Uitspraak
Uitspraak van 12 december 2018
BBZ nr. AUA201701449 tot en met AUA201701451
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
UITSPRAAK
op het beroep in de zin van de
Landsverordening beroep in belastingzaken van:
[ X ], gevestigd te Aruba,
belanghebbende,
gericht tegen:
DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend te Aruba,
de Inspecteur.
1.PROCESVERLOOP
1.1
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak L.G. Smith Boulevard [00] te Palm Beach (hierna: de onroerende zaak) op 9 juli 2014 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2014 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.
1.2
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 augustus 2015 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2015 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.
1.3
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 30 juni 2016 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2016 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.
1.4
Belanghebbende heeft op 13 februari 2015 bezwaar gemaakt tegen de aanslag grondbelasting 2014. Verder heeft belanghebbende op respectievelijk 1 oktober 2015 en 20 juli 2016 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016.
1.5
De Inspecteur heeft bij uitspraken van 8 en 31 mei 2017 de bezwaren tegen de aanslagen grondbelasting 2014, 2015 en 2016 niet-ontvankelijk verklaard.
1.6
Belanghebbende heeft op 5 juli 2017 beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Daarbij is Afl. 150 aan griffierecht betaald.
1.7
De Inspecteur heeft op 13 september 2017 een verweerschrift ingediend.
1.8
Belanghebbende heeft op 28 november 2017 nadere stukken ingediend.
1.9
Een zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2017 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en [ B ], alsmede taxateur [ C ]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ D ], [ E ] en [ F ]. Ter zitting hebben beide partijen een pleitnota ingebracht en voorgedragen. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Het onderzoek ter zitting is geschorst.
1.1
Belanghebbende heeft op 9 januari 2018 per e-mail nadere gegevens verstrekt. Daarop heeft de Inspecteur op 23 januari 2018 gereageerd.
1.11
Belanghebbende heeft op 2 februari 2018 per e-mail nadere gegevens verstrekt. Op 16 februari 2018 heeft de Inspecteur daarop gereageerd.
1.12
Belanghebbende heeft op 16 maart 2018 nadere stukken ingediend.
1.13
Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en [ B ], voornoemd. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ C ] en [ D ], voornoemd, alsmede [ E ]. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Ter zitting zijn de getuigen [ K ] en [ L ] na het afleggen van de eed respectievelijk de belofte gehoord. Het onderzoek ter zitting is geschorst.
1.14
Het Gerecht heeft bij tussenuitspraak van 15 juni 2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:361, geoordeeld dat het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014 ontvankelijk is.
1.15
Belanghebbende heeft op 19 november 2018 een nader stuk ingediend. Alle bijlagen bij dit stuk, met uitzondering van bijlage 5, behoren reeds tot de gedingstukken. Deze bijlagen zijn ter zitting van 28 november 2018 aan belanghebbende teruggegeven.
1.16
Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2018 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en taxateur [ C ], voornoemd, alsmede [ B ],
[M], [ N ], [ O ] en [ P ]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ D ] en [ E ], voornoemd, alsmede [ F ], [ G ] en [ H ]. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Het onderzoek ter zitting is gesloten.
2.FEITEN
2.1
De onroerende zaak bestaat uit een hotelresort met 320 kamers en onder meer een casino, een detailhandel, vergaderzaal, en restaurant, een lounge en een spa, gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel grond ter grootte van 45.569 m2. Het resort is gebouwd in 2012 en 2013 en is geopend op 22 november 2013.
2.2
In de jaarrekening van 2014 heeft belanghebbende de onroerende zaak per 1 januari 2014 op de balans geactiveerd voor USD 213.817.841 (Afl. 382.733.935).
2.3
De verzekerde waarde van de onroerende zaak, exclusief de grond, bedraagt USD 116.800.000 (Afl. 209.072.000).
2.4
In een taxatierapport van [ T ] van [ Q ] van 28 februari 2014 is onder meer het volgende vermeld:
“
1.1 Commercial or market value
1.1 Commercial or market value
In our opinion the current commercial or market value of the [onroerende zaak] as a fully equipped operational entity having regard to trading potential, is in the region of US$ 260.000.000 [Afl. 465.400.000] (…).
1.2
Execution value
We have also been instructed to provide our opinion of value where restricted conditions apply, to achieve an assumed sale within a limited marketing period of six months. In our opinion, under such conditions, a reduction of approximately 30% maybe necessary to attract a purchaser. This would indicate a value for the subject property (…) in the region of US$ 180.000.000 [Afl. 322.200.000] (…).
