Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2014 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 58607/12 - H 71/14
Uitspraak: 2 december 2014
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[EISER],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk eiser,
thans appellant,
gemachtigde: mr. D.I.E.I. Lichtenberg,
tegen
1.
[VERHUURDER],
[VERHUURDER],
gemachtigde: mr. O.A. Martina,
2.
[HUURSTER],
[HUURSTER],
in hoger beroep niet verschenen,
beiden oorspronkelijk gedaagden,
thans geïntimeerden.
De partijen worden hierna [eiser], [verhuurder] en [huurster] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 1 november 2013 per fax ingediende akte van appel is [eiser] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op
23 september 2013 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: GEA).
1.2
Bij op 11 december 2013 per fax ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [eiser] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en (naar het Hof begrijpt) zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [verhuurder] en [huurster] in de proceskosten in beide instanties, en in de nakosten van de advocaat.
De akte van appel en de memorie van grieven zijn op 23 januari 2014 betekend aan [verhuurder].
Ter betekening van de akte van appel en de memorie van grieven aan [huurster] is op 23 januari 2014 een afschrift achtergelaten in de brievenbus van het adres [stadsdistrict] [huisnummer], Curaçao.
1.3
Op 17 maart 2014 is een memorie van antwoord van [verhuurder] ingekomen. Van [huurster] is geen memorie van antwoord ingekomen.
1.4
Bij “appointement” van 12 mei 2014 zijn partijen in de gelegenheid gesteld te pleiten. Het voor [huurster] bestemde “appointement” is verzonden naar het adres van [gemachtigde], die [huurster] in eerste aanleg als gemachtigde had bijgestaan. Naar het Hof ambtshalve bekend is, is mr. [gemachtigde] op
[datum] 2013 overleden.
1.5
Op de voor pleidooi nader bepaalde dag, 7 oktober 2014, hebben de gemachtigden van [eiser] en [verhuurder] pleitnotities overgelegd. Zijdens [huurster] is niemand verschenen. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Gelet op het overgelegde bewijs van onvermogen zal het Hof [eiser] toelating verlenen om in hoger beroep kosteloos te procederen.
In de procedure tussen [eiser] en [verhuurder]
2.2
De termijn voor indiening van de memorie van antwoord is voor [verhuurder] verstreken op 6 maart 2014. De memorie van antwoord van [verhuurder] is later ingediend en zal daarom buiten beschouwing worden gelaten.
2.3
Tussen [eiser] en [verhuurder] staat het volgende vast.
2.3.1
In de registers van het kadaster in Curaçao staan het huis, de bijgebouwen en het erf, gelegen in het stadsdistrict van Curaçao te [stadsdistrict], groot [grootte], geregistreerd op naam van (wijlen) [geregistreerde].
2.3.2
Enig erfgenaam van [geregistreerde] was (wijlen) [erfgenaam geregistreerde], overleden op Curaçao op [datum] 2005 (hierna: [erfgenaam geregistreerde]).
2.3.3 [
huurster] huurde in elk geval in het verleden de woning
[stadsdistrict] [huisnummer] in Curaçao (hierna: de woning). Zij heeft hiervoor in elk geval in het verleden huurtermijnen betaald aan [verhuurder].
2.4
Bij inleidend verzoekschrift heeft [eiser] gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de rechter voor recht verklaart dat [eiser] econonomisch eigenaar is van de woning tot het moment dat de woning daadwerkelijk aan [eiser] wordt geleverd en hij juridisch eigenaar wordt, althans voor recht verklaart dat [eiser] de rechtmatige beheerder c.q. eigenaar is tot het moment dat de woning daadwerkelijk aan [eiser] wordt geleverd, althans dat de rechter zal beslissen zoals in goede justitie te bepalen, kosten rechtens, met bepaling dat over de te betalen kosten rente verschuldigd zal zijn.
Het Hof begrijpt dat het voorgaande zowel tegen [verhuurder] als tegen [huurster] wordt gevorderd en dat de overige vorderingen van [eiser] slechts tegen [huurster] zijn gericht.
Het GEA heeft de vorderingen afgewezen. Daartegen is het hoger beroep gericht. Het Hof begrijpt dat [eiser] in hoger beroep zijn vorderingen ongewijzigd heeft gehandhaafd.
