ECLI:NL:GHSHE:2024:80

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.314.555/01

arrest van 16 januari 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. M.L.G. Otto te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.A.A. van der Weijst te [plaats] ,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 juni 2022 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 11 maart 2020 en 30 maart 2022, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/335231 / HA ZA 18-404)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het tussenvonnis van 22 augustus 2018 waarmee een comparitie van partijen is bepaald.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord.

2.2.

Dit is het hoger beroep van [appellanten] tegen de hiervoor vermelde vonnissen van de rechtbank. Ook [geïntimeerde] is in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 11 maart 2020 en 30 maart 2022 (zaaknummer 200.316.876). [geïntimeerde] heeft in dit hoger beroep van [appellanten] (en ook in zijn hoger beroep) verzocht om een rolvoeging. Het hof is van oordeel dat beide zaken nauw met elkaar samenhangen. Het gaat in beide zaken om hoger beroep tegen hetzelfde (eind)vonnis. Om het procesverloop in beide zaken beter op elkaar te kunnen afstemmen en het risico van tegenstrijdige uitspraken zoveel mogelijk te vermijden, heeft het hof het verzoek om de zaken op de rol te voegen toegewezen (zoals kenbaar uit het roljournaal door de bundeling met bundelnummer 000.019.918). In het hoger beroep van [geïntimeerde] zal op dezelfde dag arrest worden gewezen.

2.3.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de in 2.1 genoemde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Bij koopovereenkomst van 27 juli 2016 heeft [appellanten] de woning aan de [adres] te [plaats] , (hierna: de woning) van [geïntimeerde] gekocht voor een bedrag van € 675.000,--. Op de woning is de woning van [appellant 1] ingeruild.

3.1.2.

[appellanten] heeft de woning voorafgaand aan de koop een aantal keren bezichtigd. Tijdens deze bezichtigingen was [geïntimeerde] niet aanwezig. De bezichtigingen werden namens [geïntimeerde] begeleid door makelaar [de makelaar] van Woonaccent (hierna: de makelaar).

3.1.3.

[appellanten] heeft de woning op 26 juli 2016 laten keuren door Perfectkeur BV (hierna: Perfectkeur). Uit de rapportage bouwtechnisch onderzoek van Perfectkeur blijkt dat ten aanzien van de geïnspecteerde delen van de woning geen of slechts kleine gebreken zijn vastgesteld. De totale onderhoudskosten voor de komende vijf jaar zijn door Perfectkeur begroot op € 5.524,--.

3.1.4.

In de koopovereenkomst van 27 juli 2016 zijn onder andere opgenomen artikel 6, artikel 21 en artikel 25.

Artikel 6 luidt als volgt:

“artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:particulier woonhuis voor eigen gebruik.(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)”.

Artikel 21 luidt als volgt:

“
artikel 21

Koper is bekend dat verkoper de woning recentelijk niet zelf heeft bewoond en deze derhalve niet kent zoals dat normaal van een eigenaar/verkoper mag worden verwacht. Verkoper kan de koper derhalve niet informeren over de eigenschappen cq. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest indien verkoper het verkochte zelf recentelijk zou hebben bewoond.”

Artikel 25 luidt als volgt:

“artikel 25

Deze overeenkomst kan door koper uiterlijk op 01 augustus 2016 worden ontbonden indien koper op die datum, door middel van het rapport van een door hem uit te laten voeren bouwtechnokeuring aantoont, dat de woning ernstige bouwkundige gebreken vertoont.(…)”

3.1.5.

De woning is op 3 oktober 2016 aan [appellanten] geleverd.

3.1.6.

[appellanten] heeft de technische staat van de woning op 6 juli 2017 laten onderzoeken door Nebest B.V. (hierna: Nebest). Nebest heeft in haar rapport van 21 juli 2017 diverse gebreken aan de woning beschreven.

3.1.7.

Naar aanleiding van het rapport van Nebest heeft [appellanten] [geïntimeerde] bij brief van 13 oktober 2017 gesommeerd om aansprakelijkheid voor de betreffende gebreken te erkennen en te overleggen over het herstellen van de woning en het vergoeden van de kosten daarvan. [geïntimeerde] heeft dat geweigerd.

De vorderingen

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellanten] in eerste aanleg:

primair:

- een verklaring voor recht dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor aan de zijde van [appellanten] ontstane schade, bestaande uit de kosten van herstel;

- veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

subsidiair:

- wijziging van de gevolgen van de door partijen gesloten koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met de kosten van herstel, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [geïntimeerde] om dat bedrag aan [appellanten] te betalen;

primair en subsidiair:

- veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een voorschot van

€ 150.000,--;

- veroordeling van [geïntimeerde] in de (na)kosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.2.

[geïntimeerde] heeft voorwaardelijk een incidentele vordering ingesteld voor het geval de rechtbank [appellanten] enig bedrag zou toekennen en de uitvoerbaarheid bij voorraad zou uitspreken. Voor dat geval heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellanten] zekerheid te laten stellen tot terugbetaling van enig op te leggen bedrag.

3.2.3.

[appellant 1] is niet op alle onderdelen in het gelijk gesteld. [appellant 1] is tijdig in hoger beroep gekomen. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden vonnissen en hij heeft zijn eerdere vorderingen (zoals hiervoor weergegeven) herhaald (waarbij hij zijn vordering ter zake het voorschot op een andere plaats heeft genoemd). Het hof begrijpt hieruit dat [appellant 1] in hoger beroep al zijn vorderingen handhaaft en dat hij wil bereiken dat het hof al zijn vorderingen alsnog toewijst.

Een korte samenvatting van de grondslagen van de vorderingen en de oordelen van de rechtbank

3.3.1.

Aan zijn primaire vordering heeft [appellanten] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Volgens [appellanten] kleven er gebreken aan de woning die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. [geïntimeerde] is daarom aansprakelijk voor de daardoor geleden schade bestaande uit de kosten van herstel.

Aan zijn subsidiaire vordering heeft [appellanten] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dat hij ten aanzien van de bouwkundige staat van de woning heeft gedwaald en dat het nadeel dat hij daardoor lijdt dient te worden opgeheven door vermindering van de koopprijs met de kosten van herstel.

3.3.2.

Volgens [appellanten] kleven de volgende gebreken aan de woning, welke hij zowel aan zijn primaire als subsidiaire vordering ten grondslag heeft gelegd:

1) wateroverlast in de kelder van de woning wegens de aangebrachte koekoeken;

2) de kelder van de woning is volledig ongeïsoleerd;

3) de gevel van de woning is gebrekkig;

4) het dak van de woning is gebrekkig;

5) de dakconstructie van de woning is gebrekkig en gevaarlijk;

6) de vloer van de garage is ondeugdelijk en gevaarlijk;

7) de temperatuur in de woning kan niet goed worden gereguleerd.

