Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 1062/2015- AUA 201500630- AUA2016H00085
Uitspraak: 18 september 2018
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellant,
gemachtigden: mrs. M.M.M.C. Ecury en A.F.J. Caster,
tegen
de naamloze vennootschap
ROYAL PLAZA N.V.,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. R.T.J.M. Oomen en G.A. Maldonado.
De partijen worden hierna [appellant] en Royal Plaza genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 29 september 2016 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 24 augustus 2016 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (verder: GEA). Op 25 oktober 2016 zijn de griffierechten betaald.
1.2
Bij op 7 november 2016 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, alsnog de oorspronkelijke vorderingen van geïntimeerde zal afwijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties, voor zover nodig met verbetering van de gronden.
1.3
Bij memorie van antwoord van 23 januari 2017, met producties, heeft Royal Plaza de grieven bestreden. De conclusie van Royal Plaza strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.
1.4
Beide partijen hebben op 20 februari 2018 een pleitnota overgelegd.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Bij een op 3 november 1998 door Royal Plaza als verhuurder (“the Landlord”) en [appellant] als huurder (“the Tenant”) ondertekende “Lease Agreement”, is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot winkelruimte nr. 124 in winkelcentrum Royal Plaza, voor de periode van 1 december 1998 tot en met 30 november 2001, tegen een huurprijs van Afl. 5.340,= per maand, bij vooruitbetaling te voldoen op de eerste dag van iedere maand. In een addendum bij de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat het gehuurde door de huurder alleen kon worden gebruikt voor “
operating a wearing apparel and accessory boutique, carrying items mostly of the brand OXBOW”.
operating a wearing apparel and accessory boutique, carrying items mostly of the brand OXBOW”.
2.2
Op 11 november 1998 is de naamloze vennootschap Spare Time N.V. (hierna: Spare Time) opgericht met [appellant] als directeur. Spare Time heeft de gehuurde winkelruimte betrokken vanaf 1 december 1998 met [naam 1], (hierna: [naam 1]) de zoon van [appellant], als bedrijfsleider.
2.3
In 2001, 2004 en 2006 is de huurovereenkomst schriftelijk verlengd. [naam 1] heeft daarbij getekend voor [appellant]. Na 30 november 2008 is de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd. Bij door [appellant] als directeur, en door [naam 1] als manager, getekende brief van 3 oktober 2013, met in het briefhoofd de vermelding Spare Time, is de huurovereenkomst opgezegd per 31 oktober 2013.
2.4
Bij brief van 15 december 2014 heeft Royal Plaza, onder meer, [appellant] aangemaand om de openstaande schuld te betalen. Bij de brief heeft Royal Plaza een document genaamd “reminder” van 31 oktober 2013 gevoegd waarin een overzicht wordt gegeven van, onder meer, de, volgens Royal Plaza, sinds februari 2011 onbetaald gelaten huurtermijnen en de vanaf september 2010 onbetaald gelaten elektra rekeningen. In totaal vordert Royal Plaza een bedrag van Afl. 227.351,11. Bij brief van 11 mei 2015 heeft Royal Plaza de aanmaning herhaald jegens [appellant].
2.5 [
appellant] betwist niet dat de huurovereenkomst van 3 november 1998 door hem is getekend en naar het Hof uit onder meer de pleitnota in hoger beroep sub 3 begrijpt door hem in persoon is aangegaan, maar stelt zulks slechts gedaan te hebben omdat Spare Time, die eigenlijk als contractspartij zou gelden, nog niet was opgericht en onduidelijk was wanneer de oprichtingsakte kon worden gepasseerd. Doordat er meerdere gegadigden waren voor de winkelruimte, kon daarop niet worden gewacht. Het was de bedoeling van partijen, aldus [appellant], dat de huurovereenkomst zou worden overgenomen door Spare Time. Partijen hebben zich gedragen alsof Spare Time de huurder was: Spare Time heeft de huur altijd betaald en Royal Plaza heeft kwitanties op naam van Spare Time uitgeschreven. Met dit laatste erkende Royal Plaza dat Spare Time de huurder was, aldus [appellant]. Ook de omstandigheid dat Royal Plaza de opzegging van de huur door, en de sleutels van, Spare Time zonder voorbehoud heeft aanvaard, bevestigen dat. [appellant] stelt tot slot, verwijzend naar artikel 7 van de huurovereenkomst, dat de huur met hem in elk geval is geëindigd per 30 november 2001.
