Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Zaaknummers: CUR202003656 – CUR2022H00294
Uitspraak: 17 december 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1.
[APPELLANTE 1],
[APPELLANTE 1],
2.
[APPELLANTE 2],
[APPELLANTE 2],
beiden wonende in Curaçao,
in eerste aanleg eiseressen, thans appellanten,
gemachtigde: mr. N.B. Louisa,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S.K. Snel.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Dit hoger beroep betreft het recht op gebruik van een huis op huurgrond van de overheid te Seru Pretu, Curaçao.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 21 oktober 2022 ingekomen akte van appel zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 3 oktober 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 2 december 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben [appellanten] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en hun vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
2.3
Bij op 1 februari 2023 ingekomen memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, kosten rechtens.
2.4
Op 19 maart 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. [geïntimeerde] heeft daarbij een productie in het geding gebracht. Bij akte van 23 april 2024 hebben [appellanten] zich uitgelaten over die productie.
2.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
[geïntimeerde] mag als geïntimeerde kosteloos procederen in hoger beroep
3.1
Het Gerecht heeft [geïntimeerde] in het gelijk gesteld. Gelet op artikel 880 lid 2 Rv heeft [geïntimeerde] daarom geen toelating van het Hof nodig om in hoger beroep kosteloos te mogen procederen. Ter vermijding van misverstanden zal het Hof dit in het dictum vermelden.
Feiten
3.2
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2.1
Op 13 maart 1973 heeft het Eilandgebied Curaçao een perceel grond ter grootte van ongeveer 1.000 m2 te Seru Pretu aan [de vader van geïntimeerde] (hierna: [de vader van geïntimeerde]) verhuurd voor “woningbouwdoeleinden” tegen een huur van NAf 90 per jaar. Op dezelfde datum heeft het Eilandgebied Curaçao een perceel grond ter grootte van ongeveer 19.000 m2 te Seru Pretu aan [de vader van geïntimeerde] verhuurd voor “landbouwdoeleinden” tegen een huur van NAf 20 per jaar.
3.2.2 (
(Een kopie van) een op 3 februari 1986 gedateerd geschrift, voorzien van een meegekopieerde handtekening, vermeldt dat [de vader van geïntimeerde] zijn huis heeft verkocht (“a bende su KAS”) aan [de vader van appellanten] (hierna: [de vader van appellanten]).
3.2.3 [
[geïntimeerde] is een dochter van [de vader van geïntimeerde] Zij is levenspartner geweest van [de vader van appellanten] Zij heeft met [de vader van appellanten] samengewoond in het huis op het adres Seru Pretu [adres] (hierna: het huis). De relatie tussen [de vader van appellanten] en [geïntimeerde] is op enig moment bij leven van [de vader van appellanten] geëindigd. [geïntimeerde] heeft toen het huis verlaten. [de vader van appellanten] is tot het einde van zijn leven in het huis blijven wonen.
3.2.4
Op [datum] 1997 is [de vader van geïntimeerde] overleden.
3.2.5
Bij brief van 5 maart 1999 heeft [de vader van appellanten] aan het bestuurscollege van Curaçao bericht dat hij het huis in 1986 van [de vader van geïntimeerde] had gekocht. Hij verkeerde in de veronderstelling dat het terrein automatisch op zijn naam zou worden overgeschreven, maar dat is niet gebeurd, omdat de juiste procedure niet was gevolgd. Hij verzocht het bestuurscollege om het deel van de grond waarop het huis staat, op zijn naam te zetten als erfpachter, aldus [de vader van appellanten] in deze brief.
3.2.6
Op [datum] 2018 is [de vader van appellanten] overleden. [appellanten] zijn dochters en erfgenamen van [de vader van appellanten]
3.2.7
Op 30 oktober 2018 heeft [appellante 2] een aanvraag bij Domeinbeheer ingediend (aanvraagnummer [nummer 1]). Op 28 februari 2020 heeft ook [geïntimeerde] een aanvraag bij Domeinbeheer ingediend (aanvraagnummer [nummer 2]). Bij brief van 17 mei 2022 heeft Domeinbeheer laten weten dat de behandeling van beide aanvragen wordt aangehouden totdat partijen overeenstemming hebben bereikt of uitgeprocedeerd zijn.
