ECLI:NL:HR:2019:505

Uitspraak

5 april 2019

Eerste Kamer

18/01039

TT/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[de huurder] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt,

t e g e n

[de verhuurder] ,
wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de huurder en de verhuurder.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. de vonnissen in de zaak 3992349 CV 15-1866 van de kantonrechter te Breda van 13 mei 2015 en 14 oktober 2015;

b. de arresten in de zaak 200.185.615/01 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 augustus 2016 en 12 december 2017.

Het arrest van het hof van 12 december 2017 is aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof van 12 december 2017 heeft de huurder beroep in cassatie ingesteld. De procesinleiding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen de verhuurder is verstek verleend.

De conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing naar een ander gerechtshof.

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

i) De verhuurder is eigenaar van een woning te Geertruidenberg (hierna: de woning).
ii) De verhuurder heeft de woning met ingang van 5 december 2008 verhuurd aan de huurder tegen betaling van een huurprijs van € 575,-- per maand.
iii) De verhuurder heeft bij aangetekende brief van 30 december 2014 de huurovereenkomst met de huurder opgezegd per 1 juli 2015 wegens dringend eigen gebruik. De huurder heeft de aangetekende brief niet in ontvangst genomen.
iv) De gemachtigde van de verhuurder heeft bij aangetekende brief van 2 februari 2015 de huurder gewezen op de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik bij de eerdere aangetekende brief van 30 december 2014 en de huurder een termijn gesteld om te reageren op de opzegging.
v) De huurder heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.

3.2.1

De verhuurder vordert in dit geding, voor zover in cassatie van belang, vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en van het tijdstip van ontruiming van de woning. De verhuurder heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij heeft daartoe aangevoerd dat zijn relatie is verbroken, dat zijn ex-partner in hun gezamenlijke woning is gebleven, die inmiddels is verkocht, dat hij geen eigen woonruimte heeft en tijdelijk bij een kennis verblijft en dat hij geen nieuwe woning kan verwerven omdat hij freelancer is en al twee hypothecaire leningen heeft.

De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen.

3.2.2

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter, voor zover in cassatie van belang, bekrachtigd. Daartoe heeft het hof onder meer overwogen:

“6.5.2. Op grond van artikel 347 lid 1 Rv moeten alle principale grieven in beginsel in de memorie van grieven aan de orde worden gesteld (de zgn. twee-conclusie-regel). Het hof is van oordeel dat de inhoudelijke betwisting door [de huurder] van het dringend eigen gebruik bij pleidooi te kwalificeren is als een nieuwe grief die voor het eerst bij pleidooi wordt aangevoerd, zodat sprake is van strijd met de hiervoor genoemde twee-conclusie-regel. Van het bij pleidooi voortbouwen op een reeds bij memorie van grieven aangevoerde grief of grondslag is geen sprake. De grieven van [de huurder], zoals aangevoerd bij memorie van grieven, betreffen alle drie formeelrechtelijke onderwerpen, waarbij niet inhoudelijk is ingegaan op de vraag of al dan niet sprake is van dringend eigen gebruik. [De verhuurder] heeft deze grieven ook zo begrepen, gezien de memorie van antwoord in principaal appel en zijn reactie bij pleidooi.

(…)

6.5.3. (…)

Gelet op het voorgaande dient voor de beoordeling door het hof tot uitgangspunt dat [de verhuurder] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

(…)

6.8.

De derde grief van [de huurder] komt erop neer dat de kantonrechter niet voorbij had mogen gaan aan het aanbod van [de huurder] om de makelaar (…) te horen en om afschriften op te vragen van de notities in het dossier van de woning bij Verbrugge Makelaardij. Het hof stelt vast dat [de huurder] geen afzonderlijke grief heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [de verhuurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat voor [de huurder] andere passende woonruimte beschikbaar is. Evenmin is, zoals overwogen, een afzonderlijke grief gericht tegen de door de kantonrechter gemaakte belangenafweging. Het hof heeft dus, als hiervoor reeds aangehaald, van voornoemde oordelen van de kantonrechter uit te gaan. Gelet hierop heeft [de huurder] geen belang bij het doen horen van de makelaar (…). Hij wenst door middel hiervan immers te bewijzen dat [de verhuurder] de woning niet zelf wil gaan gebruiken maar wil verkopen, terwijl in hoger beroep niet ter discussie staat dat [de verhuurder] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het horen van [de makelaar] als getuige doet dus niet ter zake voor de in dit hoger beroep te nemen beslissingen. Het hof ziet ook geen aanleiding bedoelde stukken op te vragen. De derde grief treft evenmin doel.”

3.3.1

Onderdeel 2.1.2 van het middel bevat de klacht dat het hof heeft miskend dat de huurder wel een grief heeft aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof heeft volgens het onderdeel hetzij miskend dat als grieven dienen te worden aangemerkt alle gronden die de appellant aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, hetzij een onbegrijpelijke uitleg aan de memorie van grieven gegeven. Het onderdeel wijst op de volgende passages uit de memorie van grieven:

“
5. Samenvatting.

