Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.327.415/01
arrest van 9 juli 2024
in de zaak van
1.[[---]] Invest B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[[---]] Bouw B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
[[---]] Bouw B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] ,
en afzonderlijk als respectievelijk [[---]] Invest en [[---]] Bouw,
advocaat: mr. L.J. van Langevelde te Bergen op Zoom,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
3.
[geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] ,
4.
[geïntimeerde 4] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 4] ,wonende te [woonplaats] ,
5.
[geïntimeerde 5] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 5] ,wonende te [woonplaats] ,
6.
[geïntimeerde 6] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 6] ,wonende te [woonplaats] ,
7.
[geïntimeerde 7] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 7] ,wonende te [woonplaats] ,
8.
[geïntimeerde 8] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 8] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden 1] ,
en afzonderlijk als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (sub 1 en 2), [geïntimeerden 3+4] (sub 3 en 4), [geïntimeerden 5+6] (sub 5 en 6) en [geïntimeerden 7+8] (sub 7 en 8),
advocaat: mr. T.M. Kools te Roosendaal,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 mei 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 8 februari 2023, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerden 1] als eisers.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/396895 / HA ZA 22-203)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het exploot van anticipatie van 22 mei 2023;
- de memorie van grieven met producties 1 tot en met 5;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met productie 32;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2024, waarbij partij [appellanten] spreekaantekeningen heeft overgelegd;
- de bij H3-formulier van 2 mei 2024 door [appellanten] toegezonden akte houdende in het geding brengen productie met productie 6 en de bij H12-formulier van 6 mei 2024 door [geïntimeerden 1] toegezonden productie 33, die bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding is gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
de kern van het geschil
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , [geïntimeerden 3+4] , [geïntimeerden 5+6] en [geïntimeerden 7+8] hebben ieder een appartement gekocht in het nog te splitsen en verbouwen monumentale pand De Expressie aan de [adres] in [plaats] . In het pand zijn drie liften gerealiseerd: het betreffen geen conventionele liften, maar elektrische cabineliften (platformliften). [geïntimeerden 1] stellen zich op het standpunt dat de snelheid van deze liften veel langzamer is dan zij op grond van de koop- en aannemingsovereenkomst mochten verwachten. De snelheid van de liften kan niet worden verhoogd vanwege de voor deze specifieke liften geldende regelgeving. Om die reden maken [geïntimeerden 1] jegens [appellanten] (wegens non-conformiteit) aanspraak op vervangende schadevergoeding, bestaande uit de waardevermindering van de appartementen.
De rechtbank heeft hen daarin gelijk gegeven en heeft de vordering tot betaling van schadevergoeding toegewezen, zij het tot een lager bedrag dan [geïntimeerden 1] hadden gevorderd. [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het in de kern niet eens zijn met het oordeel over de aansprakelijkheid en [geïntimeerden 1] hebben incidenteel hoger beroep ingesteld omdat zij zich niet kunnen vinden in de hoogte van de toegekende schadevergoeding. Het hof volgt [appellanten] in hun verweer dat zij niet aansprakelijk zijn en licht zijn oordeel hierna verder toe.
de feiten
3.2.
In rov. 2.1 tot en met 2.15 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn niet zijn betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.
3.2.1.
[[---]] Invest is een projectontwikkelaar en zusteronderneming [[---]] Bouw is een bouwbedrijf.
3.2.2.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , [geïntimeerden 3+4] , [geïntimeerden 5+6] en [geïntimeerden 7+8] hebben ieder met [[---]] Invest een koopovereenkomst gesloten. Op grond van de koopovereenkomsten hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , [geïntimeerden 3+4] , [geïntimeerden 5+6] en [geïntimeerden 7+8] elk een appartementsrecht gekocht in het nog in appartementsrechten te splitsen en om te bouwen monumentale gebouw aan de [adres] te [plaats] (hierna: De Expressie).
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , [geïntimeerden 3+4] , [geïntimeerden 5+6] en [geïntimeerden 7+8] hebben tegelijkertijd met het tekenen van de koopovereenkomsten ieder voor zich een aannemingsovereenkomst gesloten met [[---]] Bouw. Beide overeenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
3.2.3.
Onderdeel van de overeenkomst van aanneming van werk zijn de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen 2010 (hierna: COVO). Hierin is het volgende bepaald:
“(…)
ARTIKEL 11 - Oplevering
1. Het werk is opgeleverd wanneer de ondernemer aan de consument heeft medegedeeld dat het werk voltooid is en deze het werk heeft aanvaard. Ter gelegenheid van de oplevering wordt een door beide partijen ondertekend opleveringsrapport opgemaakt. Een tekortkoming die door de ondernemer niet wordt erkend wordt in het opleveringsrapport als zodanig vermeld.
2. Het werk wordt als opgeleverd beschouwd:
a. hetzij wanneer uiterlijk 8 werkdagen zijn verstreken nadat de consument van de ondernemer de mededeling heeft ontvangen dat het werk voltooid is, tenzij de consument binnen die periode het werk gemotiveerd afkeurt;
b. hetzij wanneer de consument het werk en/of het object waaraan het werk is verricht in gebruik neemt, met dien verstande dat door ingebruikneming van een gedeelte van het werk, dat gedeelte als opgeleverd wordt beschouwd, tenzij het aan de ingebruikneming verbonden gevolg - oplevering - niet gerechtvaardigd is.
(…)
4. Na oplevering is het werk voor risico van de consument. De ondernemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor tekortkomingen die de consument op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, onverminderd de bepalingen in artikel 12 en 13.
(…)
ARTIKEL 12 - Serviceperiode
1. Na de oplevering geldt een serviceperiode van 2 maanden. De ondernemer zal tekortkomingen die in de serviceperiode aan de dag treden zo spoedig mogelijk en in ieder geval binnen redelijke termijn herstellen, met uitzondering van die waarvan hij aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de consument.
(…)
ARTIKEL 13 - Aansprakelijkheid na afloop van de serviceperiode
1. Na de serviceperiode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk tenzij
a. het werk of enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de consument redelijkerwijs niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend had kunnen worden;
b. het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming heeft. Een tekortkoming is slechts als ernstig aan te merken als die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
(…)”
3.2.4.
