ECLI:NL:OGHACMB:2025:182 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Geschil over huurprijs en ontbinding huurovereenkomst per...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Zaaknummers: CUR202204198 – CUR2023H00267

Uitspraak: 8 juli 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO,

gevestigd in Curaçao,

in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio,

tegen

[HUURDER 1],

wonende in België,

in eerste aanleg eiser in conventie, gedaagde in reconventie,

thans geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers.

Partijen worden hierna de stichting en [huurder 1] genoemd.

1.De zaak in het kort

Deze rechtszaak betreft een huurovereenkomst van een perceel te Brakkeput Ariba, Curaçao. Beide partijen hebben verschillende vorderingen ingesteld. Onder meer de hoogte van de huur sinds 2002 is in geschil.

Het Gerecht heeft geoordeeld dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op een huurverhoging vanaf 2002, maar het heeft wel een verhoogde huurprijs vanaf 2012 vastgesteld.

De verhuurder vordert niet alleen een hoger bedrag aan achterstallige huur, maar ook onder meer ontbinding van de huurovereenkomst. De eis van de verhuurder is in hoger beroep gewijzigd.

In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de (gewijzigde) vorderingen.

2.Het verloop van de procedure

2.1

Bij op 2 oktober 2023 ingekomen akte van appel is de stichting in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 21 augustus 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht), ECLI:NL:OGEAC:2023:218.

2.2

Bij op 13 november 2023 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de stichting vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en haar (reconventionele) eis gewijzigd. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar gewijzigde eis zal toewijzen, met veroordeling van [huurder 1] in de proceskosten in beide instanties.

2.3

Bij op 19 januari 2024 ingekomen memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep heeft [huurder 1] de grieven van de stichting bestreden, onvoorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld en vijf grieven aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen en die van de stichting zal afwijzen, met veroordeling van de stichting, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep, met nakosten en rente.

2.4

Bij op 22 maart 2024 ingekomen memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft de stichting de grieven van [huurder 1] bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het incidenteel hoger beroep zal afwijzen, met veroordeling van [huurder 1], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep.

2.5

Bij akte van 13 augustus 2024 heeft de stichting haar (reconventionele) eis gewijzigd.

2.6

Op 27 augustus 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. In zijn pleitnota heeft [huurder 1] het incidenteel hoger beroep voorwaardelijk gemaakt. In haar pleitnota heeft de stichting haar eiswijziging als vermeld in de akte van 13 augustus 2024 herhaald.

2.7

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

3.De beoordeling

Feiten

3.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.1

De stichting heeft diverse percelen te Brakkeput Ariba, Curaçao in eigendom.

3.1.2

De stichting verhuurt [perceel #01] te Brakkeput Ariba (hierna: het perceel) aan [huurder 1]. In het hiervoor opgemaakte en op 12 februari 1975 ondertekende huurcontract staat onder meer:

1. De huur wordt aangegaan voor een tijdvak eindigende op 1 Januari 1990, ingaande op 1 Oktober ’77 tegen een huurprijs van NAfl. 700,- per jaar (…).

Deze huur wordt met ingang van 1 Januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.

Bovendien komt voor rekening van de huurder de grondbelasting, berekend over de bebouwde waarde.

(…)

2. Iedere huurder draagt per jaar NAfl. 50,- bij voor de aanleg en het onderhoud van de wegen.

3. De huurder zal het gehuurde uitsluitend mogen gebruiken voor het hebben van een weekendhuis. (…)

4. Het gehuurde kan desgewenst door de huurder en op zijn kosten, na schriftelijke goedkeuring door de verhuurder, worden afgezet met een hekwerk.

5. De huurder is gerechtigd het terrein te gebruiken als een vaste aanlegplaats voor ten hoogste twee, hem in eigendom toebehorende boten en hij kan aan het gehuurde, desgewenst één aanlegsteiger bouwen.

(…)

5a. Het is voor huurder van percelen op en rond de heuvel niet toegestaan steigers te bouwen.

