ECLI:NL:GHSHE:2026:1529

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummers: 24/46 en 24/941

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraken van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 15 december 2023, nummer BRE 22/384, en van 15 mei 2024, nummer BRE 23/1914, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) twee beschikkingen gegeven (hierna: de WOZbeschikkingen) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor de jaren 2021 en 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. In de zaak met nummer BRE 22/384 heeft de rechtbank een vergoeding wegens immateriële schade toegekend en de minister veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten. In de zaak met nummer BRE 23/1914 heeft de rechtbank een proceskostenvergoeding toegekend en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht te vergoeden wegens het passeren van een gebrek (artikel 6:22 Algemene Pro wet bestuursrecht).

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 27 mei 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen

belanghebbende

en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning (bouwjaar 1968) op een perceel van 360 m2. De woning heeft een garage (23 m2) en een berging (18 m2).

2.2.

De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 370.000 en per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 395.000.

Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van de woning en de aanslagen gehandhaafd.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

Heeft de heffingsambtenaar de AVG geschonden?

Zijn de beschikkingen voldoende gemotiveerd?

Is het taxatieverslag tijdig verstrekt?

Heeft belanghebbende recht op inzage in de computerapplicaties van de gemeente?

Is de brief van 11 januari 2022 van de heffingsambtenaar een beslissing op bezwaar, zodat de brief van belanghebbende van 20 januari 2022 een beroepschrift is?

Welke gevolgen dienen te worden verbonden aan het ontbreken van een hoorverslag?

Is de uitspraak op bezwaar genomen in strijd met artikel 10:3, lid 3, Awb?

Is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd?

Heeft de heffingsambtenaar in beroep alle stukken ingebracht?

Is de matrix te laat, want pas in beroep, ingebracht?

Heeft de heffingsambtenaar de juiste vergelijkingsobjecten gebruikt?

Kloppen de kenmerken van de woning?

Is de waarde van de woning per de waardepeildata te hoog vastgesteld?

Heeft belanghebbende recht op een hogere schadevergoeding?

Heeft belanghebbende recht op vergoeding van de reiskosten voor het bijwonen van het hoorgesprek?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, vermindering van de WOZ-waarden, toekenning van een hogere schadevergoeding en vergoeding van proceskosten en griffierecht. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de AVG geschonden?

4.1.

Belanghebbende benoemt dat de heffingsambtenaar een processtuk heeft overgelegd met persoonsgegevens van een derde. Dit is een schending van de Algemene verordening gegevensbescherming. De heffingsambtenaar had dit datalek binnen 72 uur moeten melden. Gesteld noch gebleken is dat hij dit heeft gedaan.

4.2.

Het hof constateert dat de heffingsambtenaar gegevens van een derde in de procedure heeft ingebracht. Niet is gebleken dat belanghebbende hierdoor schade heeft geleden. Het hof verbindt daarom geen gevolgen aan deze overtreding van de AVG.

Zijn de beschikkingen voldoende gemotiveerd?

4.3.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat beschikkingen voldoende gemotiveerd moeten zijn. Op de beschikkingen staat slechts een waarde, zonder enige onderbouwing. De beschikkingen dienen al om deze reden te worden vernietigd.

4.4.

Het hof verwerpt het standpunt van belanghebbende. Aan de voorschriften die in artikel 23, lid 1, Wet WOZ aan de WOZ-beschikking worden gesteld, is voldaan. De Wet WOZ heeft als lex specialis voorrang op de Awb. Dat in de Awb staat dat een bezwarend besluit voldoende met redenen moet zijn omkleed, geldt niet voor de WOZ-beschikking. De beschikkingen hoeven niet om deze reden te worden vernietigd.

Is het taxatieverslag tijdig verstrekt?

4.5.

