ECLI:NL:GHAMS:2022:3668

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.287.920/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/674567 / HA ZA 19-1151

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 december 2022

inzake

1.[appellant 1] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

2.
[appellant 2],

wonend te [woonplaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. M. Niermeijer te Bussum,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

2.
[geïntimeerde 2],

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam.

Appellanten worden hierna afzonderlijk [appellant 1] en [appellant 2] en gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerden gezamenlijk als [geïntimeerden] worden aangeduid.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 28 december 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 4 november 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven. [appellanten] hebben geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding.

Bij arrest van 19 januari 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.

Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:

- memorie van antwoord;

- akte wijziging eis van de zijde van [appellanten] ;

- akte bezwaar wijziging eis van de zijde van [geïntimeerden] ;

- antwoordakte bezwaar wijziging eis van de zijde van [appellanten] , met producties;

- akte reactie producties bij akte van de zijde van [geïntimeerden]

- akte inhoudelijke reactie op eiswijziging van de zijde van [geïntimeerden]

Partijen hebben de zaak ter zitting van 18 oktober 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten aan de hand van pleitaantekeningen die zij aan het hof hebben overgelegd. Tevens is aan [appellanten] akte verleend van het in het geding brengen van twee aanvullende producties. Partijen en advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben na wijziging van eis geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en
primaira) de op 4 juni 2018 gesloten verlengingsovereenkomst zal vernietigen, b) [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 150.000,00 (met rente) en c) [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een (nader gespecificeerde) boete, en
primair en subsidiaird) [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat, en e) [geïntimeerden] hoofdelijk bij wege van voorschot zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 1.709.000,00, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2.De feiten

De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.27 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Vaststaande feiten

(i) Bij overeenkomst van 25 januari 2016 (verder: de koopovereenkomst) hebben [geïntimeerden] het voortdurend recht van erfpacht van het perceel met opstallen aan de [straatnaam] 1 te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie K, nummer [...] ; verder: het perceel [straatnaam] 1) aan [appellanten] verkocht. [appellanten] wilden op het perceel een project ontwikkelen met minimaal 36 woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Voor de ontwikkeling van dit project moesten de bestemming en de erfpachtvoorwaarden van het perceel worden gewijzigd en toestemming van de gemeente worden verkregen.

(ii) In de koopovereenkomst zijn partijen, voor zover hierna van belang, het navolgende overeengekomen:

“2.4. De Akte van Levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, op een door partijen in onderling overleg te bepalen datum, maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus uiterlijk 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn, met inachtneming van de AB-levering of ABC-levering.

(…)

10.6

De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden op een nader te bepalen moment maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn.

(…)

12.1.

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen (14) maanden na het tekenen van de Overeenkomst, behoudens verlenging van deze termijn tussen Partijen in onderling overleg, niet alle onder artikel 10.3 sub a,b,c en d genoemde zaken zijn verkregen.

12.2

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen negen (9) maanden nadat de in artikel 12.1 genoemde termijn is verstreken:

(i) geen verkooppercentage van tachtig (80) procent van het Project is gerealiseerd, of

(ii) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling is verkregen voor de volledige ontwikkeling en realisatie van het Project, zulks onder bij de erkende geldverstrekkende bankinstellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen.

12.3.

Op de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 kan alleen Koper een beroep doen. Mocht Koper van die ontbindende voorwaarden gebruik wensen te maken, dan dient hij daar op expliciet een beroep te doen.

12.4.

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat het Verkoper niet vrij staat het Verkochte te leveren op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de Akte van Levering omdat er een verplichting bestaat om het Verkochte aan de gemeente, de provincie of het Rijk te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten.”

(iii) In artikel 19 van de koopovereenkomst is tevens – ten behoeve van [appellanten] – een eerste recht van koop opgenomen ten aanzien van het perceel [straatnaam] 5.

(iv) Op 23 december 2016 meldt de gemeente Amsterdam dat zij voornemens is per maart 2017 een voorkeursrecht te vestigen op voornoemde percelen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder: Wvg). Als gevolg hiervan zouden [geïntimeerden] pas tot vervreemding van de percelen kunnen overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid was gesteld de percelen te verkrijgen.

( v) Partijen zijn hierna met elkaar in overleg getreden over de wijze waarop zij aan de werking van het voorkeursrecht zouden kunnen ontkomen. Tegelijkertijd zijn de onderhandelingen gestart over de aankoop door [appellanten] van het perceel [straatnaam] 5.

(vi) Op 11 januari 2017 stuurt de makelaar van [geïntimeerden] , [naam] (verder: [naam] ), een e-mail waarin de door partijen in dit kader gemaakte afspraken, voor zover hierna van belang, als volgt worden weergeven:

“Geachte heren,

Met verwijzing naar het koopcontract van het perceel [straatnaam] 1 te [plaats] , artikel 19, inhoudende het eerste recht van koop betreffende het perceel [straatnaam] 5, bevestig ik aan u het volgende.

Thans hebben partijen (…) overeenstemming bereikt, voor het bedrag van € 1.395.000 (…). Kostenstructuur conform het gestelde in de koopovereenkomst van [straatnaam] 1 te [plaats].

Voor deze koop gelden onderstaande uitgangspunten:

(…)

-Partijen de termijnen voor in behandelingname WVG nader zullen bespreken, doch dat koper namens verkoper de bezwaarschriftprocedure zal begeleiden middels het verzorgen van het bezwaarschrift en het voeren van gesprekken met de gemeente Amsterdam, doch betreft dit uitdrukkelijk geen mandaat of volmacht.

- dat koper bij eerste gelegenheid, dat wil zeggen bij vervallen van de WVG, uithuizing van de huidige huurder en het uitgewerkt zijn van de ontbindende voorwaarden zoals vermeld in het koopcontract [straatnaam] 1 (artikel 12, met uitzondering van de in dit artikel vermelde termijnen), binnen een termijn van 12 weken, zowel [straatnaam] 1 en 5, zal afnemen (…).”

(vii) Op 15 maart 2017 wordt op beide percelen een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. [appellanten] maken vervolgens namens [geïntimeerden] bezwaar tegen het raadsbesluit.

