ECLI:NL:HR:2026:356

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer25/00766

Datum6 maart 2026

BESCHIKKING

In de zaak van

[huurster] , handelend onder de naam [A],

wonende te [woonplaats] ,

VERZOEKSTER tot cassatie,

hierna: [huurster] ,

advocaat: R.L.M.M. Tan,

tegen

STICHTING DELIPLEIN,

gevestigd te Rotterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

hierna: Deliplein,

niet verschenen.

1.Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. de beschikking in de zaak 10630981 / VZ VERZ 23-7655 van de rechtbank Rotterdam van 11 december 2023;

b. de beschikking in de zaak 200.343.065/01 van het gerechtshof Den Haag van 3 december 2024.

[huurster] heeft tegen de beschikking van het hof beroep in cassatie ingesteld.

Deliplein heeft geen verweerschrift ingediend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van [huurster] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2.Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [huurster] drijft een onderneming onder de naam [A]. Volgens het handelsregister bestaan haar activiteiten, voor zover hier van belang, uit “het leveren van cateringdiensten op locatie, festivalcatering en traiteur”.

(ii) Sinds 1 april 2010 huurt [huurster] voor haar onderneming een bedrijfsruimte te [plaats]. Aanvankelijk huurde [huurster] die ruimte van de gemeente Rotterdam, sinds februari 2022 van Deliplein.

(iii) In maart 2023 heeft Deliplein de huur opgezegd tegen 31 maart 2024.

(iv) [huurster] is het niet eens met de opzegging. Volgens haar moet het gehuurde als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro worden gekwalificeerd en dient de opzegging daarom de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Omdat dat niet is gebeurd, is volgens haar sprake van een nietige opzegging (art. 7:294 BW Pro).

2.2

[huurster] heeft de kantonrechter primair verzocht om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in de zin van art. 7:230a BW (omdat zij van oordeel is dat afdeling 7.4.6 BW (Huur van bedrijfsruimte) moet worden toegepast) en subsidiair om de ontruimingstermijn te verlengen.

2.3

De kantonrechter heeft [huurster] in haar verzoek ontvankelijk verklaard en op grond van art. 7:230a BW de ontruimingstermijn verlengd.

2.4

Het hof^[1]heeft de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof heeft daartoe onder meer als volgt overwogen (voetnoten weggelaten, HR):

“Inzet van het geding

6.1

Het hof ziet zich gesteld voor de vraag hoe de door [huurster] gehuurde bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd. Volgens [huurster] gaat het om art. 7:290 BW Pro bedrijfsruimte. Deliplein meent echter dat sprake is van art. 7:230a BW bedrijfsruimte.

6.2

Onder art. 7:290 BW Pro bedrijfsruimte wordt, voor zover hier van belang, verstaan:

“
een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering voor roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.”

6.3

Als art. 7:230a BW bedrijfsruimte is aan te merken, kort gezegd, de gebouwde bedrijfsruimte die niet valt onder de definitie van art. 7:290 BW Pro.

Overeengekomen gebruik gehuurde bedrijfsruimte

6.4

In de kop van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat vermeld: “HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro”. Blijkens (punt 1.3 van) de overeenkomst zal het gehuurde
“door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als TRAITEUR-/CATERINGBEDRIJF.”Het gaat om een ruimte ter grootte van 50 m2 (punt 1.1 van de huurovereenkomst). [huurster] heeft foto’s overgelegd waarop een toonbank te zien is waar goederen kunnen worden afgehaald. In dezelfde ruimte staan, tegen de zijmuur en op de vensterbank naast de voordeur, cateringspullen opgeslagen.

6.5

Het gehuurde heeft (onder meer) een winkelfunctie, want de bedrijfsruimte is voor het publiek toegankelijk en klaarblijkelijk mede bedoeld voor het afhalen (op bestelling of door langslopend publiek) van door de traiteur bereide maaltijden. Dat wijst op gebruik als bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro. Anderzijds staan in de ruimte spullen opgeslagen met behulp waarvan elders cateringdiensten kunnen worden verleend. In zoverre is mede sprake van gebruik van het gehuurde als art. 7:230a BW bedrijfsruimte. De gehuurde ruimte bevat dus zowel elementen van een bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro als van een art. 7:230a BW bedrijfsruimte. Tussen partijen is niet in geschil dat de ruimte niet kan worden gesplitst in twee afzonderlijke ruimtes, van waaruit hetzij alleen cateringdiensten worden verleend, hetzij alleen maaltijden kunnen worden afgehaald. Daarmee is sprake van een gemengde huurovereenkomst.

