Conclusie
C03/038HR
Mr. D.W.F. Verkade
Zitting 26 maart 2004
Conclusie inzake:
[Eiseres]
(hierna: [eiseres])
tegen
Container Centralen A/S
(hierna: CC)
1. Inleiding
1.1. In deze zaak over afgebroken onderhandelingen gaat het in het bijzonder om de vragen of in een door partijen ondertekende intentieverklaring reeds een bindende overeenkomst besloten lag, en of het hof voldoende begrijpelijk heeft geoordeeld dat de onderhandelingen zich in dit geval nog niet in het stadium bevonden dat voldoende aannemelijk was dat zij bij voortzetting tot een overeenkomst zouden hebben geleid.
1.2. Het middel, dat m.i. niet tot cassatie kan leiden, stelt naar mijn gevoelen geen rechtsvragen als bedoeld in art. 81 R.O. aan de orde.
2. Feiten en procesverloop(1)
2.1. [Eiseres] exploiteert een transportonderneming in [vestigingsplaats]. Omdat haar bedrijf verplaatst diende te worden, heeft zij nieuwbouwplannen ontwikkeld en haar oog laten vallen op een lokatie in [plaats].
2.2. CC is een in Denemarken gevestigde vennootschap. Zij exploiteert in Nederland onder de naam Container Centralen Nederland ('CCN') een bedrijf dat zich bezig houdt met de opslag en verhuur van (rol)containers.
2.3. Met een fax van 18 april 1996 heeft [eiseres] [betrokkene 1], bestuurder van CC, geïnformeerd over haar nieuwbouwplannen en de mogelijkheid geopperd dat CC daarin zou participeren.
2.4. Met een fax van diezelfde datum heeft [betrokkene 1] geantwoord:
'I would like to thank you for your fax, and I can inform you, that I have asked [betrokkene 2] of CC Nederland, to deal with the matter. He will keep me informed. (...)'
2.5. Op 9 januari 1997 is door [eiseres] en CCN, in de persoon van [betrokkene 2], een als zodanig aangeduide en door [eiseres] opgestelde intentieverklaring (hierna: 'de intentieverklaring') ondertekend.
2.6. Omstreeks 10 maart 1997 heeft [eiseres] vernomen dat het dienstverband van [betrokkene 2] met CC was of zou worden beëindigd en dat er een nieuwe manager voor Nederland zou worden benoemd, [betrokkene 3]. Na daaromtrent telefonisch met [betrokkene 1] gesproken te hebben, heeft [eiseres] [betrokkene 1] diezelfde dag een fax gestuurd waarin zij hem informeerde over haar activiteiten met betrekking tot de nieuwbouw en waarbij zij hem de intentieverklaring toezond met het verzoek om een formele bevestiging.
2.7. CC heeft de onder 2.6 gevraagde bevestiging niet gegeven.
2.8. Op 7 april 1997 heeft CCN aan [eiseres] laten weten dat zij vanwege de hoge lasten afzag van de huur. De raadsman van [eiseres] heeft daarop bij brief van 9 april 1997 CCN gesommeerd tot nakoming van de afspraken die volgens haar waren gemaakt.
2.9. Bij brief van 22 april 1997 heeft CC [eiseres] meegedeeld zich niet gebonden te achten aan de intentieverklaring omdat [betrokkene 2] onbevoegd was deze te ondertekenen. Zij stelt daarin verder dat de door [eiseres] met [betrokkene 2] besproken samenwerkingsovereenkomst niet past in haar beleid.
2.10. Bij inleidende dagvaarding van 9 juli 1997 heeft [eiseres] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank te 's-Gravenhage. [eiseres] vorderde CC te veroordelen tot betaling van de schade nader op te maken bij staat, primair op grond van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, subsidiair om reden dat CC zich niet meer uit de onderhandelingen kon terugtrekken omdat bij [eiseres] het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat enigerlei contract tot stand zou komen, en méér subsidiair omdat CC zich niet meer mocht terugtrekken zonder de door [eiseres] tot dat moment gemaakte kosten met betrekking tot de verhuur van een gedeelte van haar onroerende zaak te vergoeden.
2.11. CC voerde gemotiveerd verweer.
2.12. Bij vonnis van 7 januari 1998 heeft de rechtbank de vordering van [eiseres] toegewezen op de subsidiaire grondslag.
2.13. Tegen dit vonnis is CC in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. Bij MvG heeft CC haar eis aldus gewijzigd, dat het hof de vordering van [eiseres] zal afwijzen en [eiseres] zal veroordelen tot terugbetaling van het bedrag waartoe CC bij vonnis van 13 oktober 1999 in de schadestaatprocedure veroordeeld was.(2) [Eiseres] stelde (voorwaardelijk) incidenteel appel in.
2.14. Bij arrest van 16 oktober 2002 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd onder verbetering van gronden.(3), (4) Het hof overwoog hiertoe:
'2. (...) [Eiseres] vordert, kort gezegd, vergoeding van door haar geleden schade wegens toerekenbare tekortkoming van CC, subsidiair om reden dat het CC niet meer vrijstond zich uit de onderhandelingen terug te trekken zonder vergoeding van het positief contractsbelang dan wel de door [eiseres] gemaakte kosten.
De rechtbank heeft geoordeeld dat geen sprake was van een rechtens afdwingbare overeenkomst. Wel zijn door CC naar het oordeel van de rechtbank de onderhandelingen op onaanvaardbare wijze afgebroken en is CC gehouden het positief contractsbelang betreffende de huurovereenkomst te vergoeden.
De vraag of "business unit manager" [betrokkene 2] CC al dan niet bevoegd vertegenwoordigde, speelt in hoger beroep geen rol, aangezien CC geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat dit wel degelijk het geval was. Dit brengt mee dat het hof ervan uit dient te gaan dat [betrokkene 2] voor wat betreft de zogeheten intentieverklaring, alsmede de (te sluiten) huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst bevoegd was CC te binden.
3. In het principaal appèl is geen grief aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank dat, hoewel niet gesproken kan worden van een toerekenbare tekortkoming van CC in de nakoming van een tussen partijen gesloten definitieve overeenkomst, wel sprake is van een rechtsverhouding tussen partijen die door de eisen van redelijkheid en billijkheid wordt beheerst. Kern van het geschil tussen partijen betreft de vragen of het CC is die de onderhandelingen tussen partijen in april 1997 heeft afgebroken, dan wel of het [eiseres] is die dit heeft gedaan in mei 1997 en of dat afbreken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.1. Een op 9 januari 1997 door [betrokkene 2] namens CC en [betrokkene 4] namens [eiseres] ondertekende "Letter of lntend/intentieverklaring" houdt onder meer in:
"(...) IN AANMERKING NEMENDE:
dat partijen met elkaar wensen samen te werken, waarbij partij A (hof: [eiseres]) voor partij B (hof: CC) in de functie van (neutrale) partner de volgende functie in principe gaat vervullen:
- eigen identiteit huisvesting kan bieden op zowel voorraad als kantoorniveau
- fysieke afwikkeling verzorgt van haar rolcontainer- en krattenactviteiten (*)
- transport van en naar kopers en/of huurders van CC produkten verzorgt (*)
(*) mits concurrerende tarieven worden gehanteerd
dat partij A voornemens is aan de [a-straat] te [plaats] een perceel van ongeveer 1,3 ha aan te kopen van de gemeente Alphen a/d Rijn, teneinde daar voor zich een bedrijfsgebouw met kantoor en opslagterrein te bouwen, waarvan een gedeelte zal worden verhuurd;
KOMEN OVEREEN:
1. Mits voormelde samenwerkingsovereenkomst tot stand komt en partij A voormeld perceel grond heeft gekocht, gaat partij B huren zodra voormeld bedrijfsgebouw gereed is VOOR DE DUUR VAN 5 JAREN EN 5 OPTIEJAREN behoudens opzegging conform artikel 7A: 1627 juncto 1727a BW, van partij A een gedeelte van voormeld bedrijfsgebouwen ...
