ECLI:NL:OGEAC:2023:273

• Datum uitspraak: 1 november 2023
• Publicatiedatum: 6 november 2023
• Zaaknummer: CUR202203835
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.C.A. ter Borg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen bouwvergunning voor appartementen in Curaçao

In deze uitspraak heeft het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao het beroep van LA RIVERA DEVELOPMENT INC. tegen de bouwvergunning die aan JEWEL INVESTMENT AND MANAGEMENT GROUP N.V. is verleend, ongegrond verklaard. De bouwvergunning betreft de bouw van vijf woonappartementen aan de Kaya Wilson (Papa) Godett, bekend als Pietermaai 30. Eiseres, LA RIVERA DEVELOPMENT INC., is belanghebbende omdat zij een aangrenzend perceel in eigendom heeft. Het Gerecht oordeelt dat de termijn voor het indienen van het beroep zes weken bedraagt, in plaats van de gebruikelijke twee weken, omdat verweerder niet tijdig op de hoogte heeft gesteld van de bouwvergunning. Eiseres heeft haar beroep tijdig ingediend, omdat zij op 13 september 2022 kennisnam van de bouwvergunning en op 5 oktober 2022 beroep instelde.

Het Gerecht heeft de bouwvergunning getoetst aan het Eiland Ontwikkelings Plan (EOP) en concludeert dat er geen sprake is van hinder. De gronden over privacy zijn te laat aangevoerd en worden niet in behandeling genomen. Het Gerecht volgt de conclusie van de AG Widdershoven dat de bouwvergunning rechtmatig is verleend, omdat de bouw voldoet aan de bestemmingsvoorschriften en er geen stedenbouwkundige belemmeringen zijn. De eerdere bouwvergunningen en de geschiedenis van de procedure zijn ook in overweging genomen, maar het Gerecht oordeelt dat de huidige vergunning in stand blijft. De uitspraak is gedaan op 1 november 2023.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Uitspraak

in het geding tussen:

de vennootschap naar vreemd recht LA RIVERA DEVELOPMENT INC.

gevestigd in Tortola, Britse Maagdeneilanden,

eiseres,

gemachtigde: mr. G. De Hoogd,

tegen

de Minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (VVRP),

verweerder,

gemachtigde: mr. G.N. Hollander,

met als derde-belanghebbende:

de besloten vennootschap JEWEL INVESTMENT AND MANAGEMENT GROUP N.V.,

gevestigd in Curaçao.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt het Gerecht het beroep van eiseres tegen de aan de derde-belanghebbende afgegeven bouwvergunning.

1.1

Bij besluit van 5 juli 2022, uitgereikt op 22 augustus 2022, heeft verweerder aan de derde-belanghebbende een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van vijf woonappartementen aan de Kaya Wilson (Papa) Godett, plaatselijk bekend als Pietermaai 30 (het bestreden besluit).

1.2

Eiseres heeft op 5 oktober 2022 tegen het bestreden besluit beroep ingediend.

1.3

Verweerder heeft op 31 oktober 2022 de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend.

1.4

Verweerder heeft op 9 januari 2023 een verweerschrift ingediend.

1.5

De derde-belanghebbende is niet in de procedure verschenen. Het Gerecht heeft zowel via de bode, via e-mail als telefonisch geprobeerd de derde-belanghebbende te bereiken, maar zonder resultaat. De directeur van eiseres heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dat zij de directeur van de derde-belanghebbende een dag voor de zitting is tegengekomen. Hij heeft met de directeur van de derde-belanghebbende niet over deze procedure gesproken en het is hem niet bekend of de directeur van de derde-belanghebbende van de zitting op de hoogte is. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dat hij recentelijk geen contact heeft gehad met de derde-belanghebbende.

1.6

Het Gerecht heeft het beroep op 20 september 2023 op zitting behandeld. Namens eiseres is de gemachtigde verschenen samen met H. Stadt, directeur van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Beoordeling door het Gerecht

2. Het Gerecht beoordeelt in deze uitspraak de door verweerder aan de derde-belanghebbende afgegeven bouwvergunning die is uitgereikt op 22 augustus 2023, aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

3. Het Gerecht komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt het Gerecht dit oordeel uit en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Is eiseres belanghebbende?

