Uitspraak
Registratienummer: AR 4/2012 - ghis 65459 - H 417/2013 en 417A/2013
Uitspraak: 9 mei 2014
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de rechtspersoon naar het recht van Anguilla
HAVILAND HOLDINGS LIMITED,
met gekozen domicilie in Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseres,
thans appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
gemachtigde: mr. J.G. Snow,
tegen
1.[L]
,
,
2. [Y]
,
,
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden,
thans geïntimeerden in het principaal appel,
appellanten in het incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr en M. Snijder.
De partijen worden hierna Haviland en [L c.s.] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 23 april 2013 is Haviland in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 9 april 2013 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).
Bij op dezelfde datum ingekomen memorie van grieven heeft Haviland drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog integraal zal toewijzen, kosten rechtens.
1.2
Bij akte van appel van 21 mei 2013 zijn ook [L]in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 9 april 2013 uitgesproken vonnis van het GEA.
1.3
Bij memorie van antwoord, tevens houdende grieven in het incidenteel appel, met producties, hebben [L c.s.] de grieven van Haviland bestreden, incidenteel appel ingesteld en vier grieven aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe, naar het Hof begrijpt, dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen, voor zover daarbij vorderingen van Haviland zijn toegewezen, en deze alsnog geheel zal afwijzen, met veroordeling van Haviland in de proceskosten in eerste aanleg, het principaal appel en het incidenteel appel.
1.4
Op de voor pleidooi nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
2.1.1 [
L c.s.] hebben het perceel met meetbriefnummer LB 429/1987, gelegen in de wijk Belair in Sint Maarten, gekocht en op 4 augustus 2008 in eigendom verkregen. In de leveringsakte is verwezen naar en geciteerd uit een andere akte, met onder meer de vermelding:
"8. Restrictions to Building and Use:
(1) Seller and Purchaser (…) agree about the following restrictive covenants with regard to the building and use on and/or of the sold property.
a. Only one single-family residence of not more than two storeys high and a ridge not more than eight and one/half (8-1/2) meters (26,7 feet) high (…) may be erected on the lot. (…)
h. The sold property shall be used for residential purpose only. Consequently no commercial or industrial activities may be developed on the sold property.
(…)
j. No renting of rooms or rooming house operation shall be permitted on the sold property.
Notwithstanding this provision the entire property may be rented as a unit."
(hierna: de gebruiksbeperkende voorwaarden).
2.1.2
Haviland heeft diverse percelen grond in Belair in Sint Maarten in eigendom, waaronder het perceel met meetbriefnummer LB 428/1987, dat aan het hiervoor bedoelde perceel van [L c.s.] grenst. Daarnaast heeft Haviland het wegennet van Belair in eigendom.
2.1.3 [
L c.s.] hebben op hun perceel een gebouw gebouwd.
2.2
Bij inleidend verzoekschrift heeft Haviland gevorderd, verkort weergegeven:
a. veroordeling om het gebouw aldus te wijzigen dat niet langer sprake is van overtreding van de gebruiksbeperkende voorwaarde waar het betreft het aantal verdiepingen en de hoogte van het gebouw;
b. verbod om in het gebouw meer dan één gezin te doen huisvesten of te laten wonen;
c. een en ander versterkt met dwangsommen;
d. althans een andere voorziening te treffen.
Bij conclusie van repliek heeft Haviland haar eis in die zin vermeerderd dat zij tevens een verbod vordert om het gebouw commercieel te verhuren.
Het GEA heeft [L c.s.] verboden het gebouw als "multi-family residence" te gebruiken en het commercieel te verhuren, op straffe van verbeurte van dwangsommen, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
2.3
Het Hof stelt het volgende beoordelingskader voorop.
Gelet op de onderlinge samenhang van de overeenkomsten die rechthebbenden op onroerende zaken in Belair hebben gesloten, de omstandigheid dat de daarin vervatte gebruiksbeperkende bepalingen mede – en in met de tijd toenemende mate – zijn opgenomen met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden op onroerende zaken in Belair en het vertrouwen op naleving dat deze rechthebbenden aan het samenstel van overeenkomsten mogen ontlenen, moeten de overeenkomsten naar hun aard en gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van andere rechthebbenden op onroerende zaken in Belair een derdenbeding bevatten, in die zin dat deze in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen kunnen verlangen (zie onder meer: HR 23 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV7029, GHvJ 27 augustus 2010, ECLI:NL:OGHNAA:2010:BN8481 en GHvJ 24 januari 2012, ECLI:NL:OGHACMB:2012:BW0488).