2.6
Het Hof overweegt als volgt. Vast staat dat [appellant] een huurovereenkomst met Royal Plaza is aangegaan voor de huur van een winkelruimte om aldaar, hoofdzakelijk, items van het merk OXBOW te gaan verkopen. [appellant] was op grond van de huurovereenkomst gehouden tot nakoming van de huurdersverplichtingen. Dat de winkelruimte door tussenkomst van een rechtspersoon, Spare Time, waarvan [appellant] bestuurder was, is geëxploiteerd, maakt het vorenstaande niet anders.
2.7 [
appellant] heeft in dit verband gesteld dat de overeenkomst ten onrechte zuiver taalkundig wordt uitgelegd terwijl ook de bedoeling van partijen om, na de oprichting van Spare Time, de huurovereenkomst over te dragen aan Spare Time, dient te worden meegewogen bij de uitleg van de overeenkomst. Royal Plaza heeft deze gestelde bedoeling van partijen betwist. Royal Plaza wilde juist met een in haar ogen solvabele partij contracteren en uitdrukkelijk niet met een nieuw op te richten of opgerichte rechtspersoon.
2.8
Op voet van artikel 6:159 BW kan een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste, overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. Met dat voorschrift is mede beoogd discussies als die tussen partijen tegen te gaan. Ondanks dat Spare Time al acht dagen na ondertekening van de huurovereenkomst is opgericht en, in de ogen van [appellant], niets meer aan een overdracht in de weg stond, heeft de gesteld beoogde contractsoverneming niet plaatsgehad. Een akte is niet opgesteld en niet gesteld of gebleken is dat [appellant] Royal Plaza op enig moment om haar medewerking tot een contractsoverneming heeft gevraagd.
2.9
Dat Royal Plaza de overeenkomst, slechts acht dagen voor de oprichting van Spare Time, met [appellant] is aangegaan, wijst erop dat het met de kapitaalkrachtige [appellant] en niet met zijn zoon of de startende vennootschap heeft willen contracteren om zo de zekerheid te hebben dat de huur zou worden voldaan. Een overtuigende reden waarom partijen (gelet op hun beider intentie de huur aan te gaan) niet hebben kunnen wachten met het tekenen van een overeenkomst totdat Spare Time zou zijn opgericht, heeft [appellant] (ook in zijn schriftelijke verklaring van 27 februari 2016) niet gegeven. Dat het de bedoeling was dat Spare Time [appellant] als huurder zou vervangen is in de (uitgebreide) huurovereenkomst niet opgenomen en tegenover de stelling (en schriftelijke verklaring als partijgetuige) van [appellant] dat Spare Time hiermee op voorhand heeft ingestemd staat dat de andere persoon die bij de contractsluiting was betrokken, [naam 2], dat in zijn schriftelijke verklaring van 4 december 2015 uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft ontkend.
2.1
Het gegeven dat Royal Plaza, ook na de oprichting van Spare Time en in weerwil van de praktijk dat de contacten steeds via [naam 1] verliepen, in de nadere overeenkomsten en (een groot deel van de correspondentie) steeds [appellant] (in privé, zonder vermelding van diens hoedanigheid als directeur) als contractspartij is blijven vermelden, wijst er op dat zij de zekerheid van [appellant] als formele huurder niet heeft willen prijsgeven. Dat de contacten steeds via Spare Time in de persoon van [naam 1] zijn verlopen is uit praktisch oogpunt overigens ook goed te begrijpen omdat [appellant], een arts, met de bedrijfsvoering niets van doen had.
