Uitspraak
Uitspraak
AUA2016H00008
Datum uitspraak: 10 maart 2017
Gemeenschappelijk Hof van Justitie
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten
en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Uitspraak op het hoger beroep van:
de inspecteur der belastingen in Aruba,
appellant,
tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (het Gerecht) van 10 juni 2015, BBZ nr. 66561 van 2015 in het geding tussen:
appellant,
en
[ X ] N.V.,gevestigd te Aruba,
verweerster,
betreffende de hierna te noemen aanslag grondbelasting.
1.Procesverloop
1.1.
Aan verweerster is met dagtekening 27 juli 2012 een aanslag grondbelasting (de aanslag) opgelegd voor het tijdvak 2012 - 2016 ter zake van het object gelegen aan de L.G. Smith Boulevard [00], nummer onroerend goed: 1000/11/2002075, en de daartoe behorende percelen grond, Palm Beach, nummers onroerend goed: 1000/11/1000373, 1000/11/1000374, 1000/11/1001744 en 1000/11/1001745 (tezamen: het object).
De aanslag is vastgesteld naar een waarde van het object van in totaal Afl. 105.621.062 (afgerond) en een heffingsgrondslag van Afl. 105.561.020 (afgerond). De vastgestelde belasting bedraagt Afl. 422.244 (afgerond).
Verweerster is op 26 september 2012 in bezwaar gekomen tegen de aanslag.
1.2.
Bij beslissing van 30 oktober 2013 heeft appellant het bezwaar van verweerster ongegrond verklaard.
1.3.
Verweerster is op 13 december 2013 in beroep gekomen tegen de beslissing op bezwaar. Verweerster heeft dit beroep op 8 mei 2014 nader gemotiveerd en daarbij een taxatierapport overgelegd. Appellant heeft geen verweerschrift ingediend.
1.4.
Het Gerecht heeft in haar uitspraak van 10 juni 2015 het beroep gegrond verklaard, de heffingsgrondslag van het object verlaagd tot een bedrag van Afl. 78.920.000 en het te betalen bedrag aan grondbelasting voor het jaar 2012 verlaagd tot een bedrag van Afl. 315.440.
1.5.
Tegen de uitspraak van het Gerecht heeft appellant op 30 juli 2015 hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof (het Hof).
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van appellant een griffierecht geheven van Afl. 300.
Verweerster heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De zitting heeft plaatsgehad op 4 oktober 2016 te Oranjestad, Aruba. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens appellant, [mr. A.], vergezeld van diens taxateur, [ B. ] van
[ B. ] Architecture Studio, alsmede, namens verweerster, [mr. C. ] van [ Y. ] Aruba vergezeld van diens taxateur, [ E.] [ D.], van [ Z. ] Philadelphia.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Verweerster exploiteert [ X. N.V. ], een zogenaamd “timeshare hotel resort”, bestaande uit 450 appartementen, diverse zwembaden, een poolbar, een poolgrill, een aan het strand gelegen restaurant en een lounge area (tezamen ook: het resort). De 450 appartementen betreffen 430 2-kamerappartementen en 20 3-kamerappartementen. De appartementen maken onderdeel uit van drie torens van 13 verdiepingen. De timeshare houdt – kortgezegd – in dat aan een timeshare gerechtigde (timeshare-houder) het gebruiksrecht van een bepaald appartement wordt verleend gedurende een bepaalde periode van het jaar. Het resort is gelegen op vier percelen grond ter grootte van 48.060 m2 en bevindt zich in de Palm Beach Area.
2.2.
Het resort is in vier fases gebouwd in de periode 2004 tot en met 2007. Jaarlijks vindt klein onderhoud plaats en om de vijf jaar een grote opknapbeurt. Het resort bevindt zich ten tijde van het opleggen van de aanslag in een uitstekende staat.
2.3.
In de jaarrekening over het boekjaar 2011 heeft verweerster voor de ‘fixed assets’- ‘Buildings’ een boekwaarde verantwoord van Afl. 210.818.255. Zonder rekening te houden met de afschrijvingen bedraagt de waarde van de ‘Buildings’ blijkens de jaarrekening 2011 Afl. 152.667.094.
2.4.
Verweerster is de eigenaar van het gebouw en de percelen. De exploitatie en het dagelijkse management van het resort geschiedt door de [Coöperatieve Vereniging X. N.V.] (de Vereniging). De timeshare-houders betalen jaarlijks een vergoeding aan de Vereniging voor het onderhoud en de door de Vereniging verrichte managementdiensten. Middels een lease-overeenkomst stelt verweerster het gebouw en de percelen ter beschikking aan de Vereniging.
2.5.
Verweerster is tot het jaar 2011 een ‘tax holiday’ verleend, waardoor pas in het jaar 2011 voor het eerst aan verweerster een aanslag grondbelasting is opgelegd. Voor het tijdvak 2011 heeft appellant de totale waarde van het object vastgesteld op Afl. 104.963.609. Verweerster heeft tegen deze vastgestelde waarde geen bezwaar gemaakt.
