Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer25/00557
Datum10 april 2026
ARREST
In de zaak van
EG RETAIL (NETHERLANDS) B.V.,
gevestigd te Breda,
EISERES tot cassatie,
hierna: huurster,
advocaten: P.A. Fruytier en J.P. Jas,
tegen
[verhuurster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: verhuurster,
advocaten: J.H.M. van Swaaij en R.J. ter Rele.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak 10241014 \ CV EXPL 22-6889 van de rechtbank Noord-Nederland van 28 februari 2023 en 5 september 2023;
b. het arrest in de zaak 200.336.701/01 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 november 2024.
Huurster heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
Verhuurster heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaten van huurster hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
De advocaten van huurster hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Met ingang van 1 januari 2010 heeft de verhuurster een deel van een aan haar toebehorend perceel met tankstation verhuurd aan (een rechtsvoorganger van) de huurster. In oktober 2010 hebben de verhuurster en de huurster de huur schriftelijk vastgelegd. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren (onder meer) brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel.
(ii) De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijftien jaar, te weten van 1 januari 2010 tot 31 december 2024.
(iii) Een naast het gehuurde gelegen verkoopruimte heeft de verhuurster aan een derde verhuurd.
(iv) De huurster heeft bij aanvang van de huur een betaalpaal bij het tankstation geplaatst en op onder meer de luifel een eigen handelsnaam en eigen reclame-uitingen aangebracht. Het gehuurde ziet er als volgt uit:
(v) De verhuurster heeft in december 2021 de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 31 december 2024 althans tegen de eerst mogelijke datum.
(vi) De huurster heeft in augustus 2022 aan de verhuurster laten weten dat zij niet instemt met een beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens de huurster leiden de opzegging en de aanzegging tot ontruiming niet tot het eindigen van de huurovereenkomst.
2.2
In dit geding vordert de verhuurster een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 december 2024 zal eindigen, en veroordeling van de huurster tot ontruiming van het gehuurde vóór 1 januari 2025. De kantonrechter [1] heeft de vorderingen toegewezen.
2.3
Het hof [2] heeft het vonnis bekrachtigd. Hiertoe heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen.
De Hoge Raad heeft in de zogenoemde Landingsbaan-beschikking [3] geoordeeld over het begrip gebouwde onroerende zaak in het kader van art. 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Deze uitleg is ook van belang voor dit begrip in art. 7:290 lid 2 BW Pro. In het kader van zowel art. 7:230a BW als art. 7:290 BW Pro geldt dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW (en dus ook niet in de zin van art. 7:290 BW Pro). (rov. 4.2)
Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde maatstaf van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. (rov. 4.3)
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurster van de verhuurster een perceel huurt inclusief het daarop gevestigde verkooppunt voor motorbrandstoffen met toebehoren en dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Niet in geschil is dat tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. De betaalpaal maakt geen onderdeel uit van het gehuurde. (rov. 4.4)
Het gehuurde is geen gebouw in de zin van art. 1, aanhef en onder c, Woningwet. Het geschil spitst zich toe op de vraag of er omstandigheden zijn die maken dat er toch sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW Pro. (rov. 4.5)
De aanwezige bebouwing is niet toereikend om het gehuurde toch aan te merken als gebouw, ook niet als daarbij (de omvang van) de constructie en fundering van de luifel wordt betrokken. De luifel dient als ‘paraplu’ voor de klant, als bevestigingspunt voor verlichting van de tankplaatsen en voor het aanbrengen van reclame-uitingen. Daarmee levert het gebruik van de luifel geen aanwijzing op dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Een onbemand tankstation met luifel zonder wanden zoals hier aan de orde, zal in het normale spraakgebruik doorgaans ook niet als een gebouw of als gebouwd worden aangemerkt. Voor zover de in- en uitritten tot het gehuurde zouden behoren, leidt dat niet tot de conclusie dat het gehuurde toch een gebouw is. (rov. 4.6)