Vorderingen
3.3
In deze rechtszaak hebben [appellanten] gevorderd, verkort weergegeven:
a. verklaring voor recht dat [de vader van geïntimeerde] het (exclusieve) recht tot gebruik van de woning aan [de vader van appellanten] heeft verkocht en overgedragen;
b. verklaring voor recht dat [appellanten] met uitsluiting van ieder ander het gebruiksrecht ter zake van de woning bezitten;
c. bepaling dat [geïntimeerde] en de overige erfgenamen van [de vader van geïntimeerde] en ieder ander het gebruiksrecht van [appellanten] dienen te respecteren;
d. beslissing zoals het Gerecht passend of nodig acht.
Beslissing van het Gerecht
3.4
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vorderingen afgewezen.
Beoordeling door het Hof
3.5
De eigendom van grond omvat mede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Er moet echter rekening worden gehouden met Curaçaose maatschappelijke opvattingen die meebrengen dat degene die grond van een ander (vooral, maar niet uitsluitend overheidsgrond) bebouwt in sommige gevallen een gebruiksrecht op de bebouwing verkrijgt dat derden (in beginsel) dienen te respecteren. De Curaçaose maatschappelijke opvattingen houden ook in dat een dergelijk gebruiksrecht in beginsel aan een ander kan worden verkocht en overgedragen en dat derden dan het gebruiksrecht van die ander (in beginsel) dienen te respecteren. Verder houden de Curaçaose maatschappelijke opvattingen in dat een dergelijk gebruiksrecht vatbaar is voor vererving. De overheid heeft als eigenaar van bebouwde overheidsgrond in veel gevallen op grond van deze maatschappelijke opvattingen aanvaard dat aldus een exclusief gebruiksrecht is overgegaan op een koper of een erfopvolger (vergelijk GHvJ 2 december 2014, ECLI:NL:OGHACMB:2014:127, rov. 2.7.2, GHvJ 14 mei 2019, OGHACMB:2019:80, rov. 2.7 en GHvJ 12 januari 2021, ECLI:NL:OGHACMB:2021:21, rov. 4.11-4.12).
3.6 [
[geïntimeerde] heeft een beroep gedaan op het volgende. Art. 7:221 lid 1 BW bepaalt dat de huurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De akten van verhuring van 13 maart 1973 verplichten de huurder om “de gehuurde kaveling zonder schriftelijke toestemming van het Bestuurscollege noch geheel noch gedeeltelijk onder te verhuren en niet te gedogen, dat andere personen dan hij en zijn gezin zich daarop nederzetten”. [de vader van appellanten] heeft ook geen bouwvergunning aangevraagd, aldus [geïntimeerde].
3.7
Het betoog van [geïntimeerde] faalt. Ondanks deze wetsbepaling en deze bedingen en het ontbreken van een bouwvergunning hebben het Eilandgebied Curaçao en het Land Curaçao als eigenaar van verhuurde en bebouwde overheidsgrond in veel gevallen op grond van de maatschappelijke opvattingen aanvaard dat een exclusief gebruiksrecht is overgegaan op een ander dan de huurder met wie het Eilandgebied Curaçao heeft gecontracteerd.
3.8
Het valt aan te bevelen dat Domeinbeheer (of een andere aan de uitvoerende macht van het land Curaçao verbonden dienst), met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte, objectieve, toetsbare en redelijke criteria ontwikkelt en handhaaft aan de hand waarvan kan worden beoordeeld welke gegadigde bebouwde grond van de overheid mag bewonen (vergelijk: GHvJ 23 januari 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:7 en HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II)). Het ligt voor de hand dat voornoemde maatschappelijke opvattingen daarbij een belangrijke rol zullen spelen. Het is echter niet aan de rechter om die criteria te ontwikkelen. De rechter kan in een civiele zaak vaak ook niet goed rekening houden met belangen van anderen dan procespartijen.
3.9
Het Hof kan als civiele rechter niet vaststellen of [appellanten] een exclusief gebruiksrecht op het huis hebben, dus een gebruiksrecht met werking tegenover iedereen. Wel kan het Hof beoordelen of [appellanten], de maatschappelijke opvattingen (mede) in aanmerking genomen, een sterker gebruiksrecht hebben dan [geïntimeerde], zodat, zolang het Land Curaçao (Domeinbeheer) niet anders heeft beslist op de aanvragen, [geïntimeerde] het gebruiksrecht van [appellanten] moet respecteren. In de vorderingen van [appellanten] ligt als subsidiaire vordering besloten dat het Hof een dictum van die strekking geeft.