2.6.
Voor het tijdvak 2012 - 2016 heeft appellant de waarde van het object vastgesteld op Afl. 105.621.062. Tegen deze waarde heeft verweerster bezwaar gemaakt, en na afwijzing van dat bezwaar, beroep aangetekend. Bij het op 7 mei 2014 gemotiveerde beroepschrift heeft verweerster een taxatierapport overgelegd van [ E. ], [ D. ], [ W.] en [ V.], verbonden aan
[ Z. ] Philadelphia, gedateerd 31 maart 2013 (het [ Z ]-rapport). Op basis van het [ Z ]-rapport verdedigt verweerster een waarde van het object van Afl. 78.920.000.
2.7.
Appellant heeft voorafgaande aan de eerste zitting van het Gerecht op 26 maart 2015 geen verweerschrift ingediend. Tijdens de zitting van de enkelvoudige kamer van het Gerecht (de meervoudige kamer had de zaak, na de behandeling op zitting op 26 maart 2015, verwezen naar de enkelvoudige kamer) die daaropvolgend op 5 juni 2015 heeft plaatsgevonden heeft appellant enige stukken overgelegd waaronder een taxatierapport van [ B. ] en [ F. ]van [ B ], gedateerd 18 mei 2015 (het [B]-rapport). Het Gerecht heeft de overgelegde stukken, waaronder het [ B ]-rapport, tardief geacht omdat het Gerecht reeds ter eerste zitting aan partijen had meegedeeld dat er geen nadere stukken meer konden worden ingediend.
2.8
Appellant heeft tegen de uitspraak van het Gerecht hoger beroep ingesteld en daarbij alsnog het [ B ] -rapport overgelegd. Volgens het [ B ]-rapport bedraagt de waarde van het object (FINAL ESTIMATE OF VALUE) $ 156.130.480 (Afl. 279.473.550).
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van het object voor het tijdvak 2012 - 2016. Appellant bepleit een waarde van Afl. 105.621.062 en een heffingsgrondslag van Afl. 105.561.020, verweerster een waarde van Afl. 78.920.000.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt, alsmede hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd.
3.3.
Appellant concludeert tot vernietiging van de uitspraak van het Gerecht, ongegrondverklaring van het beroep en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Verweerster concludeert tot bevestiging van de uitspraak van het Gerecht.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 6, lid 1, Landsverordening grondbelasting (Lv GB) geldt als grondslag voor de heffing van de grondbelasting over andere onroerende goederen dan de in artikel 5 Lv Pro GB bedoelde eigen woning, de jaarlijkse opbrengst van een onroerend goed, vermenigvuldigd met:
- een factor 12 1/2 indien het onroerende goed werd gebouwd vóór 1 maart 1977;
- een factor 8 1/3, indien het onroerende goed gebouwd is na 1 maart 1977,
tenzij het daaruit voortvloeiende bedrag lager zou liggen dan de waarde in het economische verkeer van dat onroerende goed in onbewoonde staat, in welk geval de laatstgenoemde waarde als grondslag van de heffing geldt.
4.2.
Ingevolge artikel 12 Lv Pro GB wordt als belastingplichtige aangemerkt hij die bij aanvang van het belastingjaar het genot heeft van de onroerende zaken krachtens het recht van bezit of enig ander zakelijk recht (lid 1) en is degene die als belastingplichtige voor de grond heeft te gelden tevens belastingplichtige voor al het daarop gebouwde.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat verweerster als de belastingplichtige in de zin van artikel 12 Lv Pro GB van het object heeft te gelden en het Hof ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen.
4.4.
Op appellant rust de bewijslast om de door hem bij het opleggen van de aanslag gehanteerde heffingsgrondslag aannemelijk te maken. Ter onderbouwing van de door appellant verdedigde waarde van Afl. 105.621.062 heeft hij in hoger beroep het volgende aangevoerd.
4.4.1.
Als uitgangspunt voor de waarde voor het tijdvak 2012 - 2016 van Afl. 105.621.620 heeft appellant de voor het tijdvak 2011 vastgestelde waarde van Afl. 104.963.609 genomen. In het hoger beroepschrift van appellant is ter onderbouwing van de waarde voor het onderhavige tijdvak onder meer opgenomen:
“Het jaar 2011 is het eerste jaar waarin de opstal in de heffing is betrokken. Aan de onroerende zaak is een belastbare waarde toegekend van, in totaal Afl. 104.963.609,-. Deze waarde is bepaald op basis van de huurwaarde units per jaar d.w.z. de jaarlijkse opbrengst in de zin van artikel 6 lid 1 Lv Pro GB. De huurwaarde is destijds op een ambtshalve waarde bepaald, daar belanghebbende geen medewerking aan de terreindienst heeft verleend.
De berekening hiervan luidt als volgt:
Gemiddelde prijs per dag per unit: Alf. 95,-
Dagen die de units verhuurd worden: 310 (10% x 365 dagen; uitgaande van het laag seizoen)
Prijs per unit per jaar: Afl. 29.450 (Afl. 95,- x 310)
Aantal beschikbare units: 410 (450 x 10%)
Huurwaarde units per jaar: 12.074.599 (Afl. 29.450 x 410) x 8 1/3 (factor) Afl. 100.580.585.
