Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.268.680/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7649411)
beschikking van 15 december 2020
in de zaak van
Havos Vastgoedbelegging B.V.,
gevestigd te Slochteren,
verzoekster in principaal hoger beroep,
verweerster in incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: verzoekster, tevens verweerster in het tegenverzoek,
hierna:
Havos,
Havos,
advocaat: mr. E.Tj. Van Dalen,
tegen:
[verweerder],
wonende te [A] ,
verweerder in principaal hoger beroep,
verzoeker in incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: verweerder, tevens verzoeker in het tegenverzoek,
hierna:
[verweerder],
[verweerder],
advocaat: mr. W.J. Leerink.
1.De procedure in eerste aanleg
Voor de procedure bij de kantonrechter verwijst het hof naar de beschikking van 5 augustus 2019 die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gegeven.
2.De procedure in hoger beroep
2.1
Het hof heeft de volgende stukken ontvangen:
- op 29 oktober 2019 het beroepschrift van Havos met twee bijlagen;
- het door Havos nagezonden proces-verbaal van de kantonrechter;
- het verweerschrift, tevens incidenteel hoger beroep van [verweerder] met bijlagen;
- het verweerschrift in incidenteel hoger beroep;
- de op 20 oktober 2020 ontvangen productie 6 van [verweerder] .
2.2
Hierna heeft op 4 november 2020 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van de rolzaak tussen partijen met zaaknummer 200.257.801/01. Van die zitting is proces-verbaal opgemaakt. Na afloop van de zitting is uitspraak bepaald op 22 december 2020 of zoveel eerder als mogelijk is.
3.Waar gaat deze zaak over?
3.1
[verweerder] huurt voor zijn [zaak] vanaf 18 juli 2000 het pand aan [de a-straat] te [B] . Tussen partijen is niet in geschil dat deze huurovereenkomst ‘artikel 7:290-bedrijfsruimte’ betreft en inmiddels voor onbepaalde tijd geldt.
De verhuurder van het pand was eerst de heer [C] . [C] en [verweerder] hebben vanaf het jaar 2011 afspraken over verlaging van de huurprijs gemaakt en die afspraken schriftelijk vastgelegd, voor het laatst op 31 december 2015.
Op 25 augustus 2016 is Havos eigenaar en daarmee verhuurder geworden. Volgens Havos
was de huurverlagingsafspraak met [C] uitgewerkt en zij heeft onder meer betaling van de door haar gestelde huurachterstand gevorderd. Bij vonnis van 12 februari 2019 is die vordering door de kantonrechter afgewezen. Havos heeft tegen die uitspraak hoger beroep ingesteld.
3.2
Deze zaak gaat om iets anders, maar hangt wel samen met de afspraak van eind 2015 over huurprijsverlaging. Havos heeft op 29 maart 2019 bij de kantonrechter op basis van artikel 7:304 lid 2 BW een verzoek ingediend tot benoeming van een deskundige die een advies moet uitbrengen over de nadere huurprijs voor het gehuurde met ingang van de dag waarop dit verzoekschrift is ingediend.
3.3
De kantonrechter heeft Havos niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek omdat zij pas met ingang van 1 januari 2021 om huurprijswijziging kan vragen. Het tegenverzoek van [verweerder] om Havos te veroordelen in de werkelijke proceskosten wegens misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is afgewezen. Havos is veroordeeld in de proceskosten op basis van het gebruikelijke tarief (‘het liquidatietarief’).
3.4
Beide partijen zijn het oneens met het oordeel van de kantonrechter voor zover dat in hun nadeel is. Havos heeft drie beroepsgronden aangevoerd en [verweerder] één.
Volgens Havos is zij ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek. De kantonrechter loopt ten onrechte vooruit op artikel 7:303 BW en gaat voorbij aan een overweging over toepasselijkheid van dat artikel in het vonnis van 12 februari 2019 (grond I). Verder is hoger beroep ingesteld van dat vonnis, zodat niet vaststaat dat pas per 2021 huurprijswijziging kan worden gevraagd (grond I.A). Havos is dan ook ten onrechte in de proceskosten veroordeeld (grond II van Havos). [verweerder] voert als beroepsgrond aan dat de kantonrechter ten onrechte geen integrale proceskostenveroordeling heeft uitgesproken.
4.Wat is het oordeel van het hof?