2. De huurprijs voor het gehuurde bedraagt bij de aanvang van de huurtijd f 442.000.- per jaar, ....
4. De huurovereenkomst zal overigens gesloten worden zoveel mogelijk op de bepalingen als vervat in de modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimte van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. ...
4.2. Tussen partijen staat onbetwist vast dat [betrokkene 2] op 17 februari 1997 aan [eiseres] bericht heeft dat hij niet langer bij CC werkzaam zal zijn.
4.3. Een brief van 10 maart 1997 van [eiseres] aan CC houdt onder meer in:
" (...) As we have discussed this morning we are very busy with the new accommodation in [plaats]; this week we plan to achieve the ground, we also made a few options with the architect.
Until now we discussed these things with [betrokkene 2].
Because of the investments we have to make we like tot have a formal confirmation from you, enclosed you will receive the letter of intent d.d January 9, signed by [betrokkene 2]. We hope the contents is clear to you.
We would like tot have your confirmation as soon as possible.
If you have any questions about this please contact us..."
4.4. Een brief van 24 maart 1997 van [eiseres] aan CC houdt onder meer in:
"(...)
[Betrokkene 3],
Zoals jongstleden donderdag 13 Maart met u werd afgesproken hebben wij, mede op uw verzoek, opdracht gegeven aan ons architectenbureau om de stichtingskosten van Boskoop mee te nemen in een vergelijking met Alphen a/d Rijn (...).
[Betrokkene 2] heeft ons begin dit jaar bevestigd met de in uw bezit zijnde intentieverklaring accoord te gaan en heeft hiervoor toestemming van [betrokkene 1] (CC Denemarken) gekregen.
Dat het alternatief Boskoop alsnog naar voren komt neemt niet weg dat wij u aan de intentieverklaring willen houden. (...)"
4.5. Een brief van de toenmalig raadsman van [eiseres] aan CC d.d. 9 april 1997 houdt onder meer in:
"(...) Op 7 april jl. heeft [betrokkene 3] van CCN (hof: CC) laten weten dat CCN afziet van huur in verband met de lasten. CCN zou alsnog de voorkeur geven aan nieuwbouw...
Niet-nakoming van de afspraken zal leiden tot een zeer aanzienlijke schade, nog los van alle kosten die tot op heden zijn gemaakt. Voor die schade houd ik u bij deze aansprakelijk.
Ik verzoek u namens cliënte mij uiterlijk maandag 14 april 1997 om 17.00 uur schriftelijk te laten weten of u de afspraken, zoals weergegeven in de overeenkomst van 9 januari jl. zult nakomen (... )."
4.6. Een brief van CC aan [eiseres] d.d. 22 april 1997 houdt onder meer in:
"(...)
Op woensdag 16 april 1997 heeft er in onze vestiging in Ter Aar een gesprek plaats gevonden (...)
Het gesprek was door [betrokkene 3] gearrangeerd, naar aanleiding van een brief van uw juridische adviseur. Doel was te komen tot een oplossing voor de ontstane problemen, betreffende een getekende intentieverklaring door onze voormalige beheerder in Nederland [betrokkene 2].
We hechten eraan om u nogmaals formeel te verklaren dat wij ons niet gebonden achten aan bovengenoemde intentieverklaring. [Betrokkene 2] was niet bevoegd tot het tekenen van de intentieverklaring. De door u met hem besproken samenwerkingsovereenkomst past niet in ons beleid. Niettemin betreuren wij deze gang van zaken ten zeerste, zoals wij u ook ten tijde van ons gesprek woensdag j.l. hebben laten weten.
Container Centralen A/S wil samen met u zoeken naar een constructieve oplossing. (...)
Gaarne willen we daarover op korte termijn met u verder praten, zonder voorwaarden vooraf van een van beide partijen. (...)"
5. Uit deze bescheiden, waarvan de inhoud als onbetwist tussen partijen vaststaat, bezien in onderling verband en samenhang, volgt dat partijen in januari 1997 de wens en het voornemen hebben uitgesproken met elkaar een huur- en samenwerkingsovereenkomst te sluiten en dat zij sedert in ieder geval januari 1997 hierover met elkaar in onderhandeling zijn geweest. Voorts volgt uit de brieven van 9 april 1997 en 22 april 1997 dat het CC is die deze onderhandelingen eenzijdig heeft afgebroken. CC verklaart immers af te zien van de huurovereenkomst in verband met de lasten en zich 'formeel' niet gebonden te achten aan de intentieverklaring, omdat deze getekend was door [betrokkene 2].
De omstandigheid dat CC desondanks wil zoeken met [eiseres] naar "een constructieve oplossing" en dat [eiseres] daarop is ingegaan doet dit niet anders zijn. Dat [eiseres] door in te gaan op een aanbod tot onderhandelen onderzoekt of zij de door haar te lijden schade kan beperken, kan haar niet worden tegengeworpen. Zij heeft immers vanaf het moment dat "het alternatief Boskoop" naar voren kwam, aangegeven CC aan de intentieverklaring te willen houden, zie de brief van 24 maart 1997. Waar tussen partijen vaststaat dat [eiseres] is ingegaan op het aanbod van CC tot verder onderhandelen, is het bewijsaanbod van CC op dit punt zonder belang. Daarnaast geldt het volgende.
Door het eenzijdig afbreken van de onderhandelingen op gronden welke dit niet kunnen dragen, waarover hierna meer, is CC tekortgeschoten in een op haar rustende verplichting. Sedert 14 april 1997 te 17.00 uur verkeert CC inzake het afbreken van de onderhandelingen in verzuim, zie de in de brief van 9 april 1997 gestelde termijn. Zolang CC in verzuim is, kan [eiseres] niet in verzuim raken, art. 6:61, tweede lid BW.
De stelling van CC dat zij altijd in overeenstemming met de intentieverklaring heeft gehandeld en zeer constructief heeft onderhandeld wordt weerlegd door de inhoud van de brieven van 9 april 1997 en 22 april 1997. Voor zover CC bedoelt te stellen dat zij niet in verzuim verkeerde, omdat zij constructief onderhandelde in de periode na 22 april 1997, miskent zij dat zij in die periode bovendien iedere gebondenheid aan de intentieverklaring afwees, stellende dat de besproken samenwerkingsovereenkomst "niet in ons beleid past".