Dat het grootste deel van de elementen van het gehuurde meeweegt bij het bepalen van de WOZ-waarde en dat de bouw van een tankstation (met luifel voorzien van een fundering) gepaard gaat met hoge kosten en een uitgebreid bouwproces, maakt niet dat het gehuurde alsnog kwalificeert als een gebouw in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW Pro. De WOZ-waardebepaling is niet van belang bij de juridische kwalificatievraag van een gehuurde zaak, terwijl ook zaken die geen gebouwde onroerende zaak zijn kostbaar kunnen zijn om aan te leggen, een omvangrijke constructie kunnen omvatten en een uitgebreid bouwproces kunnen vergen. (rov. 4.7)
Het oordeel dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak wordt niet anders als daarbij wordt betrokken dat het gehuurde bestemd is en gebruikt wordt als tankstation. Het gaat hier om een onbemand tankstation met een luifel zonder shop maar met een betaalpaal, die geen deel uitmaakt van het gehuurde. Exploitatie van een dergelijk tankstation maakt op zichzelf niet dat toch sprake is van een gebouw in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW Pro. Een onbemand tankstation met enkel brandstofpompen en een betaalpaal zal immers in ieder geval niet een gebouwde onroerende zaak zijn. Daaruit volgt al dat de bestemming van het gehuurde van ‘onbemand verkooppunt (…) voor motorbrandstoffen’ niet bepalend is voor het antwoord op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. (rov. 4.8)
De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat vooraf aan de kwalificatie van het gehuurde als 7:230a BW of (plaatsgebonden) 7:290 BW bedrijfsruimte. (rov. 4.9)
De huurster heeft nog aangevoerd dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte (en dus een gebouwde onroerende zaak) te sluiten, maar heeft dit standpunt onvoldoende onderbouwd. (rov. 4.10)
De conclusie is dat afzonderlijk noch in samenhang gezien de door de huurster aangedragen omstandigheden kunnen leiden tot het oordeel dat toch sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW Pro. (rov. 4.11)
3.Beoordeling van het middel
3.1.1
Onderdeel 1.2 van het middel klaagt dat het hof in rov. 4.2 ten onrechte heeft geoordeeld dat de uitleg die de Hoge Raad in de Landingsbaan-beschikking [4] heeft gegeven aan het begrip gebouwde onroerende zaak in art. 7:230a BW, ook van toepassing is op het begrip gebouwde onroerende zaak in art. 7:290 lid 2 BW Pro. Het onderdeel betoogt dat het begrip gebouwde onroerende zaak in beide bepalingen niet dezelfde betekenis heeft, althans dat voor dit begrip in art. 7:290 BW Pro een minder strenge maatstaf geldt, in die zin dat eerder sprake kan zijn van een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:290 BW Pro dan in de zin van art. 7:230a BW.
3.1.2
Titel 4, afdeling 6, van Boek 7 BW bevat het wettelijke huurregime voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro (de zogenoemde middenstandsbedrijfsruimte). Onder bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro wordt onder meer verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (art. 7:290 lid Pro 2, aanhef en onder a, BW).
3.1.4
In gevallen waarin de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro is, voorziet art. 7:230a BW in ontruimingsbescherming na het eindigen van de huurovereenkomst.
3.1.5
In de hiervoor in 3.1.1 genoemde Landingsbaan-beschikking heeft de Hoge Raad het volgende overwogen. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. In de regel is een enkele verharding of bewerking van de grond echter niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW.
3.1.6
De hiervoor in 3.1.5 genoemde overwegingen gelden ook bij de beoordeling of het gehuurde een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:290 lid Pro 2, onder a, BW is. Hierop stuiten de hiervoor in 3.1.1 genoemde klachten af.
3.2.1
Onderdeel 2.2 klaagt onder meer dat onjuist is het oordeel van het hof in rov. 4.4-4.11 dat het gehuurde onbemande tankstation niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW Pro.
3.2.2
In dit geval is het gehuurde een onbemand tankstation dat niet een gebouw is in de zin van art. 1, aanhef en onder c, Woningwet (rov. 4.5, in cassatie onbestreden). Tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. Tot het gehuurde behoort niet een verkoopruimte. Een gehuurde zaak met deze kenmerken is in beginsel niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a lid 1 BW dan wel art. 7:290 lid Pro 2, onder a, BW. Het oordeel van het hof dat het gehuurde onbemande tankstation niet kan worden gekwalificeerd als gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW Pro geeft dus geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De hiervoor in 3.2.1 weergegeven klacht faalt.
3.3
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt EG Retail (Netherlands) B.V. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verhuurster] B.V. begroot op € 905,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien EG Retail (Netherlands) B.V. deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren S.J. Schaafsma, F.R. Salomons, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
10 april 2026.
10 april 2026.