2.11
Dat Spare Time de huur betaalde en daarvoor kwitanties op haar naam heeft ontvangen van Royal Plaza, brengt ook nog niet mee dat Royal Plaza Spare Time als formele huurder heeft erkend of dat [appellant] erop heeft mogen vertrouwen dat zij dat had gedaan. Nu een verbintenis, op voet van artikel 6:30 BW, kan worden nagekomen door een ander dan de schuldenaar, en niet is gesteld of gebleken dat haar inhoud of strekking zich daartegen verzette, stond het Royal Plaza vrij om de huur te accepteren van Spare Time. Dat Royal Plaza op de reminders van 3 januari 2005 en 31 oktober 2013 alleen de naam van Spare Time heeft vermeld, geeft geen aanleiding tot een ander oordeel nu de reminders de huur en electra van de winkelruimte betroffen waar Spare Time was gevestigd en, in elk geval de reminder van 31 oktober 2013, was gevoegd bij een aan [appellant] gerichte aanmaning.
2.12
Anders dan [appellant] betoogt is de huurschuld niet aan Spare Time kwijtgescholden. De kwijtschelding genoemd in het document van 30 juli 2003, is opgenomen in een overeenkomst tussen Royal Plaza en [appellant]. Dat deze overeenkomst door [naam 1] is getekend namens [appellant] maakt dit niet anders. Voort geldt dat de bij memorie van grieven overgelegde statements of outstanding accounts (waaronder die van 2 januari 2010 met de vermelding “
(discount) less Afl. 160.200,=”) zijn gericht aan [appellant] en niet aan Spare Time. Dat statements of outstanding accounts werden bezorgd in de winkel van Spare Time en niet aan [appellant], leidt evenmin tot de conclusie dat Royal Plaza Spare Time als formele huurder beschouwde. Niet onbegrijpelijk is dat Royal Plaza er op vertrouwde dat, hetgeen ook is uitgedrukt in “c/o Danny Verlaat” (naar het Hof begrijpt: care of Danny [naam 1]), de manager van Spare Time en de zoon van [appellant], de aan [appellant] gerichte statements aan hem zou bezorgen. Het voorgaande geldt te meer nu [appellant] als (enig) directeur de nodige betrokkenheid bij Spare Time moet hebben gehad en als zodanig naar mag worden aangenomen ook andere post door tussenkomst van de manager van Spare Time bezorgd zal hebben gekregen.
(discount) less Afl. 160.200,=”) zijn gericht aan [appellant] en niet aan Spare Time. Dat statements of outstanding accounts werden bezorgd in de winkel van Spare Time en niet aan [appellant], leidt evenmin tot de conclusie dat Royal Plaza Spare Time als formele huurder beschouwde. Niet onbegrijpelijk is dat Royal Plaza er op vertrouwde dat, hetgeen ook is uitgedrukt in “c/o Danny Verlaat” (naar het Hof begrijpt: care of Danny [naam 1]), de manager van Spare Time en de zoon van [appellant], de aan [appellant] gerichte statements aan hem zou bezorgen. Het voorgaande geldt te meer nu [appellant] als (enig) directeur de nodige betrokkenheid bij Spare Time moet hebben gehad en als zodanig naar mag worden aangenomen ook andere post door tussenkomst van de manager van Spare Time bezorgd zal hebben gekregen.
2.13
Voorts is nog aangevoerd dat Royal Plaza heeft meegewerkt aan het op naam van Spare Time zetten van de utiliteiten. Reeds nu zulks niet de huurovereenkomst betreft, kan op grond daarvan niet worden geconcludeerd tot een erkenning van Spare Time als huurder.
2.14
De omstandigheid dat [appellant] ervoor heeft gekozen om de huur als directeur van Spare Time op te zeggen en Royal Plaza deze opzegging (alsmede de sleutels) zonder voorbehoud heeft aanvaard, levert, in het licht van het vorenstaande en zonder nadere onderbouwing welke ontbreekt, onvoldoende grond om te concluderen dat Spare Time de huurder was en ook als zodanig was erkend door Royal Plaza.