1.3
Reconstruction value
We have also been instructed to provide our opinion of reconstruction value, also known as a ‘Reinstatement Cost Assessment for Insurance Purposes’. In our opinion the reconstruction value of the subject property (…) is in the region of US$ 138.000.000 [Afl. 247.000.000] (…).
1.5
Purpose of Valuation
Loan Security / Insurance Purposes
1.6
Date of Valuation
12 February 2014
5.2
Valuation Approaches
5.2.1
Profits Method
Total Revenue USD 89.012.269
Total Departmental Profits 47.871.688 [Afl. 85.690.322]
Total Deductions From Income - 18.870.601
Total Other Deductions
- 6.963.583
- 6.963.583
Total Deductions -
25.834.184 [Afl. - 46.243.189]
25.834.184 [Afl. - 46.243.189]
Net Operating Income 22.037.505 [Afl. 39.447.134]
Capitalised at 8,5% USD 259.264.759 [Afl. 464.083.919]
Rounded to USD 260.000.000 [Afl. 465.400.000]
5.2.2
Sales Comparables Approach
(…) We have found to recent sales of five star resort properties in the Carribean and two recent sales of five star resort properties in North America, which may be considered as useful for providing comparable sales data: (…)
If we adjust the cashflow projections to exclude the revenues and costs associated directly with the casinos, the amortised value reduces to US$ 215.000.000 [Afl. 384.850.000], which equates to US$ 671.875 [Afl. 1.202.656] per key. This figure is more in line with the range established above.”
2.5
In een taxatierapport van [ C ] van [ S ] van 18 juni 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“2.6 (…) Our fair market value estimate is as of January 1, 2014.
13
Hotel Enterprise Value
The Hotel Enterprise Value represents the total value of the property, including the real estate, furniture, fixtures and equipment, and business component. This is the value that could be achieved if the property were sold to a market participant. We have developed the direct capitalization and DCF methods of the Income Approach to estimate the Hotel Enterprise Value.
13.1
Hotel Enterprise Value – Direct Capitalization Method
(…) Capitalizing the NOI indicated a Hotel Enterprise Value of AWG 388.900.000 (…).
13.2
Hotel Enterprise Value – Discounted Cash Flow Method
(…) After discounting, the DCF analysis indicated a Hotel Enterprise Value of AWG 389.400.000. (…)
14
Real Estate Valuation
The intended use of this report is for an ad valorem ground tax appeal. The appeal is only related to the real estate component of the Subject Property; therefore we have developed an analysis which isolates the real estate value of the property.
A direct capitalization method was developed in order to determine the value of the real estate component (…). In this analysis the stabilized income and expense projections were utilized and the income attributable to the business component and FF&E were deducted from the pre-tax NOI to isolate the real estate value. The pre-tax NOI after deductions for non-realty components is capitalized with a loaded OAR in order to account for the tax burden.
Summary of Direct Capitalization Method
Valuation of the Real Estate Only
Total Revenue Afl. 162.966.926
Total Departmental Expenses
74.271.142
74.271.142
Departmental Profit (Gross Profit) 88.695.784
Total Undistributed Expenses - 48.890.078
Total Fixed Expenses -
9.685.024
9.685.024
Total (…) Expenses -
58.575.102
58.575.102
Net Operating Income Before RE Taxes 30.120.682
Total Income Attributable to the Business Component 8.963.181
Total Income Attributable to the FF&E Component
2.362.500
2.362.500
Adjusted NOI Attributable to the Real Estate Only 18.795.001
Loaded Overall Capitalization Rate 7,9%
Indicated Real Estate Value Afl. 237.911.406
Rounded 237.900.000
Per Room 743.438
15
Cost Approach
The Cost Approach is based on the assumption that a prudent investor would pay no more for an asset than the amount for which he could replace or re-create it. (…) We have developed the Cost Approach as additional support for the value derived for Real Estate Only Value determined via the Income Approach.
15.5
Coast Approach Conclusion
The estimated fair market value of the Subject Property derived in the cost approach as of the valuation date is AWG 237.900.000. (…)
Land-Leasehold Interest 13.400.000
Building Improvements 220.600.000
Site Improvements 3.900.000”
3.GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste Afl. 237.900.000. De Inspecteur verdedigt een waarde van Afl. 400.262.816.