3.10 [
[appellanten] hebben het volgende gesteld. In 1986 heeft [de vader van appellanten] een geraamte van een huis gekocht van [de vader van geïntimeerde] Volgens hen blijkt deze koop uit de verklaring van 3 februari 1986 (en was het origineel daarvan gezegeld en is het overgelegd in een andere rechtszaak) en wordt de koop ondersteund door een bankafschrift die erop duidt dat [de vader van appellanten] in februari 1986 de koopprijs van NAf 20.000 heeft betaald. [de vader van appellanten] heeft het huis afgebouwd en is erin gaan wonen. Deze stelling vindt volgens [appellanten] steun in een bouwtekening die [appellanten] bij de papieren van [de vader van appellanten] hebben aangetroffen. Dat [de vader van appellanten] zich als rechthebbende beschouwde, blijkt ook uit zijn brief van 1999 en uit de omstandigheid dat hij de inboedel en de opstal tegen herbouwwaarde op eigen kosten heeft verzekerd. [de vader van appellanten] heeft tot het einde van zijn leven in het huis gewoond. Tijdens het leven van [de vader van appellanten] hebben [de vader van geïntimeerde] en zijn familieleden het exclusieve gebruiksrecht van [de vader van appellanten] nooit betwist. De relatie tussen [de vader van appellanten] en [geïntimeerde] is vóór 1992 geëindigd. [geïntimeerde] heeft het huis toen op verlangen van [de vader van appellanten] verlaten zonder aanspraak op een gebruiksrecht te maken, aldus [appellanten]
3.11 [
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep aangevoerd dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat de handtekening op de verklaring van 3 februari 1986 afkomstig is van [de vader van geïntimeerde] en evenmin dat [de vader van appellanten] de in die verklaring genoemde koopsom heeft betaald. Voor zover zij daarmee de echtheid van de handtekening en de betaling hebben betwist, zijn die betwistingen onvoldoende onderbouwd in het licht van al hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd, zoals hiervoor onder 3.10 verkort weergegeven. Het hof gaat dus ervan uit dat de handtekening afkomstig is van [de vader van geïntimeerde] en dat [de vader van appellanten] de koopsom heeft betaald. Ook voor het overige hebben zij in dit geding voornoemde stellingen van [appellanten] niet of onvoldoende gemotiveerd betwist.
3.12
De verklaring houdt in dat [de vader van geïntimeerde] het huis heeft verkocht aan [de vader van appellanten] Deze verklaring heeft onmiskenbaar de strekking [de vader van appellanten] een middel te verschaffen om te kunnen bewijzen dat hij het exclusieve recht op gebruik van het huis van [de vader van geïntimeerde] heeft gekocht. Koop van een goed sluit immers doorgaans koop van een exclusief recht op gebruik van dat goed in. Deze strekking strookt met de hiervoor weergegeven maatschappelijke opvattingen. [geïntimeerde] heeft ook geen andere strekking genoemd die de verklaring zou kunnen hebben. Er zijn tussen partijen geen omstandigheden gesteld of gebleken die zouden meebrengen dat [geïntimeerde] het gebruiksrecht van [de vader van appellanten] niet behoeft te respecteren en/of niet zou behoeven te respecteren dat dit gebruiksrecht door vererving is overgegaan op [appellanten]
3.13
Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [appellanten] zullen alsnog gedeeltelijk worden toegewezen zoals hierna weergegeven. In zoverre slaagt het hoger beroep. [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. De proceskostenveroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat [appellanten] dat niet hebben gevorderd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verstaat dat [geïntimeerde] in hoger beroep kosteloos mag procederen;
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [appellanten] een sterker recht op gebruik van de woning hebben dan [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] gehouden is dit recht van [appellanten] te respecteren, zolang Domeinbeheer niet anders heeft beslist;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] gevallen en tot op heden begroot op NAf 829,82 aan verschotten en NAf 3.750,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] gevallen en tot op heden begroot op NAf 1.290.55 aan verschotten en NAf 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.G. ter Veer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 17 december 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.