Uitspraak
11 juni 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/065HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. R.F. Thunnissen,
t e g e n
DE GEMEENTE WYMBRITSERADIEL,
gevestigd te IJlst,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij exploot van 13 september 2000 verweerster in cassatie - verder te noemen: de gemeente - in versneld regime gedagvaard voor de rechtbank te Leeuwarden en gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. de gemeente te veroordelen tot nakoming binnen drie maanden na betekening van het te dezen te wijzen vonnis van de gesloten overeenkomst met [eiser] in die zin dat het water tot een meter uit de walkant ongeveer een meter diep zal zijn en verder schuin aflopend naar twee meter diepte en
subsidiair:
2. de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel van [eiser] door de gemeente te verplichten een vaargeul aan te leggen van het perceel van [eiser] aan [a-straat 1] in [plaats] tot de Ee en terug;
3. de gemeente te veroordelen overeenkomstig het primair gevorderde.
De gemeente heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 22 november 2000 een comparitie van partijen bevolen en bij eindvonnis van 6 juni 2001 de primaire vordering toegewezen.
Tegen beide vonnissen heeft de gemeente hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Leeuwarden.
Bij arrest van 20 november 2002 heeft het hof het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 6 juni 2001 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [eiser] alsnog afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 2 april 2004 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] heeft in 1993 van de gemeente een aan het water (De Opvaart) gelegen perceel bouwterrein in het plan De Warren IV te Woudsend (hierna; de waterkavel) gekocht.
(ii) Een brief van 17 maart 1993 van de gemeente aan [eiser] vermeldt onder meer:
"In Woudsend wordt gewerkt aan de volgende uitbreiding van het woningbouwgebied, genaamd de Warren IV.
U hebt zich daarvoor als een van de 54 gegadigden laten inschrijven. (...)
3. WATERKAVELS
De kavels, die aan het water liggen, zullen van een beschoeiing worden voorzien, welke bij de koper in onderhoud komt. (...) Het water zal tot 1 meter uit de walkant ongeveer 1.00 meter diep zijn en verder schuin aflopend naar 2.00 meter.
4. AANLEGGELEGENHEID
Eigenaren van een kavel aan het water mogen met een boot aan eigen wal aanleggen. Hierbij dient de boot, die een maximale breedte van 3 m1 mag hebben, langszij te worden aangelegd.
3. INSCHRIJVING
Wij verzoeken u als gegadigde voor een kavel in genoemd plan uw 1e, 2e en eventueel 3e keuze schriftelijk aan ons door te geven vóór 5 april 1993. (...)
4. LOTING
Mochten straks meerdere keuzes op dezelfde kavel vallen, dan zijn wij genoodzaakt te loten. Op een nader te bepalen tijdstip zal dan in aanwezigheid van betrokkenen de toewijzing plaatsvinden.
5. TOEWIJZING EN OPTIE
Degenen, die door middel van loting een kavel krijgen toegewezen, krijgen dan een optie gedurende één maand. (...)
Binnen de optietermijn dient optiehouder zich te beraden over het wel of niet aankopen van het bouwterrein.
Na afloop van de optie zal er een koopcontract worden opgemaakt bij een door u op te geven notaris. (...)
6. ALGEMENE VERKOOPVOORWAARDEN
Bij de verkoop zullen de "Algemene voorwaarden door de verkoop van bouwterrein in de gemeente Wymbritseradiel" van toepassing worden verklaard. (...)"
(iii) Bij brief van 26 maart 1993 heeft [eiser] zich bij de gemeente gemeld als gegadigde voor kavel 27 (eerste keuze) en voor kavel 26 en 28 (respectievelijk tweede en derde keuze).
(iv) De gemeente heeft bij brief van 16 april 1993 aan [eiser] bericht dat kavel 27 aan hem werd toegewezen en dat aan hem gedurende twee maanden een optie op deze kavel werd verleend. [Eiser] heeft deze optie aanvaard.
(v) De waterkavel is op 30 maart 1994 door de gemeente aan [eiser] geleverd. In de notariële leveringsakte staat onder meer vermeld:
"(...) Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden wat eerder in het kader van deze overeenkomst tussen hen is overeengekomen. (...)"
(vi) [Eiser] bezit een zeilboot, die ongeveer 1.70 meter diep steekt.