6. CC heeft aan het afbreken van de onderhandelingen in april 1997 ten grondslag gelegd de aan huur verbonden lasten, het niet passen van de samenwerkingsovereenkomst in het beleid en de onbevoegdheid van [betrokkene 2] tot het tekenen van de intentieverklaring.
Gegeven de in januari 1997 ondertekende intentieverklaring en de daarin genoemde jaarlijkse huurprijs valt niet in te zien dat de aan het huren van de bedrijfsruimte verbonden lasten in april 1997 voor CC een onvoorziene omstandigheid vormden. Of de in de intentieverklaring voorziene samenwerking al dan niet in het beleid van CC paste, is een interne kwestie van CC waar [eiseres] buiten staat. [Eiseres] heeft alleen te maken met het door [betrokkene 2] verwoorde en in de intentieverklaring neergelegde voornemen van CC om wel een dergelijke overeenkomst tot stand te brengen.
Waar in appèl tussen partijen niet meer ter discussie staat dat [betrokkene 2] bevoegd was CC te binden voor wat betreft de intentieverklaring en de (te sluiten) huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst, zijn geen van de indertijd door CC aangegeven gronden relevant voor het afbreken van de onderhandelingen.
CC heeft niet gesteld dat er daarnaast nog meer of andere redenen aan het afbreken van de onderhandelingen in april 1997 ten grondslag lagen. Gegeven de inhoud van de op 9 januari 1997 door CC en [eiseres] ondertekende intentieverklaring, de sedertdien door [eiseres] ontplooide initiatieven verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten teneinde in samenspraak met CC hetgeen partijen in januari 1997 voor ogen had gestaan te realiseren, is het naar maatstaven van redelijkhéid en billijkheid onaanvaardbaar en onzorgvuldig jegens [eiseres] dat CC op deze gronden de onderhandelingen afbreekt.
7. Het hof verwerpt de stelling van CC dat de onderhandelingen zich hoe dan ook in een zodanig stadium bevonden dat het CC vrijstond de onderhandelingen af te breken zonder schadeplichtig te worden.
In de intentieverklaring hebben partijen de wens uitgesproken met elkaar samen te werken op het gebied van huisvesting en fysieke afwikkeling van de rolcontainer- en krattenactiviteiten van CC. In de periode volgend op 9 januari 1997 hebben partijen onderzocht of deze wens uitvoerbaar was.
Naar het hof begrijpt kenmerken de plannen voor de te realiseren bedrijfsruimte zich hierdoor dat het ontwerp van het architectenbureau zowel in Alphen aan den Rijn als in Boskoop bruikbaar is. Bij brief van 1 april 1997 van [eiseres] aan CC, waarvan de inhoud als onbetwist tussen partijen vaststaat, geeft [eiseres] ten behoeve van CC een zo nauwkeurig mogelijke omschrijving van de afspraken met betrekking tot het te realiseren project. Uit deze brief blijkt dat 650 m2 loodsruimte wordt aangeboden, maar dat extra loodsruimte tot de mogelijkheden behoort. Een voorbehoud wordt gemaakt voor de te verlenen vergunningen en van overheidswege te stellen voorwaarden. Er wordt een prijsaanbod gedaan, dat in de tijd beperkt geldig is en waarop CC voor het einde van die week dient te reageren.
Voorts houdt deze brief in:
"(...) Verder is uitgesproken dat [eiseres] mogelijk de huidige en toekomstige, fysieke afhandeling verzorgt van containers en kratten tegen marktconforme tarieven (...)."
Gegeven het feit dat geen overeenstemming bereikt is over de omvang van de loodsruimte en geen sprake is van een geaccepteerd prijsaanbod, doet zich naar het oordeel van het hof niet de situatie voor dat sprake is van een perfecte overeenkomst. De omstandigheid dat deze overeenkomst zal worden gesloten volgens de modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimten van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, alsmede de daarbijbehorende algemene voorwaarden, doet dit niet anders zijn. Evenmin doet zich naar het oordeel van het hof de situatie voor dat in voldoende mate aannemelijk is dat de onderhandelingen bij voortzetting zouden hebben geleid tot enige overeenkomst. Los van de vraag of de datum van 1 april 1997 al dan niet een fatale termijn was, wenste CC immers, zoals ook [eiseres] erkent in de Memorie van Antwoord blz. 10, het buitenterrein in het voorjaar van 1997 in gebruik te nemen. Deze wens lijkt zich moeilijk te laten verenigen met het stadium waarin de gemaakte plannen en afspraken zich bevonden in april 1997.
Voor wat betreft de samenwerkingsovereenkomst kan op grond van de hiervoor weergegeven passage niet geoordeeld worden dat aannemelijk is dat de onderhandelingen bij voortzetting zouden hebben geleid tot enige overeenkomst, aangezien de gemaakte afspraken op geen enkele wijze geconcretiseerd zijn. Dit neemt niet weg dat het CC niet vrijstond de onderhandelingen af te breken zonder de door CC gemaakte kosten te vergoeden. Door het tekenen van de intentieverklaring heeft CC aangegeven zeer serieus geïnteresseerd te zijn in samenwerking met [eiseres] en het huren van een bedrijfsruimte in een door [eiseres] te bouwen pand. CC wist, althans behoorde te weten, dat [eiseres] met het oog hierop aanzienlijke kosten zou gaan maken. CC handelt onzorgvuldig om, nadat deze kosten gemaakt zijn, de onderhandelingen af te breken op gronden die dit niet kunnen dragen. CC is derhalve gehouden de hierdoor ontstane schade, dat wil zeggen de door [eiseres] gemaakte kosten, te vergoeden. Aangezien zich naar het oordeel van het hof niet de situatie voordoet dat de onderhandelingen bij voortzetting waarschijnlijk zouden hebben geleid tot enige overeenkomst, is CC niet gehouden daarnaast het zogeheten positieve contractsbelang te vergoeden. In zoverre komt het hof tot een ander oordeel dan de rechtbank.
8. Uit het voorgaande volgt dat grief 11 geheel en grief 12 gedeeltelijk terecht zijn voorgesteld, namelijk voor zover zij zich richten tegen het oordeel van de rechtbank omtrent het stadium waarin de onderhandelingen tussen partijen zich bevonden en de mate van schadeplichtigheid welke voortvloeit uit het afbreken daarvan.
CC heeft geen belang bij behandeling van de grieven 1 tot en met 4, aangezien deze grieven zich richten tegen (onderdelen van) door de rechtbank vastgestelde feiten en de betreffende, bestreden feiten niet door het hof aan zijn oordeel ten grondslag zijn gelegd.
Waar het hof oordeelt dat de onderhandelingen zijn afgebroken op gronden die dit niet kunnen dragen en deze gronden niet betreffen de in de intentieverklaring en het besprekingsverslag gemaakte voorbehouden dan wel gestelde voorwaarden, alsmede de verhouding van de samenwerkingsovereenkomst tot de huurovereenkomst, heeft CC evenmin belang bij de behandeling van de grieven 5 tot en met 10.
