Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202302638
Vonnis d.d. 24 februari 2025
inzake
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd te Curaçao,
eiseres,
gemachtigden: mrs. S.J.C. Anthonio en M.F. Murray,
tegen
HET LANDCuraçao,
gevestigd te Curaçao,
gedaagde,
gevolmachtigden: mrs. G.N. Hollander en E.A.M.J. van den Berg.
Partijen worden hierna SJB en het Land genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van SJB van 18 augustus 2023;
- het vonnis in het incident van 24 juni 2024 (
- de conclusie van antwoord van het Land van 16 september 2024;
- de conclusie van repliek van SJB van 25 november 2024;
- de conclusie van dupliek van het Land van 13 januari 2025.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
SJB is eigenaar van de grond van de voormalige plantage Brakkeput Ariba. Deze grond grenst deels aan het Spaanse Water. Het Spaanse Water is eigendom van het Land.
2.2.
Het Land verhuurt waterkavels 16A en 16B, sinds 1984 en 1985 aan [waterkavelhuurder 1]. Deze waterkavels grenzen direct aan het terrein van SJB. De huurrelatie is vastgelegd in een landsbesluit en een huurovereenkomst met vrijwel identieke strekking.
2.3.
Het Land verhuurt twee andere waterkavels (kavels 5A en 5B) sinds 2020 aan [waterkavelhuurder 2]. De huurovereenkomsten zijn aangegaan per mei 2020 voor een termijn van vijf jaar. Tussen het Land en de vader van [waterkavelhuurder 2] gold vanaf 1973 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor waterkavel 5B. De huurovereenkomst van 2019 wordt geacht in de plaats van deze oorspronkelijke overeenkomst te gelden. Naast beide huurovereenkomsten zijn er ministeriële beschikkingen van vrijwel identieke strekking.
2.4.
Tussen [waterkavelhuurder 1] en [waterkavelhuurder 2] enerzijds en SJB anderzijds bestaan al decennialang geschillen over het gebruik van de waterkavels en het terrein van SJB. Daarover is veelvuldig geprocedeerd. Overgelegd en vermeld zijn de volgende uitspraken, door het gerecht ambtshalve aangevuld met de uitspraken 23 april 2024:
Enige voor de situatie van [waterkavelhuurder 1] relevante uitspraken:
vonnis van het Hof van 5 december 2000 waarin werd geoordeeld dat [waterkavelhuurder 1] onrechtmatig jegens SJB heeft gehandeld door het opvullen van delen van de zoutpan en het Spaanse Water;
vonnis van het Hof in kort geding van 18 maart 2008 waarin afwijzend werd geoordeeld over [waterkavelhuurder 1]s standpunt dat hij gerechtigd is over de grond van SJB te lopen om kavel 16B te bereiken en het Hof oordeelt dat [waterkavelhuurder 1] verplicht is alle door hem op de dijk aangebrachte bouwsels en voorwerpen te verwijderen;
vonnis van het Hof van 8 maart 2011 waarin het Hof oordeelt dat [waterkavelhuurder 1] geen recht van overpad over het terrein van SJB toekomt op grond van een erfdienstbaarheid of bij wijze van een noodweg;
vonnis van het Hof van 20 oktober 2015 waarin werd geoordeeld dat SJB eigenaar is van de grond direct grenzend aan [waterkavelhuurder 1]s waterkavels en dat [waterkavelhuurder 1] onrechtmatig jegens SJB handelt door haar natrekking op te dringen middels het opvullen van delen van het Spaanse Water. Een door [waterkavelhuurder 1] op het terrein van SJB geplaatste septic tank dient door [waterkavelhuurder 1] verwijderd te worden;
vonnis van het gerecht van 15 maart 2021 waar het gerecht [waterkavelhuurder 1] verbood zich over de gronden van SJB toegang tot de waterkavels te verschaffen en beval om de grensoverschrijdende bouwsels en roerende zaken te verwijderen;
vonnis van het gerecht van 17 oktober 2022 met het oordeel dat SJB niet verplicht was [waterkavelhuurder 1] toegang tot de waterkavels over haar terrein te verschaffen. Het Land handelde niet onrechtmatig jegens [waterkavelhuurder 1], omdat het een aangelegenheid van SJB is wel of geen toegang aan [waterkavelhuurder 1] tot de waterkavels te verschaffen. Het Land heeft onweersproken gesteld dat [waterkavelhuurder 1] zijn waterkavels nog altijd via het Spaanse Water kan bereiken;
vonnis van het Hof van 19 september 2023 waarin het vonnis van het gerecht van 15 maart 2021 werd bevestigd, met machtiging aan SJB om de bevolen verwijdering zelf uit te voeren, op kosten van [waterkavelhuurder 1] en desnoods met hulp van de sterke arm;
vonnis van het Hof van 23 april 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:68) waarin het vonnis van het gerecht van 17 oktober 2022 werd bevestigd.