Indien U in het bezit bent van een vaartuig, zult U gebruik moeten maken van de aanwezige faciliteiten. (…)

6. Het is de huurder niet toegestaan, om de op of aan het gehuurde, eventueel langs het water aanwezige bomen, struiken, alsook mangroven, op enige wijze te beschadigen of deze te verwijderen, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder.

7. (…)

8. In geval van wanbetaling zal de huurder, tweemaal, met een tussentijd van veertien dagen, bij aangetekend schrijven worden aangemaand tot betaling; daarna zal deze overeenkomst zonder termijn ontbonden zijn.

9. De Stichting erkent dat de huurder tijdens de duur van het huurcontract rechten ontleent aan de opstallen die hij op het gehuurde heeft aangebracht. Met schriftelijke toestemming van de verhuurder, kan hij deze rechten, binnen de periode waarover deze huurovereenkomst loopt, aan een ander overdragen, die dan geheel in de rechten van de vorige huurder treedt. Bij deze overdraging van huur mogen geen andere noch mindere voorwaarden worden gesteld dan in deze overeenkomst zijn opgenomen.

De nieuwe huurder heeft ook dezelfde plichten voor de verdere duur van het huurcontract als de vorige huurder. De huur eindigt ook bij deze wederverhuur c.q. overdraging van huur krachtens deze overeenkomst uiterlijk op 1 Januari 1990.

10. Na beëindiging van deze overeenkomst zal de huurder of zijn rechtsopvolger zorgen dat deze opstallen binnen een maand worden verwijderd en het terrein in deugdelijke staat wordt opgeleverd. (…)

3.1.3

Op 10 maart 1986 heeft [huurder 1] vergunning gevraagd voor het bouwen van een weekendhuis volgens een bij de aanvraag gevoegde tekening. Het aanvraagformulier is achter “grondeigenaar” gestempeld met een stempel van de stichting en is ondertekend onder “handt. zakelijk gerechtigde (grondeig.)”. Op 18 oktober 1988 heeft het bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao aan [huurder 1] vergunning verleend tot het uitbreiden van het weekendhuis op het perceel volgens een goedgekeurde tekening.

3.1.4

Bij brief van 10 mei 1989 heeft [huurder 1] aan de stichting bericht:

Hiermee bevestigen wij uw toezegging dat er van uw kant geen bezwaar zou zijn indien wij voor de uitbreiding van ons huis toestemming kregen van DROV. Deze toestemming hebben wij inmiddels ontvangen.

3.1.5

Bij brief van 21 augustus 1992 heeft [taxateur 1], makelaar/taxateur onroerend goed, werkzaam bij [taxatiekantoor 1], een indicatie gegeven van de marktwaarde van de percelen van de stichting te Brakkeput Ariba. De taxateur heeft onderscheid gemaakt tussen het oostelijk eiland en het westelijk schiereiland. Op het oostelijk eiland heeft hij zes prijsklassen onderscheiden, waarbij percelen aan het water marktwaarden hebben van NAf 600, NAf 400 en NAf 700 per vierkante meter en percelen die niet aan het water liggen NAf 200, NAf 150 en NAf 125 per vierkante meter. Op het westelijk schiereiland heeft hij acht prijsklassen onderscheiden, waarbij percelen aan het water marktwaarden hebben van NAf 650, NAf 550, NAf 500 en NAf 450 per vierkante meter en percelen die niet aan het water liggen NAf 200, NAf 150, NAf 125 en NAf 80 per vierkante meter.

3.1.6

In juli 1997 heeft de stichting een verzoekschrift tot huuropzegging en huurprijsvaststelling ter zake van het perceel ingediend bij de huurcommissie. De begeleidende brief van 31 juli 1997 van de stichting aan de huurcommissie vermeldt dat de gehuurde perceel grond “ongeveer 1.389 m² groot” is.

Deze oppervlakte wordt ook genoemd in een verkoopbrochure uit 1996, toen de stichting plannen had om de kavels te verkopen.

3.1.7

In 2000 heeft het Kadaster op aanvraag van de stichting meetbrieven opgemaakt in verband met de (her)verkaveling van de percelen van de stichting. In meetbrief 2000/772 van 28 november 2000 staat dat het perceel bekend staat als kavel nummer 2 en dat het een oppervlakte heeft van 2.456 m². De tekening op de meetbrief heeft min of meer de vorm van een rechthoek die aan één zijde grenst aan het Spaanse Water.