De grieven 13 en 14 falen. Terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat de vordering toewijsbaar is op de subsidiaire grondslag, met dien verstande dat naar het oordeel van het hof alleen de gemaakte kosten en niet ook het positief contractsbelang door CC vergoed dienen te worden. De rechtbank heeft terecht CC als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen onder verbetering van de gronden. Aangezien partijen in hoger beroep over en weer in het gelijk en ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
9. [Eiseres] heeft incidenteel appèl ingesteld indien en voor zover het hof het bestreden vonnis vernietigt. Aangezien het hof het vonnis niet vernietigt, komt hij niet toe aan een beoordeling van het incidenteel appèl.'
2.14. Tegen dit arrest heeft [eiseres] tijdig beroep in cassatie ingesteld.(5) CC concludeerde tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun onderscheiden standpunten schriftelijk doen toelichten. [Eiseres] heeft gerepliceerd en CC heeft gedupliceerd.
3. Inleidende opmerkingen
3.1. Het middel moet worden beoordeeld tegen de volgende achtergronden.
3.2. Een letter of intent geeft doorgaans niet de uiteindelijke afspraak, maar veeleer een tussenstadium in de onderhandelingen weer. Zo'n intentieverklaring komt in veel verschijningsvormen voor: zij kan onverbindend een bedoeling of een voorlopig onderhandelingsresultaat vastleggen, maar kan ook bindende afspraken bevatten, doorgaans over bijkomende verplichtingen. De rechtsgevolgen van een letter of intent dienen dan ook van geval tot geval te worden beoordeeld.(6)
3.3. De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen indien partijen nog geen overeenstemming hebben bereikt over alle te regelen onderwerpen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en is dus aan de feitenrechter ter beslissing voorbehouden.(7) Uiteraard kan zo'n beslissing wel op begrijpelijkheid worden getoetst. De gedragingen van partijen na het sluiten van een overeenkomst kunnen een relevante omstandigheid vormen bij de uitleg van de overeenkomst.(8) M.i. geldt dit evenzeer voor de vraag of partijen een geschrift reeds als een bindende overeenkomst hebben beschouwd.(9)
3.4. De voor de onderhavige zaak relevante rechtsregels inzake afgebroken onderhandelingen laten zich als volgt kort samenvatten. Als uitgangspunt geldt de vrijheid om onderhandelingen aan te knopen en - in beginsel - de vrijheid om deze weer af te breken.(10) Deze vrijheid is evenwel niet onbegrensd. Zo heeft de Hoge Raad geoordeeld dat 'partijen, door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst, tot elkaar komen te staan in een bijzondere door de goede trouw beheerste rechtsverhouding, medebrengende dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij'(11). De onderhandelingen over een overeenkomst kunnen 'in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf van die onderhandelingen als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren.'(12) Aannemelijk moet zijn dat een overeenkomst van de soort waarover men onderhandelde tot stand zou zijn gekomen.(13) Het enkele gerechtvaardigde vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen is niet onder alle omstandigheden voldoende om te concluderen dat afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is. Er moet ook rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt heeft bijgedragen tot het ontstaan van dat vertrouwen en met de gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij. Onvoorziene omstandigheden kunnen daarbij van belang zijn.(14)
3.5. Aan het op grond van deze jurisprudentie gemaakte onderscheid naar de (drie) fasen waarin contractsonderhandelingen zich kunnen bevinden, zijn verschillende rechtsgevolgen verbonden. In de eerste fase van de onderhandelingen staat het afbreken daarvan geheel vrij. In de tweede fase mogen de onderhandelingen slechts worden afgebroken tegen vergoeding van de door de wederpartij gemaakte kosten (negatief belang), en in de derde fase kan slechts worden afgebroken tegen vergoeding van zowel de gemaakte kosten als de gederfde winst (positief belang). In de onderhavige procedure was volgens de rechtbank sprake van de laatste (derde) situatie. Het hof heeft echter alleen de tweede fase aanwezig geacht.
3.6. Het gaat [eiseres] in cassatie in wezen om behoud van de door de rechtbank toegekende vergoeding van ook het positieve contractsbelang in plaats van slechts het negatieve contractsbelang, als door het hof toegekend.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
Vooraf: de verhouding tussen de huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst
4.1. Partijen verschillen in cassatie van mening over de vraag in hoeverre het hof in de door het middel bestreden overweging (rov. 7) de in de intentieverklaring genoemde voorwaarden dat een samenwerkingsovereenkomst tot stand zou komen en dat [eiseres] tot aankoop van een genoemd perceel grond te [plaats] zou overgaan heeft betrokken.(15) Omdat het antwoord op deze vraag voor beide onderdelen van het middel van belang is, zal ik eerst daaraan enige opmerkingen wijden.
4.2. De rechtbank had in rov. 5.2 geoordeeld: 'in dit licht bezien is het totstandkomen van de samenwerkingsovereenkomst door partijen kennelijk niet als een voorwaarde voor het totstandkomen van de huurovereenkomst bedoeld'. Tegen deze beslissing heeft CC een grief (grief VIII) gericht. Het hof heeft deze grief bij gebrek aan belang niet nader besproken, zoals blijkt uit rov. 8, derde alinea:
'Waar het hof oordeelt dat de onderhandelingen zijn afgebroken op gronden die dit niet kunnen dragen en deze gronden niet betreffen de in de intentieverklaring en het besprekingsverslag gemaakte voorbehouden dan wel gestelde voorwaarden, alsmede hun verhouding tot de huurovereenkomst, heeft CC evenmin belang bij de behandeling van de grieven 5 tot en met 10.'
4.3. Deze overweging kan de indruk wekken dat het hof geheel los van de in de intentieverklaring genoemde voorwaarden en los van de onderlinge verhouding tussen huur- en samenwerkingsovereenkomst, tot zijn in rov. 7 gegeven oordeel over het stadium waarin de onderhandelingen zich bevonden is gekomen. Dit is m.i. echter niet het geval. Allereerst verwijst het hof met 'deze gronden' niet naar de gronden van zijn beslissing, maar naar de - door het hof in rov. 6 ondeugdelijk bevonden - door CC voor het afbreken van de onderhandelingen aangevoerde gronden. In rov. 6 heeft het hof de door CC voor het afbreken van de onderhandelingen aangevoerde gronden omschreven als 'de aan de huur verbonden lasten, het niet passen van de samenwerkingsovereenkomst in het beleid en de onbevoegdheid van [betrokkene 2] tot het tekenen van de intentieverklaring'.
Voorts blijkt uit rov. 7 dat het hof bij zijn beoordeling van het stadium waarin de onderhandelingen tussen pp. zich bevonden, wél gewicht heeft toegekend aan de (samenhang met de) samenwerkingsovereenkomst. In rov. 7, tweede alinea, stelt het hof voorop:
'In de intentieverklaring hebben partijen de wens uitgesproken met elkaar samen te werken op het gebied van huisvesting en fysieke afwikkeling van de rolcontainer en krattenactiviteiten van CC. In de periode volgend op 9 januari 1997 hebben partijen onderzocht of deze wens uitvoerbaar was.'