6.6

Volgens vaste rechtspraak dient bij een gemengde huurovereenkomst als hier aan de orde te worden beoordeeld voor welk doel de ruimte ‘in overwegende mate’ wordt gebruikt. Het gaat daarbij om het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt en niet om de benaming die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven, zodat aan de omstandigheid dat in de kop van de overeenkomst is opgenomen dat het gaat om een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW Pro geen (zelfstandige) betekenis toekomt. Voor de beantwoording van de vraag voor welk doel de ruimte in overwegende mate wordt gebruikt, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt en de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik. Het gaat erom waar het zwaartepunt van het gebruik ligt, waarbij ook een rol kan spelen met welke activiteit de huurder de meeste omzet verwerft.

Zwaartepunt gebruik gehuurde bedrijfsruimte

6.7

Met Deliplein is het hof van oordeel dat uit de volgende omstandigheden kan worden afgeleid dat het zwaartepunt van het gebruik dat [huurster] maakt van de bedrijfsruimte ligt, en al die tijd heeft gelegen, bij haar cateringactiviteiten, en dus bij gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW:

- De handelsnaam van de onderneming van [huurster] is blijkens het Handelsregister voluit ‘[A] Catering’;

- Op de website van [A] Catering zijn voornamelijk verwijzingen te vinden naar de cateringactiviteiten van het bedrijf, zoals ‘Eventcatering’, ‘Thuis’, ‘Crewcatering’ en ‘Bestellen’. Naar de afhaalfunctie van de onderneming wordt slechts zijdelings verwezen. Daarover vermeldt de website alleen “
Ophalen bij onze keuken op Katendrecht om thuis op te warmen is ook mogelijk”;

- Uit de verklaring van [huurster] van 22 oktober 2023 blijkt dat ze zich als ondernemer sinds 2008 bezighoudt met cateringactiviteiten en sinds 2009 plannen had om een traiteurwinkel “
erbij” te gaan doen. Toen [huurster] de toenmalige verhuurder Gemeente Rotterdam destijds verzocht de bedrijfsruimte voor haar traiteurplannen te mogen huren, was het voor de verhuurder een pluspunt dat zij haar cateringactiviteiten als vangnet voor haar winkelomzet wilde blijven voortzetten. Aanvankelijk was de ruimte vijf dagen per week geopend, maar dat was niet vol te houden wegens gebrek aan langslopend publiek, aldus [huurster] in haar verklaring. [huurster] verklaart daardoor al in 2011 gedwongen te zijn zich weer meer te gaan richten op de cateringactiviteiten. Over het daarna voortgezette gebruik van de bedrijfsruimte verklaart [ [huurster] ]: “
Na corona trok de catering enorm aan. Daar heb ik aanvankelijk voorrang aan gegeven. Ik was door mijn reserves heen en heb met de catering de onderneming er doorheen gesleept. Onze deuren staan inmiddels al weer een tijd drie dagen per week open voor het publiek.”;

- De gehuurde ruimte is slechts gedurende in totaal negen uur per week als winkel geopend (maandag, dinsdag en woensdag van 10.00 tot 13.00 uur);

- Tijdens de zitting in eerste aanleg heeft [huurster] verklaard dat in de winkel alleen nog het eten wordt verkocht dat extra bereid wordt ten behoeve van de catering, dat zij slechts een omzet van € 1.000,- per maand heeft met de traiteurwinkel en dat de traiteuractiviteiten feitelijk meer kosten dan dat deze activiteiten financieel opleveren;

- Op de door [huurster] in het geding gebrachte foto’s is te zien dat [huurster] slechts een (zeer) beperkt winkelassortiment aanhoudt.

6.8

Uit de voornoemde omstandigheden blijkt dat [huurster] de gehuurde bedrijfsruimte in overwegende mate (heeft) gebruikt als bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW, zodat Deliplein de huurovereenkomst overeenkomstig het regime van dat artikel heeft kunnen opzeggen. Van een nietige opzegging als bedoeld in art. 7:294 BW Pro is dan ook geen sprake. Dat [huurster] bij aanvang van de huur haar cateringactiviteiten is blijven verrichten op uitdrukkelijk verzoek van de (toenmalige) verhuurder en zich in zoverre steeds heeft gehouden aan de met de verhuurder overeengekomen bestemming van de bedrijfsruimte kan daarin geen verandering brengen. Partijen heeft immers altijd een gemengde winkel/cateringfunctie voor ogen gestaan en uit de onder 6.7 genoemde omstandigheden blijkt dat het zwaartepunt van het gebruik dat [huurster] van de bedrijfsruimte maakt, en heeft gemaakt, al die tijd bij haar cateringwerkzaamheden heeft gelegen.”