Voor het jaar 2012 is voor de opstal dezelfde grondslag als die van het jaar 2011 gehanteerd.
Daartegenover zijn de percelen met 15% in waarde gestegen, aangezien deze percelen sinds het jaar 2002 niet geherwaardeerd zijn. Zo is voor het jaar 2012 de onroerende zaken gewaardeerd op een totaal bedrag van Afl. 105.621.062,-.”
4.4.2.
Dat de door appellant verdedigde waarde van Afl. 105.621.620 niet te hoog is, leidt appellant voorts af uit het [ B ]-rapport alwaar een waarde is bepaald van $ 156.130.480 (Afl. 279.473.559).
4.4.3.
Dat de door appellant verdedigde waarde van Afl. 105.621.620 niet te hoog is, wordt voorts door appellant als volgt onderbouwd:
“In het taxatierapport van [ H ] en [ B ] wordt ook een vergelijking gemaakt van de
“revenue per availabe room” (revpar) en de marktwaarde van een kamer met andere
hotels/timeshare resorts die ook onder dezelfde categorie als belanghebbende vallen.
Onder deze categorie hotel/time-share resort vallen o.a.: [ X1 ] en [ X2 ]. Zo blijkt uit het taxatierapport dat [ X1 ] met een revpar van USD 137 een bedrag van USD 471.024 per kamer oplevert. Ook
[ X2 ] met een revpar van USD 233 heeft bij de verkooptransactie van de onroerende zaak een bedrag van USD 573.8502 per kamer opgeleverd. Dit terwijl uit het taxatierapport van [ Z ] blijkt dat de onroerende zaak van belanghebbende, uitgaande van een revpar van USD 147,8 een bedrag van slechts Af1. 175.377 per kamer oplevert.”
4.4.4.
Verder wijst appellant erop dat in de jaarrekening 2011 de boekwaarde van de ‘fixed assets – ‘Building’ is bepaald op een bedrag van Afl. 210.818.255, hetgeen een aanzienlijk hogere waarde is dan de waarde die door appellant en verweerster wordt bepleit.
4.4.5.
Tot slot meent appellant dat, onder verwijzing naar artikel 6 Lv Pro GB (en de parlementaire behandeling van dit artikel), de ‘room revenues’ van $ 21.851.121, welke appellant heeft afgeleid uit de ‘income statement’ over het jaar 2012, leiden tot een heffingsgrondslag van Afl. 325.932.850, welke als volgt is berekend: $ 21.851 x 1,79 (omrekenkoers van US-dollar naar Antilliaanse gulden) x 8 1/3. Ook dit is een aanzienlijk hogere waarde dan door appellant en verweerster in deze procedure wordt voorgestaan.
4.5.
Ten aanzien van de door appellant voorgestane onderbouwing van de waarde voor het onderhavige tijdvak, zoals weergegeven onder 4.4.1, overweegt het Hof als volgt.
4.5.1.
Ter zitting heeft appellant desgevraagd verklaard dat appellant voor alle belastingplichtigen de waarde heeft bepaald door uit te gaan van de in het vorige tijdvak bepaalde waarde, rekening houdend met een herwaardering van de percelen met 15%, en dat enkel in de gevallen dat een belastingplichtige tegen die systematiek in bezwaar kwam, een herberekening is gemaakt. De reden voor deze gevolgde werkwijze is, aldus appellant, dat er een gebrek was aan mankracht en dat het daardoor onmogelijk was om bij alle appartementen en hotels afzonderlijke berekeningen te maken.
Verweerster heeft aangevoerd dat zij het al niet eens was met de waarde zoals die voor het tijdvak 2011 is vastgesteld, maar dat zij destijds niet in bezwaar is gekomen, omdat de waarde slechts voor één jaar werd vastgesteld en het belang derhalve beperkt was. Voor wat betreft het tijdvak 2012 - 2016 is er wel een substantieel belang, omdat de waarde voor vijf jaren wordt bepaald. Verweerster betoogt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld en dat de systematiek van waardebepaling niet leidt tot een juist bepaalde waarde.
4.5.2.
Naar het oordeel van het Hof kan de wijze (zoals weergeven onder 4.4.1.) waarop appellant de waarde heeft bepaald niet als onderbouwing dienen van de door appellant verdedigde waarde. De wijze waarop deze waardebepaling plaatsvindt is daartoe naar het oordeel van het Hof veel te grof, waarbij het Hof belang hecht aan het volgende. Op de eerste plaats wordt geen enkel inzicht geboden in feiten en omstandigheden waaruit zou volgen dat de waarde die in 2011 is bepaald ook als uitgangspunt zou dienen te gelden voor het tijdvak 2012 - 2016. Daar komt bij dat marktomstandigheden in de branche waarin appellant actief is voor grote schommelingen in de waarde kunnen zorgen. De systematiek waarbij de percelen met 15% worden geherwaardeerd is veel te algemeen en niet nader onderbouwd. Het feit dat onvoldoende mankracht bij appellant voorhanden was, doet daar niet aan af.