(vii) De gemeente heeft een onderhoudsverplichting voor De Opvaart. De Opvaart komt uit op de Ee. De Ee is ook in eigendom bij de gemeente, maar de onderhoudsverplichting hiervan rust op de provincie. De Ee is een hoofdroute die gebruikt wordt door grotere schepen. Door de stuwkracht en de waterverplaatsing van die grotere schepen wordt baggerslib in de Ee naar de zijkanten gestuwd, waardoor een slibbank ontstaat ter plaatse waar De Opvaart uitmondt in de Ee.
3.2 [Eiser] heeft gevorderd als onder 1 is weergegeven, inhoudende primair de veroordeling van de gemeente tot nakoming van de met hem gesloten overeenkomst in die zin dat het water tot één meter uit de walkant ongeveer één meter diep zal zijn en verder schuin zal aflopen naar twee meter diepte, en subsidiair wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van zijn nadeel doordien de gemeente wordt verplicht een vaargeul aan te leggen van zijn perceel tot de Ee en tot aansluitende veroordeling van de gemeente overeenkomstig het primair gevorderde.
[Eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente waterkavels heeft aangeboden en daarbij heeft aangegeven dat het water tot één meter uit de walkant ongeveer één meter diep zal zijn en verder tot een diepte van twee meter schuin zal aflopen. Hij heeft dit aanbod aanvaard. In verband met zijn vaarhobby was de aangegeven diepte van twee meter bij de totstandkoming van de koopovereenkomst voor hem essentieel. Hij heeft thans grote problemen om met zijn zeilboot zijn perceel te bereiken; zijn zeilboot steekt 1.70 meter diep.
Na bij tussenvonnis een comparitie van partijen te hebben gelast, heeft de rechtbank bij eindvonnis de gemeente veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het vonnis de met [eiser] gesloten overeenkomst na te komen, in die zin dat het water tot één meter uit de walkant ongeveer één meter diep zal zijn en verder schuin zal aflopen naar twee meter diepte.
Het hof heeft het eindvonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen.
3.3 Het hof heeft in rov. 5 geoordeeld dat de primaire stelling van [eiser] in essentie neerkomt op een beroep op non-conformiteit. Door [eiser] is niet gesteld, aldus het hof in rov. 6, dat het hem door de gemeente geleverde perceel niet geschikt is voor een normaal gebruik, waaronder het hof mede begrepen acht het aanleggen van een boot aan eigen wal, zoals omschreven onder punt 4 van de brief van 17 maart 1993. Noch in de transportakte, noch in de onderliggende overeenkomst is iets bepaald over de diepte van het water bij het perceel van [eiser] (rov. 6.1). De diepte van het water was wel aan de orde in de brief van 17 maart 1993; gelet op het feit dat het hier gaat om mededelingen van de verkoper, de gemeente, omtrent de aard van de te verkopen zaak, kan een afwijking van die mededeling in beginsel een beroep op non-conformiteit aan de zijde van de koper rechtvaardigen (rov. 6.2). Door [eiser] is niet weersproken dat de diepte van het water bij zijn kavel op het moment van aflevering de door de gemeente in de brief van 17 maart 1993 opgegeven diepte van 2 meter had; derhalve moet worden aangenomen dat het gekochte bij aflevering overeenstemde met hetgeen de gemeente in de brief van 17 maart 1993 had vermeld (rov. 6.3).
3.4.1 Het eerste middel is met een aantal klachten gericht tegen de rov. 6.4 en 6.5.
In de visie van [eiser], aldus het Hof in rov. 6.4, behelst de in de brief van 17 maart 1993 gedane mededeling over de waterdiepte niet alleen de diepte op het moment van aflevering, doch gaat het om een toezegging om het water in de toekomst continu op een diepte van 2 meter te houden. Het hof kan [eiser] hierin niet volgen; in de brief van 17 maart 1993 is niet expliciet vermeld dat de waterdiepte (ook) in de toekomst steeds 2 meter zal zijn; zeker nu het op diepte houden van een water doorlopend onderhoud vergt waaraan substantiële kosten zijn verbonden, bood het vermelde in de brief van 17 maart 1993, aldus het hof, aan [eiser] onvoldoende aanknopingspunten om daarin zonder meer de impliciete toezegging te lezen dat de gemeente het water ook in de toekomst steeds op een diepte van 2 meter zou houden. Het hof acht het enkele gebruik van het woord "zal" ("het water zal tot 1.00 meter uit de walkant ongeveer 1 meter diep zijn en verder aflopend naar 2.00 meter") in dit verband onvoldoende. In rov. 6.5 heeft het hof geoordeeld dat het gestelde in de brief van 17 maart 1993 ook onvoldoende specifiek is om daaruit af te leiden dat het water steeds een diepte van 2 meter zou houden; zo is niet verder aangegeven van waar tot waar deze diepte zou moeten worden aangehouden; [eiser] spreekt over het in stand houden van een vaargeul van het perceel van [eiser] tot de Ee en terug, doch een dergelijke specifieke omschrijving is in de brief van 17 maart 1993 geenszins te lezen; ook overigens is in de brief niet nader gelokaliseerd over welke afstand(en) van de bedoelde diepte van 2 meter sprake zou zijn.