3.Beoordeling van het middel

3.1

Onderdeel A.1 van het middel klaagt dat het hof in strijd met art. 24 Rv Pro niet het betoog van [huurster] heeft beoordeeld dat de bestemming ‘traiteur-/cateringbedrijf’ in haar geheel, dus ook waar het de cateringactiviteiten betreft, valt onder de reikwijdte van art. 7:290 BW Pro, omdat sprake is van bedrijfsruimte waarin een ambachtsbedrijf wordt uitgeoefend. Althans, de beschikking is niet toereikend gemotiveerd, omdat het hof niet kenbaar op deze essentiële stelling heeft gerespondeerd, aldus het onderdeel.

3.2

[huurster] heeft aan haar beroep op art. 7:290 BW Pro ten grondslag gelegd dat zowel de traiteuractiviteiten als de cateringactiviteiten, die wat het gebruik van het gehuurde betreft niet wezenlijk van elkaar verschillen, onder de reikwijdte van art. 7:290 BW Pro vallen. De bestemming van het gehuurde valt daarmee volgens [huurster] in haar geheel onder art. 7:290 BW Pro, zodat geen sprake is van een gemengde overeenkomst. Daarbij heeft [huurster] zich op het standpunt gesteld (i) dat het gehuurde bestaat uit een winkelgedeelte en uit een werkplaats (keuken), (ii) dat – ook wat betreft de cateringactiviteiten – sprake is van een ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal en dat de bestemming en inrichting in feite gelijk is aan die van een (banket)bakkerij of slagerij (ambachtsbedrijven) waarbij er een ruimte is voor de vervaardiging van producten en een ruimte waar wordt verkocht en klanten kunnen worden ontvangen, (iii) dat onder de traiteuractiviteiten moet worden verstaan ‘verkoop van kant-en-klaar’, (iv) dat onder de cateringactiviteiten moet worden verstaan ‘het in opdracht vervaardigen van producten’, dat dit maatwerk is en op bestelling gaat, dat klanten die (catering) besteld hebben dit komen ophalen in de winkel of dat het wordt bezorgd, en dat zij daarnaast ook doet aan
crew catering. Aldus heeft [huurster] gesteld dat de cateringactiviteiten vallen onder het begrip ‘ambachtsbedrijf’ en dat haar winkelruimte (‘een voor het publiek toegankelijk lokaal’) ook ten behoeve van de cateringactiviteiten wordt gebruikt. Verder heeft zij gesteld dat haar bedrijf in zijn geheel onder de reikwijdte van art. 7:290 BW Pro valt.

3.3

Uit de bestreden beschikking blijkt dat het hof een onderscheid heeft gemaakt tussen enerzijds het afhalen van door de traiteur bereide maaltijden in de winkel, zowel door langslopend publiek als op bestelling, en anderzijds de catering op locatie. De eerstgenoemde activiteit wijst naar het oordeel van het hof op gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro; wat betreft de laatstgenoemde activiteit is volgens het hof sprake van gebruik van het gehuurde als art. 7:230a BW bedrijfsruimte (rov. 6.5). Daarmee is het hof onvoldoende ingegaan op de hiervoor in 3.2 weergegeven stellingen van [huurster] dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW Pro voor al haar activiteiten. Het onderdeel slaagt dus.

3.4

Onderdeel B.1 klaagt dat het hof in strijd met art. 24 Rv Pro niet het betoog van [huurster] heeft beoordeeld dat de gemeente Rotterdam en [huurster] het regime van art. 7:290 BW Pro bewust hebben gekozen, zodat het gehuurde ook uit dien hoofde onder de bescherming van art. 7:290 e.v. BW valt. Althans, de beschikking is niet toereikend gemotiveerd, omdat het hof niet kenbaar op deze essentiële stelling heeft gerespondeerd, aldus het onderdeel.

3.5

De gedingstukken laten geen andere conclusie toe dan dat [huurster] heeft aangevoerd dat zij met de gemeente Rotterdam is overeengekomen dat het regime van art. 7:290 e.v. BW van toepassing is. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat partijen op een huurovereenkomst van bedrijfsruimte die niet valt onder de omschrijving van art. 7:290 lid 2 BW Pro, afdeling 7.4.6 BW van toepassing kunnen verklaren.^[2]Het hof heeft hieraan in de bestreden beschikking geen aandacht besteed. De hiervoor in 3.4 weergegeven klachten zijn derhalve gegrond.

3.6

De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

- vernietigt de beschikking van het gerechtshof Den Haag van 3 december 2024;

- verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt Deliplein in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurster] begroot op € 375,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Deliplein deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Deze beschikking is gegeven door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren H.M. Wattendorff, F.J.P. Lock, A.E.B. ter Heide en S.J. Schaafsma, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
6 maart 2026.

Huurrechtelijke kwalificatie gemengde bedrijfsruimte en toepasselijkheid art. 7:290 BW