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres niet als belanghebbende kan worden aangemerkt, omdat zij niet heeft aangetoond een zakelijk of persoonlijk recht op het perceel te hebben. Zij heeft ook haar statuten niet overgelegd. Daardoor kan niet worden vastgesteld of het belang van eiseres rechtstreeks bij het bestreden besluit is betrokken. Volgens verweerder moet het beroep van eiseres om deze reden niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.1

Eiseres betoogt dat zij wel belanghebbende is bij het bestreden besluit, omdat zij het perceel direct grenzend aan de percelen waarvoor de bouwvergunning is verleend in eigendom heeft.

5. Het Gerecht is van oordeel dat eiseres belanghebbende is. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

5.1

Op grond van artikel 7, eerste lid, van de Lar kunnen rechtspersonen die door een beschikking rechtstreeks in hun belang zijn getroffen daartegen beroep instellen bij het Gerecht.

5.2

Het belang van een rechtspersoon wordt getroffen wanneer haar eigen belang nadeel ondervindt van de bestreden beschikking. Eiseres heeft het naastgelegen perceel in eigendom. Zij wordt door de verlening van een bouwvergunning aan de derde-belanghebbende voor het bouwen van vijf appartementen op het naastgelegen perceel in haar eigendomsbelang getroffen.

5.3

Eiseres is belanghebbende. Het Gerecht volgt verweerder dus niet in zijn standpunt dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

Is het beroep tijdig ingediend?

6. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep van eiseres ook om een andere reden niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Eiseres heeft het beroep na de beroepstermijn en dus te laat ingediend. Van een verschoonbare termijnoverschrijding is volgens verweerder geen sprake.

6.1

Eiseres betoogt dat zij het beroep tijdig heeft ingediend. Zij heeft het bestreden besluit bij e-mail van 13 september 2022 ontvangen en vanaf dat moment had zij zes weken de tijd om haar beroepschrift in te dienen. Zij heeft haar beroepschrift op
5 oktober 2022 en dus binnen de zes weken ingediend. Volgens eiseres moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat zij voordat zij het bestreden besluit ontving vele malen bij verweerder navraag heeft gedaan of er al een nieuwe bouwvergunning was verleend en heeft verzocht om een afschrift daarvan. Volgens eiseres was het ook de bedoeling van verweerder om haar op de hoogte te brengen van het bestreden besluit. Dat blijkt volgens eiseres uit de brief gericht aan haar gemachtigde die is gedateerd op 6 juli 2022. Die brief bevat echter geen adres en is ook niet door haar gemachtigde ontvangen.

7. Het Gerecht is van oordeel dat sprake is van een verschoonbare termijnoverschrijding. Het Gerecht motiveert dat oordeel als volgt.

7.1

Op grond van artikel 16, eerste lid, van de Lar bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken. Die termijn vangt aan op de dag na die waarop de beschikking is gegeven. Het tweede lid bepaalt dat de dag waarop de beschikking is verzonden of uitgereikt geldt als de dag waarop deze is gegeven. Het vierde lid bepaalt dat wanneer het beroepschrift na afloop van de daarvoor gestelde termijn is ingediend, niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege blijft als de indiener aantoont dat de termijnoverschrijding het gevolg is van niet aan hem toe te rekenen bijzondere omstandigheden en dat hij het beroep heeft ingesteld zo spoedig als dit redelijkerwijs verlangd kon worden.

7.2

Het bestreden besluit is op 22 augustus 2022 aan de derde-belanghebbende uitgereikt. Dat betekent dat de beroepstermijn is gestart op 23 augustus 2022. De laatste dag waarop beroep kon worden ingesteld is 3 oktober 2022. Eiseres heeft haar beroepschrift op 5 oktober 2022 ingediend. Dat is na het verstrijken van de beroepstermijn. De vraag die dan moet worden beantwoord, is of de overschrijding van de beroepstermijn verschoonbaar is. Voor de verschoonbaarheid van de termijnoverschrijding moet eiseres feiten en omstandigheden stellen die tot de conclusie leiden dat de overschrijding van de beroepstermijn haar niet kan worden toegerekend.

7.3

Termijnoverschrijding bij aanvankelijke onbekendheid met een besluit kan grond opleveren voor verschoonbaarheid. Conform vaste jurisprudentie van het Hof (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 7 december 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:178) dient in zulke gevallen het beroepschrift zo spoedig als redelijkerwijs van de indiener verlangd kon worden, worden ingediend. Dat wil zeggen binnen twee weken na kennisname van het besluit.