3.1.8

De hiervoor onder 3.1.5 en 3.1.6 en genoemde oppervlakten zijn als volgt ingetekend op luchtfoto’s (respectievelijk: het perceel bestaat deels uit een smal pad naar het water, en: het perceel loopt ongeveer in zijn volle breedte door tot aan het water):

1.389 m² 2.456 m²

3.1.9

Bij brief van 6 februari 2002 heeft de stichting [huurder 1] onder meer als volgt bericht:

Zoals u zich wellicht voor de geest kunt halen heeft het Bestuur van [de stichting] U per brief van 25 januari 1999 wederom een huurprijsverhoging aangekondigd welke per 1 januari 1997 in werking zou treden. In bedoelde brief zijn de verhoogde huurprijzen vastgelegd op ANG. 12.000,- per jaar voor de aan zee grenzende kavels en ANG. 6.000,- per jaar voor de niet aan zee grenzende kavels.

Deze verhoogde huurprijzen zijn tot op heden nimmer formeel aan u in rekening gebracht. (…)

Bij deze willen wij U berichten dat gezien het feit dat sedert 1963 de huurgrondprijzen niet zijn verhoogd/aangepast, het Bestuur van de Stichting de volgende beslissingen heeft genomen.

De brief van 19 juli 1996 wordt aangepast in die zin dat vóór eind maart 2002 nieuwe huurprijzen zullen worden vastgesteld waarbij zal worden uitgegaan van huurprijzen die ter plaatse redelijk en billijk zijn en in overeenstemming met de markt.

(…)

De nieuw vast te stellen huurprijzen zullen per 1 april 2002 ingaan.

Voor wat betreft de door U te weinig betaalde huur over de periode januari 1997 tot april 2002 zal de Stichting op een later tijdstip op terugkomen.

Wij zouden tevens onder Uw aandacht willen brengen dat aan U vanaf maart 1999 per abuis geen omzetbelasting in rekening is gebracht.

3.1.10

Bij brief van 15 november 2011 heeft de stichting aan [huurder 1] onder meer bericht:

In dit schrijven zullen wij nader ingaan op deze reeds in 1996, 1999 en 2002 aangekondigde huurprijsherziening en u een voorstel doen tot betaling van de nog niet door u betaalde huurprijsverhoging. Tevens zullen wij u in dit schrijven informeren over de aanstaande huurprijsherziening per 1 januari 2012.

In de brief staat onder het kopje “Huurprijsherziening 2002” onder meer:

De Stichting heeft (…) – geheel onverplicht en onder voorbehoud van alle rechten – de prijzen vanaf 1 januari 1997 (…) vastgesteld (…) op slechts NAF. 6.000,- per jaar voor de kavels die niet aan het water grenzen, en op slechts NAF. 12.000,- per jaar voor de kavels die wel aan het water gelegen zijn.

De Stichting heeft – wederom geheel onverplicht – deze huurverhoging in de periode 1997 tot 2002 niet feitelijk doorgevoerd. Benadrukt dient te worden dat zij daarmee geen afstand heeft gedaan van haar recht tot huurverhoging. Sinds 2002 was u echter wel gehouden deze verhoogde huur te voldoen. Doordat u heeft nagelaten de verhoogde huurprijs te voldoen, bent u nu in verzuim en derhalve verplicht deze verhoging te betalen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente.

In de brief stelt de stichting onder het kopje “Voorstel betalingsregeling” de volgende betalingsregeling voor, verkort weergegeven:

a. betaling ineens van de huurverhoging over de jaren 2006-2011, waarbij de huurverhoging over de jaren 2002-2005 wordt kwijtgescholden; of

b. betaling van de huurverhoging over de jaren 2002-2011 in vijf jaarlijkse termijnen.