4.6.
Ten aanzien van het standpunt van appellant dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, omdat uit het [ B ]-rapport een waarde volgt van $ 156.130.480 (Afl. 279.473.559) overweegt het Hof als volgt.
4.6.1.
In het [ B ] -rapport wordt gesteld dat de waarde van het object is bepaald volgens de ‘income capitalization approach’. Ingevolge deze methode wordt aan de hand van toekomstige inkomensstromen de waarde van het object bepaald.
4.6.2.
Het Hof stelt vast dat het [ B ] -rapport niet bruikbaar is ter onderbouwing van de door appellant voorgestane waarde. Om te beginnen gaat het rapport ervan uit dat sprake is van een full service hotel in plaats van een timeshare hotel, waarbij units - kort samengevat - (voor vastgelegde periodes) worden verkocht; tussen beide exploitatievormen (full service versus timeshare) zitten grote verschillen welke meebrengen dat ze niet (zonder adequate toelichting, welke ontbreekt) als vergelijkingsobject toepasbaar zijn. Voorts stelt het Hof vast dat het rapport op veel essentiële punten onbegrijpelijk en onnavolgbaar is. Zo wordt in het
[ B ] -rapport een ‘net operating income’ berekend van ruim $ 1.940.133 dat via een onnavolgbare rekenexercitie leidt tot een waarde van het object van $ 164.418.092. Op de vraag ter zitting van het Hof welke investeerder $ 164.000.000 zou investeren om jaarlijks een inkomen te genereren van afgerond $ 2.000.000, moesten zowel appellant als diens taxateur het antwoord schuldig blijven. Ook kon appellant, desgevraagd, geen inzicht verschaffen hoe de berekening in elkaar stak. Voorts kon appellant ter zitting evenmin uitleggen hoe 12 jaar contant gemaakte kasstromen, optellend tot een totaal van $ 21.858.267, ‘getransformeerd’ werden tot een waarde van $ 156.130.480.
4.7.
Wat betreft de vergelijking met twee gerealiseerde verkooptransacties (zoals weergegeven onder 4.4.3.) overweegt het Hof als volgt.
De twee verkooptransacties waaraan appellant refereert, betreffen verkopen in mei en november 2006. Deze verkopen zijn dermate ver van de waardepeildatum, 1 januari 2012, gelegen, dat daaraan reeds op deze grond geen betekenis kan worden gehecht. Daar komt bij dat in de periode gelegen tussen de verkoopdata en de waardepeildatum twee economische crises hebben gewoed (de kredietcrisis en de Europese staatsschuldencrisis), die onmiskenbaar van invloed zijn geweest op bezettingsgraden van hotels en daarmee op de waarde van het object.
Voorts volgt het Hof verweerster in haar standpunt dat de gerealiseerde verkooptransacties niet vergelijkbaar zijn met het onderhavige object, omdat de gerealiseerde verkooptransacties full service hotels betreffen en het object een timesharing hotel is. Een full service hotel heeft doorgaans een veel hoger niveau van luxe en kenmerkt zich door een veel uitgebreider palet aan faciliteiten en diensten. Bijgevolg ligt de prijs per m²- kamer dan ook bij een full service hotel veelal (veel) hoger, kan met een full service hotel een hoger netto-inkomen worden gegenereerd, en zal dat hogere inkomen doorgaans weerspiegeld worden in een hogere waarde. Aldus kunnen de door appellant genoemde verkooptransacties zonder adequate toelichting, die te deze ontbreekt, niet dienen ter onderbouwing van de door appellant voorgestane waarde.
4.8.
Ten aanzien van het feit dat in de jaarrekening 2011 de boekwaarde van de ‘fixed assets – ‘Buildings’ is bepaald op een bedrag van Afl. 210.818.255, hetgeen aanzienlijk hoger is dan de door verweerster voorgestane waarde van Afl. 78.920.000 en dan de appellant verdedigde waarde van Afl. 105.621.020, overweegt het Hof als volgt.
De boekwaarde van het object, zoals verantwoord in de jaarrekening, vormt naar het oordeel van het Hof enkel een indicatief gegeven voor de waardebepaling van het object. De in de jaarrekening opgenomen boekwaarde is, naar het Hof begrijpt, bepaald middels vaste jaarlijkse afschrijvingen door middel waarvan op regelmatige wijze de waardedaling van het object wordt verdeeld over de periode dat deze nut afwerpt voor de onderneming. Dit hoeft niet te betekenen dat de boekwaarde ook correspondeert met de waarde die ingevolge artikel 6 Lv Pro GB in aanmerking moet worden genomen. In dit verband acht het Hof van belang hetgeen verweerster, ter zitting onweersproken heeft gesteld, namelijk dat investeerders vóór de economische crisis veel meer bereid waren te investeren in onroerende goederen dan dat zij dat nadien waren. De reden daarvoor is, aldus verweerster, gelegen in het feit dat de prijzen voor de afzonderlijk te verkopen shares/units fors waren gedaald. Verweerster stelt dat het destijds voor het object geïnvesteerde bedrag van ruim Afl. 250.000.000 in 2012 nimmer meer door investeerders zou zijn betaald en mede om die reden de in de jaarrekening opgenomen boekwaarde niet de daadwerkelijke waarde in de zin van artikel 6 Lv Pro GB representeert. Het vorenoverwogene in aanmerking nemende, is het Hof van oordeel dat uit de in jaarrekening verantwoorde boekwaarde niet kan worden afgeleid dat de door appellant verdedigde waarde niet te hoog is of dat de door verweerster voorgestane waarde te laag is.