Enige voor de situatie van [waterkavelhuurder 2] relevante uitspraken:
vonnis van het gerecht van 2 december 2013 waarin werd geoordeeld dat [waterkavelhuurder 2] geen recht van overpad dan wel recht om gebruik te maken van de gronden van SJB heeft, en dat [waterkavelhuurder 2] onrechtmatig jegens SJB heeft gehandeld door zonder recht of titel gebruik te maken van de grond van SJB en bouwwerken op het water direct aangrenzend aan het terrein van SJB te bouwen;
vonnis van het Hof van 8 september 2015 waarin het vonnis van het gerecht van 2 december 2013 werd bevestigd;
vonnis van het Hof van 23 april 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:102) waarin het Hof [waterkavelhuurder 2] verbood de steigers op de waterkavels aan derden ter beschikking te stellen en aan hen toegang te verschaffen tot de waterkavels over de gronden van SJB. Ook werd [waterkavelhuurder 2] bevolen om binnen twee maanden een aanvang te maken met het verwijderen van al hetgeen is geplaatst, gebouwd dan wel aangebracht zonder bouwvergunning op de waterkavels en de terreinen van SJB, met bepaling dat de zaken volledig binnen drie maanden na aanvang van werkzaamheden verwijderd moeten zijn.
2.5.
Ook tussen SJB en het Land is geprocedeerd. Bij vonnis van 2 februari 1998 (hierna: het 1998-vonnis) oordeelde het gerecht dat het Land niet onrechtmatig jegens SJB handelde door geen controle uit te oefenen op de naleving door [waterkavelhuurder 1] van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomsten en door zonder overleg met, althans toestemming van, SJB waterkavels aan derden uit te geven zonder behoorlijke voorzieningen te treffen voor toegang tot die waterkavels. Ook oordeelde het gerecht dat het gebruik van de waterkavels door [waterkavelhuurder 1] niet onrechtmatig was jegens SJB.
3.De vordering
3.1.
SJB vordert dat het gerecht:
a. voor recht verklaart dat het Land onrechtmatig jegens SJB handelt door waterkavels direct grenzend aan de percelen van SJB in huur uit te hebben gegeven en die huur in stand te houden zonder daarbij rekening te houden met de belangen van SJB, waardoor SJB in haar eigendomsrecht wordt geschaad dan wel hinder ondervindt;
voor recht verklaart dat het Land onrechtmatig jegens SJB handelt door niet op te treden tegen het onrechtmatig handelen van haar huurders [waterkavelhuurder 1] en/of [waterkavelhuurder 2] en de illegale occupatie en bouw aldaar door [waterkavelhuurder 1] en/of [waterkavelhuurder 2] en/of derden;
het Land gebiedt afdoende maatregelen te treffen om de onrechtmatige situatie die door het Land en/of [waterkavelhuurder 1] en/of [waterkavelhuurder 2] en/of derden is veroorzaakt binnen één maand na dit vonnis op te heffen door onder andere de huur van de betreffende waterkavels te beëindigen/ontbinden dan wel deze niet (meer) te verlengen en/of ervoor zorgdraagt dat de opstallen aangebracht door [waterkavelhuurder 1] en/of [waterkavelhuurder 2] worden verwijderd, alsmede dat alle illegale occupatie en bouw teniet wordt gedaan, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van NAf 5.000 per dag of gedeelte van een dag dat door het Land niet aan voormeld gebod is voldaan met een maximum van NAf 1.000.000;
het Land veroordeelt te vergoeden de door SJB geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
het Land veroordeelt in de proceskosten.