2.15
Slotsom is dat [appellant] er op grond van de door hem aangevoerde omstandigheden niet op mocht vertrouwen dat hij niet langer als huurder werd beschouwd of, van de andere zijde bezien, Spare Time redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat het huurderschap van [appellant] slechts van korte duur was. Nu is nagelaten te onderbouwen wat de getuigen (punt 34 van de memorie van grieven) in dit kader nog meer of anders kunnen verklaren dan zij reeds hebben verklaard of gesteld, wordt aan het door [appellant] op dit punt gedane bewijsaanbod voorbijgegaan.
2.16 [
appellant] meent voorts dat de huurovereenkomst tussen hem en Royal Plaza is geëindigd per 30 november 2001 nu de schriftelijke verlengingen van de huurovereenkomst onbevoegdelijk zijn getekend. Ook indien het Hof er veronderstellenderwijs van uitgaat dat [naam 1] niet was gemachtigd om de verlengingsovereenkomsten te tekenen, kan dat niet leiden tot de conclusie dat de overeenkomst tussen [appellant] en Royal Plaza is geëindigd. In de eerste plaats was er voor Royal Plaza, in de hierboven genoemde omstandigheden, geen reden om eraan te twijfelen dat [naam 1] namens [appellant] kon tekenen. [appellant] mocht er, op zijn beurt, niet van uitgaan, dat toen de huur na ommekomst van de termijn van de eerste huurovereenkomst werd voortgezet, hetgeen hij moet hebben geweten, Royal Plaza zou begrijpen dat dit op naam van Royal Plaza, en niet zoals eerder met [appellant] in privé, zou zijn, al aangenomen dat [naam 1] wel namens Royal Plaza mocht tekenen. Indien het al zo zou zijn dat Royal Plaza met een onbevoegde vertegenwoordiger heeft gecontracteerd, heeft zij dat gedaan in het gerechtvaardigde vertrouwen in diens bevoegdheid en is dat vertrouwen het gevolg van omstandigheden die voor risico van [appellant] komen in de zin van HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671en HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142.
2.17
Feit is dat de bestaande situatie, anders dan overeengekomen in (het laatste deel van artikel 7 van) de huurovereenkomst, heeft voortgeduurd en de winkelruimte niet is ontruimd. Dit betekent dat, na 30 november 2001 sprake is geweest van een, zij het stilzwijgende, verlenging van de, nu geen contractsoverneming heeft plaatsgevonden, tussen [appellant] en Royal Plaza geldende huurovereenkomst. Dat gedurende de huurperiode geen rechtstreeks contact heeft plaatsgevonden tussen Royal Plaza en [appellant] persoonlijk maar slechts middels een tussenpersoon, geeft geen aanleiding om anders te concluderen.
2.18
Het vorenstaande betekent dat grief I, II en III falen.
2.19
Door [appellant] is niet betwist dat hij de aan hem gerichte brief van 15 december 2014, en later de brief van 11 mei 2015, heeft ontvangen van Royal Plaza. In deze brieven is verzocht om, onder verwijzing naar het aangehechte overzicht, betaling van de openstaande schuld. Uit het overzicht blijkt dat het, met name, gaat om onbetaald gelaten huurtermijnen vanaf februari 2011 en elektra rekeningen vanaf september 2010. Nu deze vorderingen op dat moment minder dan vijf jaar oud waren, kan [appellant] niet worden gevolgd in zijn beroep op verjaring. Op het overzicht is voorts het bedrag van Afl. 26.611,71 vermeld. Deze post dateert van 30 juli 2003. Royal Plaza heeft zich op het standpunt gesteld dat de post van Afl 26.611,71 telkens op de aan [appellant] gepresenteerde rekeningen terugkwam. Hiervan, noch van andere stuitingshandelingen, is niet gebleken. Dit deel van de vordering kan derhalve niet worden toegewezen. Voor zover [appellant] ook de hoogte van de huurachterstand bedoelt te betwisten doet hij dat ongemotiveerd, zodat het Hof aan deze betwisting voorbijgaat.
2.2
Het vorenstaande betekent dat grief IV deels slaagt.
2.21 [
appellant] beroept zich voorts op rechtsverwerking en stelt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Royal Plaza haar aanspraken op aflossing van de huurschuld niet meer geldend zou maken. Als uitgangspunt heeft te gelden dat van rechtsverwerking slechts sprake is wanneer de gerechtigde zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht onverenigbaar is (HR 7 juni 1991, LJN:ZC0271). Enkel tijdsverloop of enkel stilzitten is daartoe onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996/89).
