ECLI:NL:OGEAM:2023:38

Uitspraak

Uitspraakdatum: 15 juni 2023

Zaaknummer: SXM202300376-LAR00020/2023

SXM202300548-LAR00056/2023

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

UITSPRAAK

In het geding van:

DHARMA PRIVATE FOUNDATION,

[a],

[b],

gevestigd en wonende te Sint Maarten,

eisers,

gemachtigde: mr. J.G. BLOEM,

tegen

DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING, MILIEU EN INFRASTRUCTUUR VAN SINT MAARTEN,

gezeteld te Sint Maarten,

verweerder,

gemachtigden: mr. R.F. GIBSON en mr. D.I. SCHRAM.

met als derde-belanghebbenden:

[c] en [d],

wonende te Sint Maarten,

vergunninghouders,

gemachtigde: mr. J. Snow.

Inleiding

1. In deze zaak beoordeelt het Gerecht het beroep van eisers tegen de beslissing van verweerder om vergunninghouders vergunning te verlenen voor de bouw van “a commercial service building, cistern, and three containers”. Verweerder heeft deze beslissing genomen bij beschikking van 17 februari 2023. Dit beroep van eisers is geregistreerd onder nummer SXM202300376-LAR00020/2023.

1.1

Eisers verzoeken het Gerecht ook om een voorlopige voorziening te treffen zolang niet op het beroep is beslist. Dit verzoek is geregistreerd onder nummer SXM202300548-LAR00056/2023.

1.2

Na indiening van eisers beroepschrift met producties op 31 maart 2023 heeft verweerder op
30 mei 2023 een verweerschrift met producties ingediend. Bij email van 31 mei 2023 hebben eisers gereageerd op vragen van het Gerecht en nadere producties overgelegd. Bij email van eveneens 31 mei 2023 hebben vergunninghouders gereageerd op vragen van het Gerecht en nadere producties overgelegd. Zij hebben ook een aantal foto’s en twee filmpjes van de feitelijke situatie ter plaatse overgelegd.

1.3

Het Gerecht heeft het beroep en het verzoek op 2 juni 2023 op zitting behandeld. Eiser [a] is in persoon verschenen. De andere twee eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich tijdens de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden en de heer T. Baly, waarnemend hoofd afdeling vergunningen.

1.4

Aan het begin van de zitting heeft het Gerecht vastgesteld dat in de beroepsprocedure eisers het door verweerder ingediende verweerschrift niet hebben ontvangen. Verder heeft het Gerecht vastgesteld dat er voor vergunninghouders in de bodemprocedure nog een termijn loopt om een schriftuur in te dienen. Het Gerecht heeft aan het begin van de zitting wel de optie van kortsluiting als bedoeld in artikel 95 van de Lar met partijen besproken. Aan het einde van de zitting hebben alle partijen het Gerecht hun toestemming gegeven om kort te sluiten.

Beoordeling door het Gerecht

2. Het Gerecht ziet aanleiding om kort te sluiten en dus niet alleen op het verzoek om voorlopige voorziening maar ook op het beroep te beslissen. Naar het oordeel van het Gerecht vergen de feiten geen nader onderzoek. Het Gerecht is in dat geval gelet op artikel 95 bevoegd om kort te sluiten. Partijen hebben als gezegd ter zitting daar ook hun toestemming voor gegeven.

2.1

Het Gerecht is van oordeel dat eiser [b] geen belanghebbende is, omdat de voorziene bebouwing geen gevolgen van enige betekenis heeft voor hem. Het beroep van [b] wordt om die reden niet-ontvankelijk verklaard.

2.2.

Het Gerecht beoordeelt de beslissing van verweerder aan de hand van de beroepsgronden van de eisers Dharma en [a]. Hun beroep is ongegrond. In de kern komt de uitspraak van het Gerecht erop neer dat er geen verplichting bestaat voor verweerder om de aanvraag om een bouwvergunning te toetsen aan de in de eigendomsakte opgenomen bepalingen waar eisers zich op beroepen. Gelet op het systeem van de wet heeft verweerder de bouwvergunning moeten verlenen. Hiermee beslist het Gerecht op het beroep van eisers en is er dus geen reden om een voorlopige voorziening te treffen.