7.4

Onder verwijzing naar de conclusie van Raadsheer Advocaat Generaal
mr. R.J.G.M. Widdershoven van 7 september 2023 (ECLI:NL:CBB:2023:476) en meer in het bijzonder rechtsoverweging 8.4 ziet het Gerecht aanleiding om in dit geval niet een termijn van twee weken maar van zes weken aan te nemen. Van eiseres mocht dus verwacht worden dat zij binnen zes weken na kennisname van de bouwvergunning beroep in zou stellen. Eiseres bij e-mail van 13 september 2022 kennisgenomen van de bouwvergunning. Zij heeft op 5 oktober 2022 beroep ingesteld. Dat is binnen zes weken na kennisname van de bouwvergunning en dus zo spoedig als redelijkerwijs van eiseres verlangd kon worden. Er is dus ten eerste om deze reden sprake van een verschoonbare termijnoverschrijding.

7.5

Daar komt nog een tweede reden bij. Naar het oordeel van het Gerecht leiden de volgende feiten en omstandigheden ook tot de conclusie dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is. Ten eerste heeft eiseres vele malen bij verweerder gevraagd naar de status van de bouwaanvraag van de derde-belanghebbende. Het had op de weg van verweerder gelegen om nadat het bestreden besluit aan de derde-belanghebbende was uitgereikt een afschrift daarvan aan eiseres toe te sturen. Verweerder heeft de derde-belanghebbende echter niet over de status geïnformeerd en heeft geen afschrift van het bestreden besluit aan eiseres toegezonden. Verweerder heeft ter zitting bevestigd dat eiseres eerst op
13 september 2022 kennis heeft kunnen nemen van het bestreden besluit. Het bestreden besluit is niet eerder aan eiseres toegezonden, hoewel dat wel de bedoeling was van verweerder. Dat blijkt uit de brief van 6 juli 2022 die is gericht aan de gemachtigde van eiseres en waarin wordt bevestigd dat er een bouwvergunning is verleend aan de derde-belanghebbende. Het is verweerder onbekend wat er met die brief is gebeurd. In de e-mail van 13 september 2022 heeft verweerder niet vermeld dat de bouwvergunning al op 22 augustus 2022 was uitgereikt en dat de beroepstermijn dus al liep. Eiseres verkeerde om die reden in de veronderstelling dat de beroepstermijn pas was gaan lopen met de toezending van het bestreden besluit op 13 september 2022. Het had op de weg van verweerder gelegen eiseres ervan op de hoogte te stellen dat de beroepstermijn al was aangevangen, omdat het bestreden besluit al op 22 augustus 2022 aan de derde-belanghebbende was uitgereikt. Verweerder was er immers van op de hoogte dat eiseres bezwaar had tegen het verlenen van een bouwvergunning aan de derde-belanghebbende. Verweerder had er dan ook rekening mee moeten houden dat eiseres een rechtsmiddel zou (willen) aanwenden tegen het bestreden besluit.

7.6

Er is sprake van een verschoonbare termijnoverschrijding. Het Gerecht volgt verweerder dus niet in zijn standpunt dat het beroep van eiseres niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

Wat zijn de relevante feiten in deze zaak?

8. Aan de derde-belanghebbende is op 14 november 2012 een bouwvergunning verleend voor de bouw van vijf woonappartementen op het preceel aan de Kaya Wilson (Papa) Godett, bekend als Pietermaai 30 (de eerste bouwvergunning).

8.1

Tegen de eerste bouwvergunning heeft eiseres een verzoek om voorlopige voorziening ingediend. De eerste bouwvergunning is door dit Gerecht bij uitspraak van 17 april 2013 geschorst. De eerste bouwvergunning is vervolgens ingetrokken.

8.2

De derde-belanghebbende heeft vervolgens een nieuwe bouwvergunning aangevraagd met een gewijzigd bouwplan. Die bouwvergunning is verleend bij beschikking van 31 mei 2013 (de tweede bouwvergunning).

8.3

Eiseres heeft tegen de tweede bouwvergunning beroep ingesteld. Bij uitspraak van dit Gerecht van 12 augustus 2014 is het beroep van eiseres ongegrond verklaard. Tegen die uitspraak heeft eiseres hoger beroep ingesteld.

