Conclusie
Rolnr. C01/130
mr J. Spier
Zitting 11 oktober 2002
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
Villapark De Zeven Heuvelen B.V.
(hierna: Villapark)
1. Feiten
1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten zoals deze zijn vastgesteld door de Kantonrechter op blz. 1 van het bestreden vonnis en van de overige feiten waarover tussen partijen overeenstemming bestaat.
1.2 Villapark exploiteert een villapark.(1) [Eiser] is eigenaar van een villa in dit villapark.
1.3 Tussen [eiser] en Villapark bestaat met betrekking tot deze villa een beheersovereenkomst. Art. 3 leden Pro 2-5(2) van deze overeenkomst luidt:
"2. De huurprijs voor de villa's wordt door de beheerder i.s.m. het Bestuur van de VVE vastgesteld. (...)
3. De beheerder is (naast de eigenaar) exclusief belast met de organisatie van de verhuur van de villa's.
4. Om een goed beheer bij het ter beschikking stellen aan derden en wisselingen tijdig te melden bij de beheerder. Deze zal voor administratiekosten, bewaking en ontvangst van de gasten etc. een vergoeding ontvangen van 4% (lees:) excl. B.T.W. van de geldende huurprijs met een minimum van FL. 50,= per wisseling. (...)
5. De eigenaar zal onder geen voorwaarden via de media c.q. advertenties de villa goedkoper aan mogen bieden dan de daarvoor op het park geldende tarieven (...)".(3)
2. Procesverloop
2.1 Villapark heeft op 5 april 2000 [eiser] gedagvaard voor de Kantonrechter te Nijmegen en betaling gevorderd van f. 164,50 met wettelijke rente. Bij cvr heeft zij haar eis vermeerderd tot f. 472,97. Daarnaast vordert zij een bedrag van f. 74,02 aan buitengerechtelijke kosten.
2.2 Zij heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [eiser] dit bedrag aan haar verschuldigd is op grond van artikel 3 lid 4 van Pro de beheersovereenkomst (verhuur aan derden).(4)
2.3 [Eiser] heeft bestreden dit bedrag schuldig te zijn nu z.i. de huurtarieven op basis waarvan de beheersvergoeding wordt berekend, zijn vastgesteld voor 6-persoonsvilla's, terwijl zijn villa een 4-persoonsvilla is (cva onder 2).
2.4 In bij cva overgelegde correspondentie stelt Villapark zich op het standpunt dat alle villa's in het villapark zijn bestemd voor minimaal zes personen en dat de tariefregeling derhalve als basis 6 personen heeft (prod. 2 en 5).
2.5 Bij cvd betoogt [eiser] dat 4% van de daadwerkelijk ontvangen huur (f. 19.200,--) in rekening gebracht moet worden als beheersvergoeding; te weten inclusief BTW een bedrag van f. 902,40 (onder 2D+E). Dit bedrag heeft hij voldaan (onder 2F). Hij biedt (getuigen)bewijs aan 'm.n. dat de daadwerkelijk ontvangen huur f 19.200,-- bedroeg in 1999'(onder 3).
2.6 De Kantonrechter heeft in zijn vonnis van 19 januari 2001 de vordering toegewezen. Hij overwoog daartoe onder meer:
"Aan de hand van het door Villapark overgelegde gedeelte van de beheersovereenkomst kan de kantonrechter vaststellen dat de huurprijs van de villa's niet door de individuele eigenaars maar door de beheerder in samenwerking met het bestuur van de VVE wordt vastgesteld en dat de beheerder exclusief belast is met de organisatie van de verhuur van de villa's. (...) Het is de eigenaar verboden om de villa goedkoper te verhuren dan de op het park geldende tarieven.
Villapark heeft twee facturen overgelegd, waaruit blijkt dat in de periode 1 januari tot en met 31 mei 1999 de villa van [eiser] een totale huuropbrengst had van f. 10.500,- en in de periode van 31 mei tot 1 november 1999 f. 19.690,-. Als [eiser] dan stelt dat de huuropbrengst van het gehele jaar 1999 f. 19.200,- is geweest, dan kan dat in het licht van de bepalingen van de beheersovereenkomst en zonder verdere adstructie van die stelling door [eiser] niet als juist worden aangemerkt. De facturen van Villapark geven immers al aan dat die opbrengst over tien maanden van 1999 al meer dan f. 30.000,- is geweest.
In de beheersovereenkomst wordt geen onderscheid gemaakt tussen de villa's in het park op grond van het aantal slaapkamers in die villa (er wordt geen enkel onderscheid gemaakt). Het door [eiser] gebezigde argument dat zijn villa minder slaapkamers heeft en dat hij daarom dan ook minder beheersvergoeding zou hoeven te betalen, is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter onjuist en in strijd met de tussen partijen bestaande beheersovereenkomst".
2.7 [Eiser] heeft tijdig beroep in cassatie ingesteld. Villapark heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en heeft haar standpunt schriftelijk toegelicht.
3. Bespreking van de cassatiemiddelen
3.1 De cassatiedagvaarding behelst een uitvoerige inleiding. Daarin worden feiten opgedist die niet door de Kantonrechter zijn vastgesteld en die evenmin door (een der) partijen zijn aangevoerd. Deze "feiten" spelen dan ook geen rol in cassatie.
3.2.1 In de inleiding onder 14 betoogt [eiser] dat zijn belang vooral gelegen is in het telkenjare terugkeren van de onderhavige betalingen; het is daarmee groter dan de geringe inzet van de onderhavige procedure. [eiser] verliest uit het oog dat de wetgever (gelukkig maar) in gevallen als de onderhavige slechts op zeer beperkte gronden cassatieberoep heeft opengesteld.