4.Het standpunt van SJB
4.1.
SJB stelt dat het Land onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door waterkavels direct grenzend aan haar terrein uit te hebben gegeven en die huur in stand te houden zonder daarbij rekening te houden met de belangen van SJB, waardoor zij in haar eigendomsrecht wordt geschaad dan wel hinder ondervindt.
4.2.
Het Land levert volgens SJB directe hinder door de toegang tot het Spaanse Water te beperken. Zo zou SJB, door de opstallen, woningen en pieren, de dam niet kunnen doorbreken en geen vrije toegang hebben tot de zoutpan voor het uitbaggeren en ontwikkeling van haar percelen met bouw/woondoeleinde. Ook wordt het uitzicht van de waterkavels compleet ontnomen. Het Land heeft volgens SJB geen enkele rooilijn in acht genomen en heeft als vereiste van de huurovereenkomst gesteld dat septic tanks op grond van SJB worden geplaatst. Ook is met [waterkavelhuurder 2] overeengekomen om verplicht een zink- en beerputvoorziening te hebben op gronden van SJB. Het Land had geen waterkavels mogen uitgeven aan derden die geen eigenaar of huurder zijn van de aangrenzende oever of landkavels, aldus SJB. SJB stelt dat het Land jegens haar schadeplichtig is door het uitgeven van de waterkavels in huur en het toestaan van de bouw hierop. Als het Land dat niet had gedaan, dan zouden de kavels van SJB gelegen bij de zoutpan een veel grotere (verkoop)waarde hebben. SJB berekent haar inkomstenderving in geval van verkoop op NAf 5 miljoen en bij erfpacht op jaarlijks NAf 330.000.
4.3.
SJB stelt dat het Land meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Het Land zou het formele zorgvuldigheidsbeginsel hebben geschonden door niet alle relevante feiten en af te wegen belangen te vergaren, zich niet te laten adviseren en SJB in de gelegenheid te stellen om te worden gehoord. Ook zou het Land het materiele zorgvuldigheidsbeginsel hebben geschonden door de relevante belangen niet af te wegen en in strijd met het motiveringsbeginsel hebben gehandeld door niet in de beschikkingen en besluiten te noemen dat de belangen zijn meegewogen. Het Land heeft volgens SJB tevens het verbod op willekeur geschonden, nu, als er een gedegen belangenafweging had plaatsgevonden, de Minister de beschikkingen en besluiten niet zou uitgeven.
4.4.
SJB stelt dat het Land tevens het EOP heeft geschonden. Het deel van het Spaanse Water waar de waterkavels zich bevinden zou niet de bestemming stedelijk woongebied hebben maar de bestemming water. Ook geldt volgens SJB dat, zelfs indien en voor zover de waterkavels wel bestemd zouden zijn voor woondoeleinden, deze niet aan de openbare weg grenzen en niet over eigen nutsvoorzieningen dan wel mogelijkheden daartoe beschikken, zoals vereist door het EOP.
4.5.