4.9.
Ten aanzien van de heffingsgrondslag van Afl. 325.932.850 die appellant (zie onder 4.4.5) heeft berekend op basis van de ‘room revenues’ van $ 21.851.121 overweegt het Hof als volgt.
4.9.1.
Het bedrag van de ‘room revenues’ van $ 21.851.121 (voor het jaar 2012) is als volgt opgebouwd [1] :
Maintenance fee $ 15.069.411
Res. fee/ $ 5.366.591
Other income fees
$ 1.415.118
$ 1.415.118
Total revenue (afgerond) $ 21.851.121
Na aftrek van alle kosten (rooms, total expenses, accounting/collection, corporate & others, common expense, utilities, management fees, repair & maintenance en other services) resteert onder de streep een Netcash Flow van $ 1.948.943 (voor het jaar 2012).
4.9.2.
Ter zitting heeft verweerster aangevoerd dat bij hotels in de praktijk nimmer de jaarlijkse opbrengst wordt vermenigvuldigd met de in artikel 6 Lv Pro GB opgenomen factor, en dat dit ook wel blijkt uit de wijze waarop appellant de waarde van het object voor het tijdvak 2012 – 2016 heeft bepaald, te weten door aan te sluiten bij waarde van het vorige tijdvak, rekening houdend met een herwaardering van 15% voor de percelen grond. Verweerster acht het enkel bij verweerster vermenigvuldigen met de factor 8 1/3 van de ‘room revenues’ op gespannen voet staan met het gelijkheidsbeginsel. Door het hanteren van deze afwijkende waarderingsgrondslag wordt verweerster benadeeld ten opzichte van andere belastingplichtigen, aldus verweerster.
4.9.3.
Naar het oordeel van het Hof strookt het niet met de bedoeling van de wetgever om ‘room revenues’ van een timesharing hotel onder de jaarlijkse opbrengst in de zin van artikel 6 Lv Pro GB te rangschikken. In de Memorie van toelichting bij de ‘Landsverordening tot wijziging van diverse landsverordeningen en tot intrekking van de landsverordening gebruiksbelastingen (AB 1989 no. GT 54) (defiscalisering eigen huis)’ is, voor zover hier van belang, opgenomen (p. 8 en 9):
‘Het eerste lid van het nieuwvoorgestelde artikel 6 regelt Pro de waarderingsgrondslag voor de overige onroerende goederen. Daarbij is in grote lijnen de bestaande situatie gehandhaafd, d.w.z. de jaarlijkse opbrengst van onroerende goederen is de basis voor de waardering; dat zullen overigens meestentijds huurpenningen zijn. Teneinde de eigenaren van huurwoningen te stimuleren de in de Huurcommissieverordening (AB 1991 no. GT 10) neergelegde regeling van de maximum huurprijzen na te leven wordt (…) teruggegrepen op vermeerderingsfactoren die voortvloeien uit de bedoeling van artikel 2, zevende lid, van de Huurcommissieverordening. Dat artikellid bepaalt – kort gezegd – dat de huurprijs van een voor 1-3-1977 gebouwd onroerend goed niet meer mag bedragen dan 8% van de bouwkosten en voor een na die datum gebouwd onroerend goed 12% van de bouwkosten. De in het onderhavige lid genoemde vermenigvuldigingsfactoren vormen het spiegelbeeld van de in de Huurcommissieverordening genoemde percentages; (…)
Om te voorkomen dat de overheid (en dus de gemeenschap) de dupe wordt van, al dan niet gefingeerde, lage huurwaarden of van de weigering van eigenaren om hun onroerend goed te benutten, wordt in geval van opgave van een onder de werkelijke waarde liggende opbrengst ook hier de waarde in het economische verkeer aangehouden als basis voor de waardebepaling in de grondbelasting van dat onroerend goed.’