(viii) De koop van het perceel [straatnaam] 5 wordt op 25 maart 2017 gesloten. Hierbij zijn partijen, voor zover hierna van belang, het navolgende overeengekomen:

“Geachte partijen,

Hierbij bevestigen wij dat koper zojuist zijn eerste recht tot koop, als vermeld in de getekende koopovereenkomst van [straatnaam] 1 onder artikel 19, rechtsgeldig heeft ingeroepen.

Partijen zijn een koopovereenkomst van € 2.500.000,= kosten koper overeengekomen voor het geheel ( [straatnaam] 1&5 te samen). [straatnaam] 5 wordt in verhuurde staat aan koper geleverd. Verdere voorwaarden conform gestelde in de koopovereenkomst van [straatnaam] 1 .

Deze bevestiging maakt een onlosmakelijk en integraal onderdeel uit van de getekende koopovereenkomst, behorende bij [straatnaam] 1 te [plaats] .”

(ix) Op 28 juni 2017 wordt het bezwaar tegen het raadsbesluit ongegrond verklaard.

( x) [appellanten] hebben nadien uitvoerig onderhandeld met de gemeente, met als doel om in de toekomst via de uitzondering op het voorkeursrecht op grond van artikel 10 lid 6 Wvg alsnog de beide percelen geleverd te krijgen.

(xi) [naam] bericht op 24 oktober 2017 aan partijen, voor zover hierna van belang, het volgende:

“Geachte heren,

Zoals door u allen gedeeld en besproken zal er op dinsdag 31 oktober een bijeenkomst zijn bij ons op kantoor, waarvoor u allen bent uitgenodigd om 11.00 uur.

De agenda;

1. Koopovereenkomst [straatnaam] 5.

2. Gemeentelijke route en planning voor het gebied

3. Contract, uitvoering en juridische levering [straatnaam] 1 & 5.

Om op punt 1 vooruit te lopen zal ik een concept overeenkomst opmaken voor [straatnaam] 5. Feitelijk zijn wij overeengekomen hetgeen in de bijlage is opgenomen.”

Als bijlage bij de e-mail is de e-mail van [naam] van 11 januari 2017 bijgesloten.

(xii) In een e-mail van 1 maart 2018 heeft [appellant 2] aan [geïntimeerden] , voor zover hier van belang, het volgende bericht:

“Van [naam] ontving ik het bericht dat jullie graag, zoals afgesproken, eind maart de levering zien plaatsvinden. Wij begrijpen volledig dat jullie behoefte hebben om dit proces af te ronden. Toch willen we jullie vragen nog iets langer geduld te hebben, de eindstreep is nu écht in zicht maar vraagt van beide partijen een (nog) iets langere adem. Tot het zover is, zijn wij bereid jullie financieel tegemoet te komen en een regeling te treffen. (…) Ik hoop van harte dat jullie bereid zijn de koopovereenkomst te verlengen met zes maanden (…). Ik begrijp dat we wederom flexibiliteit en geduld van jullie kant vragen en had het ook liever anders gezien.

(…)

Omdat ik me realiseer wat we van jullie vragen, vat ik samen wat de voordelen zijn als we de koopovereenkomst verlengen met zes maanden:

- Levering in 2018. Gezien de WVG is dit uitzonderlijk en drie jaar eerder t.o.v. overige partijen in dit gebied die moeten wachten tot 2021.

- (…)”

(xiii) [naam] heeft namens [geïntimeerden] als volgt op deze e-mail gereageerd:

“Verkopers van de [straatnaam] 1 en 5 zijn bereid om onder voorwaarden de levering éénmalig te verplaatsen met een maximaal 6 maanden, zulks tot uiterlijk maandag 1 oktober 2018, en wel onder de volgende voorwaarden. (…)”

(xiv) Eind maart 2018 hebben partijen met elkaar gesproken over een eventuele verlenging van de koopovereenkomst. Naar aanleiding van deze bespreking bericht [appellant 2] op 3 april 2018 [geïntimeerden] , voor zover hierna van belang, als volgt:

“Jullie hebben aangegeven, onder voor jullie juiste financiële voorwaarden, bereid te zijn de koopovereenkomst te verlengen en de leveringsdatum
van 1 november 2018 te hanteren.Dit omdat de gemeente bereid is mee te werken aan het passeren van het voorkeursrecht en er mogelijk dus alsnog – zij het later – uitvoering kan worden gegeven aan de koopovereenkomst. Over de exacte voorwaarden die de gemeente wenst te verbinden aan het verlenen van vrijstelling van de aanbiedingsplicht zijn [appellant 1] en ik momenteel in gesprek met de gemeente. Als er met de gemeente overeenstemming is bereikt kan er dus worden geleverd. Wordt geen overeenstemming bereikt dan zal de koopovereenkomst helaas alsnog zijn ontbonden.

Zoals besproken, doen we jullie hierbij een nieuw voorstel toekomen:

1. De koopovereenkomst wordt verlengd en levering vindt plaats op 1 november 2018, of zoveel eerder.

2. Een rentevergoeding van € 10.000,- per maand te betalen vanaf begin april 2018 tot levering. Indien niet op 1 november 2018 door ons wordt afgenomen dan zijn [appellant 1] en ik het geld kwijt.

We vertrouwen erop jullie hiermee een passend voorstel te hebben gedaan.”

(xv) Op 15 mei 2018 komen partijen een verlenging van de definitieve koopovereenkomst overeen. In navolging hiervan corresponderen partijen tussen 15 mei en 30 mei 2018 over de tekst van de verlengingsovereenkomst.

(xvi) Uiteindelijk ondertekenen partijen op 4 juni 2018 de verlengingsovereenkomst waarbij partijen, voor zover hierna van belang, het volgende overeenkomen:

“Koper en verkoper spreken een termijn af van 1 april jl tot 1 juli 2019 voor het verlengen van de koopovereenkomst en het betalen van de (rente)vergoeding.

