Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202301203
Vonnis d.d. 23 juli 2024
inzake
STOCKTON HOLDING LIMITED,
statutair gevestigd in Anguilla,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. P.P. SOONS,
tegen
SIMPSON BAY ESTATES N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. L. BERMAN.
Partijen zullen hierna Stockton en SBE worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 26 oktober 2023 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het comparitievonnis van 20 februari 2024, waarbij een comparitie en een decente is gelast;
- de akte inbreng producties en opmerkingen voor comparitie zijdens Stockton;
- het proces-verbaal van de comparitie en de descente;
1.2.
De mondelinge behandeling en de descente hebben op 18 april 2024 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigde. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling en descente hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde (pleit)aantekeningen.
1.3.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
SBE heeft eind jaren tachtig de wijk Pelican in eigendom verkregen. SBE is deze gaan verkavelen en heeft de bouwkavels (grotendeels) verkocht.
2.2.
Bij notariële akte van 8 december 1987 heeft Stockton het perceel, groot 828m2, met meetbriefnummer [nummer], lotnummer [nummer] van het Simpson Bay Estates Development Plan, geleverd gekregen. De verkoper van het perceel was SBE. In deze akte staat, voor zover relevant:
“8. An easement of road to go to and to come from the public road is herewith established in favour of the property sold herewith and burdening the remaining land of the Seller.
(…)
r. The Buyer hereby grants the Seller the right of first refusal to repurchase the subject property, if a habitable dwelling home has not been constructed on the property, in the event the Buyer decides to sell same, at such terms as the Buyer’s selling terms to third parties. If within thirty days after the receipt of notice from purchaser of such offer, Seller does not make use of its rights of first refusal, the Buyer shall be free to sell the subject property to anyone he so desires on those terms. (…)
s. Within eighteen (18) months after conveyance of title to the subject property to Buyer the latter shall commence and within twelve (12) months thereafter diligently complete the construction of the dwelling home. In the event the Buyer fails to commence and diligently complete the construction of the habitable dwelling home on the subject property, the Seller may elect, upon the expiration of forementioned term, to repurchase the subject property with its improvements from the Buyer at its appraised market value less fifteen percent (15%).”
2.3.
Bij notariële akte van 6 december 1990 heeft Stockton het perceel, groot 464 m2, met meetbriefnummer [nummer] , lotnummer [nummer] van het Simpson Bay Estates Development Plan, geleverd gekregen. De verkoper van het perceel was SBE. In deze akte staat, voor zover relevant:
“An easement of road to go to and to come from the public road is herewith established in favour of the property sold herewith and burdening the remaining land of the Seller, continuing along and in front of certificate of admeasurement number[nummer].
(…)
r. The Buyer hereby grants the Seller the right of first refusal to repurchase the subject property, if a habitable dwelling home has not been constructed on the property, in the event the Buyer decides to sell same, at such terms as the Buyer’s selling terms to third parties. If within thirty days after the receipt of notice from purchaser of such offer, Seller does not make use of its rights of first refusal, the Buyer shall be free to sell the subject property to anyone he so desires on those terms. (…)
s. Within eighteen (18) months after conveyance of title to the subject property to Buyer the latter shall commence and within twelve (12) months thereafter diligently complete the construction of the dwelling home on lots 78 and 78A combined. In the event the Buyer fails to commence and diligently complete the construction of the habitable dwelling home on the subject property, the Seller may elect, upon the expiration of forementioned term, to repurchase the subject property with its improvements from the Buyer at its appraised market value less fifteen percent (15%).”
2.4.
Sinds 2022 is SBE een nieuw ontwikkelingsproject gestart, genaamd “Tepui”. Dit ligt boven/in het verlengde van de wijk Pelican.
2.5.
In opdracht van Stockton heeft Independent Consulting Engineers een rapport gedateerd op 1 februari 2022 opgemaakt. In dit rapport staat, voor zover van belang:
“3. CONCLUSION
Based on our findings, we can conclude the following:
- A section of the newly constructed concrete road previously crossed over the Eastern boundary limit of parcel CB [nummer] (between point C and D), but it was adjusted and the road no longer infringes on the property.
- It is unclear if buried utility infringe on parcel of land CB [nummer].
- A temporary access clearly infringes on parcel of land CB [nummer].”
2.6.