SJB stelt dat het Land, als verhuurder van de waterkavels, op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, verplicht is alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de door zijn huurder veroorzaakte onrechtmatige overlast te beëindigen. Indien de verhuurder dat niet doet, handelt hij jegens de overlast ervarende derden onrechtmatig, aldus SJB. Voor zowel [waterkavelhuurder 2] als [waterkavelhuurder 1] staat onherroepelijk vast dat zij onrechtmatig handelen jegens SJB, wat een toerekenbare tekortkoming van de huurovereenkomst oplevert die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
5.Het standpunt van het Land
Het Land heeft te kennen gegeven meer onderzoek te moeten verrichten naar de plaatselijke situatie en stelt er rekening mee te houden dat er mogelijk geen sprake is van onrechtmatige hinder. Het Land onderscheidt twee gronden om op te treden tegen de huurders: een (mogelijke) tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en artikel 64 van de Bouw- en woningverordening 1935.
6.De beoordeling
Het 1998-vonnis
6.1.
Hiervoor onder 2.5 is het tussen SJB en het Land gewezen 1998-vonnis genoemd. Bij dat vonnis werden de vorderingen van SJB afgewezen. Het gerecht overwoog daartoe:
Het geschil tussen Johannes Bosco en het Land
5.12
Onder 5 en 6 vordert Johannes Bosco verklaringen voor recht dat het Land onrechtmatig jegens haar handelt door geen controle uit te oefenen op de naleving door [waterkavelhuurder 1] van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomsten en door zonder overleg met, althans toestemming van, Johannes Bosco waterkavels aan derden uit te geven en zonder behoorlijke voorzieningen te treffen voor de toegang tot die waterkavels.
5.13
Voorzover al zou moeten worden aangenomen dat de in de huurovereenkomst met [waterkavelhuurder 1] opgenomen voorwaarden (mede) strekken tot bescherming van de belangen van Johannes Bosco, kunnen de vorderingen toch al niet tot toewijzing leiden omdat -zoals in het voorgaande reeds is overwogen- het gebruik door [waterkavelhuurder 1] van de waterkavels niet onrechtmatig jegens Johannes Bosco is. Voorzover Johannes Bosco daarbij tevens beoogt te doelen op het opvullen van delen van de zoutpan en het Spaanse Water langs de dijk door [waterkavelhuurder 1] staan die gedragingen niet rechtstreeks in verband met zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomsten. Dat het Land klakkeloos waterkavels aan anderen dan [waterkavelhuurder 1] heeft uitgegeven is onvoldoende gemotiveerd gesteld.
5.14
Het sub 7 gevorderde, algemeen geformuleerde, verbod aan hat Land om nieuwe percelen water grenzende aan het landgoed van Johannes Bosco aan derden te verhuren, bestaande huurovereenkomsten te verlengen en daarvan de bestemming te wijzigen of op anderen te laten overgaan, anders dan met uitdrukkelijke toestemming van Johannes Bosco, is evenmin toewijsbaar omdat -nog daargelaten of juist is dat het Land zonder meer aan derden percelen water grenzende aan het landgoed van Johannes Bosco uitgeeft- zulks in zijn algemeenheid een ongerechtvaardigde beperking zou inhouden van het eigendomsrecht van het Land.
5.15
Om dezelfde redenen als in de rechtsoverwegingen 5.13, eerste volzin en 5.14 overwogen zal ook het sub 8 gevorderde bevel om de bestaande huurovereenkomsten met [waterkavelhuurder 1] te beëindigen worden geweigerd.
6.2.
De vorderingen van SJB in de onderhavige procedure hebben deels dezelfde strekking als in de zaak die leidde tot het 1998-vonnis. Sindsdien is er echter het nodige voorgevallen, getuige de greep onder 2.4 uit de over de waterkavels van [waterkavelhuurder 1] en [waterkavelhuurder 2] gevoerde procedures. Er kan dus aanleiding zijn tot een andere beoordeling, op onderdelen, dan in 1998.
Verplichting verhuurder bij overlast door huurder
6.3.