3.4.2 Het tweede middel is gericht tegen rov. 7, waarin het hof tot het oordeel komt dat [eiser] aan de brief van 17 maart 1993 niet zonder meer de gerechtvaardigde verwachting mocht ontlenen dat het water bij zijn perceel dan wel vanaf zijn perceel tot aan de Ee, door de gemeente ook in de toekomst steeds op een diepte van 2 meter zou worden gehouden; van het niet nakomen van die toezegging dan wel van non-conformiteit van het door hem gekochte perceel is derhalve geen sprake. De stelling van [eiser] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de gemeente, faalt derhalve, aldus het hof.
3.4.3 Voorzover het eerste middel klaagt dat het hof bij de uitleg van de brief van 17 maart 1993 niet de juiste maatstaf heeft gehanteerd door de Haviltex-formule (HR 13 maart 1981, no. 11647, NJ 1981, 635) "te laten voor wat zij is", kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden, omdat het hof in de bestreden passages kennelijk wel is uitgegaan van de juiste maatstaf.
3.4.4 Hetgeen het hof in de rov. 6.1 - 7 heeft overwogen, komt erop neer dat hetgeen de gemeente heeft afgeleverd aan de overeenkomst beantwoordt. Vooropgesteld moet worden dat zoals het hof ook - terecht in cassatie onbestreden - heeft geoordeeld afwijkingen van de medelingen in de brief van de gemeente van 17 maart 1993 in beginsel een beroep op non-conformiteit aan de zijde van de koper rechtvaardigen. [Eiser] heeft een waterkavel gekocht. Omtrent de eigenschappen die deze kavel bezit, heeft de verkoper, de gemeente, mededelingen in voormelde brief gedaan, waaronder mededelingen ten aanzien van de diepte van het water, De Opvaart, waaraan de kavel ligt (tot 1 meter uit de walkant ongeveer 1 meter en verder schuin aflopend tot 2 meter) en de breedte van de boot die langszij mocht aanleggen (een boot met een maximale breedte van 3 meter). Dat met die boot weggevaren moest kunnen worden, is vanzelfsprekend en in dit verband is de door de gemeente meegedeelde diepte van 2 meter van essentieel belang: [eiser] moest met de door hem aangemeerde boot vanaf de door hem gekochte kavel via De Opvaart de Ee kunnen bereiken. Gelet op de omstandigheid dat de (verkopende) gemeente als eigenaar en onderhoudsplichtige van De Opvaart de mogelijkheid had de vaargeul van de waterkavel van [eiser] tot de Ee op de meegedeelde diepte van 2 meter te houden en gelet op het ontbreken van enige aanwijzing van de kant van de gemeente dat de diepte van het water en daarmee de bereikbaarheid van de waterkavel (dan wel de Ee) niet voortdurend zou worden gehandhaafd - het zou, gelet op de brief van 17 maart 1993, op de weg van de gemeente hebben gelegen zulks mede te delen -, valt niet in te zien dat [eiser] er in beginsel niet op mocht vertrouwen dat de genoemde waterdiepte ook in de toekomst zou worden gehandhaafd.
In het licht van dit een en ander vormt hetgeen het hof in zijn rov. 6.4 en 6.5 heeft overwogen geen toereikende motivering voor zijn oordeel dat het [eiser] niet kan volgen in zijn visie dat de in de brief van 17 maart 1993 gedane mededeling over de waterdiepte niet alleen de diepte op het moment van de aflevering betreft, maar ook gaat om een toezegging om het water in de toekomst op een diepte van 2 meter te houden.
In de middelen 1 en 2 liggen op het voorgaande gerichte klachten besloten. Deze zijn derhalve gegrond.
3.5 Het derde middel behoeft geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 20 november 2002;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 407,34 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 11 juni 2004.