Bij brief van 18 maart 2022 heeft de gemachtigde van SBE aan Stockton geschreven, voor zover van belang:
“In the deed of delivery (In Dutch: akte van levering) under article 9 (s) it is mentioned that the Buyer (read: Stockton) must develop the parcels, commencing within 18 months of conveyance of title and 12 months thereafter to have the construction completed. In short: within 30 months after the transfer of title the construction of the dwelling home on the lots [nummer] and [nummer] had to be completed.
In the same article it is mentioned that in the event the buyer (read: Stockton) fail to commence and diligently complete the construction of the habitable dwelling home on the subject property the Seller (read: SBE) may elect, upon the expiration of the aforementioned term, to repurchase the subject property with its improvements from the Buyer at its appraised market value less fifteen percent (15%).
As the lots have not been developed and the date to do has passed for a good while by now, SBE herewith invokes its (re-)purchase option as stipulated in the deed of transfer.”
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Stockton vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat het door SBE ten behoeve van Stockton gevestigde recht van erfdienstbaarheid van toegang tot de openbare weg is gevestigd op de weg gelegen naast de lijn A-B-C en aan de rechterzijde van de lijn C-D in de tekening, zoals overgelegd als productie 18;
II. SBE te bevelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan Stockton en aan de bewoners en/of gebruikers van de door Stockton op de percelen op te richten woning, effectieve, kosteloze en onbelemmerde toegang tot de percelen [nummer] en [nummer] te verschaffen, over de weg waarop het recht van erfdienstbaarheid is gevestigd (naast de lijn A-B-C en C-D), op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000 per dag alsmede een dwangsom van US$ 10.000 voor elke overtreding, met een maximum van US$ 1.000.000;
III. primair SBE te bevelen om te gehengen en gedogen dat Stockton het stuk grond, in productie 18 geïllustreerd als het schuin gearceerde deel, bestraat met gewapend beton en te gehengen en gedogen dat Stockton een oprit verbindt met de weg in kwestie met, indien nodig, verlaging van de stoep, op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000 per dag en subsidiair om binnen een maand na betekening van het vonnis, het stuk grond gelegen tussen de twee rijbanen te bestraten met gewapend beton, gelijk aan het overige deel van de aldaar aanwezige weg en de stoep te verlagen zodanig dat Stockton met een voertuig onbelemmerde toegang tot haar perceel heeft ter locatie van de oprit van Stockton, op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000 per dag, met een maximum van US$ 1.000.000;
IV. SBE te veroordelen om een bedrag van US$ 5.340 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 maart 2022;
V. SBE te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten conform liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 maart 2022;
VI. SBE te veroordelen in de proceskosten onder bepaling dat indien deze niet binnen veertien dagen na datum vonnis zijn voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Stockton legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Bij de verkrijging van de twee percelen had Stockton toegang tot de percelen vanaf de openbare weg. SBE heeft de weg thans deels geblokkeerd door vanaf 2022 een wachthuis te bouwen en door het creëren van een in- en uitgang tot haar percelen. Doordat SBE de bestaande weg heeft verbreed is er hoogteverschil ontstaan tussen de weg en de percelen van Stockton. Het was de bedoeling van partijen bij het vestigen van het recht van erfdienstbaarheid dat Stockton met een voertuig onbelemmerde toegang had tot de bovenzijde van haar perceel, de punten C en D, de rechterzijde/voorzijde van perceel [nummer]. Stockton stelt dat uitleg van de akte dient te geschieden naar objectieve maatstaven en dat de navolgende objectieve omstandigheden van belang zijn: i) perceel [nummer] is alleen gemaakt ten behoeve van Stockton; ii) de percelen [nummer] en [nummer] moeten voor de bouw van een woning als één geheel worden beschouwd; iii) perceel [nummer] heeft één zijde grenzend aan de straat, perceel [nummer] heeft twee zijden die grenzen aan de (onverharde) weg; iv) de tekst in de akte van perceel[nummer] , waarbij de erfdienstbaarheid is gevestigd, wijkt af van de andere akten in de wijk (zie de akte van perceel [nummer]); v) de afwijkende tekst is niet restrictief geformuleerd, maar juist breder en meer omvattend met “continuing along and in front”; vi) deze omschrijving reflecteert de situatie