2.3.

Hierna legt het Gerecht de oordelen onder 2.1 en 2.2 uit en welke gevolgen dit heeft.

Wat is in deze zaak relevant om te weten?

3.1

Vergunninghouders hebben in 2009 een perceel gekocht dat is gelegen aan Tamarind Hill Road. Op het perceel staat een hoofdgebouw waarin vergunninghouders wonen. Daarnaast staat vanaf de zeezijde bezien in de linker achterhoek van het perceel nog een ander bouwwerk. De bouwvergunning ziet op een bouwwerk dat in aanbouw is in de rechter achterhoek van het perceel, bezien vanaf de zeezijde.

3.2

In artikel 10 onder a. en onder m. van de eigendomsakte van vergunninghouders staat vermeld:

“Furthermore, parties agreed to the following stipulations:

a.
No construction other than a single family residence together with normal garage/utility space will be permitted without the express written agreement of the Seller;

Any building constructed on the property shall be for permanent construction and shall be subject to the approval of the Seller’s architect.”

3.3

Bezien vanaf de zeezijde grenst het perceel van vergunninghouders aan de achterkant aan het perceel van eiser Dharma. Op het perceel van Dharma staat een bouwwerk waarin zes appartementen zijn gerealiseerd. [a] is beneficiair eigenaar van Dharma. Bloem woont zelf op het perceel daarnaast, dat ook grenst aan het perceel van vergunninghouders. Eiser [b] woont bezien vanaf de zeezijde op ongeveer 150 meter oostwaarts van vergunninghouders. Tussen zijn perceel en het perceel van vergunninghouders liggen nog drie andere percelen, waarvan er twee bebouwd zijn.

3.4

Vergunninghouders zijn aanvankelijk zonder vergunning gestart met de bouw van het bouwwerk waar nu vergunning voor is verleend. Bij vonnis van 12 augustus 2022 heeft de civiele rechter in kort geding de vordering van Dharma om vergunninghouders te verbieden verder te bouwen en het gebouwde af te breken afgewezen. Tegen dit vonnis heeft Dharma hoger beroep ingesteld.

Is het beroep van eisers [a] en [b] ontvankelijk?

4. Verweerder stelt dat het beroep van eisers [a] en [b] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat zij geen belanghebbenden zijn bij de bouwvergunning.

5. Het Gerecht is van oordeel dat [a] wel en [b] geen belanghebbende is. Het beroep van [b] wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard. Het Gerecht motiveert dit als volgt.

5.1

Artikel 7, eerste lid, van de Lar, bepaalt voor zover hier relevant dat natuurlijke personen die door een beschikking rechtstreeks in hun belang zijn getroffen daartegen beroep kunnen instellen bij het Gerecht.

5.2

Naar het oordeel van het Gerecht is [b] geen belanghebbende bij de bouwvergunning, omdat de voorziene bebouwing geen gevolgen van enige betekenis heeft voor hem. Daarbij betrekt het Gerecht op grond van de door partijen overgelegde foto’s en filmpjes en op grond van satelietbeelden van Google Maps het volgende. Het perceel waar [b] woont ligt hemelsbreed op ongeveer 150 meter afstand van de voorziene bebouwing. Vanuit zijn woning heeft [b] geen zicht heeft op de voorziene bebouwing vanwege de tussenliggende bebouwing en het tussenliggende groen. Ook heeft de voorziene bebouwing op andere wijze geen gevolgen van enige betekenis heeft voor [b]. Zo is niet aannemelijk dat de bouwplannen tot verkeershinder in de straat van [b] zal leiden of dat er voor het aspect parkeren gevolgen van enige betekenis zullen zijn.

5.3

Voor eiser [a] is dat anders. Zijn perceel grenst immers wel aan het perceel van vergunninghouders en hij heeft zicht op de voorziene bebouwing. Hij is dus wel belanghebbende.