8.4

Bij uitspraak van 9 oktober 2015 heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (ECLI:NL:OGHACMB:2015:23) de tweede bouwvergunning vernietigd. Het Hof heeft – kort gezegd – het volgende geoordeeld. Ten eerste oordeelt het Hof dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat geen sprake was van een ‘open ruimte’ als bedoeld in artikel 4, vierde lid, onder a, van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP). Ten tweede blijkt uit de tweede bouwvergunning niet met welk resultaat het bouwplan is getoetst aan artikel 22, vijfde lid, van de Bouw- en woningverordening (Bwv) aangaande de ontsiering van de omgeving wegens de bouwwijze. Ten derde heeft verweerder in de tweede bouwvergunning niet gemotiveerd dat en waarom gebruik is gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid van artikel 4, tweede lid, sub c, van het EOP. Wat de gebouwsgedeelten betreft die zijn voorzien van een plat dak is niet voldaan aan het in artikel 4, vierde lid, onder a, sub 6, van het EOP gestelde vereiste dat een gebouw van een kap is voorzien. Een plat dak is immers geen kap als bedoeld in artikel 1, onder 12, van de bestemmingsvoorschriften van het EOP. Ten vierde ontbreekt in het advies van de Brandweer van 3 juni 2013 dat bij de tweede bouwvergunning is gevoegd een motivering van de toetsing aan artikel 4, tweede lid, sub d1 en d2, van het EOP. Uit dat advies blijkt verder niet dat en met welk resultaat het bouwplan aan artikel 22, vijfde lid, van de Bwv is getoetst.

8.5

Verweerder heeft de bouwaanvraag van 20 mei 2013 van de derde-belanghebbende opnieuw beoordeeld. Bij die beoordeling zijn ook de op

27 september 2019 door de derde-belanghebbende ingediende nieuwe bouwtekeningen betrokken. Op 10 januari 2020 heeft verweerder een nieuwe bouwvergunning aan de derde-belanghebbende afgegeven (de derde bouwvergunning). Tegen de derde bouwvergunning heeft eiseres op 20 januari 2020 beroep ingesteld. De derde vergunning is op 31 augustus 2020 door verweerder ingetrokken.

8.6

Vervolgens heeft verweerder het bestreden besluit genomen.

8.7

Eiseres heeft op 5 augustus 2019 en op 5 februari 2021 handhavingsverzoeken ingediend bij verweerder. Verweerder heeft op die verzoeken niet gereageerd. Eiseres heeft toen door verweerder niet op het laatste handhavingsverzoek werd gereageerd op 7 juli 2021 beroep ingesteld tegen de fictieve weigering van verweerder om op het handhavingsverzoek van 5 februari 2021 te beslissen. Bij uitspraak van dit Gerecht van 1 juni 2022 is het beroep van eiseres gegrond verklaard en is verweerder opgedragen binnen een maand alsnog op het handhavingsverzoek te beslissen.

8.8

Eiseres heeft op 10 augustus 2022 een beroep op grond van artikel 98 van de Lar ingediend, omdat verweerder geen gevolg had gegeven aan de uitspraak van dit Gerecht van 1 juni 2022.

Wat heeft verweerder aan de bouwvergunning ten grondslag gelegd?

9. Verweerder heeft aan het bestreden besluit de adviezen van de Brandweer van 9 juli 2019 en de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening & Planning (UO ROP) ten grondslag gelegd. Verweerder concludeert dat er voor Pietermaai een goedgekeurd stedenbouwkundig plan ligt, waarbinnen dit project past. Er zijn volgens verweerder geen stedenbouwkundige beletselen tegen het bouwwerk op de desbetreffende locatie. De gronden hebben op grond van het EOP het globale bestemmingsvoorschrift ‘Binnenstad’ toegewezen gekregen, waardoor de bouw van appartementen op deze percelen toelaatbaar is. Verweerder concludeert dat het bouwwerk voldoet aan de vereisten met betrekking tot de toegepaste bouwhoogte, de perceelsindeling, de gevelindeling, de bouwmaterialen, de rooinlijnen en de inpasbaarheid van het project in de bestaande omgeving conform artikel 4 van het EOP. Verder voldoen de aanvraag, de tekening, de omschrijving, het gebouw of gebouwsgedeelte aan de voorschriften bij of krachtens de Bwv gegeven en wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit. Het bouwwerk wordt volgens traditionele bouwmethode gebouwd en is niet in strijd met de bestemmingsvoorschriften van enig ontwikkelingsplan of een verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen. Tot slot voldoet het bouwwerk aan de vigerende wet- en regelgeving voor de planologische toetsing van het project.