In het arrest Van Gent/Wijnands (ECLI:NL:HR:1992:ZC0719
)oordeelde de Hoge Raad dat een huurder niet op onrechtmatige wijze overlast aan omwonenden mag bezorgen. De Hoge Raad overwoog:
)oordeelde de Hoge Raad dat een huurder niet op onrechtmatige wijze overlast aan omwonenden mag bezorgen. De Hoge Raad overwoog:
“
3.2.3 [Er] moet thans worden aangenomen dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, tevens tekortschiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder. (…) Omwonenden die overlast ondervinden van gedragingen van een huurder, waaraan deze niet in der minne een einde wil maken, zullen zich veelal tot de verhuurder wenden met het verzoek (…) stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Alsdan zal voor hem op grond van (…) hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van beëindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde.”
3.2.3 [Er] moet thans worden aangenomen dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden, tevens tekortschiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder. (…) Omwonenden die overlast ondervinden van gedragingen van een huurder, waaraan deze niet in der minne een einde wil maken, zullen zich veelal tot de verhuurder wenden met het verzoek (…) stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Alsdan zal voor hem op grond van (…) hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens andere omwonenden een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. Een effectieve wijze van beëindiging bestaat in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde.”
6.4.
In de tussen SJB en [waterkavelhuurder 1] en [waterkavelhuurder 2] gevoerde procedures is bij herhaling geoordeeld dat zij onrechtmatig jegens SJB handelen. In het geval van [waterkavelhuurder 2] heeft het Hof nog recentelijk geoordeeld dat sprake is van onrechtmatige hinder. In zijn vonnis van 23 april 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:102) overwoog en besliste het Hof onder meer:
“naar het oordeel van het Hof [is] komen vast te staan dat: (1) het zonder recht of titel zelf gebruik maken van terreinen van SJB door [waterkavelhuurder 2] niet is beëindigd, (2) het zonder recht of titel gebruik laten maken van terreinen van SJB door derden niet is beëindigd (maar juist veeleer is toegenomen), (3) op terreinen van SJB goederen zijn geplaatst, bouwwerken zijn opgetrokken, en terrein is opgevuld, verhard en beplant, en (4) (drijvende) pieren zijn aangelegd en bouwwerken of opstallen (zoals de beer- of zinkput) zijn gebouwd (buiten de oorspronkelijke steiger en overkapping op kavel 5). (…) Vooral het ruime gebruik door derden van de door [waterkavelhuurder 2] geboden voorzieningen veroorzaakte hinder voor SJB op een schaal en in een mate die hetgeen zij op grond van haar nabuurschap heeft te dulden, ruimschoots overschrijdt. Daardoor is (nog steeds) sprake van onrechtmatige hinder.
(…)
BESLISSING
Het Hof:
(…)
beveelt [geïntimeerde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis een aanvang te maken met het verwijderen van al hetgeen geplaatst, gebouwd dan wel aangebracht is zonder te beschikken over de hiertoe benodigde vergunningen op de waterkavels en de terreinen daaraan grenzend van SJB, waaronder de (drijvende) steigers, de aangebrachte verharding, zink- en beerput en de roerende zaken geplaatst op het terrein van SJB voor [waterkavel], en deze werkzaamheden gestaag voort te zetten zodat binnen drie maanden na aanvang van de werkzaamheden voormelde zaken volledig verwijderd zijn en deze verwijderd te houden;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een dwangsom van NAf 5.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag waarin hij voormeld verbod en bevel niet nakomt, met een maximum van 200 dagen of NAf 1.000.000,-“
6.5.
Het Land heeft in haar conclusies in dit geding te kennen gegeven nog in onderzoek te hebben op welke punten [waterkavelhuurder 1] en [waterkavelhuurder 2] tekortschieten en welke actie zijdens het Land passend is. Bij brief van 2 februari 2024 heeft het Land [waterkavelhuurder 1] verzocht de door hem illegaal geoccupeerde domeingronden, waarop het houten huis, het botenhuis en de woonboot zich bevinden, binnen een maand na dagtekening te ontruimen.
6.6.
