze zaak immers om dwaling, veroorzaakt door door Qtq. verstrekte informatie, waarvan Qtq. had behoren te beseffen dat die onjuist was.
In een dergelijk geval mogen, naar veelal wordt aangenomen, de consequenties van het gegeven ten aanzien waarvan dwaling bestond, op de voet van schade, en dus overeenkomstig de regels voor vaststelling van schadevergoeding, worden gebracht ten laste van de partij die de dwaling teweeg bracht(30).
35) Voor deze benadering heeft het hof ook - althans zoals ik de beslissing van het hof uitleg - gekozen. Het heeft het aan [eiser] opkomende, en voor rekening van Qtq. te brengen nadeel "in kaart gebracht" als het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de waarde die, met inachtneming van het gegeven waaromtrent dwaling door Qtq. was teweeg gebracht, aan het verkochte moet worden toegekend. Dat verschil heeft het hof kennelijk beoordeeld als het hele nadeel dat aan de teweeggebrachte dwaling mag worden toegeschreven. Ik merk meteen op dat partijen ook niet hadden verdedigd dat voor de vaststelling van het nadeel enige andere maatstaf (meer) in aanmerking kwam (met dien verstande dat namens [eiser] wel een andere uitkomst bij toepassing van deze maatstaf wordt verdedigd).
36) Het middel voert hiertegen in de eerste plaats aan - in onderdeel 3.2 - dat [eiser]s nadeel alleen wordt opgeheven als de koopprijs wordt aangepast, rekening houdend met het verschil in huuropbrengst dat voortvloeit uit de vaststellingen (door de kantonrechter) voor de woning op nr. [2] en de mogelijke nadelige gevolgen voor de huur van nr. [3]. Het verwijst daarbij naar de vaststelling van het hof in rov. 3.3, dat [eiser] aanpassing van de koopprijs met het oog op de kwade kansen van het huurprijsgeschil zou hebben verlangd; en verbindt daaraan dan de conclusie dat aangenomen had moeten worden dat de uitkomst van de huurprijsvaststelling had moeten worden afgewacht.
37) Volgens mij zijn deze tegenwerpingen niet steekhoudend. In onderdeel 3.2 worden, als ik het goed zie, drie onderling vrij sterk uiteenlopende benaderingen van het nadeel op één hoop gegooid: a) nadere vaststelling (schatting) van de koopprijs met inachtneming van de kwade kansen van het huurprijsconflict; b) volledige compensatie voor het huurnadeel zoals dat door de vaststellingen van de kantonrechter en de (mogelijke) consequenties voor toekomstige huurprijzen aan het licht is getreden; en c) uitgaan van afwachten, door partijen, van de afloop van het huurprijsvaststellingsgeding.
De eerste van de drie zo omschreven manieren van benaderen, is de manier waarvoor het hof heeft gekozen - althans: hij gelijkt daar inhoudelijk sterk op. Het hof heeft immers gekozen voor vergelijking van de koopprijs en de "reële" waarde van het pand - wat ik begrijp als: de prijs die een redelijk handelend koper daarvoor over gehad zou hebben -, in aanmerking genomen dat er een huurprijsvaststellingszaak liep. In de tweede component van die berekening wordt de factor: de kwade kansen die met het huurprijsvast-stellingsgeschil verbonden waren, allicht volledig "meegenomen". Het door die "kwade kansen" veroorzaakte verschil, in vergelijking tot de werkelijk overeengekomen koopprijs, wordt op die manier volledig aan [eiser] vergoed(31). Voorzover het middel beoogt te klagen dat dat in enig opzicht anders zou zijn, lijkt het mij dus ongegrond.
38) De twee andere in onderdeel 3.2 genoemde benaderingen, die ik in alinea 37 hiervóór sub b) en c) heb omschreven, hebben met elkaar gemeen dat niet aan de kwade kansen van de huurprijsvaststellingsprocedure wordt aangeknoopt maar, althans voor het pand nr. [2], aan de daadwerkelijke uitkomsten van die procedure. Daarbij kiest de derde variant voor de volgens mij minder plausibele hypothese dat de (hele) uitkomst van die procedure zou zijn afgewacht.
