Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/1568
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 12 augustus 2022, nummer SHE 21/1897, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] , [taxateur 1] (taxateur) en [heffingsambtenaar 2] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek geschorst teneinde de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te dienen en, vervolgens, de gemachtigde de mogelijkheid te bieden daarop te reageren.
1.8.
De heffingsambtenaar heeft na de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgezonden naar de gemachtigde van belanghebbende met het verzoek daarop te reageren. Belanghebbende heeft niet op deze nadere stukken gereageerd.
1.9.
Het hof heeft het onderzoek op 29 augustus 2024 gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
1.10.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1989. De woning heeft een inhoud van 711 m³ een garage van 106 m³ en drie dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 689 m².
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 557.000.
2.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. Op 4 juni 2021 heeft een hoorgesprek plaatsgevonden.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een waardematrix van 8 oktober 2021 van taxateur [taxateur 2] overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 602.729. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingspanden, alle gelegen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , op […] juli 2020 verkocht voor € 700.000 (geïndexeerd: € 685.300);
- [adres 3] , op […] mei 2019 verkocht voor € 627.500 (geïndexeerd: € 641.933);
- [adres 4] , op […] februari 2019 verkocht voor € 507.000 (geïndexeerd: € 523.224).
Als bijlage bij de waardematrix is een document ‘PMA management overzicht’ gevoegd waarin de gemiddelde verkoopprijzen van vrijstaande woningen in de gemeente Bladel, alsmede de stijgingspercentages tussen de waardepeildatum 1 januari 2020 en het eerste kwartaal van 2019 tot en met het vierde kwartaal van 2020 zijn weergegeven.
2.5.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 557.000 niet te hoog is.
2.6.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport van 21 juni 2024 van [taxateur 3] overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 530.000. Het taxatierapport bevat een matrix waarin de waarde van de onroerende zaak wordt afgeleid van de verkooptransacties van dezelfde drie vergelijkingspanden als gebruikt in het taxatierapport van de heffingsambtenaar en van dezelfde geïndexeerde verkoopprijzen, zie 2.4 hiervoor.
In het taxatierapport van belanghebbende wordt uitgegaan van de gebruiksoppervlakte (hierna: GBO) (m2) in plaats van inhoud (m3).
2.7.
De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport een (herziene) waardematrix ingebracht. Deze waardematrix is opgemaakt op 26 juni 2024 door taxateur [taxateur 1] en tijdens het onderzoek ter zitting toegelicht. In deze waardematrix wordt eveneens uitgegaan van de GBO (m2) in plaats van inhoud (m3). De taxateur heeft tijdens het onderzoek ter zitting uitgelegd dat hij is uitgegaan van dezelfde uitgangspunten zoals gehanteerd in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, met uitzondering van de volgende twee elementen:
Bij vergelijkingspand één ( [adres 2] ) is onder bijgebouwen “Carport (2 stuks)” met een waarde van € 5.200 toegevoegd;
De gemiddelde m2-prijs is gecorrigeerd voor het afnemend grensnut. Dit betreft een opwaartse correctie van respectievelijk 9% ( [adres 2] ), 35% ( [adres 3] ) en 9% ( [adres 4] ).
Op basis van de voornoemde uitgangspunten heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaald op € 563.150.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 530.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
4.0.
Ter zitting is komen vast te staan dat het door de heffingsambtenaar opgestelde en als verweerschrift aangeduide geschrift het hof niet heeft bereikt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onder verwijzing naar de door de taxateur opgestelde herziene matrix ter zitting voor het eerst het standpunt ingenomen dat (de taxateur van) belanghebbende geen rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Aangezien de gemachtigde van belanghebbende zich op het standpunt heeft gesteld dat hij niet ter diezelfde zitting daarop inhoudelijk kon reageren, heeft het hof na afweging van de belangen van beide partijen besloten om het onderzoek ter zitting te schorsen, zodat de heffingsambtenaar zijn geschrift en de herziene matrix als nadere stukken kon overleggen en belanghebbende de mogelijkheid zou krijgen daarop schriftelijk te reageren. Van die laatste mogelijkheid heeft belanghebbende geen gebruik gemaakt. Aangezien de heffingsambtenaar reeds ter zitting een toelichting op de door hem vastgestelde waarde heeft gegeven en belanghebbende niet meer heeft gereageerd, en ook overigens al ter zitting heeft aangegeven van een nadere zitting te willen afzien, is het hof ervan uitgegaan dat geen behoefte is aan een nadere zitting en heeft het hof het onderzoek met die mededeling gesloten. Geen van beide partijen heeft daarop tot op de dag van het doen van deze uitspraak gereageerd.
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2]
4.3.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [3]
4.4.
In hoger beroep bepleit belanghebbende onder verwijzing naar het door hem overgelegde taxatierapport een lagere waarde, te weten een waarde van € 530.000. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de heffingsambtenaar op de in de beroepsfase opgemaakte waardematrix (zie onder 2.4) en de in de hoger beroepsfase ingediende herziene waardematrix (zie onder 2.7).
4.5.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de herziene waardematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Daarbij overweegt het hof dat niet in geschil is dat [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] bruikbaar zijn als vergelijkingspanden, aangezien zowel belanghebbende (zie onder 2.6) als de heffingsambtenaar (zie onder 2.7) die panden gebruiken ter onderbouwing van de waarde. Evenmin bestaat (nog) een geschil over de geïndexeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de gehanteerde primaire en secundaire objectkenmerken, met de kanttekening dat de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld dat bij het vergelijkingspand [adres 2] rekening moet worden gehouden met een carport à € 5.200 en dat de eenheidsprijs van de vergelijkingspanden dient te worden gecorrigeerd wegens de wet van het afnemend grensnut. Belanghebbende heeft deze stellingen en de daaruit volgende (herziene) berekening van de heffingsambtenaar niet gemotiveerd betwist. Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.6.
Belanghebbende klaagt in hoger beroep onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest van de Hoge Raad [4] over diverse formele punten, zoals dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingspanden zijn geïndexeerd, dat de heffingsambtenaar slechts een gedeelte van de zogenoemde iWOZ-kaarten met daarop de objectkenmerken van de vergelijkingspanden heeft overgelegd, dat de inhoud van de vergelijkingspanden gelet op de iWOZ-kaarten onjuist is en dat de bouwtekeningen van de vergelijkingspanden behoren tot de artikel 8:42-stukken. Aangezien de geïndexeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de gehanteerde primaire en secundaire objectkenmerken in hoger beroep niet (meer) in geschil zijn, komt het hof niet toe aan een beoordeling van deze klachten van belanghebbende.
4.7.
Al wat belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Tussenconclusie
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, T.A. Gladpootjes en E.P.A. Brakeboer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De voorzitter,
A.S. van Middelkoop M.J.C. Pieterse
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.