Onder het kopje “Huurprijsherziening per 1 januari 2012” staat in de brief onder meer:

Voor wat betreft de huurprijsherziening ingaande 1 januari 2012 zij gesteld dat de Stichting vooralsnog niet zal overgaan tot de maximale verhoging zoals de Stichting gerechtigd is op grond van artikel 1 van Pro de huurovereenkomst (…), maar voor de komende drie (3) jaren de huur zal verhogen tot maar 4% i.p.v. 8% van de marktwaarde van de kavel.

De door u gehuurde kavel heeft een oppervlakte van 2456 vierkante meter. (…) De waarde van de door u gehuurde kavel is vastgesteld op NAF. 400,- per vierkante meter. (…)

De huurprijs per jaar zal met ingang van 1 januari 2012 4% van de marktwaarde bedragen, derhalve NAF 39.296,-. Dat komt neer op een huurprijs van NAF. 3.274,67 per maand.

3.1.11

Bij brief van 3 december 2011 heeft [huurder 1] de stichting bericht dat de huur naar zijn mening niet rechtsgeldig en bindend is verhoogd en dat hij bereid is in overleg te treden over verhoging van de huurprijs, mits daarbij de inhoud van de huurovereenkomst wordt betrokken.

3.1.12

Bij brief van 19 december 2012 heeft de stichting [huurder 1] gesommeerd de achterstallige huur tot en met 2012, zoals vervat in de brief van 15 november 2011, volledig te voldoen. Hierbij heeft de stichting verwezen naar een uitspraak van het Gerecht (GEA Curaçao 29 oktober 2012, AR 52596/2011 (
[huurder 6]/Johannes Bosco).

3.1.13

In de daaropvolgende periode hebben partijen brieven naar elkaar gestuurd. De stichting heeft jaarlijks facturen verzonden.

3.1.14

In opdracht van [huurder 1] heeft [taxateur 2], taxateur onroerend goed bij [taxatiekantoor 2], het perceel op 7 augustus 2020 opgenomen. In het door hem opgestelde taxatierapport staat onder meer:

De maandelijkse economische huurwaarde van uitsluitend het perceel bij gebruik in huidige staat, wordt per 7 augustus 2020 getaxeerd op ANG 1.250 per maand.

(…)

Toen de kavel 2 in 1996 te koop werd aangeboden, betrof het een kavel van 1.389 m² (…).

In 2000 is deze kavel 2 ingemeten door de Stichting Kadaster (…) waarbij het perceel een grootte krijgt van 2.456 m².

Zoals hierboven bleek is een groot stuk grond van dat perceel onbruikbaar voor de huurder. Dit stuk grond gaat over circa 1.066 m², wat redelijkerwijs in mindering zou moeten worden gebracht van de door Kadaster opgemeten meetbrief.

(…)

Hiervan uitgaande zal de maandelijkse economische huurwaarde van uitsluitend het perceel bij gebruik in huidige staat, per 7 augustus 2020 getaxeerd op ANG 1.150,00 per maand.

3.1.15

Bij brief van 11 maart 2022 heeft de stichting, met verwijzing naar uitspraken van dit Hof (GHvJ 22 oktober 2013, AR 52596 - H 170/13 (
[huurder 6]/Johannes Bosco) en GHvJ 27 juli 2021, CUR2017H00104
([huurder 4]/Johannes Bosco)) opnieuw het standpunt ingenomen dat de huur zoals door haar verhoogd opeisbaar is. Verder heeft de stichting zich bereid verklaard een deel van de aanspraak te laten vervallen. Zij is bereid NAf 246.959 kwijt te schelden, waarna volgens de stichting een restschuld overblijft van NAf 398.754.

3.1.16 [

[huurder 1] wil zijn rechten op het perceel overdragen aan een derde.

Vorderingen

3.2

In deze rechtszaak heeft [huurder 1] bij het Gerecht gevorderd, verkort weergegeven:

a. verklaring voor recht dat het perceel 1.389 m2 groot is;

b. verklaring voor recht dat de stichting niets meer van [huurder 1] te vorderen heeft;

c. vaststelling van de toekomstige huurprijs op NAf 1.150 per maand, althans op een door de rechter te bepalen bedrag, jaarlijks te indexeren met de
consumer price indexvan het Centraal Bureau voor de Statistiek.