1. Koper betaalt verkoper iedere eerste van de maand een (rente)vergoeding van € 10.000,-.

2. Koper en verkoper komen de volgende voortgangsoverleg data overeen: 18 juni 2018, 17 september 2018, 18 december 2018, 18 maart 2019, 17 juni 2019;

3. Koper kan, met in acht name van het gestelde in punt 5, op ieder gewenst moment de rentevergoeding beëindigen en daarmee de koopovereenkomst en betaling van (rente)vergoeding ontbinden zonder opgaaf van reden. Op deze beëindiging dan wel ontbinding kan alleen koper een beroep doen.

(…)

6. Deze verlenging eindigt op 1 juli 2019. Partijen zullen dit over en weer schriftelijk aan elkaar kenbaar maken. Vóór afloop van de verlengingsperiode, doch uiterlijk op of vóór 17 juni 2019, zullen partijen met elkaar in overleg treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst. Partijen spreken hierbij nu reeds af, dat bij verdere verlenging dezelfde voorwaarden als het geval is bij de onderhavige verlenging, behoudens de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging, wordt gehanteerd.

De door koper betaalde rentevergoeding is voor verkoper, en is nimmer opeisbaar door koper.

7. Bij te late betaling van de overeengekomen maandelijkse termijn vervalt de verlengingsovereenkomst onmiddellijk tenzij aantoonbaar geldt dat deze vertraging is ontstaan door toedoen van derden (bank, vrije dagen, DDos aanval etc).”

(xvii) In de laatste week van april 2019 vindt een overleg plaats over een eventuele verdere verlenging na 1 juli 2019. Na afloop van deze bespreking bericht [appellant 2] aan [geïntimeerden] op 1 mei 2019:

“In ons overleg van vorige week hebben we het gehad om een betaling aan te passen naar vanaf juni naar een maandelijkse betaling van € 5.000,- en een oplopende vergoeding van € 5.000,- per maand tot aan het einde van het jaar. Waarbij de betaling van deze oplopende vergoeding naar het einde van het jaar is.

Kun je hier nog jouw reactie op geven?
”

(xviii) [geïntimeerden] reageren op 2 mei 2019, voor zover hierna van belang, als volgt:

“Julie waren zelf ook van mening dat het eind in zicht was, dus ik zal aan een verlenging per 1 juli 2019 wel de voorwaarde hangen, dat we uiterlijk aan het einde van het jaar de overdracht zullen doen.”

(xix) Op 3 juni 2019 e-mailen [geïntimeerden] aan [appellanten] :

“Wij willen jullie echter toch in de gelegenheid stellen om jullie ontwikkelplannen uit te voeren, door de achterstallig betaling binnen tien dagen alsnog te verrichten (…)

Wanneer niet binnen tien dagen na heden de betalingsachterstand is weggewerkt, door betaling van een bedrag van € 10.000,- ineens, kan van verdere verlenging geen sprake zijn en zullen wij ons vrij voelen om te doen hetgeen ons goed dunkt. Bij nalating stellen wij jullie voor alsdan in gebreke.

(…)

Zo het al tot een nieuwe verlenging zou komen, dan zal daarin evident en niet onderhandelbaar worden gesteld, dat de overdracht uiterlijk op 1 december 2019 dient te zijn verricht.”

(xx) Op 21 juni 2019 e-mailt [naam] namens [geïntimeerden] aan [appellanten] :

“Verkopers staan in beginsel niet afwijzend tegenover een verlenging van de koopovereenkomst maar dan dient er in ieder geval aan een aantal strikte voorwaarden te worden voldaan.

1) De betalingsachterstand wordt terstond ongedaan gemaakt (…)

2) Verkoper ontvangt op 28 juni 2019 uw schriftelijk verzoek tot verlenging in ieder geval inhoudende:

(…)

Hierbij merkt Verkoper op dat hij al ruim 4 jaren het O.G. voor kopers beschikbaar houdt, steeds voor zijn risico en kosten. Verkoper heeft doen weten dat hij nog dit jaar het object wenst te leveren. (…) Wanneer aan deze uitgangspunten wordt voldaan is verkoper bereid het verzoek tot verlenging in overweging te nemen.”

(xxi) Op 25 juni 2019 hebben [appellanten] de betalingsachterstand van € 10.000,- aan [geïntimeerden] voldaan. Op 28 juni 2019 bericht [appellant 2] [geïntimeerden] als volgt:

“Afgelopen dinsdag hebben wij het geld overgemaakt en daarmee laten we zien dat we ons aan onze afspraak houden en onze uiterste best doen de deal naar ieders wens af te ronden.

(…)

In dit licht zouden we graag de vaststellingsdatum van het bestemmingsplan als uitgangspunt willen hanteren voor onze verlengingsafspraak. Het bestemmingsplan moet eind maart 2020 vastgesteld zijn. Jij hebt aangegeven een eind datum te willen. Wij willen dit even graag en daarom doen we je dit voorstel:

1. Een levering dan wel afname datum van de percelen is uiterlijk op 30 juni 2020. 1 juni 2020 is gebaseerd op vaststelling bestemmingsplan 31 maart 2020, zes weken bezwaar- en beroepstermijn en 6 tot 8 weken financieringstermijn.

2. Koper betaalt verkoper iedere van de maand een (rente)vergoeding van € 10.000,- verdeel in twee delen:

a. € 5.000,- direct iedere eerste van de maand.

b. De andere maandelijkse € 5.000,- wordt opgeschort en als één volledig bedrag betaald bij de levering.(…) ”

(xxii) Op 12 juli 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, waarna [appellanten] op 15 juli 2019 nog een aangepast voorstel aan [geïntimeerden] hebben gedaan. Op dit voorstel hebben [geïntimeerden] bij e-mail van 19 juli 2019 als volgt gereageerd:

“Aangaande de voorstellen die je hebt gedaan: het maximale dat je hebt voorgesteld komt niet in de buurt van het minimale dat wij ons hadden voorgesteld zijnde: afname dit jaar en tegen marktconforme prijs. Dit gevoegd bij het feit dat jullie de voorwaarden van de afgelopen verlengingsovereenkomst niet (tijdig) zijn nagekomen betekent dat wij op dit moment niet aan welke overeenkomst ook gebonden zijn.”

