Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:
Registratienummer: AR 2/14 - ghis 80411 - H 300/16
Uitspraak: 1 september 2017
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in het Franse deel van Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellant,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
tegen
de vereniging van eigenaars
[PLAATS] OWNERS ASSOCATION,
gevestigd in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. K. Huisman.
De partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 23 februari 2016 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 12 januari 2016 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
1.2
Bij op 5 april 2016 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] negen grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de VvE alsnog zal afwijzen, kosten rechtens.
1.3
Bij op 30 juni 2016 ingekomen memorie van antwoord heeft de VvE de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.4
Op 3 februari 2017 heeft alleen de VvE een pleitnota overgelegd. Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Bij splitsingsakte van 24 april 2009 zijn vier gebouwen op het complex [plaats] in Sint Maarten gesplitst in 69 appartementen in totaal. Bij dezelfde akte is de VvE opgericht als vereniging van eigenaars van appartementsrechten. De akte bevat onder meer de volgende bepalingen (hierna: de bepalingen):
"B. FOUNDATION OF AN ASSOCIATION OF OWNERS AND ITS ARTICLES OF INCORPORATION
Thereupon the appearer (...) declared to define the articles of incorporation of the
Apartment Owners Association (in Dutch: "Vereniging van Eigenaren") as stipulated in
article 5:112 paragraph 2 of the Civil Code of the Netherlands Antilles (...) according to the following articles of incorporation and the Apartment Regulations as set out in this deed:
(...)
MEMBERSHIP RIGHTS AND OBLIGATIONS
ARTICLE 9
1. (...)
2. Members shall pay a share of the expenses of, or expenses charged to, the
Association in respect of each right of apartment owned, as specified in the
regulations and the house regulations.
(...)
MEETINGS/MEMBERS OF BOARD OF DIRECTORS
ARTICLE 11
1. At such time as the Corporation shall have conveyed to third parties rights of apartment to apartments in Building A, Building B, Building C and Building D,
which have the right to cast not less than ninety (90) percent of the total votes eligible
to be cast, the Corporation shall advise members of the date, time and place for a
Meeting of the Associaton.
2. (...)
5. Additional Meetings will be held annually and from time to time whenever deemed
necessary by the Chairman or when not less than fourteen (14) members sign and
lodge with the Chairman a written request for a Meeting, stating the subjects to be
discussed."
2.1.2
Op 4 maart 2010 heeft [appellant] een appartementsrecht verkregen.
2.2.1
In dit geding heeft de VvE betaling gevorderd van US$ 63.705,42 aan in 2010-2013 verschuldigd geworden bijdragen in de kosten van onderhoud en verzekering en verschenen rente, en betaling van de vanaf 2014 jaarlijks verschuldigde bijdragen, met rente en kosten.
2.2.2 [
appellant] heeft verweer gevoerd. Hij heeft bij conclusie van dupliek onder 12 aangevoerd dat een op 7 juli 2010 gehouden vergadering van eigenaars in strijd met art. 11 van Pro de bepalingen heeft plaatsgevonden, omdat het percentage van 90% niet was gehaald, en dat deze vergading nietig is verklaard. Bij akte van 8 september 2015 heeft hij zijn standpunt uitgewerkt, onder meer met de stelling dat art 11 lid 1 van Pro de bepalingen aldus moet worden uitgelegd dat [appellant] pas onderhoudsgelden moet gaan betalen als 90% van de appartementsrechten verkocht zijn.
2.2.3
De VvE heeft bij akte van 21 april 2015 onder 17-24 betoogd dat haar toenmalige bestuur op 7 juli 2010 de mening was toegedaan dat het mogelijk was een vergadering van eigenaars te houden indien minder dan 90% van de appartementen waren verkocht, maar dat dit niet meer van belang is, omdat er ook later, nadat er meer dan 90% van de appartementen waren verkocht, vergaderingen van eigenaars hebben plaatsgevonden. Bij memorie van antwoord heeft de VvE de mening van het toenmalige bestuur verdedigd.
2.2.4
Het GEA heeft, verkort weergegeven, overwogen dat [appellant] het verweer heeft gevoerd dat er geen besluit en geen notulen van een vergadering van eigenaars zijn waaruit de goedkeuring van de hoogte van de verschuldigde bijdragen blijkt (rov. 3.1). Ten aanzien van de uitleg van art. 11 lid 1 van Pro de bepalingen sluit het GEA zich aan bij de door de VvE voorgestane uitleg.
Ook kunnen er steeds vergaderingen worden bijeengeroepen op de voet van
art. 11 lid 5 van Pro de bepalingen (rov. 3.2). Indien de door [appellant] voorgestane uitleg juist is, is de bepaling niet bindend (rov. 3.3). De enige plaats waar [appellant] de vorderingen kan bestrijden, is de vergadering van eigenaars (rov. 3.4). Het GEA heeft toegewezen: US$ 52.208,90 en de vanaf 2015 jaarlijks verschuldigde bijdragen, met rente en kosten.
