ECLI:NL:GHSHE:2026:928

• Datum uitspraak: 1 april 2026
• Publicatiedatum: 7 april 2026
• Zaaknummer: 24/1173
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. Rietveld; L.B.M. Klein Tank; J.M. van der Vegt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging hoge overdrachtsbelastingtarief voor grond bestemd voor woningbouw

Belanghebbende kocht op 1 maart 2023 een perceel grond bestemd voor woningbouw van zijn ouders en betaalde daarop overdrachtsbelasting tegen het tarief van 10,4%. Hij maakte bezwaar tegen de hoogte van de belasting en stelde beroep in bij de rechtbank, die het bezwaar ongegrond verklaarde. Vervolgens stelde belanghebbende hoger beroep in bij het gerechtshof.

Het geschil spitst zich toe op de vraag of het verlaagde tarief van 2% van artikel 14, lid 2, Wet BRV van toepassing is, hetgeen alleen geldt voor woningen. Het perceel was op het moment van levering nog geen woning, maar grond bestemd voor woningbouw met een fundering van een eerder bouwwerk die verwijderd moest worden.

Het hof oordeelt dat de wetgever grond bestemd voor woningbouw expliciet heeft uitgesloten van het begrip woning en dat de memorie van toelichting en de wetsgeschiedenis dit bevestigen. Argumenten van belanghebbende over de menselijke maat en mogelijke schending van het EVRM worden verworpen, mede omdat geen bijzondere omstandigheden zijn gesteld die een buitensporige last opleveren.

Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Er wordt geen vergoeding van griffierecht of proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat het hoge tarief van 10,4% overdrachtsbelasting van toepassing is op grond bestemd voor woningbouw en wijst het hoger beroep af.

Uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 24/1173

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 10 juli 2024, nummer BRE 23/3768, in het geding tussen belanghebbende en

de inspecteur van de Belastingdienst,

hierna: de inspecteur.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Belanghebbende heeft aangifte overdrachtsbelasting gedaan en de aangegeven overdrachtsbelasting tijdig voldaan.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening van overdrachtsbelasting. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, zijn gemachtigde [gemachtigde] en [naam] als toehoorder, en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en [inspecteur 3] .

1.6.

Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het hof. De griffier heeft deze pleitnota doorgestuurd naar de inspecteur. Deze pleitnota wordt met instemming van partijen geacht ter zitting te zijn voorgelezen.

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.

Op 1 maart 2023 is het eigendom van een perceel gelegen aan [adres] (ongenummerd) te [plaats] (hierna: het perceel) aan belanghebbende geleverd door zijn ouders. Het perceel is door belanghebbende verkregen voor een koopsom van € 390.400.

2.2.

Op 1 maart 2023 is de aangifte overdrachtsbelasting ingediend van de door belanghebbende verschuldigde overdrachtsbelasting over het jaar 2023, onder toepassing van het tarief van 10,4%. Het aangiftebiljet vermeldt een bedrag van € 40.601. Dit bedrag is betaald op 13 maart 2023.

2.3.

Belanghebbende heeft de intentie om op het perceel een woning te realiseren om deze zelf te bewonen. De bestemming is bouwgrond voor woningbouw. Na de overdracht is in de grond een fundering aangetroffen van een eerder bouwwerk.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of het verlaagde tarief van artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: Wet BRV) van toepassing is.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot teruggave van € 32.793 van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting, zodat een bedrag van € 7.808 resteert. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Artikel 14 Wet BRV luidt – voor zover van belang – als volgt:

“1 De belasting bedraagt 10,4 percent.

2 In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.

(…)”

4.2.

De wettelijke systematiek is dus dat het hoge tarief (10,4%) van toepassing is, tenzij er sprake is van een woning. In geschil is of het perceel gelijkgesteld kan worden met een woning.

4.3.

In de memorie van toelichting is artikel 14, lid 2, Wet BRV als volgt toegelicht
1 :

“Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning.

(…)

Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.

Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:

–bedrijfsgebouwen en -ruimtes;

–afzonderlijke garageboxen;

–hotels/pensions;

–asielzoekerscentra;

–een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;

–internaten; en

–grond bestemd voor woningbouw.”

4.4.

Voor de toepassing van artikel 14, lid 2, Wet BRV moet de toestand op het moment van levering worden beoordeeld. Op het moment van levering bestond het voornemen tot bouw van een woning, maar de bouw was nog niet begonnen. De aanwezige fundering was niet geschikt voor de woning en moest nog worden verwijderd voordat met de bouw kon worden gestart. Het perceel is daarom aan te merken als ‘grond bestemd voor woningbouw’.

4.5.

De wetgever heeft grond bestemd voor woningbouw expliciet uitgesloten van het begrip ‘woning’ als bedoeld in artikel 14, lid 2, Wet BRV (zie 4.3). Het perceel is dus niet aan te merken als een woning.

4.6.

