Conclusie
Rolnummer C00/209
Mr Bakels
Zitting 25 januari 2002
Conclusie inzake
Algemene Woningbouwvereniging
tegen
[Verweerder]
1. Feiten en procesverloop
1.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om de vraag of een huurder van een portiekwoning in [woonplaats] het gehuurde overeenkomstig de bestemming en als een goed huurder gebruikt door dit te verwarmen en te verlichten met "alternatieve energiebronnen".
1.2 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(a) [Verweerder] huurt van de Woningbouwvereniging met ingang van 1 november 1992 de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Art. 5.1 van de door partijen op 12 oktober 1992 ondertekende huurovereenkomst luidt als volgt:
"De woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder/huurster en zijn/haar huishouden. (...) Huurder/huurster verplicht zich de woning waarin begrepen alle aan- en toebehoren overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen."
(b) De woning is sinds oktober 1994 niet meer aangesloten op de openbare gas- en elektravoorzieningen. [Verweerder] maakt voor de verwarming van de woning gebruik van twee losse kachels die werken op propaangasflessen. Hij kookt op een kampeergastoestel. Voor de verlichting maakt hij gebruik van lampen die op batterijen werken en van kaarsen, die behoorlijk in houders zijn geplaatst. In het verhuurde is een brandblusser voorhanden.
(c) [Verweerder] heeft geen achterstand in het betalen van de verschuldigde huurprijs.
1.3 Tegen deze achtergrond heeft de Woningbouwvereniging de kantonrechter te Amsterdam, kort gezegd, verzocht om als voorlopige voorziening op grond van art. 116 Rv Pro de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [verweerder] te gelasten de woning te verlaten met al de zijnen en al het zijne. Zij legde daaraan ten grondslag dat [verweerder] de woning niet overeenkomstig de bestemming en als een goed huurder gebruikt door deze te verwarmen en te verlichten op de wijze waarop hij dat doet. Daardoor ontstaat immers een verhoogd risico voor brand en ontploffing voor het gehuurde, [verweerder] zelf en de omwonenden, die eveneens huurders van de Woningbouwvereniging zijn. Bovendien tapt [verweerder] illegaal elektriciteit af en benadeelt daarmee voormelde omwonenden.
[Verweerder] voerde gemotiveerd verweer.
1.4 Nadat de kantonrechter op 24 december 1998 een tussenvonnis had gewezen, heeft hij de gevraagde voorziening bij eindvonnis van 15 maart 1999 geweigerd.
1.5 De Woningbouwvereniging stelde vervolgens in een bodemprocedure op verkorte termijn dezelfde vordering in als in de art. 116-procedure. Nadat de kantonrechter ingevolge een op 11 juni 1999 gewezen tussenvonnis een gerechtelijke plaatsopneming had gehouden, heeft hij bij eindvonnis van 23 juli 1999 de vordering afgewezen.
1.6 De Woningbouwvereniging is tegen dit vonnis in hoger beroep gekomen bij de rechtbank Amsterdam. Bij vonnis van 19 april 2000 heeft de rechtbank het door de kantonrechter gewezen eindvonnis bekrachtigd. Zij overwoog daartoe, kort gezegd, dat [verweerder] niet handelt in strijd met de bestemming van het gehuurde door gebruik te maken van voormelde energiebronnen. Mede gezien het feit dat [verweerder] deze al vijf jaar zonder incidenten gebruikt, kan niet worden gezegd dat het brandgevaar door zijn voormelde handelwijze in onverantwoorde mate is toegenomen. Derhalve schiet de Woningbouwvereniging ook niet tekort in haar verplichtingen als verhuurder tegenover de omwonende huurders. Voorts heeft de kantonrechter terecht overwogen - aldus nog steeds de rechtbank - dat het aftappen van elektriciteit weliswaar een ernstige vorm van wanprestatie is, maar dat dit geen grond voor ontbinding oplevert omdat zulks sinds oktober 1998 niet meer is gebeurd.
1.7 De Woningbouwvereniging is tegen dit vonnis tijdig in cassatie gekomen.(1) [Verweerder] heeft tot verwerping van het beroep geconcludeerd. Beide partijen hebben hun onderscheiden stellingen schriftelijk doen toelichten door hun respectieve advocaten.
2. Bespreking van het middel
2.1 Het middel, dat een rechtsklacht en een motiveringsklacht bevat, strekt naar de kern genomen ertoe de Hoge Raad uit te nodigen als derde feitelijke instantie op te treden. Hierop kan de Raad niet ingaan gezien zijn wettelijke taakomschrijving.
2.2 De door het middel naar voren gebrachte motiveringsklacht luidt - als ik het goed zie - dat de rechtbank onvoldoende blijk ervan heeft gegeven dat zij "de kritische kanttekeningen die wel degelijk bij de situatie en de handelwijze van [verweerder] worden geplaatst, heeft meegewogen in zijn beslissing". Voorts is de gevolgtrekking dat niet van onverantwoorde toename van het brandgevaar kan worden gesproken "even speculatief als onverantwoord als onjuist, gelet op het feit dat de AWV (de Woningbouwvereniging, A-G) als goed verhuurder nu juist de plicht heeft ervoor te waken dat haar huurders (inclusief [verweerder]) zo min mogelijk worden blootgesteld aan de kwade kans dat er brand uitbreekt en/of ongelukken gebeuren met gasapparaten die naar aard en bestemming nu juist niet voor gebruik in woonhuizen bedoeld zijn."