4.BEOORDELING VAN HET GESCHIL
Tussenuitspraak
4.1
Het Gerecht zal slechts in uitzonderlijke gevallen terugkomen van een in een tussenuitspraak gegeven oordeel. Van een uitzonderlijk geval is in dit geval niet gebleken, zodat het in de tussenuitspraak gegeven oordeel over de ontvankelijkheid van het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014, als eindbeslissing kan worden opgevat.
Bezwaar tegen eerste aanslag in tijdvak
4.2
Ingevolge artikel 28 Landsverordening Pro Grondbelasting (hierna: Lv GB) is tegen de waarde van de onroerende zaak alleen bezwaar mogelijk in het eerste jaar van het vijfjarig tijdvak (2012-2016) waarvoor de waarde is vastgesteld (vgl. Raad van Beroep voor Belastingzaken 30 januari 2015, 2012/55956, ECLI:NL:ORBBACM:2015:7), alsmede in het jaar waarin een nieuwe aanslag is vastgesteld door wijzigingen gedurende het voorafgaande tijdvak.
4.3
Door het gereedkomen van het gebouw in 2013 is belanghebbende in 2014 voor het eerst niet alleen aangeslagen voor de grond, maar ook voor het gebouw. Gelet daarop is bezwaar mogelijk tegen deze aanslag voor het jaar 2014. Wat betreft de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016 is geen bezwaar mogelijk tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Nu de bezwaren van belanghebbende voor die jaren zijn gericht tegen de vastgestelde waarde, zijn deze bezwaren daarom niet-ontvankelijk. Dit neemt evenwel niet weg dat als in onderhavige procedure voor het jaar 2014 de vastgestelde waarde wordt verminderd, deze verminderde waarde ook heeft te gelden voor de jaren 2015 en 2016. De Inspecteur is in dat geval gehouden de aanslagen grondbelasting voor die jaren dienovereenkomstig te verminderen.
Waarde van onroerende zaak
4.4
Op grond van artikel 6, lid 1, Lv GB wordt de waarde van onroerende zaken die zijn gebouwd na 1 maart 1977 bepaald door de jaarlijkse opbrengst van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met factor 8,33. Is het daaruit voortvloeiende bedrag lager dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in onbewoonde staat, dan heeft laatstgenoemde waarde als grondslag te gelden.
4.5
Beide partijen hebben ter zitting verklaard dat in dit geval de waarde voor de grondbelasting moet worden bepaald naar de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in onbewoonde staat. Het Gerecht sluit zich daarbij aan.
4.6
De waarde in het economische verkeer dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.7
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Inspecteur de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.8
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Inspecteur op het onder 2.4 genoemde – door belanghebbende ingebrachte – taxatierapport van BCQS International van 28 februari 2014 waarin een waarde per kamer is vermeld van USD 671.875. De Inspecteur heeft hieruit bij benadering een waarde per kamer afgeleid van USD 690.000. Uitgaande van 320 kamers is de Inspecteur tot een waarde van het gebouw gekomen van USD 690.000 x 320 kamers x 1,79 (wisselkoers) = Afl. 395.232.000. Verder heeft de Inspecteur de waarde van de grond vastgesteld op 45.569 m2 x Afl. 110,40 = Afl. 5.030.816.
4.9
Het Gerecht is van oordeel dat de Inspecteur met de verwijzing naar het taxatierapport van [ Q ] niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. In het taxatierapport van [ Q ] is de waarde per kamer immers getaxeerd op basis van een volledig operationeel hotel, terwijl op grond van artikel 6 Lv Pro GB de waarde moet worden bepaald van de onroerende zaak in onbewoonde staat.
4.1
Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Gerecht heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door haar bepleite waarde van Afl. 237.900.000 juist is. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende gewezen op het - ook door haar ingebrachte - taxatierapport van [ S ], waarin de waarde van de onroerende zaak volgens de methode van directe kapitalisatie is getaxeerd op Afl. 237.900.000. Bij deze methode is het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat (NOI) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor de berekening van het netto bedrijfsresultaat is in het rapport van [ S ] uitgegaan van een totaal aan bedrijfskosten van Afl. 58.575.102, terwijl in het rapport van [ Q ] bij een soortgelijke berekening van het netto bedrijfsresultaat is uitgegaan van een totaal aan bedrijfskosten van slechts Afl. 46.243.189. Ter zitting heeft belanghebbende geen afdoende verklaring voor dit verschil gegeven. Het Gerecht twijfelt mitsdien aan de juistheid van de waarde zoals deze in het [ S ]-rapport is getaxeerd volgens de methode van directe kapitalisatie.