Wat heeft verweerder aan de bestreden beschikkingen ten grondslag gelegd?

6.1

De bouwvergunning is verleend voor de bouw van “a commercial service building, cistern, and three containers”. Uit de tekeningen bij de aanvraag voor de bouwvergunning kan worden afgeleid dat beoogd is om een garage met daarbovenop twee aparte slaapkamers met ieder een eigen badkamer vergund te krijgen, alsmede een balkon. Ter zitting heeft verweerder bevestigd dat wat beoogd was ook is vergund en dat dat in de vergunning is omschreven als “a commercial service building, cistern, and three containers”.

6.2

Verweerder heeft de aanvraag om de bouwvergunning getoetst aan artikel 22 van de Bouw- een woningvergunning. Omdat geen van de in dat artikel genoemde weigeringsgronden zich voordoen, moet verweerder de vergunning verlenen.

Wat vindt het Gerecht van eisers argumenten tegen bouwvergunning?

7. Eisers voeren aan dat verweerder de bouwvergunning had moeten weigeren. Het bouwplan creëert nog een bouwwerk op het perceel dat gebruikt gaat worden als appartementen. Van een single family residence together with normal garage/utility space op het perceel is daarmee geen sprake meer. Bovendien hebben vergunninghouders voor dit gebouw geen toestemming van de architect. Het bouwplan is dus in strijd met de bepalingen onder a en m van artikel 10 uit de eigendomsakte. Die bepalingen zijn volgens eisers geënt op het verkavelingsplan Tamarind Hill. Ter zitting hebben eisers toegelicht dat weliswaar geen van de partijen het verkavelingsplan heeft kunnen overleggen, maar dat ligt aan de weigerachtige houding van verweerder. Het verkavelingsplan moet wel bestaan en bij verweerder beschikbaar zijn. Er kan immers niet worden overgegaan tot scheiding en deling van de percelen zonder een goedgekeurd verkavelingsplan, aldus eisers. Dat verweerder dit verkavelingsplan nu niet in het geding brengt, moet voor rekening en risico van verweerder komen. Ter onderbouwing van hun betoog wijzen eisers op de uitspraak van het Hof van 7 mei 2019 (ECLI:NL:OGHACMB:2019:222).

8. Eisers argumenten tegen de bouwvergunning slagen niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

8.1

Artikel 22 van de Bouw- en woningverordening is limitatief imperatief geformuleerd. Dat betekent dat als een van de genoemde weigeringsgronden zich voordoet, de bouwvergunning moet worden geweigerd. Maar ook dat de bouwvergunning moet worden verleend als die weigeringsgronden zich niet voordoen. Uit artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bouw- en woningverordening volgt dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan of met de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.

8.2.1

Het Gerecht stelt vast dat voor het perceel van vergunninghouders geen ontwikkelingsplan is vastgesteld. Verder heeft geen van de partijen het verkavelingsplan Tamarind Hill noch een bewijs van goedkeuring van dit verkavelingsplan overgelegd. Volgens verweerder is er ook geen goedgekeurd verkavelingsplan. Het Gerecht volgt eisers niet in hun stelling dat zonder goedgekeurd verkavelingsplan niet kan worden overgegaan tot scheiding en deling van de percelen. Immers, het kan best zijn dat beoogd is om op grond van voorwaarden die uiteindelijk in de eigendomaktes zijn opgenomen tot scheiding en deling van de percelen over te gaan. Maar om over te gaan tot civielrechtelijke scheiding en deling van percelen is geen goedkeuring van een bestuursorgaan noodzakelijk. Uit civielrechtelijke scheiding en deling van de percelen volgt, anders dan eisers stellen, dan ook niet dat er wel sprake moet zijn van een goedgekeurd verkavelingsplan. Het Gerecht volgt eisers ook niet in hun stelling dat de weigerachtige houding van verweerder de oorzaak is van het in deze procedure niet kunnen beschikken over het goedgekeurde verkavelingsplan. Er bestaat geen enkel aanknopingspunt dat verweerder bewust een goedgekeurd verkavelingsplan Tamerind Hill niet overlegt. Ook overigens is er geen enkele aanwijzing dat er sprake is van een door een bestuursorgaan goedgekeurd verkavelingsplan. Het Gerecht stelt daarom vast dat er geen goedgekeurd verkavelingsplan Tamarind Hill is.