zoals weergegeven in de op dat moment beschikbare kadastrale kaarten (along and in front) en vii) deze afwijkende en ruimere bewoordingen laat zich mede verklaren door de locatie, namelijk het laatste perceel van het project, en de staat van de weg, die onverhard was. De tekst is dus een verduidelijking dat de erfdienstbaarheid zich ook uitstrekt over de omhoog lopende onverharde weg langs het perceel. Stockton voert verder aan dat in de wijk Pelican veelvuldig sprake is van percelen met twee zijden grenzend aan de weg. De toegang tot het perceel is niet altijd enkel aan één zijde, maar is afhankelijk van wat de meest optimale toegang is. De tekst is helder over de locatie van de erfdienstbaarheid, namelijk aan de twee zijden van perceel [nummer]. Het is altijd de intentie van Stockton geweest (vanaf het begin) om via het hogere gedeelte van perceel [nummer] toegang te krijgen tot het perceel. Stockton wilde in 1987 al toegang tot de rechterzijde van het perceel. Stockton heeft toen perceel [nummer] in 1990 gekocht en het is altijd de bedoeling geweest de twee percelen te behandelen als één perceel. De eerste UBO had bouwplannen gemaakt, waarbij toegang tot het perceel was ingetekend bij het hoger gelegen perceel [nummer] . Er was nooit een kenbare intentie van SBE om boven de percelen van Stockton nog te bouwen. Stockton hoefde dit ook niet te verwachten omdat het feit van algemene bekendheid is dat op heuveltoppen niet gebouwd mag worden. Stockton hoefde dan ook niet te verwachten dat SBE de resterende gronden zou bebouwen en dat de weg zou worden afgesloten. Er is volgens Stockton geen verleggingsbevoegdheid (art. 5:74 BW Pro ziet daar niet op, die heeft alleen betrekking op de feitelijke uitoefening van de erfdienstbaarheid), zodat het argument van SBE dat Stockton het perceel zou moeten betreden via de onderzijde over de door SBE uitgegraven weg niet opgaat.
3.3.
SBE heeft het volgende tot verweer gevoerd. SBE betwist dat er aan de zijkant van het perceel een weg liep. Stockton had daar geen toegang. Het ontwikkelingsproject “Tepui” dat SBE heeft gebouwd is niet het dienend erf. Stockton en alle naastgelegen percelen worden aan de voorzijde ontsloten door de weg. SBE voert aan dat een erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze dient te worden uitgeoefend. Volgens SBE was in 1987, toen Stockton het grootste perceel ([nummer]kocht, duidelijk dat de toegang tot het perceel vanaf de voorzijde van de weg zou zijn en niet via de achterzijde. Naast het perceel van Stockton was een onverharde weg. In geval er al sprake zou zijn van een erfdienstbaarheid aan de zijkant van het perceel [nummer], dan is dit volgens SBE verjaard. De percelen van Stockton zijn altijd ontsloten geweest via de destijds geasfalteerde weg en nimmer is door Stockton gevorderd dat er een andere weg dan wel een andere toegang zou worden verschaft. De kadastrale tekening (productie 7, cva reconventie) laat ook geen weg zien aan de zijkant van perceel [nummer]. Voorts voert SBE aan dat Stockton de grond in 1990 reeds in eigendom heeft verkregen. Het kan volgens SBE niet zo zijn dat Stockton er vanuit ging dat de percelen bereikbaar zouden zijn vanaf de weg grenzend aan de bovenzijde van het perceel, omdat deze weg pas twee jaar bestaat. Het gaat erom waar Stockton vanuit ging en niet wat zij thans wil. Alle eigenaren van de percelen aan de [naam] Road hebben een aanzienlijk deel van hun kavels moeten afgraven en dat zal Stockton ook moeten doen.
In reconventie
3.4.
SBE vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat SBE haar optierecht, zoals verwoord in de notariële leveringsakten tussen SBE en Stockton van 8 december 1987 en 6 december 1990, dat strekt tot teruglevering van de percelen SB [nummer] en [nummer], rechtsgeldig heeft ingeroepen;
II. voor recht te verklaren dat de onherroepelijke volmacht van Stockton eveneens verstrekt in de leveringsakten van de percelen SB [nummer] en SB [nummer] nog steeds geldig is;
III. de getaxeerde markwaarde van de percelen SB [nummer] en SB [nummer] vast te stellen door drie door het Gerecht aangewezen taxateurs, waarbij de gemiddelde waarde zal worden genomen van deze drie taxaties;
IV. te bepalen dat aan Stockton de vastgestelde marktwaarde minus 15% verschuldigd is vanaf de datum van levering;
V. Stockton te gebieden de percelen SB [nummer] en SB [nummer] terug te leveren aan SBE;
VI. te bepalen dat het in dezen te wijzen vonnis op grond van art. 3:301 lid 1 BW Pro in de plaats treedt van een tot levering bestemde akte, zodat SBE daardoor formeel als eigenaar wordt geregistreerd in de openbare registers;
VII. Stockton te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis.
3.5.