3.2.2 [Eiser] ziet er voorts aan voorbij dat zijn klachten over het bestreden vonnis in feite zijn te herleiden tot de wijze van procederen door partijen. Vermoedelijk juist vanwege het geringe financiële belang hebben partijen er m.i. van afgezien hun stellingen gedocumenteerd, helder en consistent uiteen te zetten. Dat schept de kans dat deze worden misverstaan.
3.3 Het eerste middel richt zich tegen de eerste hiervoor onder 2.6 geciteerde rechtsoverweging van de Kantonrechter. Onderdeel 1 verwijt de Kantonrechter te hebben overwogen dat de huurprijs niet door de individuele eigenaars kan worden bepaald. Bovendien zou Villapark zulks niet aan haar vordering ten grondslag hebben gelegd.
3.4 Voorzover het onderdeel een rechtsklacht bedoelt te vertolken - alsdan vermoedelijk inhoudend dat de Kantonrechter zich niet uitsluitend had mogen baseren op de overgelegde pagina uit de beheersovereenkomst en dat hij Haviltex-formule in acht had moeten nemen - stuit het af op art. 100 RO Pro (oud).(5)
3.5 Voorzover het onderdeel bedoelt een motiveringsklacht te richten tegen voormeld oordeel van de Kantonrechter, faalt deze. De uitleg van gedingstukken is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt. Het oordeel van de Kantonrechter is feitelijk en in het licht van de desbetreffende pagina van de beheersovereenkomst niet onbegrijpelijk.
3.6 De klacht dat de Kantonrechter de grondslag der vordering heeft verlaten, faalt omdat de uitleg van de gedingstukken aan de feitenrechter is voorbehouden. Toegegeven kan worden dat Villapark de benadering van de Kantonrechter niet met zoveel woorden aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. De Kantonrechter heeft uit de gedingstukken, in hun geheel gelezen, kunnen afleiden dat Villapark deze benadering - zij het in weinig heldere bewoordingen - aan haar vordering ten grondslag heeft willen leggen. In het bijzonder de - niet nader gespecificeerde - nota's van Villapark waarin van een "vaste huurprijs" wordt uitgegaan, wijzen in die richting.
3.7 De klachten van de onderdelen 2 en 3 kunnen, ook als zij doel zouden treffen, bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Niet valt in te zien hoe het feit dat ook [eiser] belast zou zijn met de verhuur van zijn villa van invloed zou zijn op de toewijsbaarheid van de vorderingen. Daarbij valt nog te bedenken dat Villapark niet heeft bestreden en dat door de Kantonrechter niet uit het oog is verloren dat [eiser] zijn villa zelf mag verhuren. De inzet van het geding is de vergoeding die hij in laatstbedoeld geval aan Villapark moet betalen.
3.8 Onderdeel 4 bevat geen zelfstandige klacht en behoeft derhalve geen bespreking.
3.9 Het tweede middel keert zich tegen het oordeel van de Kantonrechter dat het de eigenaar verboden is de villa te verhuren tegen lagere dan de op het park geldende tarieven.
3.10 Deze klacht is in feite een herhaling van zetten; zie onder 3.5 en 3.6. Hoe dat zij, het middel faalt nu het daardoor bestreden feitelijke oordeel van de Kantonrechter in het licht van art. 3 lid Pro 2, gelezen in samenhang met de leden 4 en 5 van de door Villapark overgelegde pagina van de beheersovereenkomst, niet onbegrijpelijk is.
3.11 Het derde middel richt zich tegen het in de tweede alinera onder 2.6 geciteerde oordeel van de Kantonrechter.
3.12 In de bestreden passage wil de Kantonrechter klaarblijkelijk tot uitdrukking brengen dat het bij de door Villapark genoemde bedragen gaat om de door de beheerder vastgestelde huurprijzen. Daarom is hij uitgegaan van de door Villapark gestelde en als zodanig niet bestreden prijzen en niet van de - naar [eiser] heeft betoogd - daadwerkelijk gerealiseerde huurprijs. Deze laatste achtte de Kantonrechter immers zonder belang.
3.13 Onderdeel 1 miskent de onder 3.12 weergegeven gedachtegang van de Kantonrechter. Het faalt reeds daarom.
3.14 Onderdeel 2 berust op een feitelijk novum waarvoor in cassatie geen plaats is. Voor het overige faalt het op de onder 3.13 genoemde grond.
3.15 Ook onderdeel 3 berust op een verkeerde lezing van het onder 3.12 weergegeven oordeel van de Kantonrechter. Het door [eiser] gedane bewijsaanbod was in die gedachtegang niet ter zake dienend.
3.16 Onderdeel 4 faalt op dezelfde grond. Daarbij verdient nog opmerking dat de klacht anders op art. 100 (oud) RO zou afstuiten.(6)
3.17 Voorzover middel IV al begrijpelijk is, valt het in herhalingen. Het behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep met toepassing van art. 81 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Inl. dagvaarding onder 1.
2 Ten minste: ik neem aan dat het gaat om artikel 3; de overeenkomst is slechts ten dele overgelegd. Ik heb de tekst letterlijk geciteerd.
3 Prod. 1 bij cvr.
4 Zie prod. 2 en 3 bij cvr.
5 Thans art. 80 lid Pro 1. Deze laatste bepaling komt inhoudelijk op hetzelfde neer als de oude; slechts de formulering wijkt af.
6 Vgl. Hoge Raad 3 november 2000, NJ 2001, 148.