Uitspraak
Registratienummer: AR 2/11 - ghis 62103 - H 144/13
Uitspraak: 28 maart 2014
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. appellant sub 1]
,
,
2. [ appellant sub 2]
,
,
beiden wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. C.H.J. Merx,
tegen
de rechtspersoon naar vreemd recht
LOUISIANA HOLDINGS INC.,
gevestigd op Tortola, Britse Maagdeneilanden,
oorspronkelijk eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. L.G.J. Bergman.
De partijen worden hierna [appellanten] en Louisiana genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Bij vonnis van 8 november 2013 heeft het Hof een comparitie van partijen gelast ter plaatse van de percelen waarop de ten processe bedoelde meetbrieven betrekking hebben.
1.2
Op 27 januari 2014 hebben [appellanten] een rapport in het geding gebracht, opgesteld door R.A.M. Daal en gedateerd op 21 januari 2014.
1.3
Op 31 januari 2014 heeft een bezichtiging ter plaatse plaatsgehad. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
1.4
Op de rolzitting van 28 februari 2014 hebben [appellanten] een akte na descente ingediend en heeft Louisiana een conclusie na bezichtiging ter plaatse ingediend.
1.5
Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1
Louisiana is sinds 1993 eigenaar van een perceel met een huis in
Pelican Key, Sint Maarten, omschreven in meetbrief 181/1989.
2.1.2 [
appellanten] zijn sinds 2008 eigenaar van een perceel met een huis in Pelican Key, omschreven in meetbrief 198/1986. Dit perceel grenst aan het perceel van Louisiana.
De akte van levering van het perceel aan [appellanten] vermeldt onder meer:
"The appearers furthermore declared, that this agreement of sale and purchase, and transfer of title, has taken place under the following stipulations and conditions:
(…)
10. In connection to known easements, qualitative obligations and other specific obligations, reference is made to aforementioned deed of transfer dated December twelfth, two thousand and five (C-214-50), in which is stated:
'Furthermore the appearers agree to the following conditions:
(…)
b. (…) No buildings shall be constructed on the property nearer than fifteen (15) feet from any boundary line thereof, without the written approval of Simpson Bay Estates N.V., or his heirs, assigns, executors, administrators and successors. (…)
k. No building more than two (2) stories high may be constructed on the property, except by written approval of Simpson Bay Estates N.V. or its assigns, executors, administrators and successors in title or interest (…)' ".
Deze bepalingen worden hierna aangeduid als art. 10 sub b en art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen.
2.1.3 [
appellanten] hebben bouwwerkzaamheden op het door hen in eigendom verkregen perceel doen uitvoeren.
2.2
In dit geding heeft het GEA op vordering van Louisiana, kort gezegd, [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om op straffe van verbeurte van dwangsommen:
(i) de bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden, voor zover deze betrekking hebben op het bouwen van een derde etage, althans op het bouwen boven de toegestane hoogte, en voor zover deze betrekking hebben op het bouwen binnen vijftien voet van de erfgrens van Louisiana, en
(ii) de derde etage, althans alles wat hoger is dan 6,3 meter, en alles wat zich dichter bij de erfgrens bevindt dan op vijftien voet afstand, af te breken en afgebroken te houden.
Hiertegen is het hoger beroep gericht.
In hoger beroep heeft Louisiana haar vordering aldus verminderd dat zij zich thans niet langer verzet tegen bouwen tot een hoogte van acht meter.
2.3
Gelet op de onderlinge samenhang van de overeenkomsten die rechthebbenden op onroerende zaken in Pelican Key hebben gesloten, de omstandigheid dat de daarin vervatte gebruiksbeperkende bepalingen mede
– en in met de tijd toenemende mate – zijn opgenomen met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden op onroerende zaken in Pelican Key en het vertrouwen op naleving dat deze rechthebbenden aan het samenstel van overeenkomsten mogen ontlenen, moeten de overeenkomsten naar hun aard en gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van andere rechthebbenden op onroerende zaken in Pelican Key een derdenbeding bevatten, in die zin dat deze in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen kunnen verlangen (zie onder meer:
HR 23 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV7029,
GHvJ 27 augustus 2010, ECLI:NL:OGHNAA:2010:BN8481 en
GHvJ 24 januari 2012, ECLI:NL:OGHACMB:2012:BW0488).
Vorderingen tot nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen zijn alleen toewijsbaar voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft en hij zijn bevoegdheid om de vordering in te stellen niet misbruikt.
2.4 [
appellanten] hebben in hoger beroep betwist dat zij bij hun bouwwerkzaamheden art. 10 sub b en/of art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen hebben geschonden.
2.5
Art. 10 sub b van de gebruiksbeperkende bepalingen heeft betrekking op het bouwen op voldoende afstand van de erfgrens. Bij de bezichtiging ter plaatse heeft het Hof onder meer vastgesteld dat de afstand van de schuine wand van de erker tot de erfafscheidingswand van Louisiana en die van het naastgelegen erf aan de linkerzijde (aangeduid als afstand B), 11 voet en
11 inch bedraagt. De gemeten afstand A (van de erker tot de afscheidingswand) bedraagt 11 voet. De breedte van de erfafscheidingswand (afstanden F en G) is 1 voet of minder. De erker is dus te dicht bij de erfgrens met het perceel van Louisiana gebouwd.