2.22
Dat Royal Plaza de huurschuld eerder (deels) had kwijtgescholden is op zich niet voldoende om aan te nemen dat sprake is van bij [appellant] opgewekt vertrouwen dat Royal Plaza haar recht op betaling van de huur en elektra in de toekomst niet meer geldend zou maken tegenover hem. Bij het vorenstaande weegt mee dat de kwijtschelding is geschied onder de voorwaarde dat de huurtermijnen in de toekomst op tijd zouden worden voldaan. [appellant] wist als huurder, althans behoorde te weten, dat hij was gehouden tot vergoeding van de maandelijkse huur en elektra rekeningen voor de gehuurde winkelruimte. Nu Royal Plaza in 2014 een rekening heeft gepresenteerd ten aanzien van de vorderingen vanaf 2010 en 2011 kan niet worden volgehouden dat nimmer een rekening is gepresenteerd. Daarbij kan, zie hiervoor, enkel tijdsverloop of stilzitten niet tot rechtsverwerking leiden. Dat Royal Plaza met [naam 1] zou zijn overeengekomen dat de opbrengst van de verkoop van de inventaris zou gelden als finale kwijting van de huurschuld regardeert [appellant] niet nu [naam 1], zoals [appellant] zelf stelt, niet bevoegd was tot vertegenwoordiging van [appellant]. Voorts heeft te gelden dat een dergelijke afspraak, gelet op het hoogte van de vordering en de opbrengst van de verkoop van resterende inventaris, te weten Afl 3.000, niet aannemelijk is. De afspraak is ook betwist door Royal Plaza. Op grond van de aangevoerde omstandigheden kan dan ook niet worden geconcludeerd tot rechtsverwerking aan de zijde van Royal Plaza.
2.23
Naar het Hof begrijpt doet [appellant] met zijn beroep op matiging een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [appellant] stelt daartoe dat het betalingspatroon c.q. -gedrag van Spare Time dan wel [appellant], Royal Plaza had moeten weerhouden de huurovereenkomst te verlengen. Nu is de huurschuld door het eigen toedoen van Royal Plaza opgelopen terwijl zij had kunnen weten dat deze niet zou worden voldaan. Royal Plaza betwist het vorenstaande. [appellant] beschikt over voldoende middelen. Daarbij heeft Royal Plaza haar goede wil laten zien door een deel van de huurschuld kwijt te schelden, aldus Royal Plaza. Het betoog van [appellant] miskent zijn eigen verantwoordelijkheid en die van zijn zoon. Nu nadere onderbouwing in dit kader ontbreekt, ziet het Hof geen aanleiding om de huurschuld te matigen op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
2.24 [
appellant] stelt ingevolge de artikelen 4 en 14 van de huurovereenkomst, een bedrag van Afl 5.340,= en een bedrag van Afl 1.000,= te hebben betaald
als deposito. Royal Plaza betwist dit. Gelet hierop en nu een bewijs van betaling ontbreekt, bestaat geen aanleiding dit bedrag te verrekenen met de huurachterstand.
2.25
De slotsom van het vorenstaande is dat grief V faalt.
2.26
Partijen hebben geen (althans onvoldoende specifiek) bewijs aangeboden van omstandigheden die, indien bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. Hun bewijsaanbiedingen, voor zover nog niet besproken, worden daarom gepasseerd.
2.27
Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd om de vordering van Royal tot een lager bedrag van Afl. 200.739,40 toe te wijzen. De in eerste aanleg uitgesproken kostenveroordeling blijft in stand. De uitkomst van het hoger beroep rechtvaardigt dat [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Royal Plaza gevallen en begroot op 3 punten ad Afl 3.500,=.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep:
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om Royal Plaza te betalen een bedrag van
Afl. 200.739,40, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf
11 mei 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Royal Plaza gevallen en tot op heden begroot op Afl 10.500,= aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 18 september 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.