2.3
Het hoger beroep is gericht tegen de toewijzing. Alle negen grieven richten zich tegen hetgeen het GEA in rov. 3.1-3.4 heeft overwogen. Zij strekken kennelijk ten betoge dat de vergadering van 7 juli 2010 nietig is, omdat toen het in art. 11 lid 1 van Pro de bepalingen genoemde percentage van 90% niet was gehaald, en dat er daarom geen rechtsgeldig besluit van de vergadering van eigenaars is, waarbij bindend voor [appellant] de hoogte is vastgesteld van de jaarlijks door hem aan de VvE verschuldigde bijdragen. Kennelijk meent [appellant] dat ook alle eventuele andere besluiten van de VvE over de hoogte van de verschuldigde bijdragen nietig zijn. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.4
De splitsingsakte van 24 april 2009 houdt op de voet van art. 5:111,
aanhef en onder d, jo. art. 5:112 lid Pro 1, aanhef en onder a, BW mede de statuten in van de VvE. De hiervoor in rov. 2.1.1 weergegeven bepalingen maken deel uit van die statuten.
2.5
Volgens vaste rechtspraak geldt bij de uitleg van notariële akten die strekken tot levering van registergoederen en de vestiging van beperkte rechten daarop de maatstaf dat het aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, en dat deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511, NJ 2016/325. Dit geldt niet onverkort voor (alle bepalingen van) statuten van een vereniging van eigenaars. In beginsel kan aangenomen worden dat voor statuten geldt dat zij zich in het spectrum die de vloeiende overgang tussen de Haviltexnorm en de CAO-norm weergeeft, bevinden in het gebied waarin de uitleg op basis van de CAO-norm prevaleert, zodat objectieve maatstaven bij de uitleg van de statuten in beginsel centraal dienen te staan (Hof Arnhem-Leeuwarden 28 april 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:3094).
Ook als de CAO-norm onverkort wordt toegepast, leidt dat niet tot een louter taalkundige uitleg, maar tot een uitleg waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden
(HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493).
2.6
Een louter taalkundige uitleg van art. 11 lid 1 van Pro de bepalingen leidt niet tot de door [appellant] verdedigde uitleg, maar tot de constatering dat
art. 11 lid 1 van Pro de bepalingen niets inhoudt over de vraag of de vergadering van eigenaars ook rechtsgeldig kan worden bijeengeroepen en rechtsgeldige besluiten kan nemen, voordat hetgeen omschreven is achter "at such time as ..." (hierna: het 90%-moment) zich heeft voorgedaan. De uitleg van [appellant] is een uitleg a contrario. Dat is wat anders dan een louter taalkundige uitleg.
2.7
Rechtsgevolg van de door [appellant] verdedigde uitleg is dat er geen rechtsgeldige besluiten door een vergadering van eigenaars kunnen worden genomen, zolang het 90%-moment zich nog niet heeft voorgedaan. Dit rechtsgevolg is volstrekt onaannemelijk. De omstandigheid dat de ontwikkelaar dan nog geen vergadering van eigenaars behoeft uit te schrijven, brengt niet mee dat de ontwikkelaar dat ook niet mag doen. Er is geen reden gesteld of ambtshalve te bedenken om aan te nemen dat de keuze die de ontwikkelaar heeft gedaan om te bepalen dat zij het nog niet behoeft te doen, behoort mee te brengen dat zij het ook nog niet mag doen. Indien de ontwikkelaar een vergadering uitroept nadat zij meer dan 50% van de stemmen heeft overgedragen aan andere appartementseigenaars, maar voor het 90%-moment, loopt zij het risico te worden overstemd.
Rechtsgevolg van de door de VvE verdedigde uitleg is dat er rechtsgeldige besluiten door een vergadering van eigenaars kunnen worden genomen voordat het 90%-moment zich heeft voorgedaan. Op dezelfde gronden als hiervoor genoemd, is dat volstrekt aannemelijk. Dat maakt mogelijk dat appartementseigenaars reeds voor het 90%-moment invloed op de gang van zaken binnen de VvE kunnen gaan uitoefenen.
De overige inhoud van de akte werpt op dit alles geen ander licht.
Het Hof verenigt zich met dan ook de door het GEA gegeven uitleg. Daarmee falen alle negen grieven, hetzij wegens ongegrondheid, hetzij wegens gebrek aan belang.
2.8
Ten overvloede overweegt het Hof dat het verweer van [appellant] over de juiste uitleg van art. 11 lid 1 van Pro de bepalingen, geen voldoende gemotiveerde betwisting van de grondslag van de vordering van de VvE vormt. De VvE heeft immers aangevoerd dat die uitleg niet van belang is, omdat er ook na het 90%-moment vergaderingen van eigenaars zijn geweest. Daarop is [appellant] in het geheel niet ingegaan.
2.9 [
appellant] heeft onder 1.2 en 4.5 van de memorie van grieven uitlatingen gedaan die erop lijken te wijzen dat hij ook andere verweren die hij in eerste aanleg heeft gevoerd, aan het Hof ter beoordeling wenst voor te leggen (onder 3.1 lijkt hij aan te voeren dat dit niet kan). Deze uitlatingen voldoen niet aan de eis dat een grief voor de wederpartij voldoende kenbaar moet maken waartegen zij zich heeft te verweren en voor de rechter in hoger beroep waarover deze (opnieuw) heeft te oordelen.
De Caribische rechter is in hoger beroep niet gehouden zich te beperken tot een onderzoek van de grieven. Ingevolge art. 281a Rv staat het het Hof vrij, indien het van oordeel is dat de eerste rechter een fout heeft gemaakt, deze ambtshalve te herstellen. Het Hof ziet daar echter geen aanleiding toe.
2.1
Op grond van het voorgaande dient het vonnis waarvan beroep te worden bevestigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE gevallen en tot op heden begroot op NAf 300,50 aan verschotten en NAf 7.500,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao,
Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in SintMaarten uitgesproken op 1 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.