Belanghebbende betoogt dat aan de toelichting bij artikel 14, lid 2, Wet BRV geen betekenis meer toekomt, omdat het verschil tussen het hoge tarief (lid 1) en het lage tarief (lid 2) veel groter is dan bij de inwerkingtreding van lid 2. Dit betoog treft geen doel. Zou de wetgever deze mening delen, dan zou dit bij de wijzigingen van de tarieven, die steeds per wetswijziging met toelichting tot stand zijn gekomen, als zodanig aan de orde zijn gekomen. Dat is niet het geval en daarom kan het hof niet aan de duidelijke wettekst voorbij gaan.

4.7.

De inspecteur heeft de uitspraak op bezwaar mede gemotiveerd met een verwijzing naar een Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 1 juli 2011
2 (hierna: het Besluit). Belanghebbende betoogt dat de toelichting bij een besluit niet dezelfde rechtskracht heeft als een wet en dat op grond daarvan het verlaagde tarief ruimer toegepast zou moeten kunnen worden. Deze beroepsgrond treft geen doel. Het Besluit was namelijk een goedkeuring vooruitlopend op een wetswijziging per 2012. Die wetswijziging is inmiddels in werking getreden. Het Besluit is in zoverre vervangen door de memorie van toelichting (zie 4.3). Het Besluit is vervallen met ingang van 2012 en heeft geen relevantie meer voor het jaar 2023, waarin het perceel is gekocht.

4.8.

Belanghebbende heeft verder gewezen op een notitie van het Register Belastingadviseurs over de definitie van bouwterrein voor toepassing van de omzetbelasting. Het gaat in deze procedure echter niet om omzetbelasting en niet over de definitie van een bouwterrein. Het gaat in deze procedure om de definitie van woning als bedoeld in artikel 14, lid 2, Wet BRV. Deze notitie is voor de beoordeling van dit geschil dus niet relevant.

4.9.

Belanghebbende heeft ook aandacht gevraagd voor de menselijke maat in belastingheffing. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt te stellen dat de afgedragen overdrachtsbelasting onbillijk en onevenredig hoog is, stuit dit af op artikel 11 Wet algemeene bepalingen.
3 Het staat de rechter niet vrij de innerlijke waarde en de billijkheid van de wet te toetsen. Een juiste wetstoepassing kan in uitzonderingssituaties wel achterwege blijven onder bijzondere omstandigheden die niet zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever,
4 maar daarvan is hier geen sprake. De fiscale behandeling van bouwgrond is immers expliciet in de toelichting aan de orde geweest.

4.10.

Voor zover belanghebbende stelt dat het hoge tarief in deze situatie strijd oplevert met artikel 1 Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), heeft de rechtbank als volgt overwogen:

“4.12. Voor zover belanghebbende met zijn beroep op de menselijke maat heeft willen betogen dat met een heffing van 10,4% een inbreuk wordt gemaakt op het recht op ongestoord genot van het eigendom als bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), kan dit betoog niet slagen. De wetgever heeft het verlaagde tarief van 2% ingevoerd om het eigenwoningbezit te bevorderen en de woningmarkt te stimuleren. Daarbij was hij genoodzaakt het begrip woning af te bakenen. Bij die afbakening heeft de wetgever ervoor gekozen grond bestemd voor woningbouw uit te sluiten van het begrip woning. Aldus heeft de wetgever gekozen voor een objectief en praktisch uitvoerbaar criterium, waarmee hij de hem op dit gebied toekomende ruime beoordelingsmarge niet heeft overschreden.4

4.13.Voor zover belanghebbende betoogt dat sprake is van schending van artikel 1 Eerste Protocol EVRM omdat de belastingheffing een voor hem een individuele en buitensporige last oplevert, overweegt de rechtbank dat voor deze toets met name aandacht besteed wordt aan de belastingdruk in relatie tot de inkomens- en vermogenspositie van de belastingplichtige. Nu niet gesteld noch aannemelijk gemaakt is dat zich bij belanghebbende bijzondere, niet voor alle geconfronteerde belastingplichtigen geldende, feiten en omstandigheden voordoen die een buitensporige last voor hem meebrengen, kan zijn betoog niet slagen.

Voetnoot 4: Vlg. HR 6 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1434.”

Het hof acht deze overwegingen juist en op goede gronden gegeven en neemt deze over. Belanghebbende voert in hoger beroep niets aan dat het hof tot een ander oordeel kan leiden.

4.11.

Belanghebbende voert nog aan dat toepassing van het hoge tarief niet bijdraagt aan een grotere doorstroming op de woningmarkt. Hoewel dit genoemd is als een van de doeleinden van de in artikel 14, lid 2, Wet BRV neergelegde tariefsverlaging, is dit niet doorslaggevend bij de uitleg van het begrip woning in die wetsbepaling.
5

Tussenconclusie

4.12.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.13.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.14.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door J. Rietveld, voorzitter, L.B.M. Klein Tank en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De griffier, De voorzitter,

R. Camps J. Rietveld

Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115 en 116.

Stcrt. 2011, 12301.

Wet van 15 mei 1829, houdende algemeene bepalingen der wetgeving van het Koningrijk, Stb. 1822, 10 en Stb. 1829, 28.

Zie onder meer Hoge Raad 19 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3679

Zie Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.