[De huurder] is een goed huurder van de woning te Geertruidenberg (…), hierna te noemen ‘de woning’. [De verhuurder] is een slecht verhuurder. [De verhuurder] wendt vóór, alsof hij de woning voor dringend eigen gebruik nodig heeft. Dat dringende eigen gebruik wordt betwist. De noodzakelijke belangenafweging tussen [de huurder] en [de verhuurder] heeft niet kunnen plaatsvinden door het onvoldoende aanleveren van gegevens door [de verhuurder]. Anderzijds heeft [de huurder] aangeboden te bewijzen, dat de daadwerkelijke opzet en strategie van [de verhuurder] is: dat de te ontruimen huurwoning zo snel als mogelijk kan worden verkocht tegen leegwaarde in een steeds beter aantrekkende woningmarkt.

6.[De verhuurder] heeft al van alles uitgehaald om te komen tot verwijdering van [de huurder]. [De verhuurder] heeft schijnbaar alle schepen achter zich verbrand. En vervolgens wendt hij zich met dat verhaal tot de beslissende rechter, terwijl hij aantoonbaar op die schijnbare noodsituatie van dringend eigen gebruik heeft aangestuurd. Dat vervolgens [de verhuurder] die woning niét voor dringend eigen gebruik nodig heeft wordt ook aantoonbaar. (…)”

3.3.2

Als grieven worden aangemerkt alle gronden die de appellant aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd. De voor vernietiging aangevoerde gronden behoeven door de appellant niet uitdrukkelijk te worden aangeduid als (al dan niet genummerde) ‘grief’. Die gronden moeten wel behoorlijk naar voren zijn gebracht in het geding, zodat zij voldoende kenbaar zijn voor de rechter en voor de wederpartij, welke laatste immers moet kunnen weten waartegen zij zich in de procedure in hoger beroep heeft te verweren. (HR 3 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8278, rov. 4.3; HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771, rov. 2.4.1; HR 1 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:137, rov. 3.3.2)

Bij de uitleg van de memorie van grieven of het appelverzoekschrift kan mede een rol spelen de wijze waarop de geïntimeerde respectievelijk de verweerder in hoger beroep de inhoud van dat stuk, blijkens zijn reactie daarop, heeft begrepen.

3.3.3

Het onderdeel is gegrond. Met het oordeel dat geen afzonderlijke grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, heeft het hof hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de hiervoor in 3.3.2 genoemde regels, hetzij een onbegrijpelijke uitleg gegeven aan de passages in de memorie van grieven die hiervoor in 3.3.1 zijn geciteerd. Dit geldt temeer in het licht van de volgende passages in de memorie van antwoord onder 9 respectievelijk 45:

“9. Anders dan [de huurder] betoogt heeft [de verhuurder] het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. [De verhuurder] wil kort gezegd in zijn eigen woning gaan wonen, omdat hij niet over zelfstandige woonruimte beschikt in verband met de gevolgen van een echtscheiding. [De verhuurder] verblijft op dit moment tijdelijk bij een kennis, welke situatie niet lang meer voort kan duren. (…)

45. Voorzover uw gerechtshof dit noodzakelijk acht, biedt [de verhuurder] aan om al zijn stellingen te bewijzen door alle middelen rechtens, (…) meer in het bijzonder door:

a) aan te tonen dat sprake is van dringend eigen gebruik, door het doen (laten) horen van getuigen, zoals [de verhuurder] zelf, en/of door een nadere (schriftelijke) onderbouwing te geven waarom [de verhuurder] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik;

(…)”

3.4.1

Onderdeel 2.1.3 betoogt dat het hof daarnaast heeft miskend dat ook grief 3, die is gericht tegen het passeren van het aanbod tot het als getuige doen horen van de makelaar van de verhuurder, niet anders kan worden begrepen dan dat daarmee wordt beoogd het gestelde dringend eigen gebruik te bestrijden. Volgens het onderdeel heeft die grief, zeker in combinatie met hetgeen in punt 5 van de memorie van grieven is aangevoerd (hiervoor geciteerd in 3.3.1), geen andere strekking dan aan te tonen dat de aangevoerde opzeggingsgrond, te weten ‘dringend eigen gebruik’, ten onrechte wordt aangevoerd en dus non-existent is, omdat de verhuurder met verkoopplannen bezig was. Dat dit ook zo door de verhuurder is begrepen, volgt volgens het onderdeel uit de reactie op grief 3 in de memorie van antwoord onder 34-37, welke reactie onder meer inhoudt dat ten tijde van het telefoongesprek tussen de huurder en de makelaar van de verhuurder in september 2013, de verhuurder nog met zijn ex-vrouw was, zodat er nog geen sprake was van dringend eigen gebruik van de woning en voorts dat wordt betwist dat de makelaar in september 2014 wederom met het oog op de door de verhuurder voorgenomen verkoop van de woning contact met de huurder heeft opgenomen.

3.4.2

Ook deze klacht is gegrond. Nu met grief 3 wordt opgekomen tegen het passeren van het bewijsaanbod om door het horen van de makelaar te bewijzen dat de verhuurder voornemens is de woning te verkopen, laat die grief geen andere uitleg toe dan dat daarmee tevens het oordeel wordt bestreden dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurder heeft de stelling dat de verhuurder de woning wil gaan verkopen immers aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat de verhuurder de woning niet dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Bovendien blijkt uit de memorie van antwoord (onder 34-37) dat ook de verhuurder de grief in die zin heeft opgevat.

3.5

De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 12 december 2017;

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de huurder] begroot op € 510,09 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren G. Snijders, M.J. Kroeze, C.H. Sieburgh en H.M. Wattendorff, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.V. Polak op
5 april 2019.