Is het bestreden besluit verleend in strijd met artikel 4, vierde lid, onder a, sub 1, van het EOP?

10. Eiseres betoogt dat verweerder het bestreden besluit niet heeft kunnen nemen. Het perceel Pietermaai 30 moet als open ruimte worden aangemerkt, omdat het ten tijde van de invoering van het EOP onbebouwd was. Dit is in overeenstemming met het oordeel van het Hof van 9 oktober 2015. Het perceel was een zogenaamd “high flying” parkje dat vrij toegankelijk was en werd gebruikt door de lokale bevolking. Op grond van artikel 4, vierde lid, onder a, sub 1, van het EOP moet het historische patroon van een open ruimte worden gehandhaafd. Dat betekent dat het perceel niet bebouwd kan worden. Verweerder kan niet onder verwijzing naar artikel 4, vierde lid, sub b, van het EOP onder dit vereiste van het EOP uit komen. Eiseres mocht er ook op vertrouwen dat het perceel onbebouwd zou blijven. Dat is immers destijds voorafgaand aan de aankoop van het perceel aan haar medegedeeld door de verkoper, de notaris en een medewerker van het UO ROP.

11. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

11.1

Artikel 4, vierde lid, onder a, sub 1, van het EOP bepaalt dat de bebouwing in geval van behoud en herstel van de bestaande bebouwing en/of bij vervangende nieuwbouw moet passen in de volgende beschrijving:

Perceelsindeling: Het bestaande of historische patroon van straten, open ruimtes en bebouwingsvlakken dient gehandhaafd te blijven. Tevens dienen het bestaande bebouwingspatroon van vrijstaande en/of aanééngebouwde panden, de richting van de voorgevels ten opzichte van de weg en de bestaande voor- en zijgevelrooilijnen gehandhaafd te blijven.

11.2

In artikel 4, eerste lid, onder a, van het EOP worden de doeleindenomschrijving gegeven van de gronden die als bestemming ‘Binnenstad’ hebben gekregen. Volgens deze bepaling zijn die gronden bestemd voor behoud, herstel en verdere ontwikkeling van de Binnenstad van Willemstad, omdat:

1. Een aantrekkelijk en goed functionerend stadscentrum van groot belang is voor het huidige en toekomstige maatschappelijk en economisch welzijn van geheel Curaçao;

2. Het behoud en herstel van het historisch karakter van de Binnenstad van Willemstad van groot belang wordt geacht voor de samenleving en voor de ontwikkeling van het toerisme.

11.3

In artikel 4, eerste lid, onder b, van het EOP is – voor zover hier relevant – opgenomen dat om het doel van behoud, herstel en verdere ontwikkeling van de Binnenstad te bereiken de volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

1. het algemeen aanzicht van de Binnenstad behoeft uit het oogpunt van culturele, historische, stedenbouwkundige en toeristische waarden de bijzondere bescherming van artikel 19 van de Eilandsverordening ruimtelijke Ontwikkelingsplannen Curaçao (EROC).

4. De woonfunctie dient als essentieel onderdeel van een levende Binnenstad versterkt te worden.

5. Om tot een effectieve en integrale aanpak van behoud, het herstel en de verdere ontwikkeling van de Binnenstad te komen is het voeren van een actief stadsvernieuwingsbeleid noodzakelijk.

11.4

Op grond van artikel 19, eerste lid, van de EROC, legt het bestuurscollege voor stads- en dorpsgezichten waarvan het algemeen aanzicht uit het oogpunt van historische, stedenbouwkundige en/of toeristische en culturele waarden bijzondere bescherming behoeft een ontwerp ontwikkelingsplan met bestemmingsvoorschriften ter inzage.

11.5

Op grond van artikel 4, onder b, van het EOP moet nieuwe bebouwing op plaatsen waar geen bebouwing stond eveneens voldoen aan het bepaalde in lid 4a en voorzover dit onvoldoende duidelijkheid geeft, in maat, schaal en materiaalgebruik zoveel mogelijk aansluiten op bebouwing in de naaste omgeving.