3.3

De stichting heeft gevorderd, verkort weergegeven:

d. verklaring voor recht dat de huurprijs bedraagt:

- in 2002-2011 NAf 12.000 per jaar;

- vanaf 2012 tot aan de datum van ontbinding NAf 39.296 per jaar;

e. betaling van NAf 60.729,92 en NAf 528.223,60 aan achterstallige huur, met wettelijke rente;

f. betaling van NAf 3.738,72 aan achterstallige onderhoudsbijdrage en grondbelasting en betaling van onroerendezaakbelasting;

g. ontbinding van de huurovereenkomst;

h. betaling van NAf 3.274,67 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de datum van ontbinding;

i. bevel tot afbraak van opstallen, steigers en pieren, versterkt met dwangsommen.

Beslissingen van het Gerecht

3.4

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, verkort weergegeven,

a. voor recht verklaard dat het perceel 1.389 m2 groot is;

b/c/d. de huurprijs vastgesteld op NAf 16.668 per jaar vanaf 1 januari 2012;

e. [huurder 1] veroordeeld tot betaling van NAf 200.016, met gematigde wettelijke rente en verminderd met betaalde huur;

en de vorderingen over en weer voor het overige afgewezen.

3.5

Aan deze beslissingen heeft het Gerecht, verkort weergegeven, de volgende overwegingen ten grondslag gelegd.

Aangenomen moet worden dat het perceel 1.389 m2 groot is (4.6). Het is een waterperceel (4.7).

De stichting kan geen aanspraak maken op betaling van de in 2002 aangekondigde huurverhoging, aangezien zij daar destijds onvoldoende duidelijk aanspraak op heeft gemaakt (4.9).

De huurprijs vanaf 1 januari 2012 wordt vastgesteld op:

3% x 1.389 m2 x NAf 400 per m2 = NAf 16.668 per jaar.

[huurder 1] zal worden veroordeeld tot betaling van:

12 jaar x NAf 16.668 = NAf 200.016.

De wettelijke rente zal worden gematigd doordat een latere datum van ingang wordt gehanteerd (4.11, 4.14).

De vordering ter zake van onderhoudsvergoeding en onroerendezaakbelasting wordt afgewezen, omdat niet van een achterstand is gebleken en de hoogte van het gevorderde bedrag onvoldoende is toegelicht (4.12).

De omstandigheid dat [huurder 1] de woning op het perceel verhuurt, is onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst (4.13).

Grieven

3.6

In hoger beroep heeft de stichting gevorderd (na eiswijziging bij memorie van grieven en bij akte van 13 augustus 2023), verkort weergegeven:

d. verklaring voor recht dat de huurprijs bedraagt:

- in 2002-2011 NAf 12.000 per jaar;

- in 2012-2022 NAf 22.224 per jaar, althans een door het Hof te bepalen bedrag;

- vanaf 2023 NAf 54.171 per jaar, althans een door het Hof te bepalen bedrag;

f. betaling van NAf 60.729,92 en NAf 244.464 aan achterstallige huur, verminderd met betaalde huur, vermeerderd met (niet gematigde) wettelijke rente;

g. betaling van NAf 3.738,72 aan achterstallige onderhoudsbijdrage en grondbelasting en betaling van NAf 24.786 aan onroerendezaakbelasting over 2018-2021, althans door het Hof te bepalen bedragen;

h. ontbinding van de huurovereenkomst;

i. betaling van NAf 4.514,25 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de datum van ontruiming;

j. bevel tot afbraak van opstallen, steigers en pieren, versterkt met dwangsommen.

3.7

De grieven van de stichting strekken, verkort weergegeven, tot het volgende:

3.7.1

De stichting kan wel aanspraak maken op huurverhoging met ingang van 2002.

3.7.2

De huurprijs moet anders worden berekend.

Voor de periode vanaf 2012 moet de huurprijs minimaal worden gesteld op:

4% x 1.389 m2 x NAf 500 per m2 = NAf 27.780.

Indien de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, moet de huurprijs vanaf 2023 minimaal worden gesteld op:

6% x 1.389 m2 x NAf 665 per m2 = NAf 55.421.

