Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/02736
Datum18 februari 2022
ARREST
In de zaak van
[verhuurder],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
hierna: verhuurder,
advocaten: D.M. de Knijff en M.S. van der Keur,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: huurder,
niet verschenen.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
de vonnissen in de zaak 5930691 CV EXPL 17-1955 van de kantonrechter te Bergen op Zoom van 12 juli 2017, 25 oktober 2017 en 28 maart 2018;
het arrest in de zaak 200.245.527/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 9 juni 2020.
[verhuurder] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
Tegen huurder is verstek verleend.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Verhuurder heeft met ingang van 1 juli 2015 een aan hem in eigendom toebehorende woning verhuurd aan huurder.
(ii) De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd.
(iii) Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. De reden hiervoor is beëindiging van de relatie met zijn partner, met wie verhuurder samenwoonde en drie minderjarige kinderen heeft. Verhuurder wil het gehuurde zelf (deels met zijn kinderen) gaan bewonen. De ex-partner van verhuurder zou de gezamenlijk door verhuurder en zijn ex-partner bewoonde huurwoning blijven bewonen, ook deels met de kinderen.
(iv) Huurder heeft met beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.
2.2
Verhuurder vordert, kort gezegd, dat het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen op grond van de door hem gedane opzegging, en veroordeling van huurder tot ontruiming.
2.3
De kantonrechter heeft geoordeeld dat verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt, maar dat verhuurder niet heeft bewezen dat huurder in de omgeving passende vervangende woonruimte kan krijgen, zodat niet aan de vereisten van art. 7:274 lid Pro 1, onder c, BW is voldaan. De kantonrechter heeft daarom de vordering van verhuurder afgewezen en de huurovereenkomst op de voet van art. 7:273 lid 2 BW Pro voor bepaalde tijd verlengd tot 29 maart 2019.
2.4
Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. [1] Het heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.
Uitgangspunt blijft het oordeel van de kantonrechter dat verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Vervolgens moet worden beoordeeld of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is. (rov. 5.5)
In het geval alsnog zou worden geoordeeld dat er wel passende woonruimte voor huurder is, moet de rechter het tijdstip van de ontruiming vaststellen. In het geval zou worden geoordeeld dat niet gebleken is van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van de huurovereenkomst (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven. Huurder vordert immers dat deze voor onbepaalde tijd wordt verlengd. (rov. 5.6)
Inmiddels is de periode waarvoor de huurovereenkomst is verlengd van 12 maanden reeds ruim een jaar geleden verstreken. Het vonnis van de kantonrechter is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de huurder heeft dus in ieder geval nog een jaar na de uitspraak van de kantonrechter het woongenot van de gehuurde woning gehad. Het hof zou, in het geval tot het oordeel zou worden gekomen dat er passende woonruimte voor huurder was en de termijn voor de ontruiming moest worden vastgesteld, deze termijn in ieder geval niet hebben gesteld op een langere periode dan 12 maanden. Daarvoor was dan immers geen noodzaak, als er passende woonruimte voor huurder was.
In het geval zou worden geoordeeld dat niet van passende woonruimte voor huurder was gebleken, zou het hof de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen. Huurder heeft inmiddels in ieder geval een jaar de tijd gehad om vervangende woonruimte te vinden en om haar feitelijke situatie zo in te richten dat dat mogelijk moet worden geacht. Afgezet tegen het belang van verhuurder om de hem in eigendom toebehorende woning weer te gaan bewonen, in verband met de beëindiging van zijn relatie, is de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar het maximale. Van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij (nog) een andere woning gaat huren of kopen, alleen al niet omdat hij onbetwist heeft gesteld dat de hypotheekrente van de aan huurder verhuurde woning voor hem niet langer aftrekbaar is en hij (daardoor) financieel nadeel lijdt, omdat de huuropbrengsten de kosten van de woning niet dekken. Bovendien was de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gericht op tijdelijke verhuur. De reden hiervoor was dat de woning in de verkoop stond, maar de verkoop lukte niet. Daarom is de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd aangegaan, met de mogelijkheid voor huurder om de woning te kopen. Dat dit de bedoeling was, is door huurder niet weersproken. Het belang van verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd weegt daarom zwaarder dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. (rov. 5.7)
Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. (rov. 5.8)
3.Beoordeling van het middel
3.1
De onderdelen 1 en 2 van het middel voeren aan dat onjuist is het oordeel van het hof in rov. 5.7 en 5.8, dat in het midden kan blijven of huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen, omdat zowel bij beëindiging wegens dringend eigen gebruik op grond van art. 7:274 lid Pro 1, onder c, BW als bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW Pro de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019.
3.2
De klacht is gegrond. In rov. 5.8 heeft het hof overwogen dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of passende woonruimte voor huurder beschikbaar was, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019.
Dit oordeel is klaarblijkelijk gestoeld op de rechtsopvatting dat de huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de bepaalde tijd waarmee de rechter de huurovereenkomst op de voet van art. 7:273 lid 2 BW Pro verlengt. Die rechtsopvatting is onjuist. De verlenging voor bepaalde tijd als bedoeld in art. 7:273 lid 2 BW Pro heeft niet tot gevolg dat de overeenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd van rechtswege eindigt. De verlenging voor bepaalde tijd brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd (zie art. 7:277 lid 2 BW Pro).
Het oordeel van het hof is voorts klaarblijkelijk gestoeld op de rechtsopvatting dat het – indien huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen – kan bepalen dat de overeenkomst eindigt met ingang van een vóór zijn uitspraak gelegen datum. Die rechtsopvatting is eveneens onjuist. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. [2]
3.3
De klachten van onderdeel 4 bouwen op de onderdelen 1 en 2 voort en slagen eveneens. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.
3.4
Nu huurder de bestreden beslissing niet heeft uitgelokt of verdedigd, zullen de kosten van het geding in cassatie worden gereserveerd.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 9 juni 2020;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
- reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;
- begroot deze kosten tot op de uitspraak in cassatie aan de zijde van verhuurder op € 528,14 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van huurder op nihil.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, A.E.B. ter Heide en S.J. Schaafsma, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
18 februari 2022.
18 februari 2022.