3.3.3.

De rechtbank heeft alleen de vorderingen toegewezen met betrekking tot de gestelde gebreken 1 en 5, kort gezegd, op de subsidiaire respectievelijk de primaire grondslag.

De grieven van [appellanten]

3.4.1.

De grieven van [appellanten] hebben, kort gezegd, betrekking op de door hem gestelde gebreken waarin de rechtbank hem niet is gevolgd (de hiervoor genoemde onderwerpen 2, 3, 4, 6 en 7) en op nog enkele nieuwe door hem gestelde gebreken. Het hof zal de grieven per onderwerp beoordelen.

3.4.2.

[appellanten] heeft in zijn inleiding op de memorie van grieven vermeld dat al hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd en ook alles wat in de door hem overgelegde producties is aangevoerd, als letterlijk herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Voor zover [appellanten] hiermee heeft bedoeld dat het hof al die standpunten moet meenemen in de beoordeling van zijn hoger beroep, verwerpt het hof dat standpunt. Het hof kan aan dat verzoek geen gehoor geven. Zo’n algemene verwijzing is onvoldoende om alles wat bij de rechtbank is aangevoerd in de beoordeling van het hoger beroep te betrekken. Uit de memorie van grieven moet voldoende duidelijk zijn (zowel voor het hof als voor [geïntimeerde] ) tegen welke beslissingen en oordelen van de rechtbank het hoger beroep is gericht en wat de bedoeling is van het hoger beroep.

De kelder (grief 1 en grief 7)

3.5.1.

De kelder is niet volledig geïsoleerd. [appellanten] heeft aangevoerd dat hij dat mocht verwachten, ook als dat niet strikt genomen nodig was voor normaal gebruik. De rechtbank heeft hierover in het vonnis van 11 maart 2020 het volgende overwogen:

4.31.

De informatie die is verstrekt in de verkoopbrochure is een aanprijzing van algemene aard. Uit die informatie kan niet worden afgeleid dat de kelder volledig geïsoleerd zou zijn en evenmin dat de kelder geschikt zou zijn voor het verblijven van mensen. [appellanten] mocht derhalve niet meer verwachten dan dat de onroerende zaak geschikt zou zijn voor normaal gebruik als woonhuis. De omstandigheid dat de kelder niet volledig is geïsoleerd en niet bedoeld is voor het verblijven van mensen staat niet in de weg aan het normale gebruik van de onroerende zaak als woonhuis.

3.5.2.

[appellanten] heeft er met grief 1 op gewezen dat geen sprake was van een ‘aanprijzing van algemene aard, maar dat in de verkoopbrochure zéér specifiek is verklaard:
“Isolatie: volledig geïsoleerd”. De woning had energielabel A, waarmee volgens [appellanten] de indruk werd gewekt dat de woning goed zou zijn geïsoleerd. Tijdens de bezichtigingen stond fitnessapparatuur in de kelder en er stonden ook andere objecten, hetgeen volgens [appellanten] bij hem de indruk heeft gewekt dat de kelder, die groter is dan een opslagkeldertje, bestemd was voor het verblijf van personen. Ook met de geïmproviseerd aangebrachte installatietechnische voorzieningen werd volgens [appellanten] de indruk gewekt dat de ruimte geschikt is voor het verblijf van personen.

3.5.3.

Het hof verwerpt dat standpunt. Dat in de verkoopbrochure stond vermeld dat de woning volledig was geïsoleerd, betekent niet dat alle ruimten waren geïsoleerd, ook al maakt de kelder onderdeel uit van de woning. Gelet op de aard van deze ruimte, niet zonder meer een verblijfsruimte, lag dat namelijk niet voor de hand. Uit de aanwezigheid van fitnessapparatuur kon en mocht [appellant 1] dat niet zonder meer opmaken. Wat [appellanten] heeft bedoeld met ‘andere objecten’ heeft hij niet toegelicht. Dat er installatietechnische voorzieningen in de kelder waren en dat de kelder groter was dan een opslagkeldertje, maakt evenmin dat hij er vanuit mocht gaan dat de kelder volledig zou zijn geïsoleerd. Het hof is van oordeel dat, alle omstandigheden in aanmerking genomen er toch alleen maar sprake is geweest van een aanprijzing van algemene aard en niet van een specifieke inlichting, zoals door [appellanten] is aangevoerd. Evenmin gaat, gezien het voorgaande, op het betoog van [appellanten] dat hij mocht verwachten dat de kelder was geïsoleerd ook als dat niet strikt genomen nodig was voor normaal gebruik.

3.5.4.

[appellanten] heeft om dezelfde als de hiervoor in 3.5.2 genoemde redenen een beroep gedaan op dwaling, zowel op de a, de b als de c grond van artikel 6:228 lid 1 BW. Daarbij heeft [appellanten] ook aangevoerd dat [geïntimeerde] zelf de bouwaanvraag heeft ingediend bij de gemeente en dat uit de daarbij behorende documentatie blijkt dat de kelder niet tot verblijfsgebied werd gerekend en dat dit betekent dat de kelder bewust niet is geïsoleerd hetgeen [geïntimeerde] wist althans behoorde te weten. [appellanten] heeft evenwel niet aangevoerd dat het gelet op zijn voorgenomen wijze van bewoning voor hem belangrijk was de kelder te gebruiken als verblijfruimte (en dus heeft hij ook niet aangevoerd dat [geïntimeerde] dat wist of moest begrijpen, en hem om die reden had moeten inlichten over het ontbreken van isolatie van de kelder). Van wederzijdse dwaling kan geen sprake zijn omdat het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerde] ervan op de hoogte was dat de kelder niet was geïsoleerd. De woning is immers in zijn opdracht en in eigen beheer gebouwd. [appellanten] heeft ook nog aangevoerd dat het energieverbruik voor hem van belang was. Het hof is van oordeel dat dit niet zozeer betrekking heeft op de isolatie van de kelder op zichzelf, maar op de afsluiting / isolatie van de toegang tot de kelder (koudebrug). Het hof zal dit probleem van energieverbruik hierna beoordelen. Het hof is van oordeel dat het hoger beroep op dat onderdeel (de koudebrug) slaagt, maar ziet niet in dat sprake is geweest van dwaling omdat de kelder niet geïsoleerd was.

De gevel (grief 2 en grief 7)

3.6.1.