De wettelijke rente moet niet worden gematigd.

3.7.3

De vorderingen ter zake van onderhoudsbijdrage, grondbelasting en onroerendezaakbelasting zijn gespecificeerd en toewijsbaar.

3.7.4 [

[huurder 1] heeft het perceel onderverhuurd zonder toestemming van de stichting en zonder dat de onderhuurder jegens de stichting in de rechten en plichten van [huurder 1] is getreden. De onderhuurder bewoont de woning op het perceel permanent. Hierdoor schiet [huurder 1] tekort. Verder schiet hij tekort door de verhoogde huur niet te betalen. Elk van beide tekortkomingen rechtvaardigt ontbinding.

3.8

De grieven van [huurder 1] strekken, verkort weergegeven, tot het volgende:

3.8.1

De door het Gerecht in 2023 vastgestelde huurprijs kan niet met terugwerkende kracht gelden.

3.8.2

Het perceel is geen waterkavel (“aan zee grenzende kavel”) als bedoeld in de brief van de stichting van 6 februari 2002 (zie 3.1.9 hiervoor).

3.8.3

De toekomstige huurprijs moet worden vastgesteld op NAf 1.150 per maand, zonder terugwerkende kracht. [huurder 1] doet hierbij een beroep op het onder 3.1.14 genoemde taxatierapport van [taxateur 2] van 7 augustus 2020. Subsidiair stelt [huurder 1] zich op het standpunt dat een deskundige moet worden benoemd en dat de huur moet worden vastgesteld op 2% van de actuele waarde van het perceel.

3.8.4

Bij pleitnota heeft [huurder 1] het door hem ingestelde incidenteel hoger beroep in die zin voorwaardelijk gemaakt dat het Hof er slechts over dient te oordelen, indien het Hof in het principaal hoger beroep de huur niet verder of met eerdere ingangsdatum verhoogt dan het Gerecht heeft gedaan (dus indien het Hof niet op een hoger bedrag aan achterstallige huur uitkomt dan het Gerecht). [huurder 1] heeft daarbij gesteld aan het besteden vonnis te hebben voldaan.

Beoordeling door het Hof

Voorgenomen behandeling

3.9

Het Hof zal een descente en een mondelinge behandeling gelasten, beide te houden op dinsdag 4 november 2025. Het Hof zal die ook gelasten in twee andere zaken waarin huurprijzen en ontruimingsvorderingen met betrekking tot percelen van de stichting aan de orde zijn. In totaal gaat het om de volgende drie zaken:

a. CUR2023H00267 Johannes Bosco (mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio) vs.

[huurder 1] (mr. B.M. Nagelmakers)

b. CUR2024H00072 Johannes Bosco (mrs. S.J.C. Anthonio en L.M. van Veldhoven) vs. [huurder 2] (mr. D.A.H. Segbert)

c. CUR2024H00134 [huurder 3] (mr. A.I. Martis) vs. Johannes Bosco

(mr. S.J.C. Anthonio)

3.1

Vooralsnog houdt het Hof de volgende dagindeling aan:

’s Ochtends:

9.00u descente bij [huurder 1]

aansluitend descente bij [huurder 2]

aansluitend descente bij [huurder 3]

aansluitend eventueel bezichtiging van hetgeen partijen verder nog op of bij percelen van de stichting te Brakkeput Ariba aan het Hof willen tonen.

Het Hof verwacht dat iedere descente een half uur à drie kwartier zal duren. Indien de ligging van de drie percelen een andere volgorde van de descentes efficiënter maakt, wordt partijen verzocht dit aan het Hof mede te delen, zodat de volgorde kan worden aangepast. De descentes zijn niet bedoeld om partijen de gelegenheid te bieden standpunten te bepleiten, maar slechts om aan het Hof te tonen wat dienstig voorkomt en om het Hof de gelegenheid te bieden zelf waarnemingen te doen.