Weliswaar heeft [eiser] in het lichaam van de memorie van grieven (p. 6) opgenomen dat [verhuurder] (subsidiair) moet worden veroordeeld tot voldoening van het ten onrechte geïncasseerde bedrag der huurpenningen sedert 6 januari 2010, maar noch de kop van de memorie van grieven, noch het petitum daarvan, verwijst hiernaar. Indien dit moet worden opgevat als een eisvermeerdering, is dat onvoldoende kenbaar gemaakt voor [verhuurder] en voor het Hof. Overigens zal het Hof bij de bespreking van grief 4 niettemin hierop ingaan.
2.5
Met betrekking tot grief 1 overweegt het Hof als volgt.
2.5.1 [
eiser] heeft gesteld dat [koper] het perceel (al dan niet met de woning) heeft gekocht van [erfgenaam geregistreerde], maar dat de levering niet is doorgegaan, omdat [erfgenaam geregistreerde] overleed. Het GEA heeft overwogen dat uit deze gestelde overeenkomst - als deze echt is - niet kan worden opgemaakt dat sprake is van het overdragen van de economische eigendom. Hiertegen is grief 1 gericht.
2.5.2
Het begrip economische eigendom heeft geen regeling gevonden in het Burgerlijk Wetboek. Dit begrip moet in het burgerlijk recht daarom worden opgevat als een samenvattende benaming zonder zelfstandige betekenis van de rechtsverhouding tussen partijen die de 'economische eigendom' in het leven hebben geroepen. Met dit begrip wordt slechts gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben (vgl. HR 3 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX8838, NJ 2007/155, HR 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687, NJ 2004/316).
In overeenstemming met hetgeen het GEA heeft overwogen, geldt in het algemeen dat een koopovereenkomst de koper slechts een verbintenisrechtelijk recht geeft op levering van het gekochte. Het is op zichzelf mogelijk dat tussen de verkoper en de koper nadere afspraken worden gemaakt, op grond waarvan de koper in afwachting van de levering van het gekochte verdergaande verbintenisrechtelijke rechten jegens de verkoper verkrijgt, en dat partijen het geheel van deze verbintenisrechtelijke rechten als “economische eigendom” aanduiden, maar dienaangaande is niets gesteld of gebleken.
Bovendien is niets gesteld of gebleken op grond waarvan aangenomen zou kunnen worden dat een dergelijk geheel van verbintenisrechtelijke rechten zakelijke werking of derdenwerking jegens [verhuurder] zou hebben.
2.5.3
Anders dan [eiser] meent, geeft de verklaring van notaris
mr. J.R.E. Kleinmoedig van 11 mei 2012 geen steun aan een andere opvatting.
Hieruit kan niet meer worden afgeleid dan dat volgens de notaris, indien zal blijken dat [erfgenaam geregistreerde] het door [eiser] bedoelde terrein heeft verkocht, maar niet geleverd, en zal blijken dat het Land Curaçao als verkrijger van de nalatenschap van [erfgenaam geregistreerde] rechthebbende is van dat terrein, het Land Curaçao zal moeten zorgdragen voor levering van dat terrein aan degene aan wie [erfgenaam geregistreerde] het terrein heeft verkocht, maar niet geleverd.
Over economische eigendom vermeldt de verklaring van de notaris niets.
2.5.4
Grief 1 faalt dus.
2.6
Met betrekking tot grief 2 overweegt het Hof als volgt.
2.6.1
Het GEA heeft met verwijzing naar art. 6:159 BW overwogen dat [koper] zijn rechten uit de gestelde koopovereenkomst met [erfgenaam geregistreerde] slechts met medewerking van (de erven van) [erfgenaam geregistreerde] kon overdragen.
Hiertegen is grief 2 gericht.
2.6.2
Voor zover de grief de door het GEA bedoelde rechtsregel bestrijdt, doet de grief dat tevergeefs. Het GEA heeft de rechtsregel immers rechtstreeks ontleend aan de door het GEA genoemde wettelijke bepaling.
2.6.3
Anders dan [eiser] meent, geeft de verklaring van notaris
mr. J.R.E. Kleinmoedig ook hier geen steun aan een andere opvatting.