Naast het onrechtmatige gebruik door [waterkavelhuurder 1] en [waterkavelhuurder 2] van het terrein van SJB, gaat het SJB om het volgens haar onrechtmatig en illegaal gebruik door [waterkavelhuurder 1] en [waterkavelhuurder 2] van de door hen van het Land gehuurde waterkavels en de occupatie van niet door hen gehuurde, aan het Land in eigendom toebehorende delen van het Spaanse Water. Het betreft:
Bouwwerk
Onderzoek gedaan?
Standpunt SJB
Standpunt Land
[waterkavelhuurder 1] aanlegsteiger links
Onduidelijk
De door [waterkavelhuurder 1] opgetrokken opstallen op de waterkavels zijn of in strijd met de Bouw- en Woningverordening 1935 opgetrokken, althans voldoen daar niet aan of worden de opstallen in strijd met de huurovereenkomsten gebruikt, dan wel is er sprake van illegale occupatie.
Slechts bouwvergunning aangetroffen voor een weekendhuis en een aanlegsteiger (onduidelijk of het deze steiger betreft).
[waterkavelhuurder 1]
terras groen dak
Onduidelijk
Idem
Geen bouwvergunning afgegeven.
Slechts bouwvergunning aangetroffen voor een weekendhuis en een aanlegsteiger.
[waterkavelhuurder 1]
gebouw 16A
Deels
De houten woning wordt door [waterkavelhuurder 1] verhuurd. Deze is (deels) buiten de waterkavel gebouwd. Ook is er geen bouwvergunning afgegeven. Er is strijd met de huurovereenkomst door (semi)permanent gebruik.
Er is geconstateerd dat er sprake is van een gebruik in strijd met de huurvoorschriften door, i.p.v. een weekendhuis, een bedrijf te hebben en een deel voor permanente bewoning te verhuren.
[waterkavelhuurder 1]
(gebouw en) aanlegsteiger 16A
Nee
[waterkavelhuurder 1] is veroordeeld tot afbraak van illegale bouwwerken op de gronden van de Stichting.
Er moet worden vastgesteld of de bouwwerken zich bevinden in de contouren van het waterperceel. Ook blijkt dat er geen bouwvergunningen zijn verleend. Wanneer een bouwwerk vóór inwerkingtreding van het EOP is gebouwd, kan deze onder de overgangsregeling vallen.
[waterkavelhuurder 1]
twee verlaten botenhuizen
Onduidelijk
Geen bouwvergunning afgegeven
Slechts bouwvergunning aangetroffen voor een weekendhuis en een aanlegsteiger.
[waterkavelhuurder 1] aanlegsteiger naast botenhuizen
Onduidelijk
Slechts bouwvergunning aangetroffen voor een weekendhuis en een aanlegsteiger (onduidelijk of het deze steiger betreft).
[waterkavelhuurder 1]
Pyramide-woning op 16B
Nee
[waterkavelhuurder 1] is veroordeeld tot afbraak van illegale bouwwerken op de gronden van de Stichting. De woning wordt door [waterkavelhuurder 1] gebruikt voor eigen permanente bewoning – wordt door het Land erkend. Dit is in strijd met de huurovereenkomst.
Het is de vraag of het waterperceel binnen de grenzen wordt gebruikt of dat er sprake is van illegale occupatie. Het perceel is uitgegeven voor een botenhuis en later gewijzigd in weekendhuis met aanlegsteiger.
Het gebouw en de steiger beschikken niet over bouwvergunning.
T.a.v. eventuele legalisatie moet getoetst worden aan Bouw- en Woningverordening, het EOP en het beleid van het Land betreffende illegale occupatie.
[waterkavelhuurder 2]
perceel 5B
Deels
Er is een verklaring voor recht van het Gerecht dat [waterkavelhuurder 2] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld door op het water direct aangrenzend aan het terrein van de Stichting pieren aan te leggen, bouwwerken dan wel opstallen op te trekken en activiteiten te verrichten en tevens hinder te veroorzaken voor de Stichting en bewoners van het verkavelingsplan.