SBE legt aan haar vorderingen het navolgende ten grondslag. De percelen van Stockton zijn nog steeds braakliggende percelen omdat Stockton niet is aangevangen met het bebouwen van de percelen. Er is een voorwaardelijk onherroepelijk aanbod van Stockton aan SBE om haar percelen aan SBE te verkopen. De voorwaarde is bouwen en er is niet binnen 18 maanden na levering aangevangen met bouwen en de percelen zijn ook niet na 30 maanden na de koop bebouwd. Het doel was een snelle bebouwing van de wijk Pelican ter bevordering van de ontwikkeling van de wijk. Door het optierecht niet terstond in te roepen, betekent niet dat SBE afstand heeft gedaan van haar recht op terugkoop. Ook is geen sprake van rechtsverwerking, nu enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende is. Er is geen sprake van bijzondere omstandigheden, waardoor bij Stockton het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat SBE haar aanspraak niet meer geldend zou maken. Ook wordt Stockton niet benadeeld omdat Stockton wordt gecompenseerd met betaling van de marktwaarde.
3.6.
Stockton voert het navolgende verweer. De optie is eerst bij brief van 18 maart 2022 uitgeoefend. SBE heeft een beroep gedaan op clausule s. Deze clausule bevat een voorwaardelijke koopoptie en is juridisch te kwalificeren als een voorwaardelijk onherroepelijk aanbod. Dit is bij wet geregeld in art. 6:219 lid 3 BW Pro. Een onherroepelijk aanbod is volgens Stockton niet onbeperkt geldig. Het vervalt indien het niet binnen een redelijke termijn wordt aanvaard (art. 6:221 lid 1 BW Pro). Tussen het aanbod en de aanvaarding ligt 29 dan wel 28 jaar. Het doel van clausule s is het bevorderen van een snelle bebouwing in Pelican ter bevordering van de ontwikkeling van de wijk. SBE heeft de mogelijkheid tot terugkoop als niet met de bouw is aangevangen binnen 18 maanden na de koop. Dit hangt met elkaar samen. SBE heeft ruimschoots de tijd gehad om te beoordelen of zij de percelen wilde terugkopen voor dit doel, maar heeft besloten dit niet te doen. SBE zag kennelijk geen noodzaak om de percelen terug te kopen want Pelican is min of meer al volledig ontwikkeld. Het is een dicht bebouwde wijk met nog maar weinig open percelen. De redelijke termijn is inmiddels al lang verstreken. Er is geen sprake van een tijdige aanvaarding. Voorts beroept Stockton zich op verjaring: de verplichting is om iets te doen, te weten een overeenkomst aangaan, en dan geldt dat het vorderingsrecht van SBE is verjaard, namelijk na verloop van 30 jaar (art. 3:307 lid 2 BW Pro). De vordering was namelijk opeisbaar vanaf 6 juni 1992, althans 1993. Ten slotte beroept Stockton zich op rechtsverwerking en misbruik van recht.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Voorop wordt gesteld dat het bij de uitleg van een notariële akte aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie o.a. HR 13 juni 2003, LJN AH9168, NJ 2004/251 en HR 17 december 2010, LJN BO1815, NJ 2011/9 en HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904).
4.2.
De erfdienstbaarheidsbepaling (randnummer 8 van de notariële leveringsakte van 6 december 1990 met betrekking tot perceel [nummer], het kleinste perceel) luidt als volgt: “Een erfdienstbaarheid van weg om te gaan naar en te komen van de openbare weg wordt hierbij gevestigd ten gunste van het hierbij verkochte onroerend goed en belast het overige land van de verkoper, doorlopend langs en voor het meetbriefnummer [nummer]”. Dit laatste moet een typefout zijn, nu onmiskenbaar meetbriefnummer [nummer] bedoeld moet zijn. Deze bepaling dient te worden uitgelegd conform de hiervoor weergegeven maatstaf.
4.3.