Vorderingen tot nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen zijn alleen toewijsbaar voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij zijn bevoegdheid om de vordering in te stellen niet misbruikt, en zijn beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.4
Het Hof zal eerst het incidenteel appel behandelen.
2.5
De eerste grief van [L c.s.] komt op tegen de beslissing van het GEA om [L c.s.] te verbieden het gebouw commercieel te verhuren.
Terecht hebben [L c.s.] zich op het standpunt gesteld dat art. 8 lid 1 sub h
jo. art. 8 lid 1 sub j van de gebruiksbeperkende bepalingen aldus moeten worden uitgelegd dat het [L c.s.] is toegestaan om de gehele onroerende zaak (het perceel met het gebouwde erop) als een eenheid te verhuren. Haviland verzet zich daar ook niet tegen. In het door het GEA uitgesproken verbod komt dit onvoldoende duidelijk tot uitdrukking.
2.6
De tweede grief van [L c.s.] komt op tegen de beslissing van het GEA om [L c.s.] te verbieden het gebouw als "multi-family residence" te gebruiken.
[L c.s.] betwisten dat zij het gebouw als zodanig hebben gebruikt; zij verhuren het telkens (voor langere tijd) aan één familie tegelijk, zo stellen zij.
Uit de producties komt voorshands voldoende overtuigend naar voren dat het gebouw wel als "multi-family residence" wordt gebruikt, of in elk geval als zodanig in gebruik is geweest. Uit de bouwtekeningen blijkt dat elk van de drie bouwlagen een eigen keuken en verschillende slaapkamers heeft. Haviland heeft bij conclusie van repliek terecht erop gewezen dat een huurder in een "review" op het internet heeft laten weten dat het gebouw uit drie "units" bestaat en dat hij verbleef op de "bottom level" en dat in een andere "review" is vermeld dat er andere huuders op de "lower floor" verbleven.
Het Hof acht voorshands aannemelijk dat Haviland voldoende belang heeft bij haar verzet tegen afzonderlijke verhuur van de verdiepingen, welke verhuur in strijd is met art. 8 lid 1 sub j van de gebruiksbeperkende bepalingen. Over de vraag of dat ook geldt voor haar verlangen dat de indeling van het gebouw wordt veranderd (met een beroep op art. 8 lid 1 sub a), houdt het Hof ieder oordeel aan.
2.7
De derde grief van [L c.s.] doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Haviland is geen overheidsinstelling en grondt haar vorderingen op een (derden)beding naar burgerlijk recht. In beginsel staat het haar vrij om haar burgerlijke rechten jegens anderen al dan niet geldend te maken en dus om tegen de ene overtreder van de gebruiksbeperkende bepalingen wel op te treden en tegen de andere niet. In zoverre kunnen degenen tegen wie Haviland optreedt, zich niet met succes op het gelijkheidsbeginsel beroepen.
Niettemin kan de situatie zich voordoen dat een vordering moet worden afgewezen omdat het beroep van de eiser op het beding waarop de vordering is gegrond, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Die situatie kan zich voordoen als er sprake is van willekeur. Willekeur kan hier echter niet worden aangenomen. Zoals [L c.s.] bij hun toelichting op deze grief ook onderkennen (voetnoot 4), is Haviland reeds diverse malen opgetreden tegen (vermeende) overtreders van de gebruiksbeperkende voorwaarden. Haviland behoeft niet tegen alle overtreders (tegelijk) op te treden. Voorts is het het Hof ambtshalve bekend dat de gebouwen in Belair een uiteenlopend uiterlijk hebben en verschillend gesitueerd zijn op hun percelen, die ieder weer verschillend gesitueerd zijn op de tegen een steile bergwand gebouwde wijk. De overtredingen kunnen van verschillende aard en ernst zijn en in verschillende mate hinder opleveren.