Belanghebbende klaagt dat de stukken in de bezwaarfase te laat zijn verstrekt. Kort voor het hoorgesprek voor het belastingjaar 2022 heeft de heffingsambtenaar een ingevuld taxatieverslag gestuurd, nadat hij eerst een modelverslag had gestuurd. Belanghebbende kon zich hierdoor niet voorbereiden op het hoorgesprek, dat om deze reden niet is gehouden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de wijzigingen niet van dien aard waren, dat voorbereiding niet mogelijk was. Belanghebbende verzoekt het hof te oordelen dat de heffingsambtenaar onrechtmatig heeft gehandeld.

4.6.

Het hof stelt vast dat de inhoud van het taxatieverslag niet zo ingrijpend is, dat belanghebbende dit niet had kunnen doornemen. Belanghebbende heeft het verslag voor het jaar 2022 een week vóór het hoorgesprek ontvangen, zodat er voldoende tijd was om dit op zijn minst te lezen. Het taxatieverslag is bovendien net zo opgebouwd als het taxatieverslag van het jaar daarvoor. Belanghebbende had dit verslag in alle redelijkheid wel kunnen voorbereiden. Een hoorgesprek is ook bedoeld om vragen te stellen over de stukken en deze te bespreken. Belanghebbende heeft zichzelf de kans ontnomen om het taxatieverslag – en de overige stukken – met de heffingsambtenaar te bespreken en zo antwoord te krijgen op zijn vragen. Voor zover belanghebbende in het algemeen klaagt over de late verzending van stukken en een verklaring wenst dat de heffingsambtenaar onrechtmatig heeft gehandeld, wijst het hof dit verzoek af. Belanghebbende heeft bij dit standpunt geen enkel materieel belang meer, zoals uit de bespreking van zijn overige formele standpunten zal blijken. Bovendien heeft belanghebbende ter zitting van het hof erkend dat de standpunten over en weer zijn uitgewisseld en dat duidelijk is waarover partijen van mening verschillen. Dit standpunt faalt.

Heeft belanghebbende recht op inzage in de computerapplicaties van de gemeente?

4.7.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat artikel 40 Wet Pro WOZ is geschonden, omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase geen inzicht heeft verschaft in de computerapplicaties van de gemeente.

4.8.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297, volgt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, op verzoek een afschrift dient te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Deze informatieverplichting van de heffingsambtenaar geldt alleen voor zover de belanghebbende een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Belanghebbende heeft gevraagd om alle gegevens met betrekking tot de waardevaststelling van de woning en heeft daarnaast een aantal concrete stukken genoemd, te weten de taxatieverslagen en de (KOUDV)-factoren. Belanghebbende heeft geen inzicht gevraagd in de computerapplicaties of verzocht om een uitdraai van (bepaalde) computerapplicaties. Dit standpunt faalt.

4.9.

Belanghebbende klaagt erover dat de heffingsambtenaar de onderbouwing van de indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar bestrijdt dit. De indexeringspercentages komen uit de permanente marktanalyse van verkopen in de regio.

4.10.

In het eerder genoemde arrest van 27 februari 2026 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verplichting van artikel 40 Wet Pro WOZ zich niet uitstrekt tot de onderbouwing van gegevens of het verstrekken van inzicht. De heffingsambtenaar is ook niet gehouden het door belanghebbende gevraagde in te brengen. De enige sanctie is dat het hof niet overtuigd is van de bewijskracht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft ingebracht, en tot de conclusie komt dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. De bewijslast komt verderop in de uitspraak aan de orde. Deze grond faalt.

Is de brief van 11 januari 2022 een beslissing op bezwaar?

4.11.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij op 20 januari 2022 al beroep heeft aangetekend bij de rechtbank. Er is voor het belastingjaar 2021 sprake van twee uitspraken op bezwaar en dus van twee procedures, zodat belanghebbende recht heeft op twee schadevergoedingen. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de brief van 11 januari 2022 geen uitspraak op bezwaar is. De brief betreft de toezending van het taxatieverslag met een toelichting daarbij en geen voor beroep vatbaar besluit.

4.12.