’s Middags:

13.30u mondelinge behandeling Johannes Bosco/[huurder 1]

14.30u mondelinge behandeling Johannes Bosco/[huurder 2]

15.30u mondelinge behandeling [huurder 3]/Johannes Bosco

3.11

De advocaten en partijen kunnen desgewenst aanwezig zijn bij de mondelinge behandeling van de andere zaken dan hun eigen zaak; de mondelinge behandeling is immers openbaar. Dat geldt in beginsel ook voor de descentes. Indien een bewoner zich met een beroep op een huisrecht zich daartegen verzet, zal het Hof dat verzet beoordelen na hoor en wederhoor te hebben toegepast.

Oordelen

Omvang van het perceel

3.12

Voor zover de stichting in hoger beroep nog heeft betwist dat het perceel 1.389 m2 groot is (en dus slechts over een smal pad doorloopt tot aan het water, zie 3.1.8), is die betwisting onvoldoende gemotiveerd. Het Hof gaat dus ervan uit dat het perceel 1.389 m2 groot is.

Brief over de huurverhoging in 2002

3.13

Anders dan het Gerecht is het Hof van oordeel dat de huurverhoging in 2002 wel voldoende duidelijk is aangekondigd. [huurder 1] moest redelijkerwijs uit de brief van 6 februari 2002 (zie 3.1.9) begrijpen dat de huur met ingang van 1 april 2002 werd verhoogd tot hetzij NAf 12.000 per jaar, hetzij NAf 6.000 per jaar.

Vragen en opmerkingen in verband met de descente en de mondelinge behandeling

Omvang van de problematiek

3.14

Het Hof wenst te onderzoeken in hoeverre deze drie zaken deel uitmaken van een grotere en meer langdurige problematiek. Daarom de volgende vragen (die niet met grote precisie beantwoord hoeven te worden):

a. Hoeveel percelen heeft de stichting thans in Brakkeput Ariba in eigendom?

b. Hoeveel zijn verhuurd?

c. Hoeveel zijn bebouwd met een weekendhuis/vakantiehuis/woning geschikt voor permanente bewoning/luxe villa/andere vorm van bebouwing?

d. Bij hoeveel lijkt er sprake te zijn van structurele onderverhuur en/of permanente bewoning door anderen dan de huurders?

e. In hoeverre was dit anders in 1992, in 2002, in 2012 en in 2022?

f. Bij hoeveel percelen bestaat meningsverschil over de huurprijs; in hoeveel gevallen is een rechtszaak aanhangig of wordt die overwogen?

Waterkavel?

3.15

Het perceel van [huurder 1] loopt over een smal pad tot aan het water en grenst over één strekkende meter aan het Spaanse Water. Beoordeeld dient te worden of het perceel onder die omstandigheden geldt als “aan zee grenzend kavel” als bedoeld in de brief (waterkavel). Voor het antwoord op deze vraag is niet alleen de geringe lengte van de grens tussen het perceel en het water als zodanig van belang, maar ook in hoeverre de gebruiker van het perceel toegang tot het water heeft om vanuit het eigen perceel bijvoorbeeld diverse vormen van watersport te kunnen uitoefenen. Van belang kan bijvoorbeeld zijn hoe gemakkelijk de doorgang over het pad is, met of zonder watersportattributen, en of er gebruik kan worden gemaakt van een pier of steiger. Dit alles, en mogelijk andere omstandigheden die ter plaatse blijken, lijken van belang voor de waarde van het perceel en daarmee voor de hoogte van de huurprijs. Hiervan wenst het Hof zich een beeld te vormen bij de descente.

Verwijdering van steigers en pieren?

3.16

De stichting heeft ook een bevel tot verwijdering van steigers en pieren gevorderd. Bij de descente wenst het Hof de bedoelde steigers en pieren te zien. Bij de mondelinge behandeling wenst het Hof te vernemen wanneer, door wie en met wiens medeweten of goedvinden deze zijn aangelegd.

Huurprijs

3.17

In art. 1 van Pro het huurcontract staat onder meer (hierna: het huurherzieningsbeding):

Deze huur wordt (…) om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.

