Uitspraak
21 maart 2003
Eerste Kamer
Nr. C01/225HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
de coöperatie CO-OP CODIS U.A. (voorheen genaamd Consumentencoöperatie Co-op Nederland u.a. en daarvoor Coöperatieve Verbruiksvereniging CO-OP 82 u.a.), gevestigd te Arnhem,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck,
t e g e n
1. [verweerster 1],
2. [verweerster 2]
(voorheen genaamd [A] B.V.),
beide gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweersters in cassatie - gezamenlijk verder te noemen: [verweerster] - hebben bij exploit van 28 september 1999 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Co-op - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Zaandam en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de in de dagvaarding omschreven bedrijfsruimte zal eindigen met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met - kort gezegd - veroordeling van Co-op tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte.
Co-op heeft de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 13 januari 2000 de vordering van [verweerster] afgewezen, de huurovereenkomst per 1 maart 2000 verlengd met een jaar, derhalve tot 1 maart 2001, en Co-op veroordeeld in de proceskosten.
Tegen dit vonnis heeft Co-op hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Haarlem.
Bij vonnis van 20 maart 2001 heeft de Rechtbank voormeld vonnis van de Kantonrechter vernietigd en opnieuw rechtdoende vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 maart 2000 is geëindigd en het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 september 2001 met veroordeling van Co-op om het gehuurde voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming te verlaten, een en ander met compensatie van de proceskosten en uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft Co-op beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Co-op mede door mr. M. Verwijs, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Wat betreft de feiten en het verloop van de procedure verwijst de Hoge Raad naar de punten 2.1-2.4 van de conclusie van de Advocaat-Generaal en naar het hiervoor onder 1 overwogene.
3.2.1Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. [Verweerster] heeft in 1977 winkelruimte met daarboven gelegen woningen verhuurd aan Co-op. Co-op drijft in de winkelruimte (bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW) een supermarkt. [Verweerster] wil het winkelcentrum, waarvan de door Co-op gehuurde winkelruimte deel uitmaakt, ingrijpend renoveren. Nadat [verweerster] in verband hiermee de huur had opgezegd tegen 1 maart 1996, heeft in een opvolgende procedure de Rechtbank bij vonnis van 1 december 1998 de vordering van [verweerster] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen, afgewezen en de huurovereenkomst verlengd tot 1 maart 2000. [Verweerster] heeft de huurovereenkomst tegen die datum andermaal opgezegd. Co-op heeft hiermee opnieuw niet ingestemd. [Verweerster] heeft vervolgens in de onderhavige procedure gevorderd dat de Kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen met vaststelling van het tijdstip van en veroordeling van Co-op tot ontruiming van het verhuurde.
3.2.2 De Kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst in beginsel alsnog dient te worden beëindigd doch dat de in art. 7A:1631a lid 1 BW voorgeschreven belangenafweging meebrengt dat de huurovereenkomst nog (relatief) korte tijd verlengd behoort te worden en wel voor een periode van een jaar, te rekenen vanaf de datum tot welke de huurovereenkomst door de Rechtbank was verlengd. "De huurovereenkomst", aldus de Kantonrechter, "zal dus eindigen op 1 maart 2001. Een verdere verlenging zal gelet op het bepaalde in artikel 7A:1631b lid 1 BW niet meer mogelijk zijn. Dat is bepaald ook mijn bedoeling, (...). Gelet op het voorgaande zal ik de vordering van [verweerster] formeel moeten afwijzen, met vaststelling evenwel van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2001." Ten aanzien van de proceskosten overwoog de Kantonrechter vervolgens dat, gelet op de uitkomst van de zaak, Co-op als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet worden aangemerkt. Op grond van deze overwegingen heeft de Kantonrechter de vordering van [verweerster] afgewezen, de huurovereenkomst verlengd tot 1 maart 2001 en Co-op in de proceskosten veroordeeld.
3.2.3 Op het door Co-op ingestelde hoger beroep heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, vastgesteld dat de huurovereenkomst op 1 maart 2000 is geëindigd, het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 september 2001, en Co-op dienovereenkomstig tot ontruiming veroordeeld. Voorts heeft de Rechtbank haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De Rechtbank heeft daartoe, samengevat en voorzover in cassatie van belang, het volgende overwogen.