11.6

Op grond van artikel 4, tweede lid, onder c, van het EOP mag – voor zover hier van belang - bebouwing het aanzicht van de Binnenstad niet verstoren. Als bouwvergunning wordt aangevraagd kunnen ter bescherming van het aanzicht van de Binnenstad onder meer eisen worden gesteld ten aanzien van:

1. perceelsindeling;

6. de dakvorm alsmede de aard van de dakbedekking.

Afwijken van deze beschrijving is mogelijk als dit geen of geen onevenredige verstoring van het stadsgezicht tot gevolg heeft in verhouding met het met dit afwijken te dienen belang.

11.7

Verweerder heeft aan het bestreden besluit het advies van UO ROP ten grondslag gelegd. UO ROP stelt in het advies vast dat het perceel ten tijde van de invoering van het EOP een ‘open ruimte’ was. Volgens UO ROP betekent die omstandigheid niet dat het perceel niet meer bebouwd kan worden. UO ROP heeft in het advies de ontwikkeling van de binnenstad beschreven. De subdoelstelling van het EOP voor de binnenstad is herstel en vernieuwing van de binnenstad. Het verder ontwikkelen van de binnenstad wordt volgens UO ROP tot uitdrukking gebracht in artikel 4, vierde lid, sub b, van het EOP. Op grond van die bepaling kan op plaatsen waar geen bebouwing stond nieuwe bebouwing plaatsvinden. Daaruit volgt volgens UO ROP dat nieuwe bebouwing plaats kan vinden in gebieden die voorheen onbebouwd waren. Uit het advies blijkt verder dat UO ROP heeft gekeken naar de historische ontwikkeling van het perceel en de binnenstad. Volgens UO ROP was sprake van lintbebouwing en is dat het bouwpatroon dat wordt gehandhaafd. Op het perceel stond voor de invoering van het EOP ook een bouwwerk dat deel uitmaakte van de lintbebouwing. Voor Pietermaai is het Stedenbouwkundig Plan Pietermaai Smal, het Masterplan, opgesteld dat door het Bestuurscollege is goedgekeurd en vastgesteld. Dat plan is in 2008 aangepast en op 19 januari 2011 door de Ministerraad vastgesteld. Over de ontwikkeling van de zuidzijde van de Kaya Godett wordt in het plan uitgegaan van invulbebouwing langs de kust. De lintbebouwing die voorheen aanwezig was wordt daarmee voortgezet en open plekken die zijn ontstaan in het stedelijk weefsel worden weer ingevuld. UO ROP heeft in het advies verder opgenomen dat de percelen waar het appartementencomplex op is gebouwd in het goedgekeurde stedenbouwkundig plan voor Pietermaai worden gekwalificeerd als bouwkavels.

11.8

UO ROP heeft vervolgens getoetst aan artikel 4, tweede lid, sub c, van het EOP en artikel 4, vierde lid, van het EOP. Volgens UO ROP mag worden afgeweken van de beschrijving opgenomen in het tweede lid als dat geen of geen onevenredige verstoring van het stadsgezicht tot gevolg heeft in verhouding tot het met die afwijking te dienen belang. UO ROP heeft als belang van de derde-belanghebbende vastgesteld het rendabel maken van zijn investering door het appartementencomplex aantrekkelijk te maken voor bewoning. Daartegenover staat het belang van verweerder tot bescherming van het stadsgezicht. In dat verband heeft verweerder meegewogen dat er in het verleden sprake was van lintbebouwing en dat inmiddels bijna alle kavels langs de kust over de gehele kavelbreedte zijn bebouwd. Uit analyse van historisch kaartmateriaal blijkt het aaneengesloten karakter van de lintbebouwing, waarbij continue sprake was van gesloopte gebouwen en nieuwe gebouwen. De bebouwing vormt een ritmiek van diverse gevelbreedtes, hoogtes en gevelinvulling die een bepaald stedelijk beeld weergeven. De richting van de voorgevel van de nieuwbouw ligt in lijn met de historische rooilijn en aangrenzende bebouwing. De voorgevel vormt een gesloten bouwvlak tussen de grenzen van de kavel en sluit hiermee aan op de zijgevelrooilijnen. UO ROP concludeert dat het gebouw past qua afmetingen in vergelijking tot gebouwen in de directe omgeving, omdat de maten en verhoudingen overeenkomen met die van de omgeving. UO ROP concludeert verder dat er geen meetbare indicatoren zijn opgenomen als vereiste voor de perceelsindeling bij nieuwbouw in open ruimtes. De toegepaste perceelsindeling brengt niet met zich dat daarmee sprake is van een verstoring van het stadsgezicht danwel sprake is van een onevenredige verstoring van het stadsgezicht die een weigering van de bouwvergunning zou rechtvaardigen.

