Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer23/01201
Datum14 juni 2024
ARREST
In de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
hierna gezamenlijk: [eisers],
advocaat: M.E. Bruning,
tegen
1. [verweerder 1],
wonende te [woonplaats],
2. [verweerder 2],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
hierna gezamenlijk: [verweerders],
advocaten: J.W.H. van Wijk en P.J. Tanja.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. het vonnis in de zaak C/13/674567 / HA ZA 19-1151 van de rechtbank Amsterdam van 4 november 2020;
b. het arrest in de zaak 200.287.920/01 van het gerechtshof Amsterdam van 27 december 2022.
[eisers] hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[verweerders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor [verweerders] toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
De advocaten van beide partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
(i) In januari 2016 hebben [verweerders] het perceel met opstallen aan de [a-straat 1] te [plaats] aan [eisers] verkocht tegen een koopprijs van € 1,1 miljoen. [eisers] wilden op dat perceel een project ontwikkelen met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Voor de ontwikkeling van dit project is wijziging van de bestemming en de erfpachtvoorwaarden van het perceel vereist en is toestemming nodig van de [gemeente].
(ii) De koopovereenkomst bevat ontbindende voorwaarden waarop [eisers] zich kunnen beroepen indien zij niet binnen veertien maanden na de datum van de koopovereenkomst de benodigde medewerking van de gemeente hebben verkregen en binnen negen maanden na het verkrijgen van die medewerking niet 80% van het project is verkocht en [eisers] geen financiering voor het project hebben verkregen. Gelet op deze ontbindende voorwaarden houdt de koopovereenkomst in dat de akte van levering uiterlijk zal worden verleden nadat de termijnen van de ontbindende voorwaarden zijn verstreken, dat wil zeggen uiterlijk 23 maanden na het ondertekenen van de koopovereenkomst.
(iii) De gemeente heeft in december 2016 laten weten dat zij voornemens is op de percelen [a-straat 1 en 2] een voorkeursrecht te vestigen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg).
(iv) [verweerders] en [eisers] hebben in maart 2017 overeenstemming bereikt over verkoop door [verweerders] aan [eisers] van het perceel [a-straat 2] tegen een koopsom van € 1,395 miljoen onder dezelfde ontbindende voorwaarden als hiervoor onder (ii) vermeld. Deze koopovereenkomst en de hiervoor onder (i) bedoelde koopovereenkomst worden hierna gezamenlijk de koopovereenkomst genoemd. Verder zijn partijen overeengekomen dat [eisers] namens [verweerders] bewaar zullen maken tegen het door de gemeente aangekondigde voorkeursrecht.
(v) Het door [eisers] ingediende bezwaar tegen het raadsbesluit tot vestiging van het voorkeursrecht is ongegrond verklaard en [eisers] hebben nadien uitvoerig onderhandeld met de gemeente, met als doel om alsnog de percelen [a-straat 1 en 2] geleverd te krijgen en het project te kunnen realiseren.
(vi) Vanaf maart 2018 hebben [verweerders] en [eisers] onderhandeld over uitstel van de levering van de percelen [a-straat 1 en 2]. Op 4 juni 2018 hebben partijen een verlengingsovereenkomst gesloten die kort gezegd inhoudt dat de termijn van de ontbindende voorwaarden wordt verlengd tot 1 juli 2019, dat [eisers] vanaf 1 april 2018 maandelijks een (rente)vergoeding van € 10.000,-- aan [verweerders] zullen betalen en dat partijen vóór afloop van de verlengingsperiode met elkaar in overleg zullen treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst en dat in geval van verdere verlenging dezelfde voorwaarden zullen gelden.
(vii) Vanaf april 2019 hebben partijen onderhandeld over een eventuele verdere verlenging na 1 juli 2019. In dat kader hebben [verweerders] zich onder voorwaarden bereid verklaard tot een verlenging tot eind 2019. Van de kant van [eisers] is een verlenging tot 30 juni 2020 voorgesteld.
(viii) Op 12 juli 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, waarna [eisers] nog een aangepast voorstel aan [verweerders] hebben gedaan. [verweerders] hebben dit voorstel afgewezen en meegedeeld dat zij niet langer aan de koopovereenkomst gebonden zijn.