Indien het Land Curaçao als verkrijger zal gelden bij gebrek aan bloedverwanten van [erfgenaam geregistreerde] tot de zesde graad, geldt dat
[koper] zijn rechten uit de gestelde koopovereenkomst met [erfgenaam geregistreerde] slechts met medewerking van het Land Curaçao kon overdragen.
2.6.4
Grief 2 is dus eveneens ongegrond.
2.7
De grieven 3 en 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
2.7.1 [
eiser] heeft gesteld dat [koper] in oktober 1995 met bemoeienis van notariskantoor Palm & Senior bij onderhandse akte de woning op het perceel heeft gekocht van [verkoper] voor een koopprijs van
NAf. 18.000,00. Vervolgens heeft [koper] de woning in 2010 aan [eiser] geschonken, aldus [eiser].
2.7.2
Ook naar het recht van Curaçao omvat de eigendom van grond mede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Evenwel moet rekening worden gehouden met Curaçaose maatschappelijke opvattingen die meebrengen dat degene die grond huurt en/of bebouwt in sommige gevallen een gebruiksrecht op de bebouwing verkrijgt dat derden (in beginsel) dienen te respecteren. Een dergelijk gebruiksrecht kan het recht omvatten om een woning te verhuren. De Curaçaose maatschappelijke opvattingen houden ook in dat een dergelijk gebruiksrecht in beginsel aan een ander kan worden overgedragen en dat derden dan het gebruiksrecht van die ander (in beginsel) dienen te respecteren.
2.7.3
Het is dus mogelijk dat [koper] ingevolge de transactie uit 1995 met [verkoper] een gebruiksrecht op de woning heeft verkregen, inclusief een recht om de woning te verhuren, en dat [koper] dat recht op [eiser] heeft overgedragen, en dat [verhuurder] gehouden was eerst dat recht van [koper] en later dat recht van [eiser] te respecteren, maar dat [verhuurder] dat recht heeft geschonden door de woning voor eigen baat te gaan verhuren en/of te blijven verhuren (al dan niet met misbruik van de positie van [belanghebbende 1]).
Of dat daadwerkelijk zo is, hangt onder meer af van de vraag wie ten tijde van de bouw van de woning en/of in oktober 1995 de grond in eigendom had, en wat de toenmalige grondeigenaar wist en vond van de bouw van de woning en/of van de transactie in oktober 1995 met [koper]. Daarover heeft [eiser] niets gesteld.
2.7.4
Indien het daadwerkelijk zo is dat [verhuurder] voornoemd gebruiksrecht heeft geschonden, valt niet zonder meer in te zien waarom [eiser] jegens [verhuurder] aanspraak zou kunnen maken op de door deze geïnde huurpenningen. Indien [eiser] rechthebbende is van dat gebruiksrecht, vormt die enkele omstandigheid nog niet een voldoende grondslag voor een aanspraak op afdracht aan hem van de door [verhuurder] geïnde huurpenningen.
Voor zover de vordering gebaseerd is op onrechtmatige daad, valt niet zonder meer in te zien waarom [eiser] schade zou hebben geleden door de handelwijze van [verhuurder] en waarom die schade begroot zou moeten worden op het bedrag van de door [verhuurder] geïnde penningen.
Voor zover de vordering gebaseerd is op ongerechtvaardigde verrijking, valt niet zonder meer in te zien waarom [eiser] is verarmd doordat [verhuurder] huurpenningen heeft geïnd en voor zichzelf gehouden.
Zo heeft [eiser] niet gesteld dat in de periode waarin [verhuurder] huurpenningen inde en [eiser] (naar zijn eigen stelling) de rechthebbende op de gebruiksrechten was, [eiser] zelf een huurder voor de woning had. Weliswaar blijkt uit het dossier van een op 22 november 2010 in kort geding ingediende vordering tot ontruiming en van advocatenbrieven van 16 april 2012 en
5 juni 2012, maar de stellingen van [eiser] dienaangaande zijn onvoldoende uitgewerkt.