Voorts heeft het Hof bij de bezichtiging waargenomen dat het gebouwde op het perceel van [appellanten] vanuit het perceel en het huis van Louisiana gezien, zo dicht tegen het perceel van Lousiana aan is gebouwd, vooral de erker, dat dit redelijkerwijs als hinderlijk kan worden ervaren.
2.6
Gelet op deze bevindingen is het Hof van oordeel dat [appellanten] dichter bij de erfgrens hebben gebouwd dan op grond van art. 10 sub b van de gebruiksbeperkende bepalingen is toegestaan en dat Louisiana, gelet op de mate van hinder die zij ondervindt en op hetgeen hiervoor in rov. 2.3 is overwogen, er jegens [appellanten] aanspraak op mag maken dat deze
art. 10 sub b van de gebruiksbeperkende bepalingen onverkort in acht nemen, dat wil zeggen: dat zij het gebouw in een zodanige toestand brengen en houden dat de afstand tussen het gebouw en de erfgrens met het perceel van Louisiana minimaal vijftien voet is.
2.7
Art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen heeft betrekking op het aantal toegestane verdiepingen. De bepaling bevat geen uitdrukkelijke verwijzingen naar de toegestane hoogte van de verdiepingen of van het gebouw. Voldoende duidelijk is echter dat de strekking van de bepaling (onder meer) is dat een gebouw niet te hoog mag worden gebouwd, onder meer omdat dit het zicht vanuit achterliggende percelen en gebouwen te veel zou belemmeren of hinderen.
Bij de bezichtiging ter plaatse heeft het Hof waargenomen dat op het dak op de tweede verdieping (onder meer) een opbouw van een trappenhuis en een balustrade zijn gebouwd. Voorts heeft het Hof onder meer vastgesteld dat aan de straatzijde van de opstal de hoogte van de balustrade van het dakterras tot aan de grond 8,9 meter bedraagt. Verder heeft het Hof bij de bezichtiging waargenomen dat het gebouwde op het perceel van [appellanten] het zicht vanuit het perceel en het huis van Louisiana in ernstige mate hindert, omdat het gebouwde niet alleen het zicht op zee achter het gebouw geheel wegneemt, maar ook het zicht op alle bebouwing en begroeiing die zich achter het gebouw bevindt en een deel van het zicht op de open lucht.
2.8
Gelet op deze bevindingen is het Hof van oordeel dat [appellanten] een hoger gebouw hebben gebouwd dan op grond van art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen, uitgelegd naar de strekking daarvan, is toegestaan, en dat Louisiana, gelet op de mate van hinder die zij ondervindt en op hetgeen hiervoor in rov. 2.3 is overwogen, er jegens [appellanten] aanspraak op mag maken dat deze art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen in acht nemen, in die zin dat de hoogte van het gebouw wordt teruggebracht (zie verder rov. 2.14 en verder).
2.9
De bij memorie van grieven betrokken stelling van [appellanten] dat Louisiana ook zelf te dicht op de erfgrens heeft gebouwd en dat dit ook op alle omliggende percelen is gebeurd, is niet nader gespecificeerd. Aannemelijk is dat het allemaal verschillende situaties zijn die verschillende mate van hinder opleveren. Bij de bezichting is daarvan niets gebleken en ook het rapport van Daal gaat daar niet op in. Daarom wordt het op die stelling gebaseerde verweer gepasseerd.
2.10 [
appellanten] hebben het verweer gevoerd dat zij de in art. 10 sub b en
art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen bedoelde toestemming niet nodig hebben, omdat de toestemming al is verleend aan de vorige eigenaar van het perceel. Dit verweer faalt. Indien al kan worden aangenomen dat aan de vorige eigenaar van het perceel toestemming is verleend om te bouwen zoals de vorige eigenaar heeft gebouwd, dan kan die toestemming niet zonder meer geacht worden ook te gelden voor [appellanten] en voor de wijze waarop zij hebben gebouwd en/of willen bouwen. Over de omvang van het huis zoals het er stond toen [appellanten] het perceel verwierven, hebben [appellanten] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld en ook overigens hebben zij dit verweer onvoldoende gemotiveerd om het te kunnen doen slagen.
2.11
Het Hof ziet geen aanleiding om, zoals [appellanten] hebben verzocht, de gebruiksbeperkende bepalingen op aan het algemeen belang ontleende gronden te wijzigen of te ontbinden, als het Hof daartoe al bevoegd zou zijn.
2.12
Het moge zo zijn dat het belang van [appellanten] geschaad wordt als er
- mogelijkerwijs ingrijpende - aanpassingen moeten worden verricht aan het gebouwde, maar dit hebben [appellanten] aan zichzelf te wijten door hoger te bouwen en dichter op de erfgrens te bouwen dan de gebruiksbeperkende bepalingen toestaan. Tegenover het belang van [appellanten] staan reële belangen van Louisiana, zoals hiervoor omschreven. Van misbruik van recht of misbruik van bevoegdheid door Louisiana is dus geen sprake.