Het hof, gelijk de rechtbank heeft gedaan, volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. De brief van 11 januari 2022 bevat geen voor beroep vatbaar besluit maar is slechts een geleidebrief bij het taxatieverslag. Dat daarin staat vermeld dat de doelmatigheid van de woning op een 2 is gezet is onvoldoende basis om aan te nemen dat al een besluit is genomen. Belanghebbende wist bovendien dat het hoorgesprek nog zou plaatsvinden. De beslissing is pas genomen in de uitspraak op bezwaar van 11 april 2022. Er is geen sprake van twee voor beroep vatbare beslissingen, zodat geen recht bestaat op twee keer vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Dit standpunt faalt. Het hof voegt ten overvloede toe dat het voor de duur van de redelijke termijn en de hoogte van de schadevergoeding evenmin verschil maakt, aangezien de eerste fase bestaat uit het bezwaar en het beroep bij de rechtbank. De precieze datum van de uitspraak op bezwaar is alleen relevant voor de vaststelling van het deel van de door de heffingsambtenaar respectievelijk de minister te vergoeden schade. De vergoeding van immateriële schade komt verderop in de uitspraak opnieuw aan de orde.

Welke gevolgen dienen te worden verbonden aan het ontbreken van een hoorverslag voor het belastingjaar 2021?

4.13.

Belanghebbende heeft van het hoorgesprek voor het belastingjaar 2021 geen verslag ontvangen. De heffingsambtenaar heeft zijn pleitnota aan de uitspraak op bezwaar gehecht en deze aangeduid als het hoorverslag. In de uitspraak op bezwaar is evenmin een samenvatting opgenomen van hetgeen is besproken, aldus belanghebbende.

4.14.

Het hof is met belanghebbende eens dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen hoorverslag heeft opgemaakt. Gevolgen verbindt het hof hieraan evenwel niet. De rechtbank heeft belanghebbende – om een andere reden – al een vergoeding toegekend voor het betaalde griffierecht en de proceskosten in beroep en dit is wat belanghebbende de rechtbank heeft verzocht te doen. Voor een hogere vergoeding ziet het hof om deze reden geen aanleiding. Het hof voegt hieraan toe dat om een andere reden wel aanleiding bestaat het griffierecht en de proceskosten voor het hoger beroep te vergoeden, zodat belanghebbende bij dit standpunt in wezen geen belang meer heeft. Het opmaken van een verslag na zoveel tijd heeft geen enkele zin meer.

Is de uitspraak op bezwaar genomen in strijd met artikel 10:3, lid 3, Awb?

4.15.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de beschikking niet rechtsgeldig is, omdat deze niet van een naam is voorzien en niet is ondertekend. Zo kan belanghebbende niet controleren of de beschikking en de uitspraak op bezwaar door dezelfde persoon zijn gedaan. De rechtbank heeft deze grond ongemotiveerd afgedaan. De heffingsambtenaar is het eens met de conclusie van de rechtbank, maar preciseert dat het primaire besluit niet in mandaat is genomen maar door de heffingsambtenaar, die bij attributie is aangewezen door de Gemeenschappelijke regeling Belastingsamenwerking West-Brabant.

4.16.

In artikel 23, lid 1, Wet WOZ staan de gegevens genoemd die in ieder geval in de beschikking opgenomen moeten worden. De naam en handtekening van de ambtenaar die deze heeft opgemaakt, staan hier niet bij. Het is dus niet verplicht om deze te vermelden. Overigens bepaalt het tweede lid van deze bepaling dat het niet naleven van de voorschriften van het eerste lid niet de nietigheid van de beschikking meebrengt. De aan belanghebbende gegeven beschikkingen voldoen aan de voorschriften genoemd in het eerste lid. WOZ-beschikkingen worden massaal en automatisch opgelegd. De uitspraken op bezwaar worden gedaan door juridisch geschoolde ambtenaren. Niet is gebleken dat dezelfde persoon de beschikkingen zou hebben gegeven en de uitspraken zou hebben gedaan. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting van het hof weersproken. Dit betekent dat het standpunt van belanghebbende faalt.