De rechtbank heeft over de gevel in het vonnis van 11 maart 2020 het volgende overwogen:

4.34.

De rechtbank is van oordeel dat [appellanten] onvoldoende heeft gesteld, althans onvoldoende heeft onderbouwd dat de gestelde gebreken in de weg staan aan het normale gebruik van de woning. Vochtproblemen kunnen zo ernstig zijn dat zij aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. In het rapport van Nebest zijn echter geen meetresultaten opgenomen waaruit de aard en omvang van deze vochtproblemen blijkt. [appellanten] heeft ook verder niets gesteld waaruit de aard en omvang van deze vochtproblemen blijkt. [appellanten] heeft de overige in het rapport van Nebest aangeduide nadelige gevolgen van de gebreken evenmin nader omschreven. Uit de stellingen van [appellanten] en de onderliggende stukken blijkt niet in hoeverre de gestelde nadelige gevolgen een belemmering vormen voor het normale gebruik van de woning, hoe groot de kans is dat die nadelige gevolgen zich zullen voordoen en binnen welke termijn deze zich naar verwachting zullen voordoen. De stelling van [appellanten] dat de onroerende zaak op dit punt niet beantwoordt aan de overeenkomst slaagt dan ook niet.

3.6.2.

Het hof merkt allereerst op dat [appellanten] in zijn toelichting op de grieven 2 en 7 meermaals heeft aangevoerd dat hij door gebreken aan de gevels, of problemen die verband houden met de gevels, last heeft van een minder goede isolatie van de woning dan hij mocht verwachten ook al was dat meer dan voor normaal gebruik nodig was. Volgens [appellanten] mocht hij wat betreft de isolatie, gelet op de verkoopbrochure, meer verwachten dan hij heeft gekregen.

Het hof zal deze argumenten beoordelen onder het kopje
‘de temperatuur in de woning en de isolatie (grief 5 en grief 7)’en daarbij betrekken hetgeen wordt aangevoerd in de toelichting op grief 2.

3.6.3.

Met grief 2 heeft [appellanten] vanuit verschillende invalshoeken aangevoerd dat uit het rapport van Nebest wel valt af te leiden dat sprake is van een gebrekkige gevel die een normaal gebruik als woonhuis verhindert. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] terecht een beroep heeft gedaan op artikel 6.3 van de koopovereenkomst om de volgende reden.

Het hof constateert dat de door Nebest geuite kritiek op het metselwerk is geleverd bij het schouwen van de gevels, de koekoeken, de daken en door het kijken in de luchtspouwen. Zodoende heeft Nebest onder andere geconstateerd dat het voegwerk zeer ruw is geborsteld. Het komt er kort gezegd op neer dat het metselwerk volgens Nebest twijfelachtig is, waardoor meerdere problemen ontstaan. Het hof begrijpt hieruit dat alles wat Nebest over de gevel heeft geconstateerd, zichtbaar was door visuele inspectie. Als er sprake is van een twijfelachtige kwaliteit van het metselwerk (volgens Nebest, maar niet volgens Perfectkeur) dan heeft [appellanten] dat geaccepteerd, althans wordt hij geacht dat te hebben geaccepteerd. Een eventuele onjuiste beoordeling door Perfectkeur, die ter zake deskundig moet worden geacht, dient voor zijn risico te komen omdat [appellanten] de opdrachtgever was van Perfectkeur. De door [appellanten] geschetste mogelijke problemen die het gevolg zijn van een twijfelachtige kwaliteit van het metselwerk, moeten daarmee worden beschouwd als voor [appellanten] kenbare gebreken (behoudens voor zover hierna anders wordt geoordeeld).

3.6.4.

[appellanten] heeft in zijn toelichting op grief 2 verder nog aangevoerd dat hij na het onderzoek van Nebest zelf ook nog een aantal bouwkundige problemen heeft geconstateerd met betrekking tot de gevels. Het hof is van oordeel dat [appellanten] deze nieuwe standpunten onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft niet uitgelegd waarom deze constateringen niet ook al door Nebest zijn gedaan (of konden worden gedaan). [appellanten] heeft ook niet aangevoerd dat of waarom hij zelf ter zake deskundig is. Integendeel, hij heeft tijdens de op 24 januari 2019 gehouden mondelinge behandeling zelf verklaard dat hij geen technische kennis van bouwen heeft. Zonder toelichting van een ter zake deskundige persoon, kan het hof niet uitgaan van de juistheid van de stellingen van [appellanten] had een verklaring kunnen bijvoegen van Nebest of een ander door hem ingeschakeld bureau of deskundige. Het hof kan zonder zo’n toelichting onvoldoende afleiden uit de producties die [appellanten] in dit kader heeft overgelegd. Het hof is van oordeel dat [appellanten] op dit onderdeel niet aan zijn stelplicht heeft voldaan.

3.6.5.

Grief 7 komt erop neer dat [appellanten] heeft gedwaald over de kwaliteit van de gevels. Volgens [appellanten] wist of behoorde [geïntimeerde] te weten dat de gevels niet zat vermetseld zijn en dat hiermee is afgeweken van de bouwspecificaties. Het hof begrijpt hieruit dat [appellanten] een beroep bedoelt te doen op sub b van artikel 6:228 lid 1 BW.

Zoals hiervoor al is vermeld heeft Perfectkeur het metselwerk niet van een zodanig matige kwaliteit aangemerkt dat er reden was om daarover een kanttekening te maken of een kritische opmerking te plaatsen in het rapport. Waarom dat voor [geïntimeerde] dan wel reden had moeten zijn om [appellanten] daarop te attenderen valt niet in te zien. Overigens heeft [appellanten] niet duidelijk toegelicht van welke bouwspecificatie is afgeweken bij het metselen van de gevels en verder is in dit verband van belang dat [appellanten] niet heeft aangevoerd dat bij de koop de bouwspecificaties aan de orde zijn geweest of voor hem toen al relevant waren bij zijn beslissing om de koop te sluiten. Subsidiair heeft [appellanten] een beroep gedaan op sub c van artikel 6:228 lid 1 BW, maar het hof is van oordeel dat [appellanten] dat onvoldoende heeft toegelicht. [appellanten] gaat er immers vanuit dat [geïntimeerde] op de hoogte was van het metselwerk omdat de woning in opdracht van [geïntimeerde] en in eigen beheer is gebouwd, zodat [geïntimeerde] niet heeft gedwaald.

Het dak (grief 3 en grief 7)

3.7.1.