Naar het oordeel van het Gerecht dient de erfdienstbaarheidsbepaling naar objectieve maatstaven zo te worden uitgelegd dat Stockton een recht van erfdienstbaarheid heeft om naast de voorzijde (door Stockton aangeduid als A-B-C) langs de zijkant van het perceel (door Stockton aangeduid als C-D) perceel [nummer] te betreden. Allereest zijn de bewoordingen “doorlopend langs en voor” – derhalve langs het perceel en voor het perceel, via twee kanten dus te bereiken – helder en duidelijk. Daarnaast zijn nog de navolgende (objectieve) omstandigheden van belang. Stockton heeft het perceel [nummer] gekocht met het doel om dit bij zijn eerder gekochte perceel [nummer] te betrekken teneinde zodoende het perceel aan twee zijden te kunnen betreden. Het perceel [nummer] heeft één zijde grenzend aan de weg, terwijl perceel [nummer] twee zijden heeft die grenzen aan de weg. Deze bedoeling moet ook kenbaar zijn geweest voor SBE, nu de erfdienstbaarheidsbepaling in de akte waarbij perceel [nummer] is geleverd afwijkt van de erfdienstbaarheidsbepaling in de akte waarbij het perceel [nummer] is geleverd in die zin dat in de akte van [nummer] aan de bepaling is toegevoegd “continuing along and in front of certificate of admeasurement number[nummer] ”. Dit laat zich verklaren door de feitelijke situatie van waar het perceel ligt. Perceel [nummer] ligt aan het einde van de [naam] Road, rechts naast perceel [nummer] . Het is het laatste perceel van het ontwikkelingsproject van SBE voor de wijk Pelican. De tekst legt uit dat de erfdienstbaarheid verder gaat dan alleen de voorzijde van het perceel, maar strekt zich ook uit over de omhooglopende (onverharde) weg langs het perceel. Verder heeft Stockton onbetwist gesteld dat het perceel enkel is gemaakt ten behoeve van Stockton en dat het perceel gezien de geringe omvang niet geschikt is om als zelfstandig perceel te dienen.
4.4.
De vordering tot betaling van de kosten van de door Stockton ingeschakelde deskundigen zal worden afgewezen, nu een rechtsgrond daarvoor ontbreekt. Het betreft een bewijsmiddel die Stockton heeft willen gebruiken in deze procedure. De kosten daarvoor kan Stockton zonder rechtsgrond niet afwentelen op SBE.
4.5.
De buitengerechtelijke incassokosten zullen eveneens worden afgewezen, nu niet is onderbouwd dat er meer of andere kosten zijn gemaakt dan waarvoor de proceskostenvergoeding een vergoeding voor pleegt in te sluiten.
4.6.
SBE zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Stockton tot op heden begroot op:
explootkosten NAf 259,50
griffierecht NAf 450,00
salaris gemachtigde
NAf 3.125,00 +
NAf 3.125,00 +
totaal: NAf 3.834,50.
In reconventie
4.7.
Vast staat dat niet voldaan is aan de voorwaarde van clausule s in beide akten en dat partijen in dat geval een terugkoopoptie ten gunste van SBE zijn overeengekomen. Een koopoptie is een contractueel of anderszins verleend wilsrecht van vermogensrechtelijke aard, dat aan de gerechtigde voor een bepaalde of onbepaalde tijd de bevoegdheid geeft om een zaak (of ander goed) te kopen, tegen een meestal vooraf vastgelegde prijs. De koop komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Zo’n belofte kan worden uitgelegd als een bindend aanbod, zodat een enkele verklaring van de koopgerechtigde (in de vereiste vorm) voldoende is om de koopovereenkomst tot stand te brengen. Het principe van art. 6:219 lid 3 BW Pro treedt terug wanneer anders voortvloeit uit aanbod, rechtshandeling of gewoonte (art. 6:217 lid 2 BW Pro).
4.8.
Het beroep op verjaring faalt. Het betreft geen verbintenis tot nakoming aan de zijde van SBE, zoals Stockton heeft betoogd. SBE heeft met het optierecht geen verplichting jegens Stockton en derhalve ook geen rechtsvordering jegens Stockton, waarvan nakoming kan worden gevorderd indien Stockton tekort schiet in de nakoming daarvan. Er is immers een optierecht overeengekomen, hetgeen betekent een eenzijdig recht van Stockton zich daarop te beroepen.
4.9.