(1) Co-op heeft beoogd met de grieven de gehele zaak opnieuw en in volle omvang aan de Rechtbank voor te leggen. (rov. 4.1)
(2) In het - hiervóór in 3.2.1 vermelde - vonnis van 1 december 1998 heeft de Rechtbank onder meer belang gehecht aan de omstandigheid dat onderhandelingen tussen [verweerster] en Co-op over verhuur aan Co-op van de nieuwe ruimte die in het nieuwe winkelcentrum voor een supermarkt was bestemd, nog niet waren afgerond. Sindsdien hebben geen onderhandelingen plaatsgevonden; in dit opzicht verschilt de huidige situatie niet van die ten tijde van het vonnis van 1 december 1998. Nieuw is wel dat er thans een brief van de gemeente is waaruit blijkt dat de start van de renovatie uitsluitend nog afhangt van de beëindiging van de huurovereenkomst met Co-op waarmee kan komen vast te staan dat wat de gemeente wenst - slechts één supermarkt in het winkelcentrum - kan worden gerealiseerd. (rov. 4.4)
(3) In het vonnis van 1 december 1998 heeft de Rechtbank al vastgesteld dat [verweerster] een groot belang heeft bij de renovatie van het winkelcentrum en dat het belang van Co-op bij voortzetting van haar bedrijf in het gehuurde daaraan ondergeschikt moet worden geacht. Ondanks het feit dat [verweerster] niet nader heeft willen onderhandelen, brengt de huidige situatie in dit licht thans mee dat bij een redelijke afweging op grond van art. 7A:1631a lid 1 BW de huurovereenkomst beëindigd moet worden. Daarom is de Rechtbank, anders dan de Kantonrechter, van oordeel dat de huurovereenkomst moet eindigen per 1 maart 2000, zijnde de datum waartegen de (verlengde) huurovereenkomst door [verweerster] is opgezegd, en dat de vordering tot ontruiming van [verweerster] toewijsbaar is, waarbij de ontruimingstermijn naar redelijkheid en billijkheid moet worden vastgesteld op 1 september 2001. (rov. 4.5)
(4) De Rechtbank realiseert zich dat [verweerster] door de renovatie van het winkelcentrum en het daarvoor benodigde vertrek van Co-op uit het gehuurde, het voordeel geniet dat zij thans in het winkelcentrum over een "vrije supermarktplek" komt te beschikken, hetgeen door de exclusiviteit die via het bestemmingsplan aan de vestiging van de nieuwe supermarkt wordt gegeven, een vermogenswaarde vertegenwoordigt. Hiertegenover staat dat Co-op dit belang verliest door de beëindiging van de huurovereenkomst. (rov. 4.6)
(5) Bescherming van dit belang kan mogelijk geschieden op basis van artikel 7A:1635a BW, terwijl het afbreken van de onderhandelingen door [verweerster] na het vonnis van 1 december 1998 zich onder omstandigheden oplost in een verplichting tot vergoeding van de schade. Bij de belangenafweging kan aan het financiële belang van Co-op dan ook geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. (rov. 4.7)
3.3 Onderdeel 1.2 (1.1 bevat geen klacht) klaagt dat de Rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep is getreden door, terwijl de Kantonrechter de vordering van [verweerster] had afgewezen en [verweerster] geen incidenteel hoger beroep had ingesteld, haar vordering alsnog toe te wijzen. Deze klacht faalt.
De Kantonrechter heeft in wezen geoordeeld dat de in art. 7A:1631a lid 1 voorgeschreven belangenafweging meebrengt dat van Co-op niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde vóór 1 maart 2000 ontruimt doch dat dit per die datum wèl van haar kan worden gevergd. Hoewel hij dit om niet geheel duidelijke reden heeft ingekleed in de vorm van een afwijzing van de vordering van [verweerster] met verlenging van de huurovereenkomst, heeft hij er geen twijfel over laten bestaan dat hij daarmee in wezen [verweerster] in het gelijk stelde. Co-op is dan ook terecht door de Rechtbank ontvankelijk geacht in haar beroep. Naar de Rechtbank in rov. 4.1 heeft vastgesteld, heeft Co-op met haar grieven beoogd de gehele zaak opnieuw en in volle omvang aan de Rechtbank voor te leggen. Deze vaststelling is - anders dan onderdeel 1.3 betoogt - in het licht van de memorie van grieven niet onbegrijpelijk noch onvoldoende gemotiveerd. De Rechtbank is in deze enigszins ongebruikelijke situatie terecht ervan uitgegaan dat zij krachtens de devolutieve werking van het appel alle stellingen van [verweerster] diende te behandelen, voorzover zij door deze niet waren prijsgegeven.