(ix) In september 2019 heeft de makelaar van [verweerders] aan [eisers] laten weten dat [verweerders] met een andere partij in gesprek zijn over de verkoop van de percelen [a-straat 1 en 2]. [eisers] hebben [verweerders] verzocht de koopovereenkomst na te komen en te erkennen dat de verlengingsovereenkomst nog geldt. In juli 2020 hebben [verweerders] de percelen [a-straat 1 en 2] aan een derde verkocht.
2.2
In deze procedure vorderen [eisers] [verweerders] primair te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat en tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding. In reconventie vorderen [verweerders] voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd.
2.3
De rechtbank [1] heeft de vorderingen van [eisers] afgewezen en de vordering van [verweerders] toegewezen. De rechtbank heeft daartoe het volgende overwogen.
De koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst zijn met ingang van 1 juli 2019 beëindigd. (rov. 4.24)
Op grond van de verlengingsovereenkomst waren partijen niet gehouden om door te onderhandelen totdat overeenstemming over verdere verlenging was bereikt. (rov. 4.26)
[verweerders] mochten in de onderhandelingen over verdere verlenging als voorwaarde stellen dat de levering uiterlijk voor het einde van 2019 moest plaatsvinden. De voorstellen van Anzola c.a. voldeden niet aan die voorwaarde. (rov. 4.27)
Het is niet zo dat [verweerders] de onderhandelingen alleen maar hebben afgebroken omdat [eisers] de koopprijs niet wilden verhogen. (rov. 4.28)
[verweerders] hebben de onderhandelingen over een verdere verlenging dan ook niet ongeoorloofd afgebroken. (rov. 4.29)
2.4
Het hof [2] heeft het vonnis bekrachtigd. Over de vraag of [verweerders] jegens [eisers] verplicht zijn tot vergoeding van schade wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging van de koopovereenkomst na 1 juli 2019, heeft het hof het volgende overwogen:
“3.11.2. Het hof onderschrijft ook hier wat de rechtbank in (r.o. 4.26 tot en met 4.29 van) het bestreden vonnis hieromtrent heeft overwogen volledig (…).
3.11.3.
Voor zover [eisers] de rechtbank verwijten (…) dat zij (…) heeft miskend dat partijen bij het aangaan van de “definitieve” koopovereenkomst (waarmee zij kennelijk bedoelen: de schriftelijke koopovereenkomst van 25 maart 2017) wisten dat het voorkeursrecht reeds was gevestigd, zodat het gemeentelijk besluitvormingsproces (opheffing Wvg) dus reeds bij het aangaan van deze overeenkomst tot beider risicosferen behoorde, volgt het hof [eisers] niet in dit betoog. Die enkele wetenschap bij beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst impliceerde geenszins dat het gemeentelijk besluitvormingsproces tot de risicosfeer van beide partijen zou gaan behoren. [eisers] waren er bij het sluiten van die koopovereenkomst mee bekend, althans behoorden dat te zijn, dat niet geheel zeker was binnen welke termijn het gemeentelijk besluitvormingsproces zou zijn afgewikkeld en waren bekend met de door [verweerders] bij voortduring geuite wens om zo snel mogelijk tot levering te komen (…). Door ondanks die wetenschap toch te contracteren met een uiterste leveringsdatum hebben zij het risico genomen dat op enig moment de levering niet tijdig zou kunnen plaatsvinden, met alle gevolgen voor hen van dien.
3.11.4.
[eisers] hebben voorts onder meer gesteld (…) dat de reden voor [verweerders] om de onderhandelingen over het verder verlengen van de uiterste leveringsdatum af te breken, was gelegen in de overeengekomen koopprijs, die door [verweerders] niet langer als een marktconforme prijs werd beschouwd. Volgens [eisers] bood artikel 6 van de verlengingsovereenkomst echter geen ruimte om in het kader van een verdere verlenging over de koopprijs te onderhandelen, omdat bij eventuele verlenging dezelfde voorwaarden als bij de eerdere verlenging moesten gelden, behoudens voor zover het de duur van de nieuwe verlenging betrof. Door de koopprijs niettemin inzet te maken van die onderhandelingen en op grond van het niet verkrijgen van een marktconforme koopprijs van de kant van [eisers] op dat moment de onderhandelingen af te breken, moet dat afbreken door [verweerders] als onaanvaardbaar worden gekwalificeerd, zodat zij uit dien hoofde schadeplichtig zijn geworden jegens [eisers], aldus [eisers] Het hof volgt [eisers] niet in dit betoog. In de eerste plaats blijkt (…) dat twee aspecten voor [verweerders] van groot belang waren: afname in 2019 en een marktconforme prijs. Omdat vaststaat dat [eisers] geen afname in 2019 konden aanbieden, staat vast – zoals de rechtbank ook heeft overwogen – dat een verdere verlenging mede op die grond niet door [verweerders] is geaccepteerd. Bovendien hebben [eisers] niet gesteld, en is evenmin anderszins gebleken, dat zij [verweerders] op dat moment hebben aangeboden vanaf juli 2019 een maandelijks bedrag van € 10.000,00 te gaan betalen zo lang de levering niet zou worden geëffectueerd. (…)
3.11.5.