Stockton heeft zich (onder andere) ten verwere beroepen op rechtsverwerking. Rechtsverwerking kan worden aangenomen indien de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Tijdsverloop alleen is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt (zie onder meer HR 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574, rov. 4.2). Naar het oordeel van het Gerecht zijn in onderhavig geval nadere, bijzondere omstandigheden aanwezig op grond waarvan door het stilzitten van SBE bij Stockton het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat zij haar aanspraak niet meer geldend zou maken, althans waardoor de positie van FPC onredelijk verzwaard en benadeeld is. Het Gerecht overweegt hiertoe als volgt. Onbetwist is dat het doel van clausule s was te zorgen dat kopers binnen een redelijke termijn van 30 maanden een dwelling home op het perceel hebben gebouwd en dat een recht van terugkoop door SBE is bedongen om te voorkomen dat kavels niet bebouwd zouden worden. Door het optierecht uit te oefenen kon SBE braakliggende kavels aan een derde verkopen of de betreffende percelen zelf kunnen bebouwen. Een korting van 15% ligt daarbij in de rede omdat SBE kosten zou moeten maken en risico’s zou lopen door een perceel terug te kopen. Ter plaatse heeft de rechter kunnen waarnemen dat wanneer Stockton toegang wil hebben via de zijkant van haar perceel [nummer], dat zij dan via en door de beveiligde ingang van Tepui zou moeten. Het heeft er alle schijn van dat SBE wil voorkomen dat Stockton via haar gated community en beveiligde ingang tot de woningen van Tepui toegang heeft tot haar perceel. Echter, SBE wist dat Stockton de twee percelen als één perceel wilde gebruiken teneinde daar op te gaan bouwen en dat Stockton juist het naastliggende kleine perceel 464m2, dat te klein is om als zelfstandig perceel te bebouwen, heeft gekocht om ook via dat perceel, aan de zijkant, toegang te krijgen en dus niet alleen aan de onderzijde dan wel voorzijde van het perceel aan de [naam] Road. Voorts heeft SBE ruim 30 jaar lang stil gezeten. Eerst bij brief van 18 maart 2022 heeft zij te kennen gegeven haar optierecht te willen uitoefenen en dat is in hetzelfde jaar dat SBE met de bouw van het project Tepui is gestart. SBE heeft gedurende al die jaren nimmer Stockton gesommeerd om de braakliggende percelen te bebouwen, en dat terwijl nu het doel was van clausule s te voorkomen dat percelen niet bebouwd zouden worden. Het lijkt erop dat SBE het niet deerde dat de percelen van Stockton niet bebouwd werden, omdat op de rest van de percelen wel huizen zijn gebouwd en daarmee feitelijk al het doel van de doorontwikkeling van de wijk Pelican was bereikt. Vóór de bouw van Tepui was de toegang tot het perceel [nummer] via de zijkant van dat perceel geen probleem omdat het toen nog een onverharde weg was. Eerst door de bouw van het project Tepui door SBE in 2022 is de weg verhard en heeft SBE de woningen afgesloten voor de rest van de woonwijk middels een beveiligde ingang. Tot dan hoefde Stockton zich derhalve ook geen zorgen te maken dat zij via de zijkant geen toegang zou hebben het perceel [nummer].
4.10.
Nu het beroep op rechtsverwerking slaagt, kunnen de overige verweren van Stockton onbesproken blijven.
4.11.
De conclusie luidt dat alle vorderingen in de reconventie zullen worden afgewezen en dat SBE als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Deze worden aan de zijde van Stockton begroot op een bedrag van NAf 2.500,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
verklaart voor recht dat het door SBE ten behoeve van Stockton gevestigde recht van erfdienstbaarheid van toegang tot de openbare weg is gevestigd op de weg gelegen naast de lijn A-B-C en aan de rechterzijde van de lijn C-D in de tekening zoals overgelegd als productie 18;
5.2.
beveelt SBE te bevelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan Stockton en aan de bewoners en/of gebruikers van de door Stockton op de percelen op te richten woning, effectieve, kosteloze en onbelemmerde toegang tot de percelen [nummer] en [nummer] te verschaffen, over de weg waarop het recht van erfdienstbaarheid is gevestigd (naast de lijn A-B-C en C-D), op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000 per dag alsmede een dwangsom van US$ 10.000 voor elke overtreding, met een maximum van US$ 1.000.000;
5.3.
beveelt SBE om te gehengen en gedogen dat Stockton het stuk grond, in productie 18 geïllustreerd als het schuin gearceerde deel, bestraat met gewapend beton en te gehengen en gedogen dat Stockton een oprit verbindt met de weg in kwestie met, indien nodig, verlaging van de stoep, op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000 per dag, met een maximum va US$ 1.000.000;
5.4.
veroordeelt SBE in de proceskosten, aan de zijde van Stockton tot op heden begroot op NAf 3.834,50. te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt SBE in de proceskosten, aan de zijde van Stockton tot op heden begroot op NAf 2.500,00;
In conventie en in reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door K.C. Knuiman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.