2.3 Indien deze klacht al voldoet aan de daaraan ingevolge art. 407 lid 2 Rv Pro te stellen eisen, faalt zij merendeels omdat zij berust op feitelijke nova in cassatie(2) en voor het overige omdat zij is gericht tegen een feitelijk oordeel dat in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst en ook niet onbegrijpelijk is gemotiveerd.
Voorzover het onderdeel berust op de stelling dat een rechterlijk vonnis moet worden gedragen "door een rechtens juiste, volledige, objectieve en heldere waardering van de vaststaande feiten en omstandigheden" stelt het te hoge eisen aan de bestreden uitspraak. Voldoende is dat de rechter de essentiële stellingen van beide partijen op begrijpelijke wijze heeft beoordeeld; niet noodzakelijk is dat hij daarbij volledigheid betracht in die zin dat hij in zijn vonnis ook expliciet verantwoording aflegt van zijn oordeel over niet-essentiële stellingen en weren van partijen.(3)
2.4 De rechtsklacht houdt, naar ik meen, het volgende in. (i) De Woningbouwvereniging heeft aan [verweerder] niet een vrijstaand huis verhuurd, maar een portiekwoning in een grote stad. Uit het feit dat [verweerder] derhalve met meerdere buren te maken heeft volgt dat hij de kans op ongelukken, waaronder schade voor zijn buren "te allen tijde zoveel mogelijk (dient) te beperken", overigens binnen redelijke grenzen. (ii) Voorts heeft de rechtbank miskend dat de Woningbouwvereniging niet alleen tegenover haar individuele huurders, maar ook tegenover het collectief van haar huurders/leden verplicht is hun een zo goed en veilig mogelijk woongenot te verschaffen. Daaruit volgt dat zij dient op te treden tegen een huurder die een afwijkend en gevaarzettend woongedrag ten toon spreidt. (iii) Voorts heeft [verweerder] geen redelijk belang gesteld om "alternatieve energiebronnen" te gebruiken. (iv) Ten slotte heeft de rechtbank onvoldoende de mogelijkheid verdisconteerd van aansprakelijkheid van de Woningbouwvereniging tegenover de overige huurders door de wijze waarop [verweerder] de woning verlicht en verwarmt.
2.5 Ad (i): Tot uitgangspunt kan dienen(4):
"Dat de huurder van woonruimte niet op een wijze die volgens art. 6:162 BW Pro onrechtmatig is overlast mag bezorgen aan omwonenden."
Huurders kunnen een medehuurder die onaanvaardbaar overlast bezorgt in beginsel niet tot ontruiming van het gehuurde dwingen:
"In beginsel is voor een daartoe strekkende vordering van een medehuurder of een andere omwonenden geen plaats wegens de daaraan verbonden complicaties, daar immers de huurovereenkomst in stand blijft."
Maar overlast van een huurder jegens omwonenden raakt ook de belangen van de verhuurder:
"Alsdan zal voor hem op grond van de redelijkheid en billijkheid jegens zijn huurders respectievelijk op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van de beëindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde."
2.6 Aan de norm dat de huurder het gehuurde als een goed huurder dient te gebruiken in de zin van art. 7A:1596 aanhef en onder 1, dient inhoud te worden gegeven met inachtneming van de verandering in de manier waarop in Nederland wordt gebouwd en de maatschappelijke ontwikkelingen.(5) De Hoge Raad overwoog in zijn arrest dan ook onder meer dat
"bewoners (in de huidige tijd) over het algemeen sterker dan vroeger voor de kwaliteit van hun woongenot afhankelijk zijn van het gedrag van omwonenden".
Dit betekent echter niet dat elke vorm van hinder voor omwonenden onrechtmatig jegens hen is en evenmin dat de verhuurder op grond daarvan steeds met succes tegen die huurder kan optreden: in onze verstedelijkte samenleving dienen buren niet-excessieve of onnodige (vormen van) hinder van elkaar te tolereren.(6)
2.7 Aangenomen mag worden dat eerstgenoemd arrest mede de verplichting inhoudt tot een minimum aan sociaal gedrag alsmede om omwonenden niet onnodig te hinderen en/of aan onredelijke gevaren bloot te stellen. Deze laatste subnorm is in de rechtspraak, voorzover ik kan nagaan, tot dusver nog niet met zoveel woorden expliciet geformuleerd(7), maar naar mijn mening ligt het in de lijn van voormelde rechtspraak om haar in voormelde bepaling besloten te achten.
2.8 Tegen deze achtergrond berust het onderdeel op een onjuiste rechtsopvatting als het zo moet worden gelezen dat [verweerder] in zijn gegeven woonomstandigheden de kans op ongelukken en schade voor omwonenden "te allen tijde zoveel mogelijk (dient) te beperken". Een zo absolute verplichting is in strijd met het onder 2.6 (slot) aangehaalde arrest.