(xxiii) In navolging van dit e-mailbericht berichten [geïntimeerden] [appellanten] op 3 augustus 2019 als volgt:

“Ik spreek de wens uit dat wij in vrede uiteen gaan. We hebben er werkelijk alles aan gedaan om jullie tegemoet te komen in het overgrote deel van jullie wensen, maar steeds opnieuw werd de finale afronding door jullie doorgeschoven.”

(xxiv) Op 26 september 2019 bericht [naam] telefonisch aan [appellanten] dat [geïntimeerden] van mening zijn dat de verlengingsovereenkomst niet is verlengd, de koopovereenkomst daarmee op 1 juli 2019 is beëindigd, en dat [geïntimeerden] inmiddels met een andere partij in gesprek zijn omtrent de verkoop van de percelen. In reactie hierop zendt de raadsman van [appellanten] een brief aan [geïntimeerden] Hierbij wordt [geïntimeerden] verzocht de gesloten koopovereenkomst onverkort na te komen. Tevens hebben [appellanten] hierbij [geïntimeerden] bericht de periodieke betalingen te hervatten zodra [geïntimeerden] erkennen dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst tussen hen nog gelden en de verlengingsovereenkomst is verlengd totdat er definitief overeenstemming is bereikt tussen [appellanten] en de gemeente.

(xxv) Op vrijdag 27 september 2019 hebben [appellanten] de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verzocht verlof te verlenen om conservatoir leveringsbeslag te leggen op beide percelen. De voorzieningenrechter heeft dit verlof verleend. Het beslag is vervolgens op 30 september 2019 gelegd.

(xxvi) Op 13 februari 2020 is het bestemmingsplan ‘ [...] ’ vastgesteld.

(xxvii) In juli 2020 hebben [geïntimeerden] de percelen aan een derde partij verkocht, met in de koopovereenkomst een voorziening in verband met het onderhavige geschil.

Procedure bij de rechtbank

3.2.

[appellanten] hebben in eerste aanleg
in conventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank
primaira) de verlengingsovereenkomst vernietigt, b) voor recht verklaart dat de door partijen gesloten koopovereenkomst ter zake van de percelen [straatnaam] 1 en 5 te [plaats] niet is geëindigd en moet worden nagekomen door [geïntimeerden] , c) [geïntimeerden] veroordeelt om aan [appellanten] te betalen een bedrag van € 150.000,00 (met wettelijke handelsrente), d) [geïntimeerden] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst dan wel tot nakoming van de verlengingsovereenkomst en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst en daarbij [geïntimeerden] veroordeelt om op eerste verzoek van [appellanten] hun medewerking te verlenen aan i) de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst met de gemeente en ii) de levering van de beide percelen ( [straatnaam] 1 en 5 te [plaats] ) aan [appellanten] en e) [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van een contractuele boete,
subsidiairf) [geïntimeerden] veroordeelt tot schadevergoeding, op te maken bij staat, g) [geïntimeerden] bij wege van voorschot op die nader te bepalen schadevergoeding veroordeelt om aan [appellanten] een bedrag van € 150.000,00 te betalen, en
zowel primair als subsidiairh) [geïntimeerden] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten en in de kosten van dit geding, waaronder de kosten van het beslag en de nakosten, met rente. [geïntimeerden] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd en zelf
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank
primaira) voor recht verklaart dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019, dan wel op 19 juli 2019 of 3 augustus 2019 zijn geëindigd dan wel ontbonden,
subsidiairb) de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst ontbindt op grond van artikel 12.4 van de koopovereenkomst, dan wel bepaalt dat [geïntimeerden] in redelijkheid niet meer gehouden zijn om enige verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst en/of de verlengingsovereenkomst jegens [appellanten] na te komen, en
zowel primair als subsidiairc) bepaalt dat het door [appellanten] gelegde beslag op de percelen op straffe van verbeurte van een dwangsom dient te worden opgeheven en [appellanten] op straffe van verbeurte van een dwangsom verbiedt om nogmaals beslag te leggen op de percelen en d) [appellanten] veroordeelt in de proceskosten (met rente). [appellanten] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd.

3.3.

De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep
in conventiede vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente,
in reconventievoor recht verklaard dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd, [appellanten] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld tot opheffing en doorhaling van het conservatoire beslag tot levering met betrekking tot de percelen [straatnaam] 1 en 5 te [plaats] en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente, en
in conventie en reconventiehet meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met 23 grieven op. Bij de bespreking van die grieven zal het hof zoveel mogelijk de kopjes uit het vonnis waarvan beroep aanhouden.

Kernvraag

3.4.

De kernvraag waar het in het onderhavige geschil om gaat is of de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd. Is dit niet het geval, dan zijn [geïntimeerden] nog steeds verplicht de percelen [straatnaam] 1 en 5 aan [appellanten] te leveren. Is dit wel het geval, dan bestaat die verplichting vanaf die datum niet meer.

Leveringsdatum

3.5.

De eerste vijf grieven stellen de vraag aan de orde wat de tussen partijen overeengekomen uiterste leveringsdatum van de percelen [straatnaam] 1 en 5 was. Volgens [geïntimeerden] was dit voor de beide percelen 24 december 2017, zoals in de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel [straatnaam] 1 in artikel 2.4 is bepaald, naar welke koopovereenkomst in de schriftelijke koopovereenkomst van 25 maart 2017 met betrekking tot het perceel [straatnaam] 5 ook wordt verwezen. Volgens [appellanten] hebben partijen na aankondiging van het gemeentelijk voorkeursrecht echter een afwijkende afspraak gemaakt met betrekking tot de datum van levering (zoals bepaald in de koopovereenkomst) door deze afhankelijk te maken van het verval van het voorkeursrecht. Daarbij zijn partijen een termijn van uiterlijk 12 weken na het verval van het voorkeursrecht als uiterste datum van levering overeengekomen. Die afspraak blijkt volgens [appellanten] uit de e-mail van [naam] van 11 januari 2017 en uit diens e-mail van 24 oktober 2017. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.5.1.

