ECLI:NL:GHSHE:2022:185

• Datum uitspraak: 26 januari 2022
• Publicatiedatum: 26 januari 2022
• Zaaknummer: 20/00605
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. Fortuin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een geschakelde woning

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 26 januari 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een geschakelde woning. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Moerdijk vastgestelde WOZ-waarde van € 276.000. De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Tijdens de zitting op 19 november 2021 was de belanghebbende niet aanwezig, maar had hij wel een pleitnota ingediend.

De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatierapport, waarin de waarde was onderbouwd met vergelijkingsobjecten. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast had voldaan en dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De belanghebbende had verschillende argumenten aangevoerd, waaronder de staat van onderhoud van de woning en de vergelijking met andere woningen, maar het hof oordeelde dat deze argumenten niet voldoende waren om de vastgestelde waarde te betwisten. Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

De beslissing van het hof houdt in dat de belanghebbende de kosten van het hoger beroep zelf moet dragen en dat er geen aanleiding is voor een veroordeling in de proceskosten. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn op de hoogte gesteld van hun recht om in cassatie te gaan tegen deze uitspraak.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummer: 20/00605

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 17 september 2020, nummer BRE 19/2965 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Moerdijk,

hierna: de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.6.

De zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn namens de heffingsambtenaar verschenen [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Voor de zitting heeft belanghebbende laten weten dat hij niet zal verschijnen.

1.7.

Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het hof. De griffier heeft deze pleitnota doorgestuurd naar de heffingsambtenaar. Deze pleitnota wordt geacht ter zitting te zijn voorgelezen.

1.8.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.9.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woning, gelegen in [woonplaats] . Het betreft een geschakelde woning uit 1973 met garage en met berging. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 378 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 693 m2.

2.2.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 276.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 juli 2019 door taxateur [heffingsambtenaar 2] . In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 287.000. In de waardematrix (hierna: de matrix), die is opgenomen in het taxatierapport, zijn de volgende - allen in [woonplaats] gelegen - vergelijkingsobjecten opgenomen:

- [adres 2] , verkoopdatum [maart] 2017, verkoopprijs € 275.000;
- [adres 3] , verkoopdatum [september] 2017, verkoopprijs € 310.000;
- [adres 4] , verkoopdatum [november] 2017, verkoopprijs € 299.500.

De heffingsambtenaar heeft een extra overzicht (hierna: het aanvullende overzicht) in het taxatierapport opgenomen waarin de onroerende zaak is vergeleken met nabij gelegen vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopdata verder van de peildatum zijn gelegen. Het taxatierapport bevat verder een luchtfoto, kadastrale kenmerken en foto’s van de onroerende zaak en beschrijvingen met foto’s van de referentieobjecten.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde naar € 259.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. ^[1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. ^[2]

4.3.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

4.4.

Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het hof overweegt daartoe het volgende.

4.5.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de in 2.3 vermelde matrix en het aanvullende overzicht overgelegd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal rond de waardepeildatum verkocht. De in de matrix vermelde objecten zijn, net als de onroerende zaak, twee-onder-een-kapwoningen of geschakelde woningen die qua inhoud en ligging vergelijkbaar zijn met de woning. [adres 3] , die overigens het best vergelijkbaar is met de onroerende zaak, en [adres 2] zijn voldoende vergelijkbaar en met de onderlinge verschillen in kwaliteit, onderhoud, objecttype, woninginhoud en grondoppervlakte is voldoende rekening gehouden. [adres 4] is, gelet op met name het oudere bouwjaar en de uitstraling, naar het oordeel van het hof minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ook wanneer [adres 4] echter buiten beschouwing wordt gelaten resteren nog voldoende vergelijkbare objecten ter ondersteuning van de waardebepaling door de heffingsambtenaar. Het aanvullende overzicht met [adres 5] en [adres 6] geeft daarbij inzicht in de waardeontwikkeling en vormt een aanvulling op de matrix.

4.6.

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. ^[3]

4.7.

Belanghebbende heeft gesteld dat met het verschil in staat van onderhoud tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden, gelet op de deplorabele staat van de onroerende zaak. Uit de matrix blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met de mindere kwaliteit van de woning door de kwalificatie ‘slecht’ te geven en een correctie van 7% toe te passen. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat eerst een gemiddelde kwaliteit wordt aangenomen en dat vervolgens wordt onderzocht of de kwaliteit anders moet worden beoordeeld. De taxateur heeft daarbij ter zitting verklaard dat de kwaliteit al een aantal jaren een kwalificatie ‘2’ heeft gekregen. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met wat hij ter zitting heeft verklaard aannemelijk heeft gemaakt dat met de gehanteerde correctie voldoende rekening is gehouden met het verschil in onderhoud en kwaliteit tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

4.8.

Belanghebbende stelt verder – zakelijk weergegeven – dat, gelet op de WOZ-waarden van een aantal objecten in dezelfde straat in 2018 en 2019, de WOZ-waarde van de onroerende zaak procentueel harder stijgt dan bijvoorbeeld het vergelijkingsobject [adres 3] . Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht niet heeft vergeleken met WOZ-waarden van vergelijkbare woningen, omdat dit niet de voorgeschreven methode is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van bijvoorbeeld [adres 3] t.o.v. 2018 is om die reden niet relevant voor de waardebepaling van de onroerende zaak.

4.9.

Belanghebbende voert daarnaast nog diverse andere argumenten aan. Zo stelt belanghebbende onder meer dat het gasloos maken van de luchtverwarming onmogelijk is, dat het plaatsen van vloerisolatie bij de onroerende zaak is bemoeilijkt, dat er overlast is van vallend blad, dat er vochtplekken zijn in slaapkamer en woonkamer en dat spaanplaten vervangen moeten worden. Het hof is van oordeel dat van het vallend blad, de gestelde doch ter zitting betwiste schimmel, de mogelijkheid tot het installeren van een vloerisolatie respectievelijk het gasloos maken van de onroerende zaak, gelet op het subjectieve en/of toekomstige karakter van deze argumenten vooralsnog geen waardedrukkend effect uitgaat.

4.10.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende waardematrix en het aanvullende overzicht de door hem verdedigde waarde van de woning op de waardepeildatum van € 276.000 aannemelijk gemaakt en is deze, gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van de geschikte referentieobjecten, niet te hoog. Hoewel belanghebbende een groot aantal argumenten heeft aangevoerd en diverse vragen heeft gesteld, ziet het hof geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

Tussenconclusie

4.11.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.13.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5. Beslissing

Het hof:

• verklaart het hoger beroep ongegrond;
• bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door P. Fortuin, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

2. Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

3. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.