Is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd?

4.17.

Belanghebbende klaagt erover dat de uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2021 niet voldoende is gemotiveerd. De rechtbank heeft hierover het volgende overwogen:

“
Schending motiveringsbeginsel?

9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar niet op alle door hem aangevoerde

gronden in de bezwaarfase is ingegaan. In bezwaar moet een heroverweging van het

bestreden besluit plaatsvinden, zoals voorgeschreven in artikel 7:11, eerste lid, van de Awb

en eveneens in de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht.

9.1.

Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb moet een uitspraak op bezwaar

berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt

de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) uitspraak op bezwaar moet wel afdoende

ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die

beslissing ten grondslag liggen.5

9.2.

De rechtbank is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar voldoende

gemotiveerd is ingegaan op de aangevoerde gronden van belanghebbende. Zo heeft de

heffingsambtenaar het verloop van de bezwaarprocedure weergegeven, is de

heffingsambtenaar ingegaan op de door belanghebbende ingezonden brieven en pleitnota

voor de hoorzitting. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren

waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd. De rechtbank ziet onvoldoende aanwijzingen om

een schending van het motiveringsbeginsel aan te nemen. Dat volgens belanghebbende een

juist verslag van de hoorzitting ontbreekt, leidt niet tot een ander oordeel. Uit artikel 7:7 van Pro

de Awb volgt dat van het horen in bezwaar een verslag wordt opgemaakt, maar de wet

schrijft niet voor in welke vorm dat moet gebeuren. De plicht tot schriftelijke verslaglegging

kan op verschillende wijzen worden vormgegeven. De heffingsambtenaar mag dat wat op

de hoorzitting is besproken verwerken in de bestreden uitspraak.

10. Belanghebbende heeft verzocht om terugwijzing van deze zaak naar de

heffingsambtenaar. De rechtbank ziet, gelet op dat wat hiervoor is overwogen met

betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde schendingen, geen aanleiding voor een

terugwijzing van deze zaak naar de heffingsambtenaar.

5 Zie rov 4.4. van Hof ’s-Hertogenbosch 28 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022: 3286.

6 Zie rov 4.4 van Raad van State 28 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:679.”

4.18.

Het hof acht deze overwegingen van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven. Dat wat in hoger beroep is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. De uitspraak op bezwaar omvat 10 pagina’s en bevat een bespreking van de belangrijkste bezwaargronden, zowel die van formele aard als die van materiële aard. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende ingediende brieven benoemd en de daarin opgenomen punten besproken. Dat belanghebbende graag een nog uitgebreidere bespreking had gezien of het niet eens is met de overwegingen in de uitspraak op bezwaar, doet hier niet aan af.

Heeft de heffingsambtenaar in beroep alle stukken ingebracht?

4.19.

Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft ingebracht, maar kan bij gebrek aan wetenschap niet benoemen welke stukken hij mist. Belanghebbende verwijst naar de artikelen 6 en 17 EVRM. De heffingsambtenaar bestrijdt dat stukken ontbreken.

4.20.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het hof weersproken dat stukken ontbreken. Dat er stukken ontbreken, is het hof niet gebleken. De stukken die normaal gesproken in een dossier over de waardering van een woning aanwezig zijn, zijn alle aanwezig. Het formele punt van belanghebbende faalt.

Is de matrix voor het jaar 2022 te laat, want pas in beroep, ingebracht?

4.21.