4.1
Het hof vindt dat de kantonrechter Havos ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek en haar daarom ook ten onrechte heeft veroordeeld in de proceskosten. De klacht van [verweerder] over het afwijzen van zijn tegenverzoek om Havos in de integrale proceskosten te veroordelen is alleen al daarom ongegrond. Het hof zal alsnog een deskundige benoemen en legt zijn oordeel hieronder uit.
Wel inhoudelijke beoordeling (het verzoek is ontvankelijk)
4.2
Op het moment van indiening van het verzoek had de kantonrechter, op 12 februari 2019, eindvonnis gewezen in de dagvaardingsprocedure tussen partijen over de door Havos gestelde huurachterstand. In dat vonnis is overwogen dat [verweerder] erin is geslaagd te bewijzen dat de op 31 december 2015 gemaakte afspraak tot huurverlaging met ingang van
1 januari 2016 voor onbepaalde tijd geldt. Havos was het met deze bewijswaardering niet eens en heeft van het vonnis hoger beroep ingesteld. In die zaak met het onder 2.2 vermelde zaaknummer wordt vandaag ook uitspraak gedaan. Het hof bekrachtigt daarin het vonnis van de kantonrechter, maar ten tijde van de beoordeling van het verzoek door de kantonrechter kon niet worden gezegd dat het hoger beroep in de dagvaardingszaak kansloos was.
4.3
De kantonrechter mocht er daarom niet zonder meer van uitgaan dat het op 29 maart 2019 ingediende verzoek prematuur was omdat Havos pas per 1 januari 2021 wijziging van de huurprijs kon vragen. Daar komt bij dat het advies van de te benoemen deskundige tot doel heeft, dat partijen op basis daarvan zelf tot afspraken komen over de eventuele wijziging van de huurprijs. Wanneer dat niet in onderling overleg lukt, kan de rechter worden ingeschakeld om op de voet van artikel 7:303 BW de huurprijs nader vast te stellen, waarbij het hebben van het advies een voorwaarde is voor toegang tot de rechter. De vordering om de huurprijs nader vast te stellen mag ook worden ingediend (kort) voor de datum waarop de huurprijs mag worden aangepast (Kamerstukken II, 2000-2001, 26932 nr. 5 p. 14). Een nieuwe huurprijs kan alleen niet ingaan vóór de datum waarop de huurprijs mag worden aangepast. [1] Wanneer blijkt dat in het advies geen rekening is gehouden met de laatste maanden van de referentieperiode van vijf jaar onmiddellijk voorafgaand aan de datum waarop de huurprijs mag worden gewijzigd, zal dat voor de rechter waarschijnlijk aanleiding zijn om nader (aanvullend) onderzoek te laten doen. Maar daarmee is het voorafgaande advies nog niet zinloos.
[verweerder] beroept zich nog op een uitspraak van een kantonrechter uit Zutphen die oordeelde dat een verzoek als dit hooguit zes maanden voor de datum van huurprijswijziging kan worden gedaan, maar in de literatuur is terecht opgemerkt dat dit een arbitraire beslissing is. [2]
4.4
Wel onjuist is de stelling van Havos dat de kantonrechter haar verzoek inhoudelijk had moeten behandelen om de enkele reden dat in het eindvonnis van 12 februari 2019 op artikel 7:303 BW is gewezen. De kantonrechter wijst in dat vonnis alleen op de mogelijkheid die de wet biedt om een rechterlijk oordeel te vragen over een gewenste huuraanpassing. Dat is geen toezegging dat een verzoek ook meteen inhoudelijk behandeld wordt.
Havos heeft ook belang bij het verzoek
4.5
[verweerder] heeft verder aangevoerd dat Havos geen belang heeft bij haar verzoek omdat zij, als haar hoger beroep tegen het vonnis van 12 februari 2019 zou slagen, aanspraak zou hebben op de oorspronkelijk overeengekomen (geïndexeerde) huurprijs. Dat argument is ondeugdelijk. Ook die huurprijs mag immers opnieuw worden getoetst bij een huurherzieningsdatum.
4.6
Bij de kantonrechter heeft [verweerder] zich nog verweerd met de stelling dat hij voorafgaand aan het ingediende verzoek wel bereid was om mee te werken maar geen antwoord kreeg op zijn wedervraag waarom Havos dacht een dergelijk verzoek en een dergelijke vordering te kunnen instellen binnen 5 jaar na de huurprijsaanpassing per 1 januari 2016.