Hetgeen [L c.s.] over het ongemoeid laten van andere overtreders heeft gesteld, is onvoldoende voor het oordeel dat sprake is van willekeur of van precedentwerking of van de situatie dat bij [L c.s.] het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat Haviland zijn aanspraken jegens [L c.s.] niet geldend zal maken. Niet kan dus worden aangenomen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Haviland tegen [L c.s.] optreedt.
2.8
De vierde grief van [L c.s.] mist zelfstandige betekenis.
2.9
Het Hof komt thans toe aan het principale appel.
2.1
De eerste grief van Haviland betreft de afwijzing van de vordering tot afbraak, verbouwing of verandering van het gebouw, zodanig dat art. 8 lid 1 sub a, wat het aantal verdiepingen en de hoogte betreft, niet langer wordt overtreden.
Hiertegen hebben [L c.s.] het verweer gevoerd dat hun gebouw niet drie "storeys" telt, maar twee. Zij stellen dat naar algemeen taalgebruik de begane grond niet meetelt bij het tellen van het aantal "storeys" van een gebouw. Dit verweer faalt. Het is een feit van algemene bekendheid dat wat in het Nederlands "eerste verdieping" wordt genoemd, in sommige delen van de wereld (zoals Engeland) wordt aangeduid als "first floor" en in andere (zoals de Verenigde Staten) als "second floor". Mede gelet op de omstandigheden:
a. dat het Engels van Sint Maarten beïnvloed is door het Engels van de Verenigde Staten,
b. dat art. 8 lid 1 sub a de uitdrukking "residence of (…) two storeys high" vermeldt, terwijl ook de bouwlaag op de begane grond van belang is voor de hoogte van een "residence", en
c. dat art. 8 lid 1 sub a vermeldt dat de "ridge" (nok) niet meer dan 8,50 meter hoog mag zijn, hetgeen zich moeilijk verdraagt met de uitleg dat er drie bouwlagen mogen zijn,
mogen degenen die naleving van art. 8 lid 1 sub a mogen verlangen, zoals Haviland, deze bepaling redelijkerwijs aldus opvatten dat het gebouw niet meer dan twee bouwlagen mag hebben, inclusief de bouwlaag op de begane grond, indien die bouwlaag (in overwegende mate) boven het maaiveld is gebouwd, en moeten degenen die tot naleving van deze bepaling gehouden zijn, zoals
[L c.s.], de bepaling redelijkerwijs zo opvatten.
Gelet op de door [L c.s.] overgelegde tekeningen, waaruit onder meer blijkt dat de "living/dining room" van de "lower floor" uitkomt op een "patio", acht het Hof voorshands aannemelijk dat het gebouw van [L c.s.] drie "storeys" telt, in strijd met genoemde bepaling. Het Hof acht voorshands ook aannemelijk dat Haviland voldoende belang heeft bij haar verzet hiertegen.
2.11
Bij de tweede grief betoogt Haviland dat de indeling van het gebouw zodanig moet worden aangepast dat het voldoet aan de kwalificatie "single-family residence" in de zin van art. 8 lid 1 sub a van de gebruiksbeperkende voorwaarden. Zoals hiervoor in rov. 2.6 is overwogen, houdt het Hof ieder oordeel hierover aan.
2.12
De derde grief van Haviland mist zelfstandige betekenis.
2.13
Voorshands lijkt noodzakelijk dat het gebouw wordt vervangen of aangepast, in die zin dat het een verdieping minder mag hebben dan het thans heeft. Mogelijkerwijs heeft dat invloed op de gewenste indeling en de verhuurmogelijkheden. Ter vermijding van executiegeschillen acht het Hof het zinvol te trachten in dit geding te komen tot een concrete(re) omschrijving van hoe het gebouw moet worden vervangen of aangepast. Daarom zal de zaak naar de rol worden verwezen om [L c.s.] in de gelegenheid te stellen bij akte een plan voor een aangepast gebouw in het geding te brengen, dat naar behoren recht moet doen aan de aanspraken van Haviland. Haviland zal een antwoordakte mogen nemen. Indien het plan van [L c.s.] daarvoor voldoende aanknopingspunten biedt, zal het Hof vervolgens een descente kunnen bepalen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 13 juni 2014 voor akte na tussenvonnis aan de zijde van [L c.s.] (zie rov. 2.13);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.M. van der Bunt en
S. Verheijen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 9 mei 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.