Belanghebbende klaagt dat de matrix voor het belastingjaar 2022 te laat, want pas in beroep, is overgelegd en daarom buiten beschouwing moet blijven. Het hof verwerpt dit standpunt. In het eerder aangehaalde arrest van 27 februari 2026 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verplichting om stukken te verstrekken zich alleen uitstrekt tot stukken waarvoor een voldoende specifiek verzoek is gedaan. Om een matrix heeft belanghebbende niet gevraagd. Wel om de taxatieverslagen en de (KOUDV-)factoren, maar deze heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verstrekt. Het hof merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar niet was gehouden de taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten te verstrekken. Het is iedere partij toegestaan om binnen de grenzen van de goede procesorde nieuwe stukken in te brengen. De heffingsambtenaar mag in iedere fase van het geding nieuwe stukken overleggen om zijn standpunt aannemelijk te maken. Het hof laat de matrix dan ook toe.

Heeft de heffingsambtenaar de juiste vergelijkingsobjecten gebruikt?

4.22.

Belanghebbende voert aan dat de woning geen vrijstaande woning is, en ten onrechte wel met vrijstaande woningen wordt vergeleken. De heffingsambtenaar betwist niet dat de woning geschakeld is, maar voert aan dat de woning dit oorspronkelijk wel was. Door de later gerealiseerde aanbouw is de woning aan de buurwoning geschakeld. Door de bescheiden aanbouw is de woning niet ingrijpend van karakter en aanzicht gewijzigd.

4.23.

Het hof leidt uit de foto’s en het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten af dat de vergelijkingsobjecten voor het jaar 2021 wat betreft bouwstroom, type en uitstraling goed vergelijkbaar zijn met de woning. Bij drie van de vergelijkingsobjecten is ook een garage of berging te zien, die aan of vlak naast de woning is gebouwd. Voor het belastingjaar 2022 is één van de vergelijkingsobjecten minder dicht tegen de naastgelegen woningen gelegen, maar alle objecten zijn wat bouwstroom en uitstraling goed vergelijkbaar met de woning. Het verschil bij het meer vrijstaande vergelijkingsobject zit in het grotere perceel. Het beste vergelijkingsobject is [adres 2] , gelegen aan dezelfde weg en kort na de waardepeildatum, op 9 april 2021, verkocht voor € 520.000. Dit object is iets groter dan de woning en staat op een iets groter perceel. Dit object heeft geen berging, maar wel een overkapping en een dakkapel en heeft net als de woning een garage. Het hof voegt toe dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning, mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen. Het hof gaat hierna in op de vraag of inderdaad voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

Opmerking vooraf

4.24.

Het hof stelt vast dat voor beide jaren dezelfde toestandsdatum geldt, namelijk 1 januari 2021. Dat is niet in geschil. Voor beide jaren geldt wel een andere waardepeildatum, namelijk 1 januari 2020 respectievelijk 1 januari 2021. Het hof zal daarom hierna de toestand van de woning op 1 januari 2021 beoordelen en daarna de waarde per waardepeildatum beoordelen.

Kloppen de kenmerken van de woning?

4.25.

Belanghebbende betwist het woonoppervlak van de woning. Die is volgens hem maar 110 m2, terwijl de heffingsambtenaar uitgaat van 122 m2 (inclusief aanbouwen). Tijdens de zitting van een ander belastingjaar (2023) is het oppervlak van de woning verlaagd. De zolder van 11 m2 behoort niet te worden meegenomen als normale verblijfsruimte. De heffingsambtenaar verwijst naar de bouwtekeningen, die in het dossier zitten. De maten van de aanbouwen zijn tijdens de inpandige opname gemeten.

4.26.

De rechtbank heeft voor het belastingjaar 2023 het volgende overwogen:

“3.18. De rechtbank neemt in aanmerking dat op basis van de meetinstructie een

zolderruimte mag worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte wonen indien deze

beschikt over een vaste trap, er voldoende daglicht is. het hoogste punt hoger is dan 2 meter

en voor zover de stahoogte hoger is dan 1,5 meter. Verder moet het aaneengesloten

oppervlak hoger dan 2 meter minimaal 4 m2 zijn. De rechtbank acht niet aannemelijk dat aan

deze laatste voorwaarde is voldaan. Uit de onweersproken afmetingen van de zolder,

volgend uit het door de taxateur opgemaakte opnameverslag, volgt dat de zolder van

belanghebbende op het hoogste punt 2.12 meter hoog is. Over een oppervlakte van ongeveer