[appellanten] heeft aangevoerd dat het dak op meerdere onderdelen non-conform is. De rechtbank heeft [appellanten] slechts op één onderdeel gevolgd ter zake het dak. De rechtbank heeft [appellanten] in het gelijk gesteld voor wat betreft de geïmproviseerde dakconstructie in verband met het feit dat de dakplaten van het hoge dak niet doorlopen onder dakplaten van het lage dak en niet afsteunen op een houten muurplaat langs de rand van de betonvloer.

Met grief 3 komt [appellanten] op tegen de afwijzing van de door hem eveneens gestelde gebreken aan het dak ter zake de dakplaten en de dakkapellen.

3.7.2.

Ter zake de dakplaten is grief 3 gericht tegen het gedeelte van overweging 4.37.2 van het tussenvonnis van 11 maart 2020 waarin de rechtbank (kort gezegd) heeft overwogen dat het op de weg van [appellanten] had gelegen om aan te geven op welke termijn de stabiliteit van de constructie naar verwachting problemen zou kunnen opleveren, in het licht van het feit dat de bouw van de woning in 2006 is afgerond en de constructie sindsdien heeft standgehouden. Het hof is van oordeel dat de grief terecht tegen die overweging is gericht, omdat [appellanten] niet hoeft te wachten tot het risico zich verwezenlijkt. Echter, [appellanten] heeft geen grief gericht tegen de daaraan voorafgaande overweging in 4.37.2 dat twijfel niet voldoende is voor de conclusie dat de constructie instabiel en daardoor gevaarlijk is. Dat oordeel blijft dus zo in hoger beroep. Dat heeft ook gevolgen voor de subsidiaire grondslag (grief 7). Aangezien het hof er niet vanuit kan gaan dat de constructie instabiel en daardoor gevaarlijk is, rest de vraag waarom [appellanten] dan daarover heeft gedwaald. Het standpunt dat niet volgens de bouwvergunning is gebouwd, is daarvoor niet voldoende, omdat niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] [appellanten] hierover had moeten informeren.

Samengevat is het hof van oordeel dat [appellanten] in hoger beroep niet is opgekomen tegen een doorslaggevende overweging van de rechtbank.

3.7.3.

Ter zake de dakkapellen is grief 3 (wel) gericht tegen de volledige overweging over dat onderwerp in het tussenvonnis van 11 maart 2020. De rechtbank heeft het volgende overwogen:

4.37.4.

Nebest wijst erop dat de dakkapellen niet zijn uitgevoerd conform de verleende bouwvergunning, dat zij ondeugdelijk en onvakkundig zijn uitgevoerd met grote risico’s op technische schades en negatieve effecten (waaronder ongezonde effecten) op het binnenklimaat. In het rapport staat echter niet welke technische schades en negatieve effecten dat zijn en wat de omvang en ernst daarvan is. Evenmin staat in het rapport hoe groot de risico’s zijn en op welke termijn de gestelde negatieve effecten zich zouden kunnen verwezenlijken. Ook [appellanten] heeft dat niet aangegeven.

Ook ter zake de dakkapellen heeft [appellanten] de grief gericht tegen de overweging dat niet duidelijk is op welke termijn het risico zich verwezenlijkt. Het hof is wederom van oordeel dat [appellanten] daarover terecht heeft aangevoerd dat hij niet hoeft te wachten tot het risico zich verwezenlijkt. Nebest heeft uitgelegd waarom die dakkapellen ondeugdelijk en onvakkundig zijn opgebouwd. In het rapport wordt ook uiteengezet wat de gevolgen daarvan (kunnen) zijn. Nebest noemt bijvoorbeeld scheurvorming in het metselwerk. Nebest heeft de constructie van de dakkapellen aangemerkt als risicovol in het kader van de constructieve veiligheid van het dak. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] het rapport van Nebest onvoldoende heeft betwist. Dat [geïntimeerde] bij dat rapport niet betrokken is geweest doet daar niet aan af. De woning is immers in opdracht van [geïntimeerde] in eigen beheer gebouwd. Zonder nadere toelichting, die [geïntimeerde] niet heeft gegeven, kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] onbekend was met de wijze waarop de dakkapellen zijn geconstrueerd. Dat heeft tot gevolg dat ervan uit wordt gegaan dat [geïntimeerde] in staat moet worden geacht het rapport van Nebest gemotiveerd te betwisten. Dat [geïntimeerde] de woning niet zelf heeft bewoond, doet daar om die reden evenmin aan af. Andersom valt niet in te zien waarom de constructie voor [appellanten] kenbaar had moeten zijn (en dus reden zou moeten zijn om [geïntimeerde] daarvoor niet aansprakelijk te achten op grond van artikel 6.3 van de overeenkomst). Weliswaar heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de constructie van het dak voor [appellanten] zichtbaar was, maar [geïntimeerde] is wat dat betreft niet specifiek ingegaan op de constructie van de dakkapellen. Die betwisting acht het hof dus onvoldoende.

Het gaat hier om een verborgen gebrek dat aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Evenmin dient het rapport van Nebest terzijde te worden gelegd omdat het dateert van 21 juli 2017 en daarmee van bijna een jaar na het sluiten van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft immers onvoldoende aangevoerd om ervan uit te gaan dat [appellanten] voorafgaand aan het onderzoek door Nebest iets aan de dakkapellen heeft gewijzigd.

Het hof is van oordeel dat grief 3 slaagt voor zover betrekking hebbend op de dakkapellen.

3.7.4.

[appellanten] heeft in zijn toelichting op grief 3 aangevoerd dat hij na het onderzoek door Nebest inmiddels zelf in de schoorsteen heeft kunnen kijken en heeft geconstateerd dat sprake is van een gevaarlijke constructie. Het hof oordeelt hierover hetzelfde als over de gevel, namelijk dat [appellanten] dit nieuwe standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft niet uitgelegd waarom deze constateringen niet ook al door Nebest zijn gedaan (of konden worden gedaan). [appellanten] heeft ook niet aangevoerd dat of waarom hij zelf ter zake deskundig is. Hij heeft tijdens de op 24 januari 2019 gehouden mondelinge behandeling zelf verklaard dat hij geen technische kennis van bouwen heeft. Weliswaar heeft hij op dit onderdeel een e-mail overgelegd van een installatiebedrijf (productie R) maar het hof acht die e-mail uitermate vaag en daarin wordt slechts een advies gegeven. Het hof is van oordeel dat [appellanten] op dit onderdeel niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, zodat ook in hoger beroep de primaire vordering niet toewijsbaar is voor wat betreft de schoorsteen.