Van de hier voorgestelde benaderingswijzen kan gezegd worden dat die - de eerste wat meer dan de tweede - zich ook als alternatieven voor vaststelling van [eiser]s nadeel aandienen. Maar daarmee is natuurlijk niet gezegd dat het hof gehouden was, voor (een van) die alternatieven te kiezen. Het alternatief waarvoor het hof gekozen heeft is - even daargelaten de detailkritiek die ik mij in voetnoot 31 heb veroorloofd - geheel in overeenstemming met de maatstaf die dit middelonderdeel tot uitgangspunt neemt (redelijkheid en billijkheid), en geheel in overeenstemming met de beoordelingsvrijheid die de rechter bij het vaststellen van schade heeft(32). Als het gaat om nadeel in de zin van art. 6:260 lid 2 BW Pro kan, al was het maar vanwege het nog groter aantal variabelen dat daarbij in aanmerking kan komen, de beoordelingsvrijheid van de rechter als minstens even ruim, of misschien zelfs als nog ruimer worden "geschat"(33).
Het lijkt mij dat deze klachten daarop afstuiten.
39) Onderdeel 3.3 klaagt dat het hof de stellingen van Qtq. over het onderhavige geschilpunt heeft aangevuld.
Ook die klacht miskent, denk ik, de vrijheid die de rechter heeft bij het beoordelen van het in art. 6:230 lid 2 BW Pro bedoelde nadeel. Die rechter is daarbij niet gebonden aan de namens partijen betrokken standpunten, maar mag kiezen voor een eigen benaderingswijze als die naar zijn oordeel beter recht doet wedervaren aan de in geding zijnde belangen(34).
Daarnaast geldt dat deze klacht ondeugdelijk is, omdat die miskent dat het hof bij zijn onderhavige beslissing gevolg gaf aan het namens [eiser] geuite verlangen om de overeenkomst in stand te houden en voor het aan hem opgekomen nadeel schadeloos gesteld te worden. Het valt, anders dan dit middelonderdeel suggereert, niet in te zien waarom het hof bij de beoordeling van dit "verlangen" zich beperkingen had moeten (of zelfs maar had kunnen) opleggen wegens de stellingen van Qtq. die ertoe strekten dat - daar komt het op neer - er in feite geen grond was om de voor de woonruimtes geldende huurprijzen te verlagen.
In de rov. 3.1 - 3.3 ligt overigens besloten dat het hof dit standpunt van Qtq. als ondeugdelijk heeft beoordeeld(35) - ook daarom was er voor het hof geen aanleiding om daarmee bij de verdere beoordeling rekening te houden.
40) Het valt (dan ook) moeilijk in te zien wat [eiser] met deze klacht wil bereiken. Doordenken op het stramien van deze klacht leidt ertoe dat er helemaal geen nadeel bestaat, omdat er ten rechte geen aanleiding is om met verlaging van de huurprijzen rekening te houden. Mij dunkt dat (althans) [eiser] zich er niet met vrucht over kan beklagen, dat het hof aan die mogelijkheid voorbij is gegaan.
41) Overigens: ik begrijp wel dat deze klacht is ingegeven door 's hofs overweging - aan het slot van rov. 3.5 - dat [eiser]s onwetendheid ten aanzien van de kans dat er ruimte bestond voor verlaging van de (woning)huurprijzen, voor diens - dus voor [eiser]s - rekening moet blijven, en dus ook bij de beoordeling van het nadeel aan [eiser]s kant buiten beschouwing moet blijven.
Ik erken, dat ik met deze overweging ook niet helemaal goed raad weet.
Op zichzelf kán men, heb ik hiervóór verdedigd, onderscheid maken tussen (ontbrekende) wetenschap omtrent de (vele) factoren die bij huurprijswijzigingen van invloed (kunnen) zijn enerzijds, en wetenschap omtrent een concreet, lopend huurprijsgeschil anderzijds; en kan men menen dat de eerstbedoelde (ontbrekende) wetenschap in een gegeven samenstel van omstandigheden voor risico van een onwetende koper moet blijven, maar wetenschap in de tweede rubriek niet.