2.7.5
Voorts geldt het volgende. De gevorderde verklaring voor recht kan niet worden gelezen als een verklaring voor recht die erop gericht is vast te stellen dat [verhuurder] het hiervoor in rov. 2.7.3 omschreven gebruiksrecht heeft geschonden. De gevorderde verklaring voor recht lijkt eerder toegesneden te zijn op de rechten die [eiser] meent te kunnen ontlenen aan de verkoop van de grond door [erfgenaam geregistreerde] dan op de rechten die hij meent te kunnen ontlenen aan de transactie uit 1995 met [verkoper].
[verhuurder] heeft zich bij conclusie van antwoord beroepen op een productie, getiteld “economische eigendomsoverdracht”, volgens welke hij al zijn rechten op de woning in economische eigendom heeft overgedragen aan een zekere [belanghebbende 2]. Wat er zij van de rechtsgeldigheid en de betekenis van die productie, er blijkt in elk geval uit dat [verhuurder] geen rechten meer pretendeert die verband houden met de woning. Hij beschouwt zichzelf kennelijk niet (langer) als economisch eigenaar, juridisch eigenaar of (rechtmatige) beheerder van de woning. Kennelijk beschouwt hij zich ook niet (langer) als bevoegd tot inning van huur, hetzij ten behoeve van een ander, hetzij ten behoeve van zichzelf.
Ook hiermee houdt de gevorderde verklaring voor recht onvoldoende rekening.
2.7.6
Op grond van het voorgaande kan de vordering zoals tegen [verhuurder] ingesteld, niet worden toegewezen. De grieven 3 en 4 falen dus in de procedure tussen [eiser] en [verhuurder]. Omwille van de duidelijkheid merkt het Hof op dat hieruit niet kan worden afgeleid dat het hiervoor in rov. 2.7.3 omschreven gebruiksrecht niet bestaat of dat [verhuurder] dit recht niet heeft geschonden. In de procedure tussen [eiser] en [huurster] kan dit zo nodig nader aan de orde komen, evenals overigens in een eventuele procedure tegen genoemde
[belanghebbende 2].
2.8
In de procedure tussen [eiser] en [verhuurder] heeft het hoger beroep geen succes. Voor zover tussen die partijen gewezen, zal het bestreden vonnis worden bevestigd, met veroordeling van [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
In de procedure tussen [eiser] en [huurster]
2.9
Weliswaar heeft de toenmalige gemachtigde van [eiser] in eerste aanleg een uittreksel uit de Basisadministratie Persoonsgegevens van Curaçao overgelegd waarin [stadsdistrict] [huisnummer] als het adres van [huurster] wordt genoemd, maar dit uittreksel is van 19 september 2012 en het Hof heeft reden eraan te twijfelen of dit adres ook thans nog juist is, nu dit het adres is van de woning waarop deze procedure betrekking heeft en [verhuurder] heeft gesteld dat hij de economische eigendom van deze woning op 15 november 2012 heeft overgedragen aan een derde.
Het Hof zal daarom de zaak naar de rol verwijzen om [eiser] in de gelegenheid te stellen bij akte een recent uittreksel uit de Basisadministratie Persoonsgegevens van Curaçao over te leggen met betrekking tot het adres van [huurster], waarna opnieuw vonnis kan worden gevraagd in de procedure tussen [eiser] en [huurster], zodat het Hof kan bezien of [huurster] opnieuw moet worden opgeroepen. In afwachting daarvan houdt het Hof ieder oordeel in de procedure tussen [eiser] en [huurster] aan.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verleent [eiser] toelating om in hoger beroep kostenloos te procederen;
in de procedure tussen [eiser] en [verhuurder]:
bevestigt het vonnis waarvan beroep voor zover tussen [eiser] en [verhuurder] gewezen;
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit hoger beroep, voor zover tegen [verhuurder] gericht, aan de zijde van [verhuurder] gevallen en tot op heden begroot op nihil aan verschotten en NAf 3.400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in de procedure tussen [eiser] en [huurster]:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 13 januari 2015 van het Hof op Curaçao om [eiser] in de gelegenheid te stellen bij akte een recent uittreksel uit de Basisadministratie Persoonsgegevens van Curaçao over te leggen met betrekking tot het adres van [huurster], waarna opnieuw vonnis kan worden gevraagd;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, F.J. Lourens, V.P. Maria, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 2 december 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.