Voor de subsidiaire grondslag (dwaling, grief 7) geldt hetzelfde. Ook voor dwaling gaat het erom dat de (constructie van de) schoorsteen zodanig is dat [geïntimeerde] hierover [appellanten] had moeten informeren of (wanneer [geïntimeerde] daar niets van wist) [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat dit voor [appellanten] reden was om de overeenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden had willen aangaan. Het hof is van oordeel dat [appellanten] ook wat dat betreft een betere onderbouwing had moeten geven van zijn standpunt dat de constructie van de schoorsteen niet deugt. Zodoende komt het hof evenals als de rechtbank niet verder dan dat er onduidelijkheid is over de constructie. Dat acht het hof ook voor een beroep op dwaling (of het nu gaat om de a, de b, of de c-grond) te weinig.

3.7.5.

Daarnaast heeft [appellanten] in zijn toelichting op grief 3 aangevoerd dat hij actieve houtworm heeft ontdekt. Dat is echter niet geconstateerd door Perfectkeur en ook niet door Nebest. Dat of waarom er vanuit moet worden gegaan dat er al sprake was van houtworm toen de koop tot stand kwam, heeft [appellanten] niet voldoende onderbouwd.

Verder heeft [appellanten] aangevoerd dat in het dak actieve houtrot is ontdekt. Dat was echter ook al geconstateerd door Perfectkeur, zodat dit kenbaar was voor [appellanten] Daarop stuit ook het beroep op dwaling af.

Volgens [appellanten] zijn er diverse lekkages geweest van het dak. Wat [appellanten] daarmee wil aanvoeren is niet duidelijk. Hij heeft herstelkosten gevorderd, geen vergoeding van gevolgschade. Het gaat er in dit hoger beroep om wat de oorzaak is van (eventuele) lekkages, niet om lekkages als zodanig. En overigens blijkt uit het rapport van Perfectkeur dat de dekking van het pannendak niet optimaal is en een verhoogd risico vormt op lekkage. Dat was dus kenbaar.

3.7.6.

Nebest heeft met betrekking tot het dak ook nog andere onderwerpen vermeld, maar uit de memorie van grieven is niet, althans niet voldoende kenbaar dat [appellanten] ook die andere onderwerpen in hoger beroep aan het hof wil voorleggen. Het hof kan daar dus verder niet nader op ingaan. Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor al is overwogen in rov. 3.4.2.

De garagevloer (grief 4 en grief 7)

3.8.1.

De rechtbank heeft over de garagevloer in het vonnis van 11 maart 2020 het volgende overwogen:

4.40.

Volgens het rapport van Nebest zijn de minimale dikte van de betonvloer en de afwezigheid van folie en isolatie onder de vloer niet in overeenstemming met de bouwaanvraagtekening. Bij hevige regenbuien zal de grond onder de garage verzadigd raken

met vocht en vervolgens doorslaan door de relatief dunne betonvloer. [geïntimeerde] heeft dit niet, althans niet gemotiveerd weersproken. Daarom neemt de rechtbank dit gebrek als vaststaand aan. Uit het rapport van Nebest volgt echter niet dat het beschreven vochtprobleem zo ernstig is dat de garage niet geschikt is voor normaal gebruik als garage bij een woonhuis. Dit volgt ook niet uit hetgeen [appellanten] hierover heeft gesteld.

4.41.

Volgens het rapport van Nebest bestaat het risico dat het zandpakket onder de

betonvloer op termijn onder invloed van stijgend en dalend grondwater zal inklinken of

wegspoelen. Hierdoor zullen volgens Nebest holtes onder de betonvloer ontstaan, met kans

op ernstige scheurvorming en zelfs plaatselijk bezwijken. Met het inklinken/wegspoelen van

het zandpakket zullen ook de installatietechnische voorzieningen onder de vloer bezwijken,

hetgeen volgens Nebest ook een gevaarlijke situatie voor de bewoners oplevert. In het

rapport van Nebest staat echter niet hoe groot het risico van het inklinken of wegspoelen van

dat zandpakket is en op welke termijn dat risico zich naar verwachting zal realiseren. In het

licht van het feit dat de bouw van de woning in 2006 is afgerond en dat risico zich nog niet

heeft gerealiseerd, had het wel op de weg van [appellanten] gelegen om daarop in te gaan.

Dat heeft hij echter niet gedaan. Gelet hierop is de rechtbank ook op dit punt van oordeel dat

[appellanten] onvoldoende heeft onderbouwd dat het gebrek aan de garagevloer in de weg

staat aan een normaal gebruik als garage bij een woonhuis.

3.8.2.

Volgens [appellanten] zijn de overwegingen van de rechtbank onjuist, omdat hij in eerste aanleg al heeft aangevoerd dat het risico zich al heeft verwezenlijkt en dat er risico bestaat op een gevaarlijke situatie omdat onder de vloer installatietechnische voorzieningen zijn aangebracht en schade daaraan kan leiden tot brand- en ontploffingsgevaar. Het hof is van oordeel dat de grief slaagt. Voor zover er nog niet vanuit kan worden gegaan dat de vloer al aan het verzakken en aan het scheuren is, hoeft [appellanten] niet te wachten tot het risico op gevaar zich verwezenlijkt. Het gaat hier om een verborgen gebrek dat aan normaal gebruik als garage bij een woonhuis in de weg staat. Het hof is van oordeel dat dit gebrek neerkomt op een constructiefout. Niet valt in te zien waarom deze fout voor [appellanten] kenbaar was. Hij kon daar niet onder kijken en [appellanten] had geen aanleiding om voorafgaand aan de koop nader onderzoek te doen naar de garagevloer.

3.8.3.

[appellanten] heeft in zijn toelichting op grief 3 verder nog vermeld dat hij na het onderzoek van Nebest nog een aantal zaken heeft geconstateerd. Voor zover hij dat heeft bedoeld als nadere toelichting op de gebrekkige garagevloer, hoeft het hof daarop niet nader in te gaan vanwege het slagen van de grief. Voor zover [appellanten] heeft bedoeld dat [geïntimeerde] ook nog aansprakelijk moet worden geacht voor andere gebreken dan de garagevloer, verwerpt het hof dat standpunt om dezelfde als de hiervoor in rechtsoverwegingen 3.6.4 en 3.7.4 weergegeven redenen.

De temperatuur in de woning en de isolatie (grief 5 en grief 7)

3.9.1.

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 11 maart 2020 over de primaire vordering met betrekking tot de temperatuur in de woning en de isolatie van de woning het volgende geoordeeld:

4.47.