Dat, anders dan [eiseres] in cassatie betoogt(16), het hof in rov. 8 niet heeft overwogen dat bij zijn (in r.ovv. 6 en 7 gegeven) beslissing de gemaakte voorbehouden geen rol hebben gespeeld, blijkt bovendien uit de omstandigheid dat het hof bij zijn in rov. 7 gegeven oordeel over het stadium waarin de onderhandelingen zich bevonden, ook uitdrukkelijk gewicht heeft toegekend aan het (andere) voorbehoud betreffende de ingebruikneming van het buitenterrein in het voorjaar 1997 (p. 8 arrest, regels 6-10).
4.4. Zo bezien heeft het hof de door grief VIII van CC aangevoerde stelling, dat de samenwerkingsovereenkomst een voorwaarde voor het totstandkomen van de huurovereenkomst vormde, kennelijk wel (gegrond geacht en) betrokken in zijn in rov. 7 gegeven beoordeling van het stadium van de onderhandelingen. Waar het hof in rov. 8 overweegt dat CC geen belang heeft bij de behandeling van de grieven 5 tot en met 10, bedoelt het hof daarom kennelijk dat deze grieven - voorzover de daarin vervatte stellingen door het hof in rov. 7 al gegrond waren verklaard - geen verdere bespreking meer behoefden in het kader van de beoordeling van de door CC voor het afbreken van de onderhandelingen aangevoerde gronden, welke gronden immers los stonden van de genoemde voorwaarden.
Het middel
4.5. Het middel richt zich in al zijn onderdelen tegen rov. 7 van het bestreden arrest. Voor het gemak geef ik deze overweging hier opnieuw weer:
'7. Het hof verwerpt de stelling van CC dat de onderhandelingen zich hoe dan ook in een zodanig stadium bevonden dat het CC vrijstond de onderhandelingen af te breken zonder schadeplichtig te worden.
In de intentieverklaring hebben partijen de wens uitgesproken met elkaar samen te werken op het gebied van huisvesting en fysieke afwikkeling van de rolcontainer- en krattenactiviteiten van CC. In de periode volgend op 9 januari 1997 hebben partijen onderzocht of deze wens uitvoerbaar was.
Naar het hof begrijpt kenmerken de plannen voor de te realiseren bedrijfsruimte zich hierdoor dat het ontwerp van het architectenbureau zowel in Alphen aan den Rijn als in Boskoop bruikbaar is. Bij brief van 1 april 1997 van [eiseres] aan CC, waarvan de inhoud als onbetwist tussen partijen vaststaat, geeft [eiseres] ten behoeve van CC een zo nauwkeurig mogelijke omschrijving van de afspraken met betrekking tot het te realiseren project. Uit deze brief blijkt dat 650 m2 loodsruimte wordt aangeboden, maar dat extra loodsruimte tot de mogelijkheden behoort. Een voorbehoud wordt gemaakt voor de te verlenen vergunningen en van overheidswege te stellen voorwaarden. Er wordt een prijsaanbod gedaan, dat in de tijd beperkt geldig is en waarop CC voor het einde van die week dient te reageren.
Voorts houdt deze brief in:
"(...) Verder is uitgesproken dat [eiseres] mogelijk de huidige en toekomstige, fysieke afhandeling verzorgt van containers en kratten tegen marktconforme tarieven (...)."
Gegeven het feit dat geen overeenstemming bereikt is over de omvang van de loodsruimte en geen sprake is van een geaccepteerd prijsaanbod, doet zich naar het oordeel van het hof niet de situatie voor dat sprake is van een perfecte overeenkomst. De omstandigheid dat deze overeenkomst zal worden gesloten volgens de modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimten van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, alsmede de daarbijbehorende algemene voorwaarden, doet dit niet anders zijn. Evenmin doet zich naar het oordeel van het hof de situatie voor dat in voldoende mate aannemelijk is dat de onderhandelingen bij voortzetting zouden hebben geleid tot enige overeenkomst. Los van de vraag of de datum van 1 april 1997 al dan niet een fatale termijn was, wenste CC immers, zoals ook [eiseres] erkent in de Memorie van Antwoord blz. 10, het buitenterrein in het voorjaar van 1997 in gebruik te nemen. Deze wens lijkt zich moeilijk te laten verenigen met het stadium waarin de gemaakte plannen en afspraken zich bevonden in april 1997.
Voor wat betreft de samenwerkingsovereenkomst kan op grond van de hiervoor weergegeven passage niet geoordeeld worden dat aannemelijk is dat de onderhandelingen bij voortzetting zouden hebben geleid tot enige overeenkomst, aangezien de gemaakte afspraken op geen enkele wijze geconcretiseerd zijn. Dit neemt niet weg dat het CC niet vrijstond de onderhandelingen af te breken zonder de door CC gemaakte kosten te vergoeden. Door het tekenen van de intentieverklaring heeft CC aangegeven zeer serieus geïnteresseerd te zijn in samenwerking met [eiseres] en het huren van een bedrijfsruimte in een door [eiseres] te bouwen pand. CC wist, althans behoorde te weten, dat [eiseres] met het oog hierop aanzienlijke kosten zou gaan maken. CC handelt onzorgvuldig om, nadat deze kosten gemaakt zijn, de onderhandelingen af te breken op gronden die dit niet kunnen dragen. CC is derhalve gehouden de hierdoor ontstane schade, dat wil zeggen de door [eiseres] gemaakte kosten, te vergoeden. Aangezien zich naar het oordeel van het hof niet de situatie voordoet dat de onderhandelingen bij voortzetting waarschijnlijk zouden hebben geleid tot enige overeenkomst, is CC niet gehouden daarnaast het zogeheten positieve contractsbelang te vergoeden. In zoverre komt het hof tot een ander oordeel dan de rechtbank.'
4.6. Onderdeel a komt op tegen het in rov. 7 gegeven oordeel dat, nu geen overeenstemming bereikt is over de omvang van de loodsruimte en geen sprake is van een geaccepteerd prijsaanbod, zich niet de situatie voordoet dat sprake is van een perfecte overeenkomst. Het onderdeel klaagt dat blijkens de intentieverklaring wél overeenstemming bestond over de omvang van de te verhuren loodsruimte en de huurprijs, terwijl van de gebondenheid op deze punten geen afstand is gedaan. Het onderdeel voert aan dat het hof in r.ovv. 5 en 6 de stelling van CC dat zij niet aan de intentieverklaring was gebonden, alsmede het beroep op de omstandigheid dat [eiseres] verder heeft onderhandeld, had verworpen. Voor het geval het hof in de bestreden overweging zou doelen op die latere onderhandelingen, is zijn oordeel eveneens onbegrijpelijk omdat de vordering van [eiseres] is gebaseerd op de intentieverklaring en omdat het hof in rov. 5 en 6 heeft geoordeeld dat [eiseres] CC aan die verklaring mocht houden.
4.7. Het onderdeel komt op tegen de beslissing dat tussen [eiseres] en CC geen sprake was van een perfecte overeenkomst. Deze klacht moeten moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van de hiervoor in nr. 3.3 weergegeven rechtsregels.