Alhoewel de toelichting vermeldt dat de jaarlijkse opbrengst ‘
meestentijdshuurpenningen zijn’, en de tekst van de toelichting derhalve ruimte biedt om ook ‘iets anders’ dan huurpenningen onder het begrip jaarlijkse opbrengst te scharen, leidt het Hof uit (het vervolg van) de toelichting af dat ‘iets anders’ wel heel dicht tegen huurpenningen aan dient te liggen. Daaronder kunnen de door appellant berekende ‘room revenues’ naar het oordeel van het Hof niet worden begrepen. Dit geldt te meer nu het object van verweerster een timeshare hotel betreft waar de ‘revenues’ in wezen enkel betalingen zijn voor door de Vereniging verleende diensten, zoals management, administratie, onderhoud, etc., ten behoeve van share-houders. De ‘revenues’ kunnen niet op één lijn worden gesteld met ‘huur’, omdat (alleen al) de houders van de ‘shares’ door de verwerving van de share (in één keer) een stukje economisch belang bij het hotel hebben verworven en daardoor juist niet langer huur verschuldigd zijn.
meestentijdshuurpenningen zijn’, en de tekst van de toelichting derhalve ruimte biedt om ook ‘iets anders’ dan huurpenningen onder het begrip jaarlijkse opbrengst te scharen, leidt het Hof uit (het vervolg van) de toelichting af dat ‘iets anders’ wel heel dicht tegen huurpenningen aan dient te liggen. Daaronder kunnen de door appellant berekende ‘room revenues’ naar het oordeel van het Hof niet worden begrepen. Dit geldt te meer nu het object van verweerster een timeshare hotel betreft waar de ‘revenues’ in wezen enkel betalingen zijn voor door de Vereniging verleende diensten, zoals management, administratie, onderhoud, etc., ten behoeve van share-houders. De ‘revenues’ kunnen niet op één lijn worden gesteld met ‘huur’, omdat (alleen al) de houders van de ‘shares’ door de verwerving van de share (in één keer) een stukje economisch belang bij het hotel hebben verworven en daardoor juist niet langer huur verschuldigd zijn.
4.10.
Het overwogene in 4.5 tot en met 4.9 leidt derhalve tot de conclusie dat appellant met hetgeen hij heeft aangevoerd, de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Het Hof zal vervolgens onderzoeken of verweerster de door haar verdedigde waarde aannemelijk maakt.
4.11.
Verweerster ligt bij de door haar verdedigde waarde voor twee ankers. Primair verdedigt zij de waarde van Afl. 78.920.000 op basis van het [ Z ]-rapport, subsidiair op basis van de ‘going concern-benadering’. Het primaire en subsidiaire standpunt, alsmede het oordeel van het Hof ter zake komt nader aan de orde in het vermelde onder 4.12.1 en verder, respectievelijk 4.13.1 en verder.
4.12.1.
Verweerster benadrukt dat een timeshare hotel, zoals het object, moet worden onderscheiden van een full service hotel. Anders dan een full service hotel dat een cashflow genereert gedurende een langere periode, is een timeshare hotel beter vergelijkbaar met een woningen-project. Na de verkoop van de shares/units ben je als ‘eigenaar’ niet, althans veel minder betrokken, bij het project, en wordt nauwelijks meer cashflow gegenereerd, aldus verweerster. Zij stelt dat een timeshare hotel een ander verdienmodel heeft dan een full service hotel. Voorts is een timeshare hotel (veel) minder luxe uitgerust dan een full service hotel. In de shares/units bevindt zich bijvoorbeeld een keuken, zodat de share-houders zelf kunnen koken. Een timeshare hotel beschikt doorgaans ook niet over meerdere restaurants zoals de meeste luxe full service hotels, aldus nog steeds verweerster.
4.12.2.
Verweerster stelt dat het object (voor haar) nauwelijks waarde heeft, omdat zij eigenaar is van een object waarvan het gebruik voor een periode van 60 jaar verkocht is aan de timeshare-houders. De enige opbrengst dat het object voor verweerster als eigenaar nog genereert is het inkomen dat wordt gerealiseerd met de verrichte managementdiensten. Dat inkomen bedraagt evenwel niet meer dan $ 2 mil per jaar. Uitgaande van dat inkomen kan niet anders dan tot een zeer lage waarde worden geconcludeerd, aldus verweerster, in ieder geval tot een waarde die ver onder de door verweerster verdedigde Afl. 78.920.000 ligt. Volgens verweerster heeft de wetgever geen rekening gehouden met objecten als dat van verweerster en is artikel 6 Lv Pro GB, dat een waardering naar de waarde in het economische verkeer voorschrijft, in wezen niet geschikt voor de waardebepaling van timeshare hotels. Tot dusverre is het niet gelukt om in onderling overleg met de Belastingdienst de waarde in het economische verkeer van dit type objecten te bepalen.
4.12.3.