Indien de toevoeging "binnen redelijke grenzen" ertoe strekt de klacht te nuanceren overeenkomstig het vorenstaande, stuit zij erop af dat de rechtbank deze norm klaarblijkelijk aan haar beslissing ten grondslag heeft gelegd.
Wellicht moet in het onderdeel mede de motiveringsklacht besloten worden geacht dat de afweging die de rechtbank in dat kader heeft verricht onbegrijpelijk is gemotiveerd, gelet op de ernst van het gevaar voor brand in een stedelijke woonomgeving zoals de onderhavige. Zou dat het geval zijn, dan stuit de klacht naar mijn mening erop af dat de rechtbank dit gevaar expliciet onder ogen heeft gezien en het in de omstandigheden van het concrete geval niet zo ernstig heeft geacht dat daarin een onbehoorlijk gebruik van het gehuurde gelegen was in de zin van de wet en de tussen partijen gesloten overeenkomst. Hoewel mijns inziens ook een andere afweging mogelijk was geweest in het licht van - kort gezegd - de kelderluikcriteria(8), kan niet worden gezegd dat deze afweging, die mede berust op de eigen waarneming van de kantonrechter ter plaatse en die in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst, onbegrijpelijk is. Daarop stuit deze klacht af.
2.9 Ad (ii): De klacht stuit al af op het feit dat de Woningbouwvereniging haar in de feitelijke instanties niet mede aan haar stel lingen ten grondslag heeft gelegd. Bovendien valt niet in te zien wat de introductie van het collectief van de huurders/leden van de Woningbouwvereniging toevoegt aan de beoordeling van het gedrag van [verweerder] in relatie tot de individuele omwonenden en de verhuurder. Het onderdeel blijft in gebreke met een toelichting van dit belang.
2.10 Ad (iii): Aangenomen moet worden dat de klacht is toegesneden op art. 3:13 lid 2 en Pro/of art. 6:248 lid 2 BW Pro. Zij loopt stuk op het feit dat zij in de feitelijke instanties niet door de Woningbouwvereniging aan haar stellingen ten grondslag is gelegd en een feitelijke afweging vergt die niet voor het eerst in cassatie kan worden verricht (al aangenomen dat deze afweging een andere is dan die de rechtbank wél heeft ondernomen).
2.11 Ad (iv): Zoals opgemerkt onder 1.6 van deze conclusie heeft de rechtbank overwogen dat, nu [verweerder] al vijf jaar in het gehuurde van alternatieve energiebronnen gebruik maakt zonder incidenten, niet kan worden gesproken van een onverantwoord toegenomen brandgevaar, zodat ook niet kan worden volgehouden dat de Woningbouwvereniging tekortschiet in haar verplichting het rustig woongenot te verschaffen aan de omwonende huurders (rov. 6). De als een rechtsklacht verpakte motiveringsklacht die tegen deze overweging is gericht, stuit erop af dat deze afweging in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst. Mede gezien het feit dat de wijze waarop [verweerder] de woning verlicht en verwarmt, al vijf jaar zonder incidenten plaatsvindt, is zij ook niet onbegrijpelijk.
3. Conclusie
Deze strekt tot verwerping van het beroep, met veroordeling van de Woningbouwvereniging in de proceskosten.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 De cassatiedagvaarding dateert van 14 juli 2000.
2 Deze zijn opgesomd in de schriftelijke toelichting in cassatie van mr. Schenck onder 10, waarnaar ik verwijs.
3 EHRM 9 december 1994, NJ 1997, 20.
4 HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167. Het arrest houdt een koerswijziging in ten opzichte van HR 24 juni 1960, 1960, 495.
5 Zie hierover de conclusie van de A-G Koopmans voor NJ 1993, 167 onder 4.
6 HR 2 oktober 1992, NJ 1993, 166.
7 Hoofdstukken huurrecht, Dozy/Jacobs, 1999, blz. 103-109.
8 In het kelderluikarrest (HR 5 november 1965, NJ 1966, 136) overwoog de Hoge Raad ten aanzien van de vraag of iemand die een ander aan gevaar voor lichamelijk letsel blootstelt, onrechtmatig handelt tegenover die ander, dat niet alleen moet worden gelet op "de mate van waarschijnlijkheid waarmee de niet-inachtneming van de vereiste oplettendheid en voorzichtigheid kan worden verwacht, maar ook op de hoegrootheid van de kans dat daaruit ongevallen ontstaan, op de ernst die de gevolgen daarvan kunnen hebben, en op de mate van bezwaarlijkheid van te nemen veiligheidsmaatregelen." Op dit arrest in een reeks andere gevallen voortgebouwd; zie Asser/Hartkamp III, 1998, nrs. 45-46. Weliswaar heeft het arrest betrekking op buitencontractuele verhoudingen terwijl in het onderhavige geval tussen partijen een huurovereenkomst bestaat, maar dit maakt de op de huurder tegenover de verhuurder rustende plicht om de omwonenden/medehuurders niet nodeloos aan gevaar voor lijf en goed bloot te stellen, des te klemmender.