[appellanten] heeft zijn stelling dat de temperatuur in de woning niet afdoende kan worden gereguleerd naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Uit het rapport van Nebest kan niet de conclusie worden getrokken dat de in totaal aanwezige verwarmingscapaciteit onvoldoende is voor een voor bewoning vereiste temperatuur. [appellanten] heeft nagelaten aan te geven welke temperatuur hij in de voor bewoning bestemde vertrekken van de woning kon bereiken. De rechtbank ziet dan ook onvoldoende aanleiding voor het oordeel dat het niet mogelijk is om een voor bewoning vereiste temperatuur te bereiken. De enkele stelling dat daar – in de visie van [appellanten] – hoge kosten tegenover staan, maakt niet dat sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.

3.9.2.

Het hof constateert dat [appellanten] in hoger beroep nog steeds geen inzicht heeft gegeven in de voor bewoning vereiste temperatuur. [appellanten] heeft erop gewezen dat Nebest oorzaken heeft genoemd voor het verwarmingsprobleem. Dat laat onverlet dat het hof van oordeel is dat [appellanten] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt waarom sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik als woning. In dit verband is van belang dat [geïntimeerde] al in eerste aanleg over de stookkosten heeft aangevoerd dat hij de woning al jaren voorafgaand aan de overeenkomst niet zelf heeft bewoond (het hof begrijpt dat hij daarmee bedoelt dat hij dus niet weet wat de gemiddelde stookkosten zijn; hij heeft dat ook niet ingevuld op het vragenformulier), dat zijn huurders nooit hebben geklaagd dat het te koud zou zijn of dat het huis niet was op te warmen en dat de overgelegde nota geen blijk geeft van extreme stookkosten voor een dergelijke grote woning. Om die reden had [appellanten] hierop nader moeten ingaan. Grief 5 faalt dus.

3.9.3.

Het hof is van oordeel dat grief 7 wel terecht is voorgesteld door [appellanten] om de volgende reden.

Het hof heeft hiervoor (in 3.5.3) het standpunt van [appellanten] dat hij een geïsoleerde kelder mocht verwachten, verworpen. Dat laat echter onverlet dat uit het rapport van Nebest blijkt dat ter plaatse van het trapgat naar de kelder sprake is van een gat in de thermische schil, dat wil zeggen dat de scheidingsconstructie van de kelder niet geïsoleerd is waardoor het warmteverlies vanuit de kelder relatief groot is. Verder blijkt uit het rapport van Nebest dat op diverse locaties spouwisolatie ontbreekt, waardoor lekken ontstaan in de thermische schil, dat de aangetroffen spouwisolatie een beduidend lagere isolatiewaarde heeft dan waarmee in de bouwaanvraagberekeningen is gerekend, dat de spouwisolatie niet volledig en juist is aangebracht en dat bij de dakkapellen sprake is van meerdere grote koudebruggen. Kortom, uit het rapport van Nebest valt op te maken dat de woning niet volledig is geïsoleerd, terwijl dat wel is vermeld in de verkoopbrochure. Dat de makelaar van [geïntimeerde] de verkoopbrochure heeft samengesteld of ingevuld, betekent niet dat dit niet de verantwoordelijkheid en het risico betreft van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft onjuiste mededelingen heeft gedaan in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Dat wordt niet anders door het feit dat Perfectkeur vóór de koop heeft gerapporteerd. Hetgeen in dat rapport is vermeld gaf geen aanleiding om te twijfelen over de juistheid van hetgeen [geïntimeerde] heeft medegedeeld. Het hof acht de subsidiaire vordering dus op dit punt toewijsbaar.

3.9.4.

[appellanten] heeft in zijn toelichting op grief 5 nog allerlei problemen aan de orde gesteld waarvan niet duidelijk is of hij daarmee bedoelt een nadere onderbouwing te geven van zijn standpunt dat de woning niet goed is geïsoleerd, of dat hij daarmee bedoelt dat hij nieuwe gebreken heeft geconstateerd. Voor zover dat laatste aan de orde is, verwijst het hof naar de rechtsoverwegingen 3.6.4 en 3.7.4. Daarbij komt dat [geïntimeerde] hierover terecht heeft aangevoerd dat het moet gaan om de situatie ten tijde van de verkoop en dat niet kan worden uitgegaan van wat [appellanten] kennelijk voorafgaand aan het hoger beroep heeft gewijzigd (gedemonteerd).

3.9.5.

Het hof is van oordeel dat de vordering om de gevolgen van het nadeel op te heffen zodanig dat de woning wel goed te verwarmen is, te vaag en te subjectief is en daarom niet toewijsbaar. Voor wat betreft herstelkosten met betrekking tot de isolatie, is het hof van oordeel dat ook dit zeer onduidelijk is, omdat dit ook betrekking zou kunnen hebben op onderdelen die het hof niet toewijsbaar heeft geacht (bijvoorbeeld de gevel). Om die reden heeft het hof opgenomen dat het moet gaan om herstelkosten vanwege het feit dat de woning niet volledig geïsoleerd is, waarbij het hof volledigheidshalve hier opnieuw vermeldt dat voor wat betreft de kelder het uitsluitend kan gaan om de toegang tot de kelder. Het hof wijst ook nog uitdrukkelijk op hetgeen in rechtsoverweging 3.9.4 is overwogen. Partijen zullen moeten uitgaan van het rapport van Nebest, maar niet op alle onderdelen, want het hof acht niet alle vorderingen van [appellanten] toewijsbaar.

Non-conformiteit van de woning (grief 6)

3.10.

[appellanten] heeft met grief 6 aangevoerd dat de door hem gestelde gebreken in samenhang met elkaar moeten worden beoordeeld en niet afzonderlijk. Uit de toelichting op deze grief maakt het hof op dat [appellanten] klaarblijkelijk meent dat ook de gevolgen van wat door hem als een gebrek moet worden beschouwd, doorslaggevend moeten zijn voor de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] . Zo heeft [appellanten] bijvoorbeeld aangevoerd dat er actieve houtworm is ontdekt in het dak. Klaarblijkelijk bedoelt [appellanten] dat [geïntimeerde] daarvoor aansprakelijk is, omdat dit (zo begrijpt het hof het standpunt van [appellanten] ) een gevolg is van de gebreken aan het dak. Daarmee verwart [appellanten] zelf het gebrek en het gevolg van het (eventuele) gebrek. Overigens valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] gevolgschade zou moeten vergoeden, nu [appellanten] herstelkosten heeft gevorderd. En voor zover [appellanten] bedoelt dat houtworm een gebrek betreft, is [geïntimeerde] hiervoor niet aansprakelijk omdat [appellanten] niet heeft aangevoerd dat er al houtworm was toen hij de woning kocht. Kortom, de standpunten van [appellanten] zijn in meerdere opzichten onduidelijk. Het hof is van oordeel dat [appellanten] op zich wel terecht heeft aangevoerd welke gevolgen hij ondervindt van de diverse door hem gestelde gebreken (dat is namelijk nodig om te bepalen of het gebrek in de weg staat aan een normaal gebruik als woonhuis), maar dat betekent niet dat [geïntimeerde] vanwege die gevolgen aansprakelijk is voor de door [appellanten] gestelde gebreken. Het hof heeft gepoogd een onderscheid te maken in wat moet worden beschouwd als een gebrek en wat het gevolg is van dat gebrek. Voor wat betreft de temperatuur in de woning en de isolatie was dat lastig, maar met het oordeel over de isolatie is voldoende tegemoet gekomen aan het bezwaar van [appellanten] dat de rechtbank de gebreken te weinig in onderling verband heeft beoordeeld.