11.9

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder heeft kunnen concluderen dat bebouwing van een ‘open ruimte’ is toegestaan. In de eerste plaats blijkt uit de uitspraak van het Hof van 9 oktober 2015 niet dat bebouwing van een ‘open ruimte’ niet is toegestaan. Het Hof heeft geoordeeld dat de percelen als ‘open ruimte’ hadden moeten worden aangemerkt en dat dat bij de bouwvergunning die toen voorlag ten onrechte niet is gebeurd. In de tweede plaats is in artikel 4, vierde lid, sub b, van het EOP opgenomen naar welke aspecten moet worden gekeken voor nieuwe bebouwing op plaatsen waar geen bebouwing stond. Daaruit blijkt dat het EOP niet uitsluit dat op percelen die onbebouwd waren alsnog wordt gebouwd. Een dergelijke uitsluiting zou ook niet passen bij de doelstellingen van het EOP voor de Binnenstad. Die doelstellingen zijn immers de versterking van de woonfuncte en het voeren van een actief vernieuwingsbeleid. Als bebouwing op percelen die ten tijde van de invoering van het EOP onbebouwd waren zou zijn uitgesloten, zouden de doelstellingen van het EOP niet kunnen worden bereikt. Bij de beoordeling van de vraag of bebouwing op percelen die onbebouwd waren is toegestaan, moet verweerder wel rekening houden met het te beschermen stadsgezicht. Om te voldoen aan het vereiste van de bescherming van het stadsgezicht heeft het Bestuurscollege het ontwikkelingsplan voor Pietermaai vastgesteld. Uit dat ontwikkelingsplan blijkt dat de percelen als bouwpercelen zijn aangemerkt. Het bouwplan is vervolgens getoetst aan de vereisten van het EOP voor bebouwing in de bestemming Binnenstad. De conclusie van UO ROP is dat het appartementencomplex niet leidt tot enige verstoring van het stadsgezicht.

12. Het betoog van eiseres dat zij erop mocht vertrouwen dat het perceel onbebouwd zou blijven slaagt niet. Wat de verkoper en de notaris hebben gezegd, is in het kader van een beroep op het vertrouwensbeginsel jegens verweerder niet relevant. Ten aanzien van de medewerker van UO ROP geldt dat eiseres niet heeft geconcretiseerd wat deze medewerker zou hebben gezegd. Eiseres heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een toezegging als bedoeld in stap 1 van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van Raad van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1694).

Had verweerder de bouwaanvraag moeten toetsen aan het aspect privacy?

13. Eiseres betoogt dat het appartementencomplex inbreuk maakt op haar privacy. Het appartementencomplex staat te dicht bij de rooilijn en daardoor kan men inkijken op het perceel van eiseres. Verweerder had bij de beoordeling van de bouwaanvraag moeten toetsen of het appartementencomplex inbreuk maakt op de privacy van eiseres. Dat is een element dat verweerder in het kader van hinder aanvullend moet beoordelen. Volgens eiseres is de lijst van weigeringsgronden die in artikel 22 van de Bwv is opgenomen niet limitatief. Verweerder moet daarom ook andere aspecten zoals privacy toetsen.

14. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

14.1

Artikel 22 van de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel van weigerinsggronden. Dat betekent dat de bouwvergunning alleen op de in dat artikel opgenomen gronden mag worden geweigerd, terwijl als een van de gronden zich voordoet de bouwvergunning
moet worden geweigerd. Op dit punt komt verweerder geen beleidsruimte toe. Artikel 22 van de Bwv biedt dus geen ruimte voor een afweging van belangen.

14.2

Artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv bepaalt dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het gebouw wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn.

14.3

Uit het advies van UO ROP blijkt dat de beoordeling van de vraag of het beoogde gebouw zal leiden tot hinder plaatsvindt aan de hand van de situatietekening. Er wordt door UO ROP gekeken naar de afstand van het gebouw waarvoor de vergunning wordt gevraagd en het aangrenzend perceel. Verder wordt gekeken naar het voorgenomen gebruik en de daarbij behorende faciliteiten.