11 m2 (1.80m breed x 6.45m lang) is de stahoogte minimaal 1.5 meter. Hiervan uitgaande en

ermee rekening houdend dat het dak schuin loopt, zal naar het oordeel van de rechtbank

slechts een smalle strook over de gehele lengte hoger zijn dan 2 meter. Niet aannemelijk is

dat dit meer dan 4 m2 is. Dit betekent niet dat de zolder in het geheel niet in de waardering

had mogen worden meegenomen, maar dat de zolder had moeten worden aangemerkt als

overige inpandige ruimte en ten onrechte is meegenomen als woonruimte bij de berekening

van de gebruiksoppervlakte. De waarde die aan overige inpandige ruimte wordt toegekend

is lager dan bij woonruimte.”

4.27.

Het hof volgt de rechtbank in haar berekening. Dit betekent dat de zolder niet als normale verblijfruimte in aanmerking wordt genomen. Dit leidt in beginsel tot een benedenwaartse bijstelling van € 15.862 (11 x € 1.442 (na correctie)) voor 2021 en van € 18.645 (11 x € 1.695 (na correctie)) voor 2022. Met de rechtbank is het hof evenwel van oordeel dat de zolder niet waardeloos is. Het hof acht een halvering van de waarde van de zolder redelijk. Het hof neemt dit punt mee bij de vaststelling van de waarde van de woning per beide waardepeildata.

Is de waarde van de woning per de waardepeildata te hoog vastgesteld?

4.28.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.29.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[2]

4.30.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Uit hetgeen onder 4.27 is geconcludeerd, volgt dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Het hof ziet aanleiding de waarde van de woning voor beide belastingjaren in goede justitie vast te stellen. Hierbij neemt het hof het volgende in aanmerking.

4.31.

Belanghebbende klaagt over de aard van de toets, namelijk dat niet de waarde van de onderdelen van een onroerende zaak, maar de waarde van de onroerende zaak als geheel centraal staat. De rechtbank heeft deze toets niet onderbouwd.

4.32.

Het hof wijst op doel en strekking van de Wet WOZ, namelijk de waardering van een onroerende zaak. Indien het om een bebouwd eigendom gaat, dient de waarde daarvan te worden vastgesteld met inbegrip van alle aan- en toebehoren. De Wet WOZ gaat niet over de waardering van het perceel grond waarop de woning staat of de berging die daarbij hoort. Uit de Wet WOZ vloeit logischerwijze voort dat het gaat om de waarde van het totale in de Wet WOZ gedefinieerde object.

4.33.

Voor waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) heeft de rechtbank het volgende overwogen:

“Indexeringspercentages

5.8.

Belanghebbende erkent dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de

referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Hij kan de berekening

echter niet volgen en voert aan dat de heffingsambtenaar de onderbouwing van de

gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank

overweegt dat belanghebbende niet heeft onderbouwd dat de toegepaste

indexeringspercentages niet juist zouden zijn. De correcties die worden toegepast in

woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels-en mogen ook berusten

- op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij

mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of

de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar

bevestigd dat de taxateur gebruik heeft gemaakt van die gegevens. Uit de taxatiematrix

volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze

inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet ook geen bijzonderheden in de gehanteerde

indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering.

Overige verschillen

5.9.

Ten aanzien van de ligging acht de rechtbank de nabijgelegen referentiewoning

[adres 2] (op 9 april 2021 verkocht voor € 520.000) het meest vergelijkbaar. Aan beide

woningen is voor ligging een factor 3 toegekend. Het betoog van belanghebbende dat die

factor te hoog is omdat hij last ervaart van de busroute gaat naar het oordeel van de

rechtbank niet op. Voor zover van die omstandigheid objectief bezien al waardedruk zou

uitgaan geldt dat ook voor de nabijgelegen referentiewoning [adres 2] en is die last

verdisconteerd in de transactieprijs van die referentiewoning.

Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte en de heffingsambtenaar heeft ten

aanzien van de kwaliteit (factor 2), het onderhoud (factor 2) en de voorzieningen (factor 2)

van de woning een correctie op de berekende m2-prijs toegepast (aftrek van 22%).

Belanghebbende heeft zijn standpunt dat deze factoren te hoog zijn vastgesteld niet

onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het lagere kwaliteits- en onderhoudsniveau dat belanghebbende met

betrekking tot zijn woning bepleit.

De door belanghebbende bij zijn aanvullend stuk overgelegde foto’s geven de rechtbank

geen aanleiding om te twijfelen aan het door de taxateur bij de inpandige opname

beoordeelde kwaliteits- en onderhoudsniveau. Met de omstandigheid dat sprake is van een

CV-ketel uit 2008, is evenmin aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde te hoog is.”

4.34.

Het hof acht deze overwegingen van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven. Aanvullend overweegt het hof evenwel het volgende.

4.35.

Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] niet in de beschouwing mogen worden betrokken omdat zij verder dan drie maanden van de waardepeildatum zijn verkocht (ECLI:NL:HR:2016:113). Het hof verwerpt dit standpunt. Mits de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, mogen transacties in aanmerking worden genomen. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van deze objecten geïndexeerd.

4.36.

Ook wat betreft de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten ziet het hof geen aanleiding om de waarde naar beneden bij te stellen. Voor het belastingjaar 2021 geldt dat twee van de vier vergelijkingsobjecten vlakbij dezelfde kruising liggen als de woning. Uit de kaart en de foto’s die in het dossier zitten, blijkt niet dat de woning een slechtere ligging heeft. Het gaat om een dorp, dus het is niet aannemelijk dat de verkeersoverlast zodanig is dat daarvan een waarde verminderend effect uitgaat. Voor het belastingjaar 2022 geldt dat het beste vergelijkingsobject, [adres 2] , aan dezelfde weg is gelegen en dezelfde omgevingslast ervaart als de woning. Enige overlast zal zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van dit object, die kort na de waardepeildatum is gerealiseerd.

4.37.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de staat van onderhoud van de woning slecht is. Er is sprake van scheurvorming en het dak is niet geïsoleerd. De voorzieningen stammen uit 1988 en de inrichting is gedateerd. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar merkt op dat de woning inpandig is bekeken. Er is sprake van krimpscheuren, maar niet van ernstige scheurvorming. De woning is van een vergelijkbaar bouwjaar als de vergelijkingsobjecten en is ten opzichte van sommige daarvan jonger. De vergelijkingsobjecten hebben een vrij laag energielabel, zodat aannemelijk is dat zij evenmin dakisolatie hebben. De inrichting is gedateerd, maar daarmee is voldoende rekening gehouden in de score voor voorzieningen.

4.38.

Het hof is van oordeel dat met de staat van onderhoud onvoldoende rekening is gehouden, gelet op de foto’s van de scheuren in de muren en hetgeen belanghebbende heeft verklaard over de staat van het dak. Naar aanleiding van werkzaamheden aan het dak is geconstateerd dat de balken verrot zijn en dat het dak niet is geïsoleerd. Dat de heffingsambtenaar aan de woning voor onderhoud, kwaliteit en voorzieningen de score 2 (matig) heeft toegekend – wat voor het belastingjaar 2021 een aftrek van 23% heeft opgeleverd en voor het belastingjaar 2022 een aftrek van 22% – is, gelet op de ingrijpende werkzaamheden die nodig zijn, niet voldoende. Hierbij heeft het hof ook acht geslagen op de overige omstandigheden, zoals de gedateerde voorzieningen en inrichting, de oude CV-ketel en de staat van de berging.

4.39.