Tot slot overweegt het hof nog dat zonder nadere toelichting, die [appellanten] niet, althans onvoldoende, heeft gegeven, niet valt in te zien waarom ten aanzien van de gestelde gebreken bezien in samenhang met elkaar, anders moet worden geoordeeld dan zoals over de gestelde gebreken afzonderlijk is geoordeeld.

Voorschot op schadevergoeding (grief 8)

3.11.1.

[appellanten] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, naast een verklaring voor recht en een verwijzing naar de schadestaat, een voorschot gevorderd van € 150.000,-- op nog door [geïntimeerde] te betalen schadevergoeding. De rechtbank heeft die vordering afgewezen en daartoe overwogen in haar vonnis van 30 maart 2022:

2.23.

[appellanten] vordert een voorschot van € 150.000,-. Een nadere toelichting bij

deze vordering en een onderbouwing van het gevorderde bedrag ontbreken echter. Daar

komt bij dat de vorderingen ten aanzien van een aantal door [appellanten] gestelde

gebreken worden afgewezen. [appellanten] stelt niet concreet welke bedrag precies

samenhangt met de schade door het gebrek aan de dakplaten (vgl. tussenvonnis

rechtsoverweging 4.37.3) en welk bedrag met het herstel van de koekoeken (vgl. hiervoor

rechtsoverweging 2.22).

Deze vordering komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.

3.11.2.

Het hof constateert dat [appellanten] weliswaar een grief richt tegen deze overweging, maar in hoger beroep nog steeds nalaat nader inzicht te geven. Volgens [appellanten] is het logisch dat een berekening ontbreekt omdat juist hiervoor een verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt gevraagd. Het hof is van oordeel dat dit inderdaad volstaat voor de verwijzing naar de schadestaatprocedure, omdat het voldoende aannemelijk is dat [appellanten] schade lijdt. Voor toewijzing van een voorschot, kon hij daarmee echter niet volstaan. Het enkele standpunt van [appellanten] dat hij inmiddels al € 20.458,-- aan materiaalkosten heeft uitgegeven acht het hof een te magere onderbouwing, zeker gelet op de hoogte van het gevraagde voorschot. De grief faalt dus.

3.11.3.

Voor wat betreft de verwijzing naar de schadestaatprocedure heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om na zes jaar procederen nog naar de schadestaat te verwijzen.

Het hof heeft de mogelijkheid om zelf de schade te begroten en niet te verwijzen naar de schadestaat. Het hof heeft overwogen dat te doen, maar acht zich niet in staat het beloop van de schade in zijn arrest te bepalen. Daarvoor bevat het dossier te weinig aanknopingspunten. Een verplichting om de zaak op dat punt zelf nader te onderzoeken heeft het hof niet.

Het hof is van oordeel dat het tijdsverloop in deze zaak niet leidt tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de gevraagde verwijzing naar de schadestaatprocedure toe te wijzen (ook niet wanneer daarbij de proceduretijd in hoger beroep mede in aanmerking wordt genomen).

Devolutieve werking van het hoger beroep

3.12.

Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep deels doel treft. Het hof is van oordeel dat alle door [geïntimeerde] in eerste aanleg gevoerde verweren door de rechtbank terecht zijn verworpen, behoudens voor zover het hof over die verweren in dit arrest anders heeft geoordeeld. Het hof schaart zich achter hetgeen de rechtbank daarover heeft overwogen. In aanvulling op hetgeen de rechtbank heeft overwogen, overweegt het hof nog het volgende.

3.12.1.

[geïntimeerde] is in het kader van zijn verweren dat te laat bij hem is geklaagd, dat sprake is van rechtsverwerking en dat het verzuim niet is ingetreden, uitvoerig ingegaan op de rol van zijn makelaar. Het hof is van oordeel dat de rechtbank deze verweren terecht heeft verworpen. Voor zover de rechtbank daarin onvolledig is geweest, overweegt het hof hierover nog het volgende.

Het betoog van [geïntimeerde] dat niet hij, maar zijn makelaar, de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst heeft ingevuld, dat de overeenkomst tussen hem ( [geïntimeerde] ) en de makelaar geen toerekening van wetenschap inhield en [geïntimeerde] jegens [appellanten] evenmin het vertrouwen heeft gewekt dat de makelaar [geïntimeerde] in alles kon vertegenwoordigen, faalt. Feitelijke mededelingen bij de bemiddeling tot verkoop van een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een woning hebben in beginsel te gelden als mededelingen van zijn opdrachtgever. In de jurisprudentie is aangenomen dat opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht inhoudt, maar dat uitgangspunt is dat de makelaar, in de omstandigheid dat deze aan koper laat weten dat de verkoper met een bod instemt, als bode voor de opdrachtgever heeft te gelden (vgl. Hoge Raad 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Dat het onder de huidige omstandigheden, invulling van een vragenlijst, niet zo zou zijn dat de makelaar als bode heeft te gelden, is door [geïntimeerde] niet onderbouwd. Daarmee faalt het verweer dat feitelijke mededelingen in de vragenlijst niet aan [geïntimeerde] kunnen worden toegerekend. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat de vragenlijst onderdeel is van de door [geïntimeerde] ondertekende koopovereenkomst.

Het verweer van [geïntimeerde] dat verzuim niet is ingetreden omdat de e-mail van 15 januari 2017 door [appellanten] aan de makelaar is gestuurd, gaat niet op omdat de klacht [geïntimeerde] (vóór 23 februari 2017) heeft bereikt. Dat heeft dus niets van doen met ‘vertegenwoordiging’ door de makelaar. En dat betekent ook dat geen sprake is van te laat klagen en evenmin van rechtsverwerking.