4.8. Voorzover het onderdeel betoogt dat het hof alleen naar de in het voorjaar van 1997 plaatsgevonden onderhandelingen heeft gekeken en niet naar de intentieverklaring, ziet het onderdeel eraan voorbij dat het hof over de intentieverklaring heeft geoordeeld dat de afspraken daarin nog niet bindend waren en slechts een stap vormde in de daaropvolgende nadere onderhandelingen.
Zo overweegt het hof in rov. 5, eerste volzin, naar aanleiding van de in r.ovv. 4.1 t/m 4.6 weergegeven intentieverklaring en correspondentie:
'Uit deze bescheiden, waarvan de inhoud als onbetwist tussen partijen vaststaat, bezien in onderling verband en samenhang, volgt dat partijen in januari 1997 de wens en het voornemen hebben uitgesproken met elkaar een huur- en samenwerkingsovereenkomst te sluiten en dat zij sedert in ieder geval januari 1997 hierover met elkaar in onderhandeling zijn geweest.'
En in rov. 6 overweegt het hof onder meer (tweede alinea, laatste volzin):
'[Eiseres] heeft alleen te maken met het door [betrokkene 2] verwoorde en in de intentieverklaring neergelegde voornemen van CC om wel een dergelijke overeenkomst tot stand te brengen.'
Voorts blijkt dit uit de tweede volzin van rov. 7, waarin het hof het stadium van de onderhandelingen ten tijde van de intentieverklaring als volgt typeert:
'In de intentieverklaring hebben partijen de wens uitgesproken met elkaar samen te werken op het gebied van huisvesting en fysieke afwikkeling van de rolcontainer en krattenactiviteiten van CC. In de periode volgend op 9 januari 1997 hebben partijen onderzocht of deze wens uitvoerbaar was.'(17)
Daarnaast blijkt uit rov. 6, tweede volzin, dat het hof de omstandigheid dat in de intentieverklaring een huurprijs is genoemd, niet uit het oog heeft verloren. In zoverre faalt het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag.
4.9. Voorzover het onderdeel klaagt dat dit oordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, faalt het eveneens.
De steller van het middel moet worden toegeven dat de overweging, dat geen overeenstemming bestond over de omvang van de te verhuren loodsruimte en de huurprijs, op het eerste gezicht wat schril afsteekt tegen de tekst van de letter of intent, waarin immers de omvang en huurprijs nauwkeurig waren vermeld.(18) 's Hofs feitelijk oordeel, dat de intentieverklaring ook ten aanzien van de huurovereenkomst (slechts) een tussenstap in de onderhandelingen vormde en deze nog niet bindend was voor partijen, is m.i. evenwel (toch) niet onbegrijpelijk, allereerst gezien de in de intentieverklaring opgenomen voorwaarden: dat een samenwerkingsovereenkomst tot stand zou komen en dat tot aankoop van een perceel grond te [plaats] zou worden overgegaan. Zoals hiervoor in nrs. 4.1 t/m 4.4 is besproken, heeft het hof deze voorwaarde(n) - anders dan [eiseres] in cassatie betoogt - wél mede aan zijn oordeel ten grondslag gelegd.
Daarbij komt, dat met name de voorwaarde betreffende de samenwerkingsovereenkomst zich erdoor kenmerkt dat haar vervulling geheel van de wil van partijen afhankelijk is. Dat het hof de intentieverklaring, waarin de gemaakte afspraken aan zo'n voorwaarde (waarvan de vervulling immers o.m. afhankelijk is van de verdere onderhandelingen tussen partijen) zijn verbonden, (slechts) als een uitgangspunt voor verdere onderhandelingen en niet als een op zichzelf reeds bindende overeenkomst heeft beschouwd, is reeds om deze reden niet onbegrijpelijk.(19) Naar het kennelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van het hof stond onder deze omstandigheden ook de rest van het onderhandelingsresultaat nog op (te) losse schroeven.
Het bestreden oordeel is voorts niet onbegrijpelijk gelet op de door het hof in rov. 7, derde e.v. alinea, in zijn beoordeling betrokken brief van 1 april 1997. Ten opzichte van de in deze brief gegeven nadere uitwerking, was hetgeen in de intentieverklaring was opgenomen omtrent de omvang van het te verhuren object nauwelijks uitgewerkt. Voorts werd in deze brief - niettegenstaande de in de intentieverklaring genoemde prijs - een in de tijd beperkt prijsaanbod gedaan.(20) Het hof was kennelijk en niet onbegrijpelijk van oordeel dat het - als gezegd blijkens de voorwaarden in de intentieverklaring voorlopige - onderhandelingsresultaat bij de verdere onderhandelingen weer zodanig was opengebroken en dat partijen ook voor wat betreft de huurovereenkomst nog niet tot (finale) overeenstemming waren gekomen. Hierbij zij bedacht dat het hof bij zijn oordeel dat de intentieverklaring nog geen bindende huurovereenkomst bevatte, ook de gedragingen van partijen ná het opstellen daarvan kon betrekken.(21)
4.9. Het oordeel dat nog geen sprake was van een perfecte overeenkomst, is, anders dan het onderdeel stelt, ook niet onbegrijpelijk in het licht van de verwerping door het hof in rov. 5 van de stelling van CC dat zij niet gebonden was aan de intentieverklaring. Uit deze overweging blijkt namelijk dat deze gebondenheid van CC volgens het hof slechts inhield dat zij constructief diende (door te) onderhandelen (welke - door CC geschonden - verplichting meebracht dat zij niet op ontoereikende gronden de onderhandelingen mocht afbreken, zie rov. 5, slot tweede alinea). Evenmin doet daaraan af dat het hof het beroep van CC op de omstandigheid dat [eiseres] verder heeft onderhandeld, heeft verworpen, allereerst omdat - gezien de onmiddellijk daaraan voorafgaande bespreking van de brieven van 9 april en 22 april 1997 - het hof daarmee klaarblijkelijk doelt op de na genoemde brieven gevolgde onderhandelingen. Bovendien verliest het onderdeel uit het oog dat het hof uit de intentieverklaring slechts een gebondenheid tot (constructief) dooronderhandelen heeft afgeleid. Op dit laatste stuit ook de klacht af dat, voorzover het hof bij de bestreden overweging het oog zou hebben op die latere onderhandelingen, dit oordeel onbegrijpelijk is omdat de vordering van [eiseres] is gebaseerd op de intentieverklaring en het hof in r.ovv. 5 en 6 heeft geoordeeld dat [eiseres] CC aan die verklaring mocht houden.
4.10. Onderdeel b keert zich met een viertal (sub)klachten tegen het oordeel van het hof dat zich niet de situatie voordoet dat in voldoende mate aannemelijk is dat de onderhandelingen bij voortzetting zouden hebben geleid tot enige overeenkomst, omdat CC het buitenterrein in het voorjaar van 1997 in gebruik wenste te nemen, hetgeen zich moeilijk lijkt te laten verenigen met het stadium waarin de gemaakte plannen en afspraken zich bevonden in april 1997.
4.11. Volgens subonderdeel (i) is het hof met dit oordeel buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden, althans heeft het de feitelijke gronden van het verweer van CC aangevuld, omdat door CC geen beroep was gedaan op het bestaan van zo'n wens, terwijl daarvan ten processe ook niet is gebleken.