14.4

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv zich niet voordoet. Uit hetgeen is opgenomen onder 11.9 volgt dat bebouwing op het perceel is toegestaan. Dat betekent automatisch dat sprake zal zijn van enige hinder voor de omgeving vergeleken met een perceel zonder bebouwing. Ook zal er sprake zijn van een zekere inkijk in vergelijking tot een onbebouwd perceel. Aan verweerder komt bij de beoordeling van het aspect hinder enige beoordelingsruimte toe. De beoordeling door verweerder van de verschillende aspecten wordt door de bestuursrechter niet vol getoetst. Het advies van UO ROP is naar het oordeel van het Gerecht voldoende gemotiveerd om het standpunt van verweerder dat geen sprake is van hinder te kunnen dragen.

Had verweerder de bouwaanvraag moeten weigeren omdat het appartementencomplex niet volgens de bouwtekeningen is gebouwd?

15. Eiseres betoogt dat de derde-belanghebbende niet in overeenstemming met de bouwtekeningen heeft gebouwd. Er is over de perceelsgrenzen gebouwd. Aangezien het een legelisatie van een bouwwerk betreft, had verweerder daarmee bij de beoordeling van de bouwaanvraag rekening moeten houden.

16. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

16.1

De beoordeling van een bouwaanvraag in het geval van legalisatie vindt plaats op dezelfde wijze als de beoordeling van een bouwaanvraag van een nog te realiseren bouwwerk. Dat betekent dat verweerder het bouwplan toetst aan de weigeringsgronden van artikel 22 van de Bwv. Als verweerder concludeert dat zich geen weigeringsgronden voordoen wordt de bouwvergunning verleend. Verweerder onderzoekt bij legalisatie van een bouwwerk dus niet of het bouwwerk overeenkomt met het ingediende bouwplan. De vraag of het bouwwerk dat wordt gelegaliseerd volgens het ingediende bouwplan is gebouwd, komt pas aan de orde in het kader van een eventuele handhavingsprocedure. Eiseres kan als zij meent dat de derde-belanghebbende in strijd met de bouwvergunning heeft gebouwd een handhavingsverzoek doen aan verweerder. In het kader van de beoordeling van dat verzoek zal verweerder dan moeten nagaan of het bouwwerk over de perceelsgrenzen, en dus in afwijking van de bouwvergunning, is gebouwd.

Is in het bestreden besluit onvoldoende rekening gehouden met de bezwaren van eiseres?

17. Eiseres voert aan dat verweerder in de bouwvergunning geen rekening heeft gehouden met de bezwaren van eiseres. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat zij bedoelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de bezwaren ten aanzien van de voor het appartementencomplex gebruikte dakbedekking. Er had een belangenafweging moeten worden verricht bij de beoordeling van de gebruikte dakbedekking en die belangenafweging heeft niet plaatsgevonden. Eiseres kon haar beroepsgrond niet eerder concreet maken, omdat zij ten tijde van de indiening van haar beroepschrift niet over het advies van UO ROP beschikte. Dat advies heeft zij pas ontvangen hangende deze procedure. Om die reden komt zij pas op de zitting met een concretisering van haar beroepsgrond.

18. De aanvulling van de beroepsgrond door eiseres laat het Gerecht wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Eiseres heeft de aanvulling van de beroepsgrond eerst ter zitting naar voren gebracht. Verweerder heeft daardoor onvoldoende de mogelijkheid gehad daarop adequaat te reageren. Verweerder heeft terecht aangevoerd dat in het advies van UO ROP op de bezwaren van eiseres is ingegaan, ook die over de dakbedekking, en dat zij uit de algemene formulering van de beroepsgrond van eiseres niet kon afleiden waar die zich tegen richtte. Eiseres heeft vanaf het moment dat zij de op de zaak betrekking hebbende stukken had ontvangen - dat was al enkele weken na de indiening van het beroepschrift - de gelegenheid gehad om haar beroepsgronden aan te vullen. Zij had niet hoeven wachten tot de behandeling van het beroep ter zitting.

Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aan de derde-belanghebbende verleende bouwvergunning van 5 juli 2022 in stand blijft.

20. Het Gerecht ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

Het Gerecht:

-
verklaart het beroep
ongegrond .

Aldus vastgesteld door mr. S.C.A. ter Borg, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023, in tegenwoordigheid van P.N.F. Pereira do Tanque, griffier.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open binnen
zes weken na de dag van kennisgeving van de uitspraak.