Het verweer van [geïntimeerde] dat de brief van 13 oktober 2017 niet kan kwalificeren als een ingebrekestelling, faalt. Het hof overweegt in aanvulling op rechtsoverweging 4.5 van het vonnis van 11 maart 2020 en rechtsoverweging 2.10 van het vonnis van 30 maart 2022 nog het volgende. Anders dan [geïntimeerde] kennelijk meent, is hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1581) niet in zijn voordeel. Het hof is van oordeel dat gelet op de omstandigheden in deze zaak het verzuim is ingetreden. De brief van 13 oktober 2017 was namelijk niet de eerste mededeling van [appellanten] over de door hem ondervonden problemen. Dat [appellanten] klachten had over de woning, was hem al eerder bekend geworden.

Hetgeen [geïntimeerde] verder heeft aangevoerd over de makelaar betreft zijn verhouding met [de makelaar] terwijl [de makelaar] geen partij is in de onderhavige zaak.

3.12.2.

In het kader van de klachtplicht en het beroep op rechtsverwerking heeft [geïntimeerde] ook nog aangevoerd dat niet meer kan worden geklaagd omdat de keuring door Perfectkeur daaraan in de weg stond. Het hof verwerpt ook dat verweer. Het moment waarop de woning aan de overeenkomst moet beantwoorden is het moment van aflevering. Daarbij komt dat het rapport van Perfectkeur geen aanleiding gaf om de gebreken te doen vermoeden die na de aflevering zijn geconstateerd . Dat [geïntimeerde] , wanneer [appellanten] eerder had geklaagd, van de verkoop zou hebben afgezien, maakt niet dat [appellanten] niet tijdig heeft geklaagd en evenmin dat sprake is van rechtsverwerking.

3.12.3.

Volgens [geïntimeerde] heeft [appellanten] door in te stemmen met artikel 6.3 van de koopovereenkomst afstand gedaan van ieder recht en/of heeft [geïntimeerde] zich ‘vrijgetekend’ voor non-conformiteit, althans kan [geïntimeerde] geen tekortkoming worden toegerekend. Volgens [geïntimeerde] gaat het steeds om kenbare gebreken, althans verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er tegen dat [appellanten] een beroep doet op non-conformiteit en/of dwaling. Het hof is van oordeel dat al deze verweren falen. Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst is niet iedere aansprakelijkheid van [geïntimeerde] uitgesloten en, zoals hiervoor al is besproken, gaat het bij de dakkapellen en de garagevloer niet om gebreken die voor [appellanten] kenbaar waren. Het gaat om tekortkomingen die [geïntimeerde] kunnen worden toegerekend en het hof ziet niet in waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellanten] zijn rechten jegens [geïntimeerde] geldend maakt. Dat is door [geïntimeerde] onvoldoende toegelicht.

3.12.4.

[geïntimeerde] heeft voorgesteld de woning terug te nemen. Dat is volgens hem een voorstel in de zin van artikel 6:230 BW en staat aan de vordering van [appellanten] in de weg. Het hof verwerpt dat verweer. [geïntimeerde] heeft niet onderbouwd dat zijn aanbod de nadelen van de overeenkomst voor [appellanten] opheft, omdat daarbij ook andere belangen dan zuiver vermogensrechtelijke een rol spelen.

3.13.

[geïntimeerde] heeft het hof verzocht om alles wat hij in de zaak met nummer 200.316.876/01 heeft aangevoerd, als herhaald en ingelast te beschouwen. Het hof kan aan dat verzoek geen gehoor geven. Dat sprake is van een rolvoeging, wil niet zeggen dat alles wat in de zaak 200.316.876/01 is aangevoerd als ingelast kan worden beschouwd in deze procedure. Wanneer [geïntimeerde] een beroep had willen doen op hetgeen hij in dat hoger beroep heeft aangevoerd, dan had hij dat op een zodanige wijze moeten doen dat zowel voor het hof als voor [appellanten] duidelijk was op welke standpunten hij precies doelde. Een algemene verwijzing zoals [geïntimeerde] nu heeft gedaan, volstaat niet (vgl. HR 17 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE7201). Uiteraard heeft het hof wel acht geslagen op alles wat [geïntimeerde] al in eerste aanleg naar voren heeft gebracht, aangezien daartoe aanleiding bestond vanwege het slagen van enkele grieven. Daarop is in het voorgaande al ingegaan.

Samenvatting en slotsom

3.14.

[appellanten] heeft weliswaar gevorderd de bestreden vonnissen te vernietigen, maar het hof begrijpt dat het niet de bedoeling is van [appellanten] dat het hof de vonnissen vernietigt op de onderdelen die al zijn toegewezen door de rechtbank. Het hof zal daarom alleen het eindvonnis vernietigen op de onderdelen die ten onrechte zijn afgewezen en die onderdelen alsnog toewijzen zodat het hof alsnog (tevens)

- voor recht zal verklaren dat de woning ten aanzien van de constructie van de dakkapellen en ten aanzien van de garagevloer niet aan de overeenkomst beantwoordt;

- de gevolgen van de overeenkomst zal wijzigen in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de kosten van herstel van het feit dat de woning niet volledig is geïsoleerd
.

3.15.

Het hof is van oordeel dat [appellanten] terecht in hoger beroep is gekomen. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Hoewel niet alle vorderingen van [appellanten] toewijsbaar zijn, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] heeft te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden eindvonnis van 30 maart 2022 uitsluitend voor zover

- de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de onderdelen dakkapellen en garagevloer is afgewezen en

- is afgewezen dat de gevolgen moeten worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel bestaande uit het niet volledig geïsoleerd zijn van de woning;

en opnieuw rechtdoende:

(voegt aan 3.1 toe)

verklaart voor recht dat de door [geïntimeerde] aan [appellanten] geleverde woning aan de [adres] [plaats] , ten aanzien van

de dakkapellen (als bedoeld in rechtsoverweging 3.7.3 van dit arrest),

de garagevloer (als bedoeld in rechtsoverweging 3.8.2 van dit arrest);

niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de daardoor aan de zijde van [appellanten] ontstane schade, bestaande uit de kosten van herstel;

(voegt aan 3.3 toe)

wijzigt de gevolgen van de door partijen op 27 juli 2016 gesloten overeenkomst ter opheffing van het nadeel, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met

de kosten van het herstel van het feit dat de woning niet volledig is geïsoleerd (als bedoeld in rechtsoverwegingen 3.9.3 en 3.9.4 van dit arrest);

bekrachtigt dat vonnis voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] op € 127,43 aan dagvaardingskosten, op € 1.780,-- aan griffierecht en op € 1.183,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 januari 2024.

griffier rolraadsheer