Voor het bepalen van de door verweerster verdedigde waarde is in het [ Z ]-rapport uitgegaan van een hypothetisch model. Ingevolge dat model wordt verondersteld dat bij de aanvang van het tijdvak 2012 - 2016 nog geen enkele share/unit [2] verkocht is; uitgegaan wordt van een leeg gebouw. Vervolgens wordt verondersteld dat over een periode van 12 jaren de shares/units van de 430 2-kamerappartementen [3] en over een periode van 5 jaren de shares/units van de 20 3-kamerappartementen [4] geleidelijk aan worden verkocht. De prijs voor een share/unit van een 2-kamerappartement is geschat op een bedrag van Afl. 17.350, de prijs van een 3-kamerappartement op Afl. 21.000. Ten aanzien van de jaarlijks verkochte shares wordt verder verondersteld dat 50% ‘cash’ wordt verkocht en 50% zal worden gefinancierd, waarbij verweerster optreedt als financier. De looptijd van de financieringsvordering wordt geschat op gemiddeld 100 maanden en er worden veronderstellingen gemaakt voor de te genieten rente en de ‘defaults’. Ten aanzien van de veronderstelde nog niet verkochte shares/units wordt verondersteld dat deze als hotelkamer worden verhuurd tegen een ‘average daily rate’ van Afl. 313,44 en uitgaande van een veronderstelde jaarlijkse prijsstijging van 2,5%.
Het model toont jaarlijks drie typen inkomen: het inkomen dat wordt gegenereerd met verkopen van shares/units, financieringsinkomen en inkomen behaald met de verhuur van hotelkamers. Naarmate de jaren verstrijken daalt het inkomen behaald met de verhuur van hotelkamers tot vrijwel nihil, omdat uiteindelijk alle shares/units zijn verkocht. Naast de drie typen inkomen wordt in het model voorts rekening gehouden met veronderstelde kosten. Na saldering van het totale inkomen met de kosten resteert jaarlijks een Net Cash Flow, welke contant gemaakt wordt tegen een ‘discount rate’ van 14 %. De aldus contant gemaakte kasstromen over 12 jaren leiden tot de waarde van (afgerond) Afl. 78.920.000.
4.12.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft verweerster met voornoemde onderbouwing (zoals weergegeven onder 4.12.3.) de door haar verdedigde waarde van Afl. 78.920.000 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof acht het onjuist dat verweerster voor de berekening van de waarde uitgaat van verschillende veronderstellingen, die (zoals hierna zal worden aangeven) haaks staan op de realiteit. Zo gaat verweerster ervan uit dat bij de aanvang van het tijdvak 2012 - 2016 nog geen enkele share/unit is verkocht, dat verkoop van de shares/units 12 jaren (2- kamerappartementen) respectievelijk 5 jaren (3-kamerappartementen) vergen, en dat grote aantallen kamers worden verhuurd tegen een veronderstelde prijs. Dit is niet in lijn (en in strijd met) met hetgeen verweerster ter zitting van het Hof heeft verklaard namelijk dat bij aanvang van het tijdvak (praktisch) alle shares/units zijn verkocht en er dus vrijwel geen kamers worden verhuurd. Nog los van het feit dat de benadering van de waarde door verweerster aantoonbaar niet aansluit bij de realiteit, is het Hof van oordeel dat de door verweerster gehanteerde opeenstapeling van veronderstellingen een dermate grote onzekerheidsmarge tot gevolg heeft dat de aldus bepaalde en verdedigde waarde daarmee onvoldoende wordt geschraagd.
4.13.1.
Dat de ‘going concernwaarde’ dient te worden gevolgd, betoogt verweerster onder verwijzing naar Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27 678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298. Verweerster stelt in dit verband dat de Hoge Raad in dit arrest heeft geoordeeld dat de wetgever voor commercieel geëxploiteerd onroerend goed de waarde die het onroerend goed voor de eigenaar zelf heeft als waardebepalende factor in aanmerking heeft willen nemen en aldus welbewust een subjectief element in de waardering heeft ingebracht. Dit impliceert, aldus verweerster, dat als de winsten relatief laag zijn in vergelijking met de investering in de onroerende zaak, de ‘going concernwaarde’ lager kan zijn dan de kostprijs verminderd met de afschrijvingen. In dit verband stelt verweerster dat de exploitatie van een timeshare hotel een specifieke wijze van het exploiteren van een hotel is. Het inkomen van verweerster is, nadat het gebruiksrecht van de shares/units is verkocht, volgens verweerster beperkt tot een leasevergoeding die wordt ontvangen van de Vereniging, hetgeen moet leiden tot een waarde die lager is dan de kostprijs minus afschrijvingen. In de beleving van verweerster dient de ‘going concernwaarde’ conform het [ Z ]-rapport te worden bepaald op Afl. 78.920.000.
4.13.2.
Door expliciet een beroep te doen op voornoemd arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, wenst verweerster, zo begrijpt het Hof, een beroep te doen op toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Middels de GVW worden incourante onroerende goederen naar hun functionele waarde in de belastingheffing betrokken. In het arrest van 8 juli 1992 geeft de Hoge Raad invulling aan het begrip GVW, zoals dat destijds in de Gemeentewet was genomen. Thans is een naar doel en strekking overeenkomstige bepaling opgenomen in artikel 17, derde lid, Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Genoemd artikel bepaalt (wettekst 2012), voor zover hier van belang:
‘2. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, (…), bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. (…)’.
De waarde in het tweede lid van de Wet WOZ betreft de waarde die aan de onroerende zaak kan worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.13.3.