Het hof leest in de namens [verweerder] verzonden brief van 1 maart 2019 niet dat [verweerder] serieus en zonder onnodige vertraging ingaat op het verzoek tot overleg, want vooropgesteld wordt dat Havos volgens [verweerder] niet voldoet aan de eis dat een vordering tot huurprijswijziging pas kan worden ingesteld 5 jaar na 1 januari 2016 zodat het verzoek tot benoeming van een deskundige zal worden afgewezen. Daarmee miskent [verweerder] niet alleen dat het onderzoek vooraf moet gaan aan een vordering tot huurprijswijziging, maar ook dat niet onherroepelijk vast stond dat de huurprijs pas per 1 januari 2021 gewijzigd kon worden (en dat is vandaag, op de dag van uitspraak, ook nog niet het geval).
Havos mocht zich daarom op 29 maart 2019 bij gebrek aan overeenstemming tot de kantonrechter wenden. [3]
4.7
Het hof zal een deskundige benoemen. Over de persoon van de deskundige zijn partijen het bij de kantonrechter al eens geworden en tijdens de zitting bij het hof hebben partijen nog eens bevestigd dat benoemd mag worden:
[D] ,
werkzaam bij Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars BV,
gevestigd te (9721AA) Groningen aan Hereweg 65.
Volgens partijen is deze deskundige bereid en in staat het nodige onderzoek te verrichten nadat hij daarvoor opdracht krijgt. Het hof benoemt daarom [D] .
De opdracht aan de deskundige
4.8
De deskundige heeft tot taak om, met inachtneming van de maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW, advies uit te brengen over de vraag wat de redelijke huurprijs is voor het gehuurde met ingang van 1 januari 2021.
Zoals onder 4.6 al is overwogen, staat met de uitspraak van vandaag in zaaknummer 200.257.801/01 nog niet onherroepelijk vast dat 1 januari 2021 de datum is waarop
de huurprijs kan worden aangepast. Maar onjuist is de stelling van Havos dat de datum waarop de huurprijs kan worden aangepast de datum is waarop zij haar verzoek aan de kantonrechter heeft gedaan tot benoeming van een deskundige. Dat zou in strijd komen met artikel 7:303 lid 1 aanhef en onder b BW waarin is bepaald dat bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd een wachttijd voor huurherziening geldt van tenminste vijf jaar.
Wat is de conclusie?
4.9
De beroepsgronden van Havos slagen dus grotendeels en het incidenteel hoger beroep van [verweerder] faalt.
De beslissing van de kantonrechter wordt vernietigd en het hof benoemt alsnog de door partijen gekozen deskundige. [verweerder] wordt als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, veroordeeld in de kosten van de procedure, ook in incidenteel hoger beroep. Voor de mondelinge behandeling in hoger beroep wordt geen punt toegekend omdat het zwaartepunt lag bij de gelijktijdig behandelde rolzaak.
De proceskosten aan de kant van Havos zijn in eerste aanleg € 121,- griffierecht en € 360,- salaris gemachtigde. In hoger beroep bedragen de kosten € 741,- griffierecht en € 1.074,- voor salaris advocaat volgens liquidatietarief (1 punt, tarief II) in principaal hoger beroep en € 537,- (½ punt, tarief II) voor salaris in incidenteel hoger beroep, te vermeerderen met
€ 157,- nasalaris en, indien niet vrijwillig wordt betaald binnen veertien dagen na heden en betekening heeft plaatsgevonden, nog te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris zoals verzocht.
5.De beslissing
Het hof:
vernietigt de tussen partijen gegeven beschikking van de kantonrechter van 5 augustus 2019 en beslist opnieuw:
benoemt tot deskundige:
[D] ,
werkzaam bij Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars BV,
gevestigd te (9721AA) Groningen aan Hereweg 65,
om advies uit te brengen over de nadere huurprijs voor het gehuurde aan de [de a-straat] te [B] per 1 januari 2021 aan de hand van de maatstaf in artikel 7:303 lid 2 BW;
veroordeelt [verweerder] in de proceskosten van Havos in eerste aanleg, vastgesteld op € 121,- griffierecht en € 360,- salaris gemachtigde;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Havos vastgesteld op € 741,- griffierecht en € 1.611,- salaris advocaat, te vermeerderen met € 157,- nasalaris en, indien niet binnen veertien dagen na heden is betaald en betekening heeft plaatsgevonden, nog te vermeerderen met € 82,- nasalaris;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat in principaal of incidenteel hoger beroep meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.E.L. Fikkers, D.H. de Witte en M. Willemse en is in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2020.