De huurprijs blijft het dichtste bij het huurherzieningsbeding indien de huur vanaf 2022, vanaf 2012, vanaf 2023 en voor de toekomst wordt bepaald aan de hand van de in die jaren geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao. Voorshands is het Hof van oordeel dat, mede gelet op de duidelijke tekst van het huurherzieningsbeding, de huur op die wijze dient te worden bepaald. Partijen kunnen zich bij de mondelinge behandeling uitlaten over dit voorshands oordeel. Indien inderdaad moet worden uitgegaan van de in die jaren geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, zal de benoeming van een deskundige noodzakelijk zijn om daarnaar onderzoek te doen. Partijen kunnen zich bij de mondelinge behandeling uitlaten over (een) naar hun mening geschikte deskundige(n) en de aan het onderzoek verbonden kosten. Mogelijk kunnen partijen het daarover al voor de mondelinge behandeling eens worden. Mogelijk kunnen partijen zelfs tot een vergelijk komen over een aanvaardbare hoogte van toekomstige huur en aanvaardbare betaling voor achterstallige huur. Dit alles zal bij de mondelinge behandeling aan de orde komen.

Ontbinding wegens onderverhuur?

3.18

De stichting lijkt gedurende zeer lange tijd niet te hebben opgetreden tegen onderverhuur, die door de tamelijk grote schaal waarop die lijkt te zijn voorgekomen, bij de stichting in zijn algemeenheid bekend moet zijn geweest. Hierdoor kan bij huurders de gedachte zijn ontstaan dat de stichting onderverhuur gedoogde en daar niet later het gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst aan zou verbinden, ook al was niet uitdrukkelijk overeengekomen dat dit was toegestaan. “Wederverhuur c.q. overdraging van huur” in de zin van art. 9 van Pro het huurcontract was wel toegestaan. Niet is gesteld dat de gevolgen van onderverhuur voor de stichting nadeliger zijn dan die van overdracht van de huur. Gelet op deze omstandigheden is het Hof voorshands van oordeel dat onderverhuur op zichzelf niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Partijen kunnen zich bij de mondelinge behandeling uitlaten over dit voorshands oordeel.

Verwijdering van opstallen?

3.19

De stichting lijkt gedurende zeer lange tijd niet te hebben opgetreden tegen meer bebouwing dan slechts een weekendhuis of vakantiehuis, die op tamelijk grote schaal en veelal in tamelijk grote omvang lijkt te zijn voorgekomen. Hierdoor kan bij huurders de gedachte zijn ontstaan dat de stichting daar niet zwaar aan tilde (ondanks het bepaalde in art. 3 van Pro het huurcontract). De stichting heeft niet toegelicht welk belang zij heeft, in geval van ontbinding, bij verwijdering van de opstallen als bedoeld in art. 10 van Pro het huurcontract. Voorshands acht het Hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de stichting dit verlangt. In veel gevallen zal dit tot kapitaalvernietiging leiden. Bij het uiteindelijke oordeel hierover speelt een rol welke bestemming de stichting wil geven aan de percelen ten aanzien waarvan de huurovereenkomst zal worden ontbonden en aan de opstallen die zich daar nu op bevinden. Ook hierop kunnen partijen bij de mondelinge behandeling ingaan.

Ongerechtvaardigde verrijking?

3.2

De vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, kan slechts bevestigend worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373). Het Hof stelt de vraag aan de orde of dergelijke bijzondere omstandigheden zich voordoen in dit geval. Hierbij kunnen de Curaçaose maatschappelijke opvattingen over bebouwing op huurgrond een rol spelen (zie bijvoorbeeld GHvJ 17 december 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:256). Zie ook de eerste volzin van art. 9 van Pro het huurcontract.

Overig

3.21

Het hof houdt ieder verder oordeel aan, onder meer over:

- de matiging van de wettelijke rente;

- de onderhoudsvergoeding (wegengeld);

- de onroerendezaakbelasting.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

gelast een gerechtelijke plaatsopneming en een mondelinge behandeling op dinsdag 4 november 2025 (zie 3.10 voor de dagindeling);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 8 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

Geschil over huurprijs en ontbinding huurovereenkomst perceel Brakkeput Ariba Curaçao

Uitspraak

1.De zaak in het kort

2.Het verloop van de procedure

3.De beoordeling