4.11
Verder is voor het Gerecht onvoldoende inzichtelijk op welke wijze in het [ S ]-rapport de getaxeerde waarde (van Afl. 237.900.000) volgens de zogenoemde ‘cost approach’ – waarbij ervan wordt uitgegaan dat een potentiële koper niet meer voor een onroerende zaak zal betalen dan het bedrag waarvoor hij deze kan vervangen dan wel herbouwen – tot stand is gekomen. Bovendien acht het Gerecht deze vervangingswaarde geen goede indicatie van de waarde in het economische verkeer indien, zoals in dit geval, sprake is van een courante onroerende zaak. Dat er een markt is voor hotelgebouwen van deze omvang volgt uit hetgeen in het [ Q ]-rapport in onderdeel 5.2.2 is opgemerkt over verkooptransacties van vergelijkbare resorts.
4.12
Anders dan belanghebbende voorstaat, biedt ook de verzekerde waarde onvoldoende houvast voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer, nu op generlei wijze inzichtelijk is gemaakt van welke uitgangspunten is uitgegaan bij het bepalen van de verzekerde waarde.
4.13
Voorts heeft belanghebbende zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel door te wijzen op de waardevaststelling door de Inspecteur van andere nabij gelegen hotelgebouwen en resorts. Dit beroep kan niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan het gelijkheidsbeginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). De verschillen met de andere hotelgebouwen en resorts zijn wat betreft omvang, ouderdom, aard, type en ligging zodanig dat niet kan worden gesproken van identieke objecten, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
4.14
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Gerecht, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op Afl. 275.000.000. De aanslag grondbelasting 2014 dient derhalve te worden verminderd tot 0,4% van (Afl. 275.000.000 -/- Afl. 60.000), ofwel een bedrag van Afl. 1.099.760.
4.15
Verder is de Inspecteur gehouden de aanslagen grondbelasting voor de jaren 2015 en 2016 te verminderen tot aanslagen naar een belastbare waarde van Afl. 275.000.000.
5.PROCESKOSTEN EN GRIFFIERECHT
5.1
Het Gerecht ziet aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.
5.2
Op grond van artikel 4 Landsbesluit Pro proceskostenvergoeding in belastingzaken (hierna: Landsbesluit proceskostenvergoeding) kan een proceskostenvergoeding worden toegekend als een bezwaar- of beroepschrift is ingediend na 1 juli 2016.
5.3
Het onderhavige bezwaarschrift is ingediend op 13 februari 2015, zodat voor de bezwaarfase geen proceskostenvergoeding kan worden toegekend.
5.4
Het beroepschrift is ingediend op 5 juli 2017. Het Gerecht vindt aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
5.5
Deze kosten zijn op de voet van het Landsbesluit proceskostenvergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op Afl. 2.100 (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, 0,5 voor nadere zitting, 0,5 punt voor tweede nadere zitting, waarde per punt Afl. 700, wegingsfactor 1). Om een vergoeding van andere proceskosten heeft belanghebbende niet verzocht.
5.6
Verder dient de Inspecteur op grond van artikel 18, lid 4 Landsverordening beroep in belastingzaken, het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
6.DE BESLISSING
Het Gerecht:
- verklaart het beroep inzake de aanslag grondbelasting 2014 gegrond;
- verklaart het beroep inzake de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016 ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014;
- vermindert de aanslag grondbelasting 2014 tot een bedrag van Afl. 1.099.760;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van Afl. 2.100; en
- draagt de Inspecteur op het door belanghebbende betaalde griffierecht van Afl. 150 te vergoeden.
Deze uitspraak is gegeven door mr. dr. A.J.H. van Suilen, rechter in dit gerecht, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 december 2018, in tegenwoordigheid van de griffier M.M.M. Faro MSc.
De griffier, De rechter,
Afschriften zijn per post/per e-mail op ………………………… aan partijen verzonden.
HOGER BEROEP
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
twee maandenna de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
twee maandenna de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (belastingkamer)
J.G. Emanstraat 51
Oranjestad
Aruba
U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen:
1. Leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak;
2. Onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener,
b. de dagtekening,
c. waartegen u in beroep komt,
d. waarom u het niet eens bent met deze uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
Partijen hebben ook de mogelijkheid het ondertekende beroepschrift per e-mail in te dienen bij de griffie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie:
belastinggriffie@caribjustitia.org.
belastinggriffie@caribjustitia.org.
Voor het instellen van hoger beroep is het volgende bedrag aan griffierecht verschuldigd:
-natuurlijke personen: Afl. 75
-personenvennootschappen en rechtspersonen: Afl. 300