4.12. Het subonderdeel faalt bij gemis aan feitelijke grondslag. CC had immers wél het bestaan van genoemde wens gesteld. Zo heeft CC zich bij MvG beroepen op het verslag van de bespreking van 30 december 1996 waarin volgens CC de belangrijkste punten zijn opgenomen die de voorwaarden voor de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst betreffen. Het besprekingsverslag noemt als 'voorwaarden CCNL' o.a.: '01-04-1997 buitenterrein klaar en voorzien van omheining'.(22) Voorts heeft CC in haar toelichting op grief X gesteld: 'de overeenstemming tussen partijen dat er op 1 april 1997 een terrein omheind zou moeten zijn is dan ook tussen partijen blijven bestaan nadat de intentieverklaring opgesteld was', en dat 'deze voorwaarde gezien moet worden als een uitwerking van de voorwaarde in de intentieverklaring dat een perceel grond aangekocht moet zijn'.(23) Deze stellingen zijn door CC ook naar voren gebracht in het kader van de vraag of [eiseres] gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst. Grief X richtte zich namelijk tegen rov. 5.2 waarin de rechtbank de omstandigheden beoordeelde, op grond waarvan zij in rov. 5.3 voornoemde vraag ten aanzien van de huurovereenkomst bevestigend beantwoordde.
4.13. Subonderdeel (ii) acht 's hofs uitleg van de stellingen van [eiseres] in haar MvA op dit punt onbegrijpelijk. [Eiseres] heeft, anders dan het hof overweegt, het bestaan van die wens van CC niet in de door het hof bedoelde context erkend, maar heeft in de door het hof genoemde passage uit de MvA alleen opgemerkt dat partijen feitelijk ervan uitgingen dat in het voorjaar van 1997 het buitenterrein door CC in gebruik zou kunnen worden genomen.
4.14. De door het hof (kennelijk) bedoelde passage uit de MvA luidt:
'Enige onduidelijkheid bestond uitsluitend nog over het aanvangstijdstip van de huurovereenkomst (mede in verband met de onderhandelingen van [eiseres] met de gemeente Alphen aan den Rijn), echter partijen (ik verwijs naar de verklaring van [betrokkene 2]) gingen ervan uit dat in het voorjaar van 1997 in ieder geval het buitenterrein door CC in gebruik zou kunnen worden genomen.'
Het subonderdeel faalt, nu geenszins onbegrijpelijk is dat het hof in deze passage heeft gelezen dat ook [eiseres] in deze passage erkent dat CC het buitenterrein in het voorjaar van 1997 in gebruik wenste te nemen. Het hof mocht vervolgens aan deze door [eiseres] erkende (feitelijke) omstandigheid, de juridische conclusies verbinden als hij heeft gedaan. Voorzover het subonderdeel (met de verwijzing naar de 'context' van de stelling) mocht betogen dat de aangehaalde passage inhoudt dat partijen destijds aan hun 'feitelijke' verwachtingen geen 'juridische' consequenties wensten te verbinden, of dat die verwachtingen geheel los zouden staan van het onderhandelingsstadium, is 's hofs andersluidende oordeel niet onbegrijpelijk, mede gezien de, bij het vorige subonderdeel besproken, op dit punt door CC aangevoerde stellingen.
4.15. Subonderdeel (iii) klaagt dat het bestreden oordeel onbegrijpelijk is gelet op rov. 5.2 van het vonnis van de rechtbank, waarin de rechtbank overwoog dat CC geen beroep toekomt op de in het verslag van 30 december 1996 vermelde afspraak dat het buitenterrein op 1 april 1997 klaar zal zijn, omdat die voorwaarde niet is opgenomen in de intentieverklaring. Het hof heeft de tegen deze rov. gerichte grief wegens gebrek aan belang niet behandeld, terwijl het op dit punt geen zelfstandige (andersluidende) vaststelling heeft gedaan. Volgens de klacht volgt uit de vaststelling van de rechtbank dat CC na 9 januari 1997 in beginsel geen breekpunt meer kon maken van het niet in april beschikbaar zijn van het bouwterrein.
4.16. De rechtbank had in rov. 5.2 (in fine) ten aanzien van de voorwaarde m.b.t. het buitenterrein overwogen:
'Ook op de voorwaarde genoemd in het besprekingsverslag, dat op 1 april 1997 het buitenterrein te Alphen a/d Rijn klaar zal zijn en voorzien van een omheining, kan CC zich niet met vrucht beroepen omdat deze voorwaarde niet is opgenomen in de intentieverklaring en onweersproken is gebleven dat dit geen fatale termijn betrof.'
Door CC was in eerste aanleg, onder verwijzing naar hetgeen was afgesproken omtrent de ingebruikneming in het voorjaar van 1997 gesteld dat het om een niet vervulde opschortende voorwaarde ging. Dit had zij aangevoerd als verweer tegen de primaire vordering, omdat daardoor aan de zijde van CC geen sprake was van een tekortkoming in de nakoming.(24) Daarnaast had CC deze stelling aangevoerd als verweer tegen de subsidiaire en meer subsidiaire grondslag, met de strekking dat [eiseres] vanwege de omstandigheid dat de voorwaarde niet was vervuld, niet gerechtvaardigd kon vertrouwen dat enigerlei contract zou worden gesloten.(25)
4.17. De rechtbank heeft dus, nadat zij in rov. 5.1 had geoordeeld dat de intentieverklaring hooguit een voorovereenkomst was, in rov. 5.2 het beroep van CC op de afgesproken ingebruikneming in het voorjaar van 1997 als verweer tegen de subsidiaire grondslag van de vordering verworpen. Anders dan de rechtbank, heeft het hof in rov. 7 aan de omstandigheid dat partijen voornemens waren in het voorjaar 1997 het buitenterrein in gebruik te nemen, welk voornemen niet was vervuld, wél betekenis toegekend bij de beoordeling van het stadium waarin de onderhandelingen zich bevonden, en wel in die zin dat de gemeenschappelijke wens tot ingebruikname van het buitenterrein in voorjaar 1997, bij het op de intentieverklaring gevolgde zoeken naar de uitvoerbaarheid van de in die verklaring neergelegde voornemens kennelijk op problemen is gestuit, mede omdat bij het in april bereikte stadium van de besprekingen nog geen ingebruikname in zicht was, zodat [eiseres] ook daarom niet (meer) gerechtvaardigd op de totstandkoming van de overeenkomst kon vertrouwen. In zoverre is het hof, anders dan het subonderdeel meent, wel tot een zelfstandig en andersluidend oordeel gekomen. Dit oordeel is - evenals het door onderdeel a bestreden oordeel - ook niet onbegrijpelijk in het licht van rov. 8, welke overweging aldus moet worden opgevat, dat het hof daarin slechts heeft overwogen dat CC in het kader van de vraag of de door CC aangevoerde gronden het afbreken van de onderhandelingen konden dragen geen belang (meer) heeft bij een verdere behandeling van de grieven 5 tot en met 10 (zie voor mijn lezing van de - in dit opzicht op het eerste gezicht mogelijk verwarrende - rov. 8, hiervoor nrs. 4.1 t/m 4.4).
4.18. Ook subonderdeel (iv) acht de beslissing van het hof onbegrijpelijk in het licht van rov. 5.2 van het vonnis van de rechtbank, ditmaal gezien het daarin vervatte oordeel dat CC zelf in de weg heeft gestaan aan de vervulling van de voorwaarden van de intentieverklaring door zich ten onrechte op het standpunt te stellen dat zij niet aan de verklaring was gebonden. Het hof heeft de tegen rov. 5.2 gerichte grieven buiten behandeling gelaten bij gebrek aan belang en dienaangaande geen zelfstandige (andersluidende) vaststellingen gedaan. Het hof had, aldus de klacht, ook in het licht van dit oordeel van de rechtbank, niet (zonder meer) in aanmerking kunnen nemen dat de gemaakte plannen zich in april 1997 zich in een zodanig stadium bevonden dat zich daarmee moeilijk lijkt te verenigen de wens van CC om het buitenterrein in april 1997 in gebruik te nemen.
4.19. Het subonderdeel gaat uit van een onjuiste lezing van rov. 5.2 van het vonnis van de rechtbank. De daarin gegeven overweging, dat CC geen beroep kan doen op de in de intentieverklaring opgenomen voorwaarden omdat zij zelf aan de vervulling in de weg heeft gestaan door zich aan die verklaring niet gebonden te achten, ziet immers niet op de voorwaarde betreffende het buitenterrein: deze voorwaarde was door de rechtbank in de laatste volzin van rov. 5.2 afzonderlijk besproken.
Dat het hof in rov. 7 de discrepantie tussen de destijds geuite wens ten aanzien van de ingebruikneming van het buitenterrein en de stand van de onderhandelingen in april 1997, bij het oordeel over het onderhandelingsstadium en over de (gerechtvaardigde) verwachtingen van [eiseres] in rov. 7 (mede-)beslissend heeft geacht, is niet onbegrijpelijk in het licht van het (tevergeefs door onderdeel a - mede - bestreden) oordeel van het hof dat in de intentieverklaring slechts een gemeenschappelijke wens ten aanzien van samenwerking op het gebied van huisvesting en afwikkeling van de bedrijfsactiviteiten was vervat, waarvan de uitvoerbaarheid in de daaropvolgende periode door partijen werd onderzocht. Het hof heeft in rov. 7 uit de genoemde discrepantie kennelijk en niet onbegrijpelijk afgeleid dat de, op de (door het hof nog niet als een bindende overeenkomst aangemerkte) intentieverklaring gevolgde, onderhandelingen (ongeacht aan welke zijde de schuld voor het niet vervuld zijn van de betreffende voorwaarde lag) zodanig moeizaam verliepen, dat [eiseres] er niet op mocht vertrouwen dat de onderhandelingen, indien deze niet zouden zijn afgebroken, geleid zouden hebben tot enige overeenkomst.
Voor zover de motiveringsklacht (andermaal) op rov. 8 steunt, gaat zij wederom uit van een onjuiste lezing van die overweging (voor de juiste lezing zij weer verwezen naar de nrs. 4.1 t/m 4.4 en 4.17).
5. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Zie voor de punten 2.1 t/m 2.9: rov. 1.1 t/m 1.4, 1.6, 1.7 en 1.9 t/m 1.11 van het vonnis van 7 januari 1998, van welke feiten ook het hof is uitgegaan blijkens rov. 2 van het arrest van 16 oktober 2002.
2 MvG, nr. 49. Blijkens het vonnis (prod. 17 bij MvG) gaat het in totaal (kennelijk: negatief én positief contractsbelang) om een - contant gemaakt - bedrag van f 350.482,92 met wettelijke rente vanaf 17 maart 1998.
3 Het arrest is gepubliceerd in Prg. 6076 (2003, p. 593) m.nt. P. Abas.
4 Het hof zegt in het dictum dat het het vonnis bekrachtigt onder verbetering van gronden. Met zijn afwijzing van de vordering tot vergoeding van het positief contractsbelang, is het hof evenwel tot een (deels) andere uitspraak gekomen.
5 De cassatiedagvaarding dateert van 16 januari 2003.
6 Asser-Hartkamp 4-II (2001), nr. 13; W.S.M. Schut, Letters of intent, Zwolle 1986, p. 3.
7 HR 17 december 1999, NJ 2000, 184 (Groeneveld/Hadegro), rov. 3.4 i.v.m. concl. A-G Hartkamp, onder nr. 6, waarin weer wordt verwezen naar HR 14 juni 1968, NJ 1968, 331.
8 HR 20 mei 1988, NJ 1988, 781 (Smeets/Kuyper); HR 20 mei 1994, NJ 1994, 574 (Gasunie/Gemeente Anloo); Asser-Hartkamp 4-II (2001), nr. 280.
9 De vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen wordt immers beheerst door dezelfde normen als de vraag hoe deze moet worden uitgelegd: 3: 33 jo. 35 BW (als uitgewerkt in de 'Haviltex-formule'), zie Tjittes, De hoedanigheid van contractspartijen, Deventer 1994, pp. 135-136; Rechtshandeling en overeenkomst (Valk), Deventer 2001, nr. 265.
10 Asser-Hartkamp 4-II (2001), nr. 160.
11 HR 15 november 1957, NJ 1958, 67 m.nt. LEHR (Baris/Riezenkamp); HR 21 januari 1966, NJ 1966, 183 m.nt. GJS (Booy/Wisman).
12 HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723 m.nt. CJHB, AA 1983, p. 758 m.nt. Van Schilfgaarde (Plas/Valburg).
13 HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 m.nt. CJHB (VSH/Shell).
14 HR 14 juni 1996, NJ 1997, 481 m.nt. HJS (MBO/De Ruiterij).
15 Zie met name schriftelijke toelichting zijdens CC, nrs. 2.7 t/m 2.8, 3.9 t/m 3.10 en 3.12; Schriftelijke repliek zijdens [eiseres], nrs. 3 en 5; schriftelijke dupliek zijdens CC, nr. 2.
16 Schriftelijke repliek van 17 oktober 2003, nrs. 3 en 5.
17 Zie ook rov. 2, waarin het hof overweegt: 'Dit brengt mee dat het hof ervan uit dient te gaan dat [betrokkene 2] voor wat betreft de zogeheten intentieverklaring, alsmede de (te sluiten) [curs. A-G] huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst bevoegd was CC te binden.'
18 Zie prod. 6 bij inleidende dagvaarding.
19 Vgl. J.D.A. den Tonkelaar, Opschortende en ontbindende voorwaarden, Deventer 1994, p. 54.
20 Bij de uitleg van een overeenkomst (en m.i. ook de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen) kunnen ook de latere gedragingen van partijen een rol spelen. Zie Asser-Hartkamp 4-II (2001), nr. 280.
21 Zie hiervoor, nr. 3.3.
22 Prod. 6 bij MvG.
23 MvG, nrs. 32 en 33.
24 CvA, nrs. 19-20; pleitnotities mr. Elderson, nrs. 12-14.
25 CvA, nr. 21; pleitnotities mr. Elderson, nr. 26.