2.13 [
appellanten] hebben een beroep gedaan op art. 6:89 BW en daartoe gesteld en te bewijzen aangeboden dat Louisiana pas voor het eerst heeft geprotesteerd nadat de ruwbouw al zo'n zes maanden voltooid was.
Voor zover art. 6:89 BW al van toepassing is op een derdenbeding als het onderhavige, brengen de aard van de rechtsverhouding en de aard van de gestelde tekortkoming in dit geval mee dat ruime termijnen voor ontdekking van de schending en voor protest toelaatbaar moeten worden geacht, mede gelet op het voor Louisiana ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in art. 6:89 BW vermeld - te weten verval van al haar rechten ter zake van de tekortkoming waarover wordt geprotesteerd. Weliswaar worden [appellanten] door een laat protest ook in concrete belangen geschaad, omdat zij bij de voortschrijding van de tijd meer bouwkosten maken en ook meer kosten zullen moeten maken om het gebouwde weer af te breken, maar dat is van onvoldoende gewicht voor een ander oordeel.
De enkele stelling dat Louisiana pas voor het eerst heeft geprotesteerd nadat de ruwbouw al zo'n zes maanden voltooid was, is onvoldoende om art. 6:89 BW geschonden te achten. Het aanbod om die stelling te bewijzen wordt daarom als niet ter zake doende gepasseerd. Zo is niet gesteld wanneer Louisiana heeft ontdekt of had behoren te ontdekken dat er te hoog gebouwd werd, en ook niet wanneer zij heeft ontdekt of had behoren te ontdekken dat er te dicht bij de erfgrens gebouwd werd.
2.14
Ter beoordeling staat wat er aan het gebouwde moet veranderen om het in een zodanige toestand te brengen dat het voldoet aan hetgeen waarop Louisiana aanspraak kan maken (zie rov. 2.8 hiervoor).
2.15
Te overwegen valt dat, in aansluiting op het partijdebat, wordt uitgegaan van een maximumhoogte van acht meter, en dat het Hof nader bepaalt vanaf welk punt de hoogte van het gebouw moet worden gemeten. De vordering gaat ervan uit dat gemeten moet worden vanaf het laagste punt van de weg. Het rapport van Daal gaat ervan uit dat gemeten moet worden vanaf een punt in het midden van de weg. [appellanten] verdedigen dat gemeten moet worden vanaf het hoogste punt van het perceel.
Het Hof is voorshands van oordeel dat, indien het geschil volgens deze gedachtengang wordt beoordeeld, het aan te houden meetpunt zodanig moet worden gekozen dat naar objectieve maatstaven zo veel mogelijk recht wordt gedaan aan de strekking van art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen, welke bepaling, zoals overwogen, voorschrijft dat er niet meer dan twee verdiepingen mogen worden gebouwd en (voor zover thans van belang) de strekking heeft dat een gebouw niet te hoog mag worden gebouwd, omdat dit het zicht vanuit achterliggende percelen en gebouwen te veel zou belemmeren of hinderen. In het onderhavige geval, waarin is gebouwd op een perceel dat aan één kant, de laagste kant, wordt begrensd door een weg en waarin de voorgevel van het gebouw aan de kant van de weg is gebouwd, is
- naar voorshands oordeel van het Hof - het meest met voornoemde uitgangspunten in overeenstemming dat als meetpunt wordt gekozen: het punt waar het gebouw in het midden van de voorgevel de grond of het maaiveld raakt. Dat zou betekenen dat er niets op of aan het gebouw gebouwd mag worden wat hoger uitkomt dan acht meter boven het punt waar het gebouw in het midden van de voorgevel de grond of het maaiveld raakt.
2.16
Te overwegen valt ook dat, in nauwere aansluiting op de tekst van
art. 10 sub k van de gebruiksbeperkende bepalingen, toegestaan moet worden geacht dat de twee verdiepingen die inmiddels gebouwd zijn, blijven staan, maar dat, gelet op de strekking van de bepaling, de meer dan gemiddelde hoogte van de beide gebouwde verdiepingen en de hoogte van de gebouwde vloer van de eerste verdieping (d.i. de begane grond) ten opzichte van de weg, aangenomen moet worden dat er niets op het dak van de tweede verdieping mag worden gebouwd. Dat zou betekenen dat de opbouw van het trappenhuis, de balustrade van het dakterras en de overige bebouwing op het dak moeten worden afgebroken.
2.17
Wellicht zijn er nog andere oplossingen te vinden die naar behoren recht doen aan hetgeen waarop Louisiana aanspraak kan maken.
2.18
Het Hof zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen (eerst [appellanten]) in de gelegenheid te stellen zich bij memorie uit te laten over de rov. 2.14-2.17.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 9 mei 2014 om [appellanten] in de gelegenheid te stellen zich bij memorie uit te laten over de rov. 2.14-2.17;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.J. van der Poel, J. de Boer en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 28 maart 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.