8.2.2

De uitspraak van het Hof van 7 mei 2019 waar eisers naar verwijzen, leidt het Gerecht niet tot een ander oordeel. In die zaak was er wel een verkavelingsplan overgelegd. Verder was er in die zaak een brief van 18 april 1975 van het Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao overgelegd, waarin het verkavelingsplan onder voorwaarden werd goedgekeurd. Het Hof stelde in die zaak vast dat Shell Curaçao N.V. niet binnen de gestelde termijn gereageerd heeft op door het Bestuurscollege gestelde voorwaarden voor goedkeuring. Om die reden heeft het Hof geoordeeld dat het verkavelingsplan geacht moet worden te zijn goedgekeurd. In de nu voorliggende zaak is echter geen sprake van een overgelegd verkavelingsplan, noch van een document waaruit al dan niet voorwaardelijke goedkeuring blijkt.

8.3

En ook als er wel een goedgekeurd verkavelingsplan Tamarind Hill zou zijn, dan heeft dat verkavelingsplan zijn geldigheid verloren. Het sinds 1994 geldende hoofdstuk XI van de Landsverordening ruimtelijke ontwikkelingsplanning Sint Maarten (Lrop) gaat over verkavelingsplannen. Met het vervallen van dat hoofdstuk per 8 januari 2012 is de wettelijke grondslag aan het verkavelingsplan komen te ontvallen. Dat is in lijn met de tekst van artikel
21 van de Lrop zoals dat artikel gold tot 8 januari 2012. Dat artikel bepaalde kort gezegd datgedurende een periode van ten hoogste achttien jaar een overgangsregeling geldt voor het verkavelen van grond overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 22 tot en met 28 voor gebieden waarvoor geen voorbereidingsbesluit was genomen of waarvoor geen ontwerp-ontwikkelingsplan ter inzage is gelegd, dan wel een ontwikkelingsplan is vastgesteld. Er is, anders dan bijvoorbeeld op Curaçao (zie de uitspraak van het Hof van 23 november 2022, ECLI:NL:OGHACMB:2022:128), niet voorzien in een wettelijke grondslag voor het blijven gelden van verkavelingsplannen. Het Gerecht vindt steun voor dit oordeel in de uitspraak van het Hof van 9 augustus 2019 (ECLI:NL:OGHACMB:2019:203).

8.4

Nu de bepalingen uit de eigendomsakte waar eisers zich op beroepen niet zijn te herleiden tot een goedgekeurd verkavelingsplan en nu ook verkavelingsplannen geldigheid hebben verloren, mocht verweerder de aanvraag om de bouwvergunning niet toetsen aan deze bepalingen uit de eigendomsakte.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep is ongegrond. De bouwvergunning blijft dus in stand.

10. Het Gerecht beslist met deze uitspraak op het beroep van eisers. Daarom is er geen reden meer om een voorlopige voorziening te treffen zoals door eisers verzocht. Het Gerecht zal dat verzoek dan ook afwijzen.

11. Omdat het beroep ongegrond is, is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling van verweerder in de kosten van eisers.

Beslissing

Het Gerecht:

in de zaak met nummer SXM202300376-LAR00020/2023:

verklaart het beroep van eiser [b] niet-ontvankelijk;
verklaart het beroep van de andere eisers ongegrond;

in de zaak met nummer SXM202300548-LAR00056/2023:

- wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.

Aldus vastgesteld door mr. drs. S. Lanshage, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 15 juni 2023.

Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open binnen zes weken na de dag van kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Landsverordening Administratieve Rechtspraak.