3.4 Onderdeel 2.2 (onderdeel 2.1 bevat geen klacht) komt met motiveringsklachten op tegen hetgeen de Rechtbank in rov. 4.7 heeft overwogen ten aanzien van art. 7A:1635a BW.
De Hoge Raad verstaat deze overweging aldus dat de Rechtbank daarin, voorzover in dit verband van belang, in verband met het door haar in rov. 4.6 gereleveerde belang van Co-op erop wijst dat de wet in art. 7A:1635a een regeling geeft om tegen te gaan dat de verhuurder als gevolg van de beëindiging van de huur ongerechtvaardigd voordeel geniet van de door de voormalige huurder opgebouwde goodwill en dat in het licht daarvan aan het in rov. 4.6 gereleveerde belang geen verdergaande betekenis toekomt dan dat het in de door art. 7A:1631a lid 1 vereiste belangenafweging moet worden meegewogen. Anders dan in onderdeel 2.2 wordt aangenomen, ligt in rov. 4.7 niet besloten dat de Rechtbank ervan is uitgegaan dat Co-op daadwerkelijk rechten aan art. 7A:1635a zal kunnen ontlenen.
Aldus verstaan is het bestreden oordeel niet onbegrijpelijk, zodat onderdeel 2.2 faalt.
3.5.1 Onderdeel 1.4 richt een rechtsklacht tegen de beslissing van de Rechtbank dat de huurovereenkomst op 1 maart 2000 is geëindigd. Onderdeel 3.2 (onderdeel 3.1 bevat geen klacht) keert zich tegen de beslissing van de Rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.5.2 De Rechtbank heeft kennelijk toepassing willen geven aan het bepaalde in art. 7A:1631 lid 3, dat de rechter, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, kan bepalen dat de overeenkomst in afwijking van het bepaalde in het eerste lid van art. 7A:1627a - dat in de eerste volzin van lid 3 van art. 7A:1631 van overeenkomstige toepassing is verklaard op de in dat artikel bedoelde opzegging - niet verder van kracht blijft, en zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren. In het licht van de verdere overwegingen van de Rechtbank is haar oordeel dat deze bepaling voor toepassing in aanmerking kwam, niet onbegrijpelijk. De Rechtbank was kennelijk van oordeel dat na haar vonnis van 1 december 1998 en de inmiddels door de gemeente geschapen duidelijkheid het nog resterende verweer van Co-op als kennelijk ongegrond moest worden aangemerkt. Deze oordelen vereisten ook geen nadere motivering. Onderdeel 3.2 faalt derhalve.
3.5.3 Onderdeel 1.4 klaagt evenwel gezien art. 7A:1627a en 1631 lid 3 in verbinding met art. 7A:1631b terecht dat de Rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de huurovereenkomst te beëindigen met ingang van een vóór het uitspreken van haar vonnis gelegen datum. De klacht kan nochtans niet tot vernietiging van de gehele beslissing leiden.
In de onderhavige procedure staat centraal de vraag of bij redelijke afweging van de wederzijdse belangen van Co-op niet gevergd kan worden dat zij het gehuurde ontruimt. Indien in zo'n geval de rechter deze vraag ontkennend beantwoordt, kan hij bij toepassing van art. 7A:1631 lid 3 bepalen dat de overeenkomst niet verder van kracht blijft en zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Nu de Rechtbank aan deze bepaling toepassing heeft willen geven en zij er geen twijfel over heeft laten bestaan dat naar haar oordeel de huurovereenkomst met ingang van de vroegst mogelijke datum moest worden beëindigd en het gehuurde per 1 september 2001 ontruimd diende te worden, en dit oordeel in cassatie stand houdt, brengt de gesignaleerde onjuistheid slechts mee dat het vonnis van de Rechtbank moet worden vernietigd voorzover daarin de datum van beëindiging is gesteld op 1 maart 2000. De beslissing van de Rechtbank blijft derhalve in stand voorzover daarin is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd. Verwijzing van de zaak naar een Gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing kan achterwege blijven.
3.6 Het in 3.5 overwogene brengt mee dat onderdeel 1.5 geen behandeling behoeft.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Haarlem van 20 maart 2001 voorzover daarin is vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd "op 1 maart 2000";
verwerpt het beroep voor het overige;
veroordeelt Co-op in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 286,88 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 21 maart 2003.