Naar het oordeel van het Hof slaagt het beroep van verweerster op het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992 en (daarmee) het (impliciete) beroep op toepassing van de GVW, zoals in 2012 en thans opgenomen in de artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, niet. Voor wat betreft de grondbelasting is in artikel 6 Lv Pro GB een van de Wet WOZ afwijkende grondslag voor de heffing van de grondbelasting opgenomen. In het geval geen sprake is van een eigen woning dient blijkens artikel 6 Lv Pro GB de jaarlijkse opbrengst te worden vermenigvuldigd met de factor 12 1/2 dan wel 8 1/3, tenzij de waarde in het economische verkeer van het onroerende goed in onbewoonde staat hoger is. Anders dan de Wet WOZ biedt de Lv GB geen alternatieve grondslag voor de heffing. Voor waardering op basis van de GVW is derhalve geen plaats.
4.13.4.
Ten overvloede is het Hof overigens van oordeel dat verweerster geen recht aan de onderhavige situatie doet door het inkomen van verweerster te beperken tot de leasevergoeding die wordt ontvangen van de Vereniging. Alsdan wordt veronachtzaamd dat verweerster (praktisch) alle shares/units heeft verkocht. Uitgaande van de verkoop van alle shares/units tegen de in het [ Z ]-rapport geschatte prijzen bedraagt de totaalopbrengst van de shares/units Afl. 401.905.500 [5] . Deze opbrengst belichaamt in wezen de gekapitaliseerde gebruiksvergoeding, welke over de jaren verdeeld kan worden en als zodanig deel uitmaakt van het inkomen van verweerster.
4.14.
Het overwogene in 4.12.1 tot en met 4.13.4 leidt tot de conclusie dat ook verweerster, met hetgeen zij heeft aangevoerd, de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.15.
Nu zowel appellant als verweerster de door hun voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof rekening houdende met de vaststaande feiten in het geding, hetgeen partijen hebben gesteld in de van hen afkomstige stukken en verder ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.
4.16.
Alvorens tot die waardebepaling in goede justitie over te gaan, wenst het Hof het volgende op te merken. Naar het oordeel van het Hof is het bepaalde in artikel 6 Lv Pro GB niet goed toepasbaar op het object. Artikel 6, eerste lid, veronderstelt immers dat indien sprake is van ‘andere onroerende goederen als die bedoeld in artikel 5’, een dubbele toets kan worden aangelegd: eerst dient de jaarlijkse opbrengst te worden vermenigvuldigd met factor 12 1/2 dan wel factor 8 1/3 en daarna dient de daaruit resulterende waarde te worden vergeleken met de waarde in het economische verkeer van het onroerende goed in onbewoonde staat. Zoals uiteengezet onder 4.9.4 acht het Hof het niet goed mogelijk ten aanzien van het object de jaarlijkse opbrengst in de zin van artikel 6 Lv Pro GB te bepalen met inachtneming van de betekenis die tijdens de parlementaire behandeling aan het begrip ‘jaarlijkse opbrengst’ is gehecht. In een situatie als de onderhavige rest naar het oordeel van het Hof dan ook niets anders dan om de waarde van het object te bepalen enkel uitgaande van de waarde in het economische verkeer van het object in onbewoonde staat.
4.17.
Uitgaande van het object in onbewoonde staat bepaalt het Hof de waarde van het object in goede justitie op een waarde van Afl. 100.000.000. Hierbij neemt het Hof overweging dat het object voor een bedrag van ruim Afl. 250.000.0000 is gesticht in de periode 2004 tot en met 2007, alsmede dat het object in een uitstekende staat verkeert en dat er kennelijk voldoende vraag is naar shares/units in het segment waarin verweerster actief is. Met inachtneming daarvan acht het Hof een waarde van Afl. 100.000.000 niet te hoog.
Slotsom
4.18.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van appellant gegrond is en dat de waarde van het object dient te worden bepaald op een waarde van Afl. 100.000.000.
5.Beslissing
Het Hof:
-
verklaarthet hoger beroep gegrond;
verklaarthet hoger beroep gegrond;
- vernietigtde uitspraak van het Gerecht;
- vernietigtde uitspraak op bezwaar;
- vermindertde aanslag grondbelasting tot een naar een heffingsgrondslag van Afl. 100.000.000 en een voor het jaar 2012 te betalen bedrag aan grondbelasting van Afl. 399.760.
De uitspraak is gedaan door mrs. D. Haan, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en M.J. Leijdekker, leden, in tegenwoordigheid van M.M.M. Faro MSc als griffier. De beslissing is op 10 maart 2017 in het openbaar uitgesproken.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen twee maanden na dagtekening van het afschrift van de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Partijen hebben ook de mogelijkheid hun beroepschrift in te dienen bij de griffie van het Gerecht in Eerste aanleg dat de zaak in eerste aanleg heeft behandeld. De datum van binnenkomst bij de griffie van het lokale Gerecht in Eerste aanleg is in dat geval bepalend voor de vraag of het beroep tijdig is ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden.
U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen:
1. leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak;
2. onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. waartegen u in beroep komt;
d. waarom u het daar niet mee eens bent (de gronden van het beroep).
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.