Er is geen nader onderzoek vereist nu huurovereenkomst van rechtswege eindigt, het Land moet deze niet verlengen.
Uit onderzoek van het Land blijkt dat ook hier is geplaatst/gebouwd zonder bouwvergunning.
Op en nabij de kavel staan een aanlegsteiger en overdekt bouwwerk. Er moet nagegaan worden of het overdekt bouwwerk al dan niet deel uitmaakt van het huurperceel. Het onderzoek is nog niet afgerond.
Uit onderzoek is gebleken dat aanlegsteiger wordt gebruikt in strijd met de huurovereenkomst. [waterkavelhuurder 2] laat steiger door derden gebruiken – strijd met de overeenkomst.
Het Land moet vaststellen of sprake is van onrechtmatige hinder door de wijze van gebruik, dan wel vanwege het feit dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een steiger op zich.
Voor het gebouw en de steiger beschikt [waterkavelhuurder 2] niet over een bouwvergunning.
[waterkavelhuurder 2]
perceel 5A
Nee
[waterkavelhuurder 2] verhuurt aanlegplekken aan de door hem gebouwde steiger(s).
Er is een verklaring voor recht van het Gerecht dat [waterkavelhuurder 2] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld door op het water direct aangrenzend aan terrein van Stichting pieren aan te leggen, bouwwerken dan wel opstallen op te trekken en activiteiten te verrichten en tevens hinder te veroorzaken voor de Stichting en de bewoners van het verkavelingsplan.
In rechtszaken is geoordeeld dat [waterkavelhuurder 2] de door hem gebouwde opstallen, waaronder het A-huis, dient af te breken. Door gebruik van de waterkavel wordt SJB volgens het Gerecht en het Hof op onrechtmatige wijze in exploitatiemogelijkheden gehinderd.
Uit onderzoek van het Land blijkt dat hetgeen door [waterkavelhuurder 2] is opgetrokken op 5A niet conform de vergunning is. Het voldoet niet aan de bestemming weekendhuis, aanlegsteiger en botenhuis.
De opstallen zijn op kavel 5A gebouwd i.p.v. kavel 5 – de aangewezen locatie. 5A is destijds illegaal opgevuld en geoccupeerd, er waren nooit huurrechten. Pas in mei 2020 is een huurovereenkomst gesloten.
Geen nader onderzoek vereist nu de huurovereenkomst van rechtswege eindigt.
Voor aanlegsteiger noch woning is een bouwvergunning verleend. Het is onduidelijk of de woning binnen de grenzen van het waterperceel is gebouwd. M.b.t. de woning moet worden nagegaan of sprake is van onrechtmatige hinder. Hetzelfde geldt voor de pier.
6.7.
Het Land heeft meer tijd gevraagd om zijn onderzoek naar de onder 6.6 genoemde bouwwerken af te ronden. Alvorens verder te beslissen wenst het gerecht antwoord op de volgende vragen:
- in hoeverre is uitvoering gegeven aan het tegen [waterkavelhuurder 2] gewezen vonnis van het Hof van 23 april 2024 (
- in hoeverre is door [waterkavelhuurder 1] gevolg gegeven aan de brief van het Land van 2 februari 2024 (
- wat zijn de definitieve conclusie van het Land ten aanzien van de geoorloofdheid van de aanwezigheid en/of de wijze van gebruik per bouwwerk genoemd in het overzicht (
- welke maatregelen heeft het Land (verder) getroffen om hinder door zijn huurders aan SJB weg te nemen?
- welke maatregelen is het Land voornemens te treffen om hinder door zijn huurders aan SJB weg te nemen, en binnen welke termijn?
7.Beslissing
Het gerecht:
7.1.
verwijst de zaak naar de rolzitting van 31 maart 2025 voor akte uitlating als bedoeld onder 6.7 aan de zijde van beide partijen;
7.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, bijgestaan door mr. D.M.J. Hernandez, griffier, en op 24 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.