42) Dat gezegd zijnde, heb ik met de hier bedoelde overweging de volgende (drie) problemen:
a) Zoals al eerder, in alinea 11 hiervóór, aangestipt, vertonen de feiten van deze zaak - althans in potentie, want uit mijn eerdere opmerkingen zal zijn gebleken dat niet alle relevante feiten (al) goed uit de verf zijn gekomen - de eigenaardigheid dat wanneer de aan [eiser] gegeven informatie juist zou zijn geweest, en er dus in juli 1999 geen procedures voor de huurcommissie in gang waren gezet, er een aanzienlijke kans bestaat dat de destijds geldende huurprijzen als geldig mochten worden aangemerkt, en dat er in zoverre dus geen aanleiding was om met verlaging van de huuprijzen, althans op de korte termijn, rekening te (hoeven) houden. In dat opzicht bestond er dus destijds maar een zéér betrekkelijk verschil tussen de hypothetische koper die het hof zich heeft voorgesteld, en die wél goed van de finesses van het huurprijzenrecht en de toepasselijkheid daarvan op de onderhavige woningen op de hoogte was, en [eiser] die dat, naar het hof lijkt te hebben aangenomen, niet was.
b) Omgekeerd geldt dan dat een hypothetische koper die goed op de hoogte was van de huurrechtelijke eigenaardigheden van de wet en van het onderhavige pand, en die er over werd ingelicht dat er een huurprijsgeschil liep (en die uit het hem meegedeelde gewaar werd dat er binnen de termijn van art. 17 HPW Pro was gehandeld) natuurlijk zou begrijpen dat de marge waarbinnen zich huurprijsvaststellingsproblemen kunnen voordoen (en die, zoals eerder uitvoerig werd besproken, minder ruim is dan het hof en misschien ook partijen tot uitgangspunt lijken te hebben genomen), hier was benut. Maar het valt niet goed in te zien dat deze koper dan wezenlijk andere consequenties zou hebben getrokken dan de koper die aanvankelijk onwetend was omtrent de mogelijkheden tot huurprijsverlaging die de HPW biedt: die mogelijkheden kennen, zoals gezegd, hun (vrij aanzienlijke) beperkingen; maar als men er eenmaal mee geconfronteerd is dat van die mogelijkheden gebruik wordt gemaakt, komt een koper die goed op de hoogte is niet tot relevant andere conclusies dan een koper die aanvankelijk in onwetendheid verkeerde: beide begrijpen dat er een aanzienlijke kans is dat het ingeleide geschil nadelige consequenties zal hebben.
c) In het verlengde van het sub b gezegde: het komt mij (dan) ook enigszins gewrongen voor om zich te verplaatsen in een hypothetische koper die wel al in zijn algemeenheid op de hoogte is van de kwade kansen die het huurprijzenrecht voor woonruimte bij objecten als de onderhavige voor de verhuurder in zich bergt enerzijds, en een koper die daarvan niet op de hoogte is anderzijds, in een situatie waarin het erom gaat dat de verkoper de betrokkene had moeten inlichten over een al lopend huurprijsvaststellingsgeschil. De "onwetende" koper die met die informatie geconfronteerd wordt zal zich immers, naar ik aanneem, dan laten voorlichten over de risico's waarmee hij in dit verband rekening heeft te houden - en zo alsnog de kennis van zaken opdoen die hem aanvankelijk ontbrak. (Ook) dit stukje "boerenwijsheid" zit mij dwars als ik mij probeer voor te stellen hoe de waardetaxaties die het hof in rov. 3.5 van het bestreden arrest omschrijft, in hun werk zouden moeten gaan.
43) Deze beschouwingen dragen er echter, denk ik, niet toe bij dat het cassatieberoep als gegrond zou moeten worden aangemerkt. Hoe men ook over die beschouwingen denkt - het middel voert geen daarmee sporende klachten aan.
Men mag intussen, naar ik hoop, aannemen dat het hof bij de verdere beoordeling van de zaak de hier besproken problemen onder ogen zal zien; en dat dan in de rede ligt dat het hof zich mede door de door mij als dwingend beoordeelde factoren die voor de door het hof gekozen benaderingswijze bepalend (zouden moeten) zijn, zal laten leiden (dit alles uiteraard: wanneer mijn eerdere beschouwingen niet als onjuist zouden worden beoordeeld).
De uitkomst die dan verwacht mag worden, zou aan de partijaanspraken en -belangen die uit dit dossier naar voren komen, inderdaad recht moeten doen wedervaren.
44) Onderdeel 4, tenslotte, bevat geen inhoudelijke klacht.
Zo kom ik ertoe, alle klachten van het middel als ongegrond aan te merken.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan rov. 1.1 tot en met 1.6 van het in de eerste aanleg gewezen vonnis van 31 juli 2002 en rov. 1.1 tot en met 1.8 van het in cassatie bestreden (tussen)arrest van 21 april 2005.
2 De huur voor nr. [2] bedraagt op de datum van het vonnis van de eerste aanleg ƒ 770,- per maand (rov. 1.5 van dat vonnis).
3 Aanvankelijk formuleerde [eiser] de vordering als schadevordering, primair gegrond op onrechtmatig handelen c.q. bedrog, later (alleen) als vordering tot herstel van nadeel op de voet van art. 6:230 lid 2 BW Pro - overigens met de kwalificatie, dat dit voor het toe te wijzen bedrag geen verschil zou maken.
4 Het arrest à quo is, zoals al vermeld, van 21 april 2005, en de cassatiedagvaarding van 21 juli 2005.
5 Deze kwaliteit wordt gemeten aan de hand van een nogal ingewikkeld stelsel van kwaliteitskenmerken, neergelegd in het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW; zie Stb. 1979, 216, sedertdien veelvuldig gewijzigd). Dat stelsel staat in de praktijk bekend als "het puntenstelsel". Met toepassing van dit stelsel kan een aantal punten worden bepaald, overeenkomend met de kwaliteitskenmerken van de woning. Het verband tussen kwaliteitspunten en de huurprijs, wordt dan als volgt gelegd: krachtens art. 12 BHW Pro wordt de maximale huurprijsgrens bij ministeriële regeling vastgesteld. De thans geldende ministeriële regeling (van 15 juli 2003, Stcrt. 143) vermeldt in Bijlage I maximale huurprijsgrenzen, zoals die telkens corresponderen met volgens het "puntenstelsel" vastgestelde aantallen kwaliteitspunten. De maximale huurprijsgrens is, onder andere, maatgevend voor de beoordeling, door de huurcommissie en de kantonrechter, van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en van voorstellen tot huurprijswijziging.
Ik vermeld, ter vermijding van misverstand, dat het systeem van de onderwerpelijke regelgeving bij herhaling is gewijzigd, en dat dat in 1999 niet precies overeenstemde met het huidige systeem. (Ook) toen gold echter dat maximale huurprijsgrenzen aan de hand van het "puntenstelsel" moesten worden bepaald; en dat de maximale huurprijsgrenzen maatgevend waren voor de beoordeling van de redelijkheid van huurprijzen en huurprijswijzigingen.
6 Over de vraag of de woonruimten waar het in deze zaak om gaat zelfstandig dan wel onzelfstandig zijn, hebben partijen zich niet uitgelaten. De beslissing van de huurcommissie over de woning [a-straat 2] die in de eerste aanleg als prod. 4 bij de conclusie van eis is overgelegd, vermeldt dat het daar om zelfstandige woonruimte zou gaan. Als dat inderdaad zo is, ligt in de rede dat ook de woning [a-straat 3] - naar ik aanneem vergelijkbaar met de woning [a-straat 2] - als zelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt.
7 Ook de regels voor huursubsidie zijn overigens in de periode waarin dit geschil "loopt" gewijzigd; waarbij de naam "huursubsidie" is vervangen door "huurtoeslag".
8 Schuurman & Jordens editie nr. 195, 1998, p. 43 - 44; zie voor het begrip "rekenhuur" t.a.p., p. 39.
9 Volledigheidshalve vermeld ik dat wanneer de huurder een aanvraag om huursubsidie (huurtoeslag) had ingediend, rekening moet worden gehouden met de regeling die thans is vastgelegd in art. 11 lid 1 Uitvoeringswet Pro huurprijzenwet woonruimte.
10 Lezing van de processtukken laat zien, dat van de kant van Qtq. nagenoeg geheel aan de toepasselijke regels van huurprijzenrecht voorbij is gegaan. Van de kant van [eiser] is erop gezinspeeld dat althans voor de woning nr. [3] de eerder door mij aangegeven situatie opgeld zou doen (er zou geen beroep op art. 17 HPW Pro meer mogelijk zijn en "dus" zouden de huurders de geldende huurprijs van f 1.100,- moeten blijven betalen. Over de vraag of art. 2 lid 2 HPW Pro/art. 7:247 BW Pro hier toepasselijk was (en zo ja, waarom) zijn echter geen concrete gegevens aangevoerd).
[eiser] heeft intussen benadrukt - en het hof heeft ook in aanmerking genomen - dat de gerede kans bestond dat bij beëindiging van de huur van de woning [a-straat 3] nieuwe huurders, al dan niet op influistering van de bestaande huurders, van de mogelijkheid tot huurverlaging gebruik zouden maken; en dat deze factor bij de beoordeling van het nadeel in verband met de dwaling van betekenis is. Dat lijkt mij op zichzelf juist. Dat een eigenaar, met deze situatie geconfronteerd, ervoor zou kunnen kiezen de vrijkomende woning niet te verhuren maar te verkopen (en daarmee het risico van toepassing van het huurprijzenrecht te ontgaan); en dat ook dát aspect van invloed kan zijn op het in verband met de dwaling in aanmerking te nemen nadeel is, als ik het goed zie, in de procedure niet te berde gebracht.
11 Zie daarvoor bijvoorbeeld Verbintenissenrecht (losbl.), Hijma, art. 6:228, aant. 139; Hijma c.s. (Van Dam), Rechtshandeling en overeenkomst, 2004, nr. 168; Asser - Hijma 5 I, , nr. 242.
12 Mij er wel van bewust dat de Hoge Raad zich van deze terminologie heeft gedistantieerd, zie de "leading case" HR 15 november 1957, NJ 1958, 67 (Baris/Riezenkamp), "O. ten aanzien van het tweede middel"; maar zie ook Asser - Hartkamp 4 II, 2005, nr. 194.
13 In deze zin eveneens Asser - Hartkamp 4 II, 2005, nr. 194. De al aangehaalde overweging uit HR 15 november 1957, NJ 1958, 67 sluit bij deze zienswijze aan. Van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, diss. 1991, p. 44 - 45, wijst op het verschil tussen als verwijtbaar aan te merken en als (overigens) voor risico van de betrokkene komende dwalingsfactoren. Zij spreekt een voorkeur uit voor het uit systematisch oogpunt onderscheiden van deze gegevens, maar verbindt er geen verschillende consequenties aan.
14 "Marktkennis" (weten wat op de markt verkrijgbaar is en welke condities men daarvoor kan krijgen), pleegt op die manier overwegend te worden gerekend tot de risicosfeer van de partij die slecht geïnformeerd tot een overeenkomst toetreedt; problemen rond (ontbrekende) kennis omtrent manco's aan de beoogde prestatie waarmee niet geredelijk rekening hoeft te worden gehouden (zo uiteenlopend als (kwaliteits)gebreken, of te verwachten regelgeving die voor het gebruik relevant kan zijn), worden juist vaak aan de andere partij "toegerekend" - maar op deze vuistregel worden ook weer vaak uitzonderingen aangenomen.
15 HR 18 april 1986, NJ 1986, 747 m.nt. G, rov. 4.2; HR 13 februari 1981, NJ 1981, 441, rov. 3 (zie ook alinea 3 van de conclusie van A - G Haak); alinea 6 van de conclusie van A - G Hartkamp voor HR 1 juni 1990, NJ 1991, 759 m.nt. CJHB. In vergelijkbare zin HR 22 december 1995, NJ 1996, 300, rov. 3.5.2; zie echter ook HR 14 juli 2006, rechtspraak.nl LJN AV6954, rov. 3.3.2 en 3.3.3; HR 29 september 1995, NJ 1998, 81 m.nt. CJHB, rov. 3.3.2 en 3.5; HR 21 december 1990, NJ 1991, 251, rov. 3.3 en HR 15 november 1985, NJ 1986, 213 m.nt. G, rov. 3.2 (slot). Zie verder Verbintenissenrecht (losbl.), Hijma, art. 6:228, aant. 141; Asser - Hartkamp 4 II, 2005, nr. 194; Chao - Duivis, Dwaling bij de totstandkoming van de overeenkomst, 1996, p. 272; Van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, diss. 1991, p. 37 - 40.
16 Men is in dit verband allicht geneigd te denken aan de ook overigens bij de leerstukken van dwaling en conformiteit bij koop (van onroerende zaken) met enige regelmaat naar voren komende problemen van bodemverontreiniging, aanwezigheid van asbesthoudend materiaal e.t.q.
17 Zie voor deze omvangrijke discussie Kamerstukken II 2003 - 2004, 27 926, nrs. 1 - 109 (Huurbeleid voor de lange termijn)
18 Bij koop van voor gezinsbewoning verhuurde (eengezins)woningen van redelijke kwaliteit zal men gemakkelijker mogen aannemen dat (ook) volledige conformiteit met het geldende huurregime is gerespecteerd, dan wanneer het gaat om kamerverhuur in een binnenstadse winkelwoning. Ik beschouw als algemeen bekend dat in de laatstbedoelde situatie afwijkingen, bijvoorbeeld in de vorm van verhuur voor huurprijzen boven de maximale huurprijsgrens, zich veelvuldig voordoen (waarbij in herinnering is te brengen dat zulke afwijkingen niet hoeven te betekenen dat de HPW niet "in acht is genomen").
19 Men denkt in dit verband bijvoorbeeld aan de verraderlijke regel van art. 11a HPW (art. 7:258 BW Pro). Die kan er - onder omstandigheden die lang niet altijd gemakkelijk kunnen worden vastgesteld - toe leiden dat ook een huurprijs die gemeten naar het woningwaarderingssysteem niet excessief zou zijn, voor forse verlaging in aanmerking komt; zie bij wege van illustratie Ktr. Eindhoven 7 december 1995, WR 1996, 39.
20 Wat namens Qtq. in de procedure over dit onderwerp is aangevoerd is daarvoor exemplarisch.
21 Zie voetnoot 15. "Omgekeerd" is wel opgemerkt dat de beoordelingsmarge die deze rechtspraak voor het (al-dan-niet) aannemen van een onderzoeksplicht laat, bij de toetsing van het conflict tussen onderzoeksplicht (aan de kant van de dwalende partij) en mededelingsplicht (aan de kant van de andere partij), niet in dezelfde mate opgeld doet, zie Hijma, noot onder NJ 2005, 234 (alinea 10).
22 Zie o.a. de conclusie van antwoord in eerste aanleg, alinea 6 sub d en alinea 8, eerste subalinea; conclusie van repliek in eerste aanleg, alinea 13 en (vooral) alinea 15; memorie van grieven, p. 6 e.v. (§ IV); memorie van antwoord, alinea 28.
23 En die uitleg - waarover overigens in cassatie niet wordt geklaagd - is aan het hof als feitenrechter voorbehouden, zie bijvoorbeeld HR 2 december 2005, RvdW 2005, 135, rov. 5.5.2; HR 28 oktober 2005, rechtspraak.nl LJN AU2902, rov. 3.5; HR 3 juni 2005, NJ 2005, 324 m.nt. JBMV, rov. 3.3.1; HR 20 mei 2005, RvdW 2005, 76, rov. 3.3; HR 18 februari 2005, NJ 2005, 283, rov. 3.6, 3.8.3; HR 11 februari 2005, NJ 2006, 44, rov. 4.2.3; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103, 121, 169.
24 Dat er tegelijkertijd onderzoeks- en mededelingsplichten met betrekking tot dezelfde of nauw verwante feitelijke gegevens kunnen bestaan wordt thans algemeen aangenomen (een aantal jaren geleden bestond daarover minder eenstemmigheid - zie daarvoor bijvoorbeeld Chao - Duivis, Dwaling bij de totstandkoming van de overeenkomst, 1996, nr. 5.5.4). "Representatief" voor de huidige rechtsleer lijken mij HR 16 juni 2000, NJ 2001, 559 m.nt. JH, rov. 3.4; HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 m.nt. WMK, rov. 3.5; Klein & Van Rossum, Bouwrecht 2006, p. 9; Asser - Hartkamp 4 II, 2005, nr. 185; Oranje - Schreurs, Bouwrecht 2002, p. 946; Dammingh, WPNR 6327, p. 567 - 568. Anders o.a. Hijma c.s. (Van Dam), Rechtshandeling en overeenkomst, 2004, nr. 169.
25 Uit de overvloed aan vindplaatsen waar deze regel bevestiging in vindt, verwijs ik naar HR 19 september 2003, NJ 2005, 234 m.nt. JH, rov. 3.5.2 en Verbintenissenrecht (losbl.), Hijma, art. 228, aant. 140 (sub b), aant. 144, aant. 145.
26 Aan dit onderscheid heeft het hof in verschillende opzichten consequenties verbonden. Over de consequenties met betrekking tot de waardering van het aan [eiser] opgekomen nadeel zal ik in alinea's 41 en 42 hierna nog terugkomen.
27 Zie bijvoorbeeld Verbintenissenrecht (losbl.), Dankers-Hagenaars, art. 230, aant. 8.2 en 17; Klein en Van Rossum, Bouwrecht 2006, p. 8 en 9; T&C Burgerlijk Wetboek, Boeken 6, 7 en 8, 2005, Valk, art. 230, aant. 2 en 3; Reurich, Het wijzigen van overeenkomsten en de werking van redelijkheid en billijkheid, 2005, p. 90 - 92; Hijma c.s. (Van Dam), Rechtshandeling en overeenkomst, 2004, nr. 215; Hijma, noot onder NJ 2004, 616, nrs. 5 en 6; Van Schaick, WPNR 6550; Peletier, Rechterlijke vrijheid en partijautonomie, diss. 1999, p. 40 e.v.; Parl. Gesch. Boek 3, 1981, p. 242 (bij "NvW"; de Parl. Gesch. Boek 6, 1981, bevat geen vergelijkbare uitleg ten aanzien van art. 6.5.2.12a, waarnaar de aangehaalde tekst echter wel verwijst).
28 HR 11 juli 2003, NJ 2004, 616 m.nt. JH, rov. 3.4.2 en 3.5.2; HR 18 januari 2002, NJ 2002, 106, rov. 3.7 - 3.13; HR 28 november 1997, NJ 1998, 659 m.nt. WMK onder nr. 657, rov. 3.5, zie ook JOR 1998, 88 en de noot van Van Rossum aldaar; Hesselink, WPNR 6191, p. 543.
29 Zie daarnaast nog Hijma c.s. (Van Dam), Rechtshandeling en overeenkomst, 2004, nr. 215.
30 Dat kan dan hetzij uit hoofde van een aan de "veroorzaker" van de dwaling toe te rekenen onrechtmatige daad dan wel schending van regels van "precontractuele" goede trouw; hetzij omdat het gegeven waaromtrent onjuiste inlichtingen zijn verschaft als element van het overeengekomene wordt aangemerkt (zodat de prestatie die in dit opzicht blijkt af te wijken, niet aan het overeengekomene beantwoordt) - dan wel meerdere van deze gronden tegelijk; zie bijvoorbeeld HR 25 januari 2002, NJ 2003, 31 m.nt. JBMV, rov. 3.4; HR 2 april 1993, NJ 1995, 94 m.nt. CJHB, rov. 3.5.1, 3.6.2 en 3.6.4; Bollen, NTBR 2004, p. 417; Dammingh, WPNR 6327 (al. 3); Nieuwenhuis, WPNR 6304. Zie ook HR 19 september 2003, NJ 2005, 234 m.nt. JH, rov. 3.5.3; Hijma, AAe 1991, p. 666 - 667.
31 Zelf zou ik geneigd zijn te denken dat men overigens niet moet vergelijken met de door [eiser] geaccepteerde koopprijs, maar met de reële waarde van het gekochte, zoals die zou zijn wanneer er geen huurprijsvaststellingsgeschil was geweest (en er dus met kwade kansen (en eventuele verdere gevolgen) daarvan geen rekening hoefde te worden gehouden). Een eventueel verschil tussen laatstgenoemde waarde en de koopprijs houdt immers geen verband met de teweeggebrachte dwaling (maar is een kwestie van of [eiser] relatief voordelig, of juist nadelig, heeft "ingekocht"). Het laatstbedoelde voor- of nadeel - dus het voordeel of nadeel dat erin bestaat dat [eiser] destijds een gunstige of juist ongunstige prijs heeft bedongen - zou bij de vaststelling van wat [eiser] nu aan tegemoetkoming mag verlangen, juist niet in aanmerking behoren te worden genomen.
Wat betreft de aan het pand toe te kennen waarde wanneer er in werkelijkheid geen huurprijsvaststellingsgeschil zou zijn geweest, is nog rekening te houden met de in alinea 11 hiervóór aangewezen bijzonderheid: wanneer er in juli 1999 géén huurprijsconflict aanwezig was geweest, zou alleszins denkbaar zijn dat er, althans op afzienbare termijn, ook geen reële mogelijkheden (meer) bestonden om de geldende huurprijzen ter discussie te stellen.
Ik denk dat dit alles voor de beoordeling in cassatie als "ten overvloede" heeft te gelden. Ik meen namelijk dat de klachten in cassatie de hier aangestipte vragen niet aanroeren.
32 Zie bijvoorbeeld Asser - Hartkamp 4 I, 2004, nr. 416.
33 Dat is ook daarom zo, omdat het zich niet meteen aandient dat de thans namens [eiser] verdedigde benadering een voor hem voordeliger resultaat oplevert. Taxatie van wat [eiser] in de hypothese dat partijen de afloop van het huurprijsgeschil hadden afgewacht, dan zou hebben geboden (en op welke voet er dan overeenstemming zou zijn gevolgd), vergt wel (nog) meer giswerk dan de door het hof gekozen benadering, maar levert niet noodzakelijkerwijs een voor [eiser] betere uitkomst op.
34 Zie bijvoorbeeld HR 11 juli 2003, NJ 2004, 616 m.nt. JH, rov. 3.4.2 en 3.5.1; HR 18 januari 2002, NJ 2002, 106, rov. 3.13; HR 28 november 1997, NJ 1998, 659 m.nt. WMK onder nr. 657, rov. 3.5; Verbintenissenrecht (losbl.), Dankers-Hagenaars, art. 230, aant. 19; Peletier, Rechterlijke vrijheid en partijautonomie, diss. 1999, p. 76 - 77 en p. 80 - 81.
35 Wat mij betreft terecht. Ik gaf al even aan dat in het namens Qtq. over het huurprijzenrecht voor woonruimte aangevoerde, vrijwel ieder inzicht in die materie ontbreekt. De gronden die voor de hier bedoelde stellingen werden aangevoerd, waren dan ook klaarblijkelijk ondeugdelijk.