Het hof schat de invloed van alle door belanghebbende gestelde omstandigheden op de waarde van de woning – met inbegrip van hetgeen is opgemerkt over de zolder – in goede justitie op € 40.000 voor beide belastingjaren. Dit betekent dat het hof de waarde voor het belastingjaar 2021 vaststelt op € 330.000 en die voor het belastingjaar 2022 op € 355.000.

Tussenconclusie

4.40.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Heeft belanghebbende recht op een hogere schadevergoeding?

4.41.

Belanghebbende heeft het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil.

4.42.

Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen.^[3]

4.43.

Indien de redelijke termijn is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden. Het totaal van de overschrijding wordt naar boven afgerond.

Het hof stelt vast dat de redelijke termijn in de beroepsfase van de procedure over het belastingjaar 2021 met één maand is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden, die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding. In de beroepsfase van de procedure over het belastingjaar 2022 is de redelijke termijn niet overschreden.

4.44.

Daarom is het hof van oordeel dat de overschrijding van (afgerond) een half jaar reden vormt voor een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 500. De rechtbank heeft ten onrechte slechts een vergoeding van € 50 toegekend. Het hof zal de minister veroordelen tot betaling van het volledige bedrag van € 500.

4.45.

Voor vergoeding van immateriële schade in hoger beroep ziet het hof geen aanleiding. Het procesbelang bedraagt minder dan € 1.000, de termijn is met minder dan een jaar overschreden en de redelijke termijn verloopt voor beide belastingjaren na 14 juni 2024, zodat het hof kan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden (HR 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853).

4.46.

Voor een vergoeding van overige schade, vermeend geleden als gevolg van de schending van diverse door belanghebbende genoemde (verdrags)bepalingen, het negeren van zijn bezwaren en de door belanghebbende gestelde aantasting in zijn goede eer en naam, ziet het hof geen aanleiding. Belanghebbende heeft (de omvang van) de schade niet aannemelijk gemaakt. Bovendien acht het hof belanghebbende voldoende gecompenseerd na toekenning van de hierna te bepalen proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht.

Heeft belanghebbende recht op vergoeding van reiskosten voor het hoorgesprek?

4.47.

Aangezien het hoger beroep gegrond is, heeft belanghebbende recht op vergoeding van kosten voor de bezwaarfase. Belanghebbende maakt aanspraak op een vergoeding van in totaal € 5,66 voor de bezwaarfase (reiskosten). Het hof zal de heffingsambtenaar gelasten deze te vergoeden.

Ten aanzien van het griffierecht

4.48.

Het hof is van oordeel dat aanleiding bestaat om het griffierecht aan belanghebbende te laten vergoeden, omdat het hoger beroep gegrond is. De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende € 276 te vergoeden (2 x € 138). De beslissingen van de rechtbank over vergoeding van het griffierecht in beide uitspraken blijven in stand.

Ten aanzien van de proceskosten

4.49.

Het hof veroordeelt de inspecteur tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het hoger beroep gegrond is. Het hof laat de beslissingen van de rechtbank over de proceskosten in stand.

4.50.

Het hof stelt deze tegemoetkoming op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van € 27,44.

4.51.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraken van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over de proceskosten en het griffierecht;
vernietigt de uitspraken op bezwaar;
wijzigt de WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2021 en stelt de waarde van de woning op € 330.000;
wijzigt de WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2022 en stelt de waarde van de woning op € 355.000;
vermindert de aanslagen evenredig;
veroordeelt de Minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500, na aftrek van hetgeen al is betaald resteert een aanvullende betaling van € 450;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van in totaal € 276 vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding (bezwaar en hoger beroep) van € 33,10.

De uitspraak is gedaan door A. van Dongen, raadsheer, in tegenwoordigheid van R. Wijkstra, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.

Deze uitspraak is in het digitale dossier geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift verzonden per aangetekende post.

De griffier, De voorzitter,

R. Wijkstra A. van Dongen

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep tegen WOZ-waardering woning met correctie onderhoud en gebruikszolder