Voor het overige hebben [eisers] in hoger beroep onvoldoende concrete feiten toegevoegd aan wat zij in eerste aanleg al hebben betoogd en waaruit, tezamen genomen, de conclusie kan worden getrokken dat [verweerders] onder de gegeven omstandigheden schadeplichtig jegens hen zijn geworden wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een verdere verlenging.”
3.Beoordeling van het middel
3.1.1
Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 3.11.5 dat [eisers] onvoldoende hebben gesteld om te concluderen dat [verweerders] onder de gegeven omstandigheden schadeplichtig jegens hen zijn wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen over een verdere verlenging van de koopovereenkomst.
Onderdeel 1.1 voert aan dat het hof daarmee is voorbijgegaan aan de grondslag van de meest subsidiaire vordering van [eisers], die strekt tot vergoeding van het negatief contractsbelang, waaronder dat [verweerders] ongerechtvaardigd zijn verrijkt door inspanningen van [eisers] Het onderdeel verwijst naar hetgeen [eisers] in feitelijke aanleg hebben aangevoerd over (a) de jarenlange samenwerking tussen [eisers] en [verweerders], (b) de inspanningen en uitgaven van [eisers], (c) het aan [verweerders] betaalde bedrag van € 150.000,-- gedurende de verlenging van de koopovereenkomst, (d) de stand van het gemeentelijke besluitvormingsproces en (e) de wetenschap bij [verweerders] dat in maart 2020 het benodigde bestemmingsplan zou worden vastgesteld. In het licht van die omstandigheden, stond het [verweerders] niet vrij de kosten van [eisers] niet geheel of gedeeltelijk te vergoeden, aldus het onderdeel.
Onderdeel 1.3 klaagt dat het hof bij de beoordeling van de vordering die strekt tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ een onjuiste maatstaf heeft toegepast indien het hof die vordering heeft afgewezen op de grond dat [verweerders] niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken. Er kan ook plaats zijn voor een verplichting tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ als de onderhandelingen zich niet in een stadium bevinden dat het afbreken ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus het onderdeel.
3.1.2
Ook als het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. [3] Dat kan het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht (art. 6:212 BW).
Het antwoord op de vragen of een eventuele verrijking van [verweerders] ten koste van [eisers] ongerechtvaardigd is en, zo ja, in hoeverre het redelijk is om hen te verplichten de schade van [eisers] te vergoeden, is mede afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst.
3.1.3
[eisers] hebben in hoger beroep onder meer aangevoerd dat [verweerders] door het afbreken van de onderhandelingen ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat het aan de inspanningen van [eisers] is te danken dat de gemeente op de percelen de bestemmingen wonen en supermarkt heeft gevestigd en [verweerders] als gevolg daarvan de percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag aan een derde hebben kunnen verkopen. [eisers] hebben dit uitdrukkelijk mede ten grondslag gelegd aan hun meest subsidiaire vordering tot schadevergoeding.
Het hof heeft deze grondslag niet kenbaar betrokken bij zijn beoordeling in rov. 3.11.1–3.11.5 van de meest subsidiaire vordering van [eisers] Het hof heeft zich daar beperkt tot (ontkennende) beantwoording van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen door [verweerders] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.1.4
Gelet op hetgeen hiervoor in 3.1.2 en 3.1.3 is overwogen, slagen de hiervoor in 3.1.1 weergegeven klachten. De overige klachten van onderdeel 1 behoeven daarom geen behandeling.
3.2
De klachten van onderdeel 2 kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 27 december 2022;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 2.265,32 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerders] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock, F.R. Salomons en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
14 juni 2024.
14 juni 2024.