Het geschil op dit punt tussen partijen spitst zich met name toe op de inhoud van de e-mail van [naam] van 11 januari 2017. Partijen zijn het erover eens dat deze e-mail afspraken tussen hen bevat die zij hebben gemaakt naar aanleiding van de aankondiging van de gemeente Amsterdam dat zij voornemens is per maart 2017 krachtens de Wvg een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op de beide percelen. Het gaat in dit verband met name om één van de afspraken die zij in dit kader hebben gemaakt:

“- dat koper bij eerste gelegenheid, dat wil zeggen bij vervallen van de WVG, uithuizing van de huidige huurder en het uitgewerkt zijn van de ontbindende voorwaarden zoals vermeld in het koopcontract [straatnaam] 1 (artikel 12, met uitzondering van de in dit artikel vermelde termijnen), binnen een termijn van 12 weken, zowel [straatnaam] 1 en 5, zal afnemen (…).”

Voor de waardering van de hiervoor (onder 3.5) weergegeven standpunten komt het met name aan op de vraag hoe deze afspraak moet worden uitgelegd.

3.5.2.

Het hof stelt daarbij voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vgl. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214). Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.5.3.

Blijkens de tekst bevat de afspraak een verplichting voor de koper, [appellanten] , tot afname van de percelen [straatnaam] 1 en 5 binnen 12 weken indien de Wvg is vervallen, de huidige huurder het gehuurde heeft verlaten en de ontbindende voorwaarden zoals opgenomen in artikel 12 van de koopovereenkomst zijn uitgewerkt. Zo beschouwd lijkt de bepaling het standpunt van [appellanten] te bevestigen dat een afwijkende afspraak is gemaakt met betrekking tot de datum van levering (zoals bepaald in de koopovereenkomst) door deze afhankelijk te maken van het verval van het voorkeursrecht. Aan de verwijzing naar artikel 12 wordt in de afspraak echter nog iets wezenlijks toegevoegd, te weten de woorden “met uitzondering van de in dit artikel vermelde termijnen”. Gelet op het feit dat de bepaling een afspraak bevat die afwijkt van wat in de koopovereenkomst tussen partijen is bepaald, kan aan deze woorden geen andere betekenis toekomen dan dat deze tot uitdrukking brengen dat aan de termijnen genoemd in artikel 12 door deze afspraak geen afbreuk wordt gedaan. Deze worden van wijziging uitgezonderd en zullen dus, zoals [geïntimeerden] hebben gesteld, in acht moeten worden genomen. Dit betekent dat volgens de in de e-mail van [naam] van 11 januari 2017 vervatte afspraak de uiterste datum voor levering niet is de datum gelegen binnen 12 weken na het verval van het voorkeursrecht, maar dat de uiterste datum voor levering 24 december 2017 is gebleven. De afspraak komt er aldus op neer dat als meer dan 12 weken vóór 24 december 2017 de Wvg is vervallen, de huidige huurder het gehuurde heeft verlaten en de ontbindende voorwaarden zoals opgenomen in artikel 12 van de koopovereenkomst zijn uitgewerkt (kort gezegd: realisatie van een verkooppercentage van 80% en verkrijging van een hypothecaire geldlening), door [appellanten] binnen 12 weken moet worden afgenomen, en anders 24 december 2017 de uiterste datum voor levering blijft.

3.5.4.

Deze uitleg, die erop neerkomt dat levering van het verkochte zo spoedig mogelijk – zo mogelijk reeds vóór 24 december 2017 – zal plaatsvinden, strookt met de bij voortduring door [geïntimeerden] geuite wens om zo snel mogelijk tot levering te komen (zie onder meer de verwijzing naar de koopovereenkomst in de koopovereenkomst van 25 maart 2017, de e-mail van [appellant 2] aan [geïntimeerden] van 1 maart 2018, de reactie van [naam] op deze e-mail, artikel 6 van de verlengingsovereenkomst, de e-mail van [geïntimeerden] aan [appellanten] van 3 juni 2019 en de e-mail van [geïntimeerden] aan [appellanten] van 19 juli 2019). Deze uitleg strookt bovendien met wat [naam] zelf hieromtrent heeft verklaard tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bij de rechtbank op 14 september 2020 (zie het proces-verbaal, p. 9):

“(…) De eerder overeengekomen termijnen zijn toen niet besproken. Wel is afgesproken dat wanneer de ontbindende voorwaarden zouden zijn komen te vervallen, er binnen 12 weken zou moeten worden geleverd. Deze termijn van 12 weken kwam niet in de plaats van de termijn zoals vermeld in artikel 12. (…)”

Deze uitleg strookt eveneens met de gedragingen van partijen na 11 januari 2017, met name met de door [appellanten] bij herhaling geuite wens om tot verlenging van de koopovereenkomst tot na 24 december 2017 te komen, wat heeft geresulteerd in de verlengingsovereenkomst en, vervolgens, de wens tot verlenging van de verlengingsovereenkomst, wat – zoals hierna (onder 3.8 e.v.) zal blijken – niet meer is gebeurd. Onaannemelijk is immers dat [appellanten] deze wens zouden hebben geuit indien zij op dat moment van mening zouden zijn geweest dat de datum van levering slechts afhankelijk was van het verval van het voorkeursrecht. Uit de e-mail van [naam] van 24 oktober 2017 valt niet iets anders af te leiden omdat deze, voor zover relevant, slechts verwijst naar diens e-mail van 11 januari 2017. Voor zover [appellanten] zich in dit verband hebben beroepen op dwaling, faalt dit beroep, gelet op wat hierna (onder 3.6 e.v.) zal worden overwogen.

3.5.5.

De conclusie is dat partijen over en weer redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat voor de percelen [straatnaam] 1 en 5 als uiterste leveringsdatum 24 december 2017 gold. Wat [appellanten] voor het overige in dit verband hebben aangevoerd, kan aan die conclusie niet afdoen. Dit betekent dat
grief 1,
grief 2,
grief 3,
grief 4en
grief 5falen.

Verlenging: dwaling?

3.6.

Met hun zesde tot en met achtste grief betogen [appellanten] dat partijen hebben gedwaald tijdens de onderhandelingen die hebben geleid tot verlenging van (de datum van levering in) de koopovereenkomst en totstandkoming van de verlengingsovereenkomst, zodat die overeenkomst voor vernietiging in aanmerking komt. Die dwaling vindt volgens [appellanten] – naar het hof begrijpt – hierin zijn grond dat partijen bij die onderhandelingen in de (onterechte) veronderstelling verkeerden dat voor verlenging van de datum van levering zoals bepaald in de koopovereenkomst (24 december 2017) nadere afspraken tussen hen vereist waren, terwijl daaromtrent reeds andere afspraken tussen hen bestonden zoals vastgelegd in de e-mail van [naam] van 11 januari 2017. Die andere afspraken maakten nadere afspraken met het oog op verlenging van de datum van levering overbodig, aldus [appellanten] Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.6.1.

Het beroep op dwaling van [appellanten] berust op hun stelling dat de afspraken tussen partijen zoals vastgelegd in de e-mail van [naam] van 11 januari 2017 de datum van levering zoals bepaald in de koopovereenkomst hebben gewijzigd door die datum van levering afhankelijk te maken van het verval van het voorkeursrecht. Die stelling is hiervoor (onder 3.5. e.v.) – mede in het licht van de gedragingen van [appellanten] zelf – echter onjuist geoordeeld, zodat het beroep op dwaling van [appellanten] reeds daarom faalt. Daaraan voegt het hof toe dat [appellanten] ook voor het overige onvoldoende concrete stellingen hebben geponeerd om tot de conclusie te (kunnen) komen dat bij de totstandkoming van de verlengingsovereenkomst sprake is geweest van dwaling.

3.6.2.

Het voorgaande impliceert dat
grief 6,
grief 7en
grief 8eveneens moeten worden verworpen.

Verlenging: uiterste termijn?

3.7.

[appellanten] bestrijden met hun negende tot en met twaalfde grief het oordeel van de rechtbank dat de in artikel 6 van de verlengingsovereenkomst genoemde datum van 1 juli 2019 een uiterste datum was waarop [appellanten] de beide percelen moesten afnemen en dat na die datum – bij ontbreken van overeenstemming over een verdere verlenging (na 1 juli 2019) – partijen niet langer aan de koop waren gebonden. [appellanten] stellen dat de datum van 1 juli 2019 door partijen niet als uiterste datum was bedoeld, maar slechts als een peilmoment, een stip op de horizon, om dan met elkaar te bepalen hoe lang de verlengingsovereenkomst verder moest worden verlengd. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.7.1.

De vraag of de in artikel 6 van de verlengingsovereenkomst genoemde datum van 1 juli 2019 een uiterste datum was of niet, moet worden beantwoord door middel van uitleg van de verlengingsovereenkomst. Bij die uitleg dient de hiervoor (in r.o. 3.5.2) geformuleerde maatstaf voorop te worden gesteld. Daarvan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.7.2.

Blijkens de tekst van artikel 6 van de verlengingsovereenkomst hebben partijen met de datum van 1 juli 2019 een uiterste datum bedoeld. De daar gehanteerde (apodictische) formulering “De verlenging eindigt op 1 juli 2019” laat geen ruimte voor een andere uitleg van de tekst. Het vervolg van de bepaling onderstreept die uitleg. De daarop volgende woorden dat partijen “Vóór afloop van de verlengingsperiode, doch uiterlijk op of vóór 17 juni 2019” met elkaar in overleg zullen treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst, geven aan dat 1 juli 2019 geen peilmoment of stip op de horizon was, maar een datum waaraan in beginsel, dat wil zeggen behoudens overeenstemming over (verdere) verlenging, niet te tornen viel. Datzelfde kan uit de in de laatste zin van deze bepaling gehanteerde woorden “de nieuw overeen te komen verlenging” worden afgeleid.

3.7.3.

De buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) brengen niet mee dat aan artikel 6 van de verlengingsovereenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven. Het hof onderschrijft in dit verband wat in (r.o. 4.17 van) het bestreden vonnis wordt overwogen omtrent het belang dat [geïntimeerden] hechtten aan de datum van levering (zie ook hiervoor, onder 3.5.4) en de daaruit getrokken conclusie dat [appellanten] in hun openingsvoorstel de einddatum – toen nog 1 november 2018 – zelf hebben gepresenteerd als een uiterste datum. Daaraan voegt het hof toe dat de omstandigheid dat de uiteindelijk bepaalde uiterste datum van 1 juli 2019 bij overeenstemming tussen partijen door hen verder zou kunnen worden verlengd, geen enkele afbreuk doet aan het karakter van uiterste datum, bij niet verlenging, van 1 juli 2019.

3.7.4.

[appellanten] hebben zich met hun grieven in dit verband mede gericht tegen de overweging (4.18) in het bestreden vonnis dat na 1 juli 2019 – bij ontbreken van overeenstemming over een verdere verlenging (na 1 juli 2019) – partijen niet langer aan de koop waren gebonden. Zij hebben in dit verband gesteld dat zelfs als de datum van 1 juli 2019 een uiterste datum was, dit niet tot gevolg zou kunnen hebben dat de koopovereenkomst op die datum van rechtswege zou eindigen, omdat een dergelijke overeenkomst slechts door middel van nakoming of ontbinding – waarvan hier geen sprake is geweest – kan eindigen en andere ‘smaken’ voor beëindiging van een koopovereenkomst niet bestaan. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Juist is dat de koopovereenkomst noch is nagekomen, noch de ontbinding ervan door een van beide partijen is ingeroepen vóór 1 juli 2019. Dit betekent dat de koopovereenkomst, tot die datum van kracht is gebleven. Uit het karakter van de verlengingsovereenkomst en de wijze waarop artikel 6 ervan moet worden uitgelegd kan evenwel worden afgeleid dat de strekking van de verlengingsovereenkomst is geweest om – in elk geval ten behoeve van [geïntimeerden] – de koopovereenkomst tot een einde te laten komen indien de beide percelen niet door [appellanten] zouden zijn afgenomen op uiterlijk 1 juli 2019, de datum die door partijen tot uiterste datum was bestempeld (zie hiervoor onder 3.7.2 en 3.7.3). Een dergelijke beëindiging van een koopovereenkomst is altijd mogelijk, indien zij, zoals hier kennelijk het geval was, berust op wederzijdse instemming van partijen, waarmee een ontbinding van die koopovereenkomst overbodig wordt. Die zienswijze wordt onderstreept door de in artikel 6 van de verlengingsovereenkomst gehanteerde woorden “mogelijke verdere verlenging van de
koopovereenkomst” [curs. hof], waaruit volgt dat die koopovereenkomst anders (met wederzijdse instemming) tot een einde zou komen.

3.7.5.

Uit het voorgaande volgt dat
grief 9,
grief 10,
grief 11en
grief 12evenmin terecht zijn voorgesteld.

Verdere verlenging?

3.8.

Met hun dertiende en veertiende grief betogen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte hun subsidiaire stelling hebben verworpen, te weten dat als ervan wordt uitgegaan dat 1 juli 2019 een uiterste datum was, zij niettemin vóór die datum overeenstemming hebben bereikt met [geïntimeerden] over verdere verlenging van de koopovereenkomst. Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] hun bij e-mail van [naam] van 21 juni 2019 een aanbod gedaan tot verdere verlenging, waarmee zij, [appellanten] , bij e-mail van [appellant 2] aan [geïntimeerden] van 28 juni 2019 akkoord zijn gegaan. Voorts zijn partijen ook na 1 juli 2019 jegens elkaar blijven handelen conform het bepaalde in de verlengingsovereenkomst, aldus [appellanten]

3.8.1.

Het hof onderschrijft wat de rechtbank in (r.o. 4.20 en 4.21 van) het bestreden vonnis hieromtrent heeft overwogen volledig en voegt daaraan nog het volgende toe. Dat de e-mail van [naam] aan [appellanten] van 21 juni 2019 niet als aanbod kan worden beschouwd dat voor aanvaarding in aanmerking kwam, volgt wel heel concreet uit de volgende in die e-mail voorkomende woorden:

“Wanneer aan deze uitgangspunten wordt voldaan is verkoper bereid het verzoek tot verlenging in overweging te nemen.”

Hieruit blijkt eens te meer dat [geïntimeerden] met deze e-mail van [naam] aan [appellanten] dezen uitnodigden om een voorstel te doen dat voldeed aan hun eisen, en dat zij hun bereidheid uitspraken daarover vervolgens na te zullen gaan denken. Dat de e-mail van [appellant 2] aan [geïntimeerden] van 28 juni 2019 evenmin een aanvaarding van een voorstel van [geïntimeerden] bevatte, maar een voorstel van hun kant, blijkt al zonder meer uit de volgende daarin voorkomende woorden:

“Jij hebt aangegeven een eind datum te willen. Wij willen dit even graag en daarom doen we je dit voorstel: (…)”

Deze zinnen, die niet voor tweeërlei uitleg vatbaar zijn, illustreren dat partijen met de genoemde e-mails in het geheel niet tot overeenstemming zijn gekomen over een verdere verlenging, maar dat deze e-mailwisseling slechts tot een voorstel daaromtrent van de kant van [appellanten] heeft geleid. Voor zover het gaat om het handelen van partijen na 1 juli 2019 constateert het hof dat [appellanten] in hoger beroep onvoldoende nieuwe feiten hebben aangevoerd die wel tot de conclusie (kunnen) leiden dat uit dat handelen kan worden afgeleid dat partijen vóór die datum overeenstemming hebben bereikt met [geïntimeerden] over verdere verlenging van de koopovereenkomst.

3.8.2.

De conclusie is dat ook
grief 13en
grief 14moeten worden verworpen.

Beëindiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

3.9.

Met hun vijftiende grief keren [appellanten] zich tegen de verwerping door de rechtbank van hun meer subsidiaire standpunt, te weten dat als ervan wordt uitgegaan dat 1 juli 2019 een uiterste datum was en deze datum niet is verlengd, een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe hebben [appellanten] aangevoerd dat zij een bedrag van € 150.000,00 aan [geïntimeerden] hebben betaald ter verlenging van de koopovereenkomst en dat zij tijdens de verlenging niet alleen voor zichzelf maar ook ten behoeve van [geïntimeerden] met de gemeente in gesprek zijn gegaan. De gerealiseerde waardevermeerdering van beide percelen is grotendeels te danken aan hun inspanningen. Verder zijn zij volledig afhankelijk van de snelheid van het besluitvormingsproces bij de gemeente geweest. Juist nu de onderhandelingen met de gemeente zich in de eindfase bevinden, doen [geïntimeerden] een beroep op beëindiging van de overeenkomst, omdat zij inmiddels een hogere koopsom kunnen ontvangen van andere partijen, aldus (nog steeds) [appellanten]

3.9.1.

Het hof onderschrijft wat de rechtbank in (r.o. 4.23 van) het bestreden vonnis hieromtrent heeft overwogen volledig en voegt daaraan nog toe dat [appellanten] in hoger beroep onvoldoende concrete feiten hebben toegevoegd aan wat zij in eerste aanleg al hebben betoogd en waaruit, tezamen genomen, wel de (ingrijpende) conclusie kan worden getrokken dat een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaaris.

3.9.2.

Dit brengt mee dat
grief 15evenmin terecht is voorgesteld.

Beantwoording kernvraag

3.10.

Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd, zodat [geïntimeerden] vanaf die datum niet meer verplicht zijn de percelen [straatnaam] 1 en 5 aan [appellanten] te leveren. Dit betekent dat
grief 16faalt.

Afbreken onderhandelingen en schadevergoeding?

3.11.

[appellanten] hebben geheel subsidiair – te weten voor het geval dat [geïntimeerden] niet worden veroordeeld tot nakoming – schadevergoeding gevorderd wegens het ongeoorloofd afbreken door [geïntimeerden] van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een nieuwe verlenging. Met hun zeventiende tot en met tweeëntwintigste grief bestrijden [appellanten] het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] niet ongeoorloofd de onderhandelingen met [appellanten] over een verdere verlenging hebben afgebroken, zodat geen grond bestaat voor schadevergoeding. Daaraan hebben zij ten grondslag gelegd dat de verlengingsovereenkomst in artikel 6 een contractuele verplichting bevat om door te onderhandelen over de verdere verlenging van de koopovereenkomst, waarbij de inzet van die onderhandelingen is beperkt tot de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging. Door de onderhandelingen af te breken op grond van het feit dat de eerder overeengekomen koopprijs niet wordt verhoogd, zijn [geïntimeerden] buiten de contractueel overeengekomen onderhandelingsruimte getreden en is het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig, althans plegen [geïntimeerden] wanprestatie jegens hen, aldus [appellanten]

3.11.1.

Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] schadeplichtig zijn geworden jegens [appellanten] wegens het ongeoorloofd afbreken door [geïntimeerden] van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een nieuwe verlenging, stelt het hof het volgende voorop. Onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Ieder van hen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (vgl. HR 23 oktober 1987, NJ 1988/1017). Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.11.2.

Het hof onderschrijft ook hier wat de rechtbank in (r.o. 4.26 tot en met 4.29 van) het bestreden vonnis hieromtrent heeft overwogen volledig en voegt daaraan nog het volgende toe.

3.11.3.

Voor zover [appellanten] de rechtbank verwijten (zie memorie van grieven onder 128) dat zij (in r.o. 4.27) heeft miskend dat partijen bij het aangaan van de “definitieve” koopovereenkomst (waarmee zij kennelijk bedoelen: de schriftelijke koopovereenkomst van 25 maart 2017) wisten dat het voorkeursrecht reeds was gevestigd, zodat het gemeentelijk besluitvormingsproces (opheffing Wvg) dus reeds bij het aangaan van deze overeenkomst tot beider risicosferen behoorde, volgt het hof [appellanten] niet in dit betoog. Die enkele wetenschap bij beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst impliceerde geenszins dat het gemeentelijk besluitvormingsproces tot de risicosfeer van
beidepartijen zou gaan behoren. [appellanten] waren er bij het sluiten van die koopovereenkomst mee bekend, althans behoorden dat te zijn, dat niet geheel zeker was binnen welke termijn het gemeentelijk besluitvormingsproces zou zijn afgewikkeld en waren bekend met de door [geïntimeerden] bij voortduring geuite wens om zo snel mogelijk tot levering te komen (zie hiervoor onder 3.5.4.). Door ondanks die wetenschap toch te contracteren met een uiterste leveringsdatum hebben zij het risico genomen dat op enig moment de levering niet tijdig zou kunnen plaatsvinden, met alle gevolgen voor hen van dien.

3.11.4.

[appellanten] hebben voorts onder meer gesteld (memorie van grieven onder 130-141) dat uit de e-mails van [geïntimeerden] aan [appellanten] van 19 juli 2019 en 3 augustus 2019 zonder meer blijkt dat de reden voor [geïntimeerden] om de onderhandelingen over het verder verlengen van de uiterste leveringsdatum af te breken, was gelegen in de overeengekomen koopprijs, die door [geïntimeerden] niet langer als een marktconforme prijs werd beschouwd. Volgens [appellanten] bood artikel 6 van de verlengingsovereenkomst echter geen ruimte om in het kader van een verdere verlenging over de koopprijs te onderhandelen, omdat bij eventuele verlenging dezelfde voorwaarden als bij de eerdere verlenging moesten gelden, behoudens voor zover het de duur van de nieuwe verlenging betrof. Door de koopprijs niettemin inzet te maken van die onderhandelingen en op grond van het niet verkrijgen van een marktconforme koopprijs van de kant van [appellanten] op dat moment de onderhandelingen af te breken, moet dat afbreken door [geïntimeerden] als onaanvaardbaar worden gekwalificeerd, zodat zij uit dien hoofde schadeplichtig zijn geworden jegens [appellanten] , aldus [appellanten] Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. In de eerste plaats blijkt uit de inhoud van de e-mail van 19 juli 2019 dat twee aspecten voor [geïntimeerden] van groot belang waren: afname in 2019 en een marktconforme prijs. Omdat vaststaat dat [appellanten] geen afname in 2019 konden aanbieden, staat vast – zoals de rechtbank ook heeft overwogen – dat een verdere verlenging mede op die grond niet door [geïntimeerden] is geaccepteerd. Bovendien hebben [appellanten] niet gesteld, en is evenmin anderszins gebleken, dat zij [geïntimeerden] op dat moment hebben aangeboden vanaf juli 2019 een maandelijks bedrag van € 10.000,00 te gaan betalen zo lang de levering niet zou worden geëffectueerd. In de tweede plaats (geheel ten overvloede) kan, zoals het hof reeds hiervoor (onder 3.7.4) heeft overwogen, uit het karakter van de verlengingsovereenkomst en de wijze waarop artikel 6 ervan moet worden uitgelegd worden afgeleid dat de strekking van de verlengingsovereenkomst is geweest om – in elk geval ten behoeve van [geïntimeerden] – de koopovereenkomst (met wederzijdse instemming van partijen) tot een einde te laten komen indien de beide percelen niet door [appellanten] zouden zijn afgenomen op uiterlijk 1 juli 2019, de datum die door partijen tot uiterste datum was bestempeld. Dit betekent dat ten tijde van de bedoelde e-mails de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst niet meer tussen partijen golden, zodat het [geïntimeerden] op dat moment vrijstond ook de koopprijs ter sprake te brengen.

3.11.5.

Voor het overige hebben [appellanten] in hoger beroep onvoldoende concrete feiten toegevoegd aan wat zij in eerste aanleg al hebben betoogd en waaruit, tezamen genomen, de conclusie kan worden getrokken dat [geïntimeerden] onder de gegeven omstandigheden schadeplichtig jegens hen zijn geworden wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een verdere verlenging.

3.11.6.

Uit het voorgaande volgt dat
grief 17,
grief 18,
grief 19,
grief 20,
grief 21en
grief 22eveneens moeten worden verworpen.

Bewijsaanbod, eiswijziging en slotsom

3.12.

[appellanten] hebben geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.13.

[appellanten] hebben na memorie van antwoord hun eis gewijzigd, waartegen [geïntimeerden] op de voet van artikel 130 lid 1 Rv bezwaar hebben gemaakt. Een beslissing hieromtrent kan achterwege blijven omdat, nu alle grieven falen, een vernietiging van het vonnis waarvan beroep niet aan de orde komt en dus geen beslissing hoeft te worden genomen op enigerlei vordering van de kant van [appellanten]

3.14.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Ook
grief 23faalt.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 1.684,00 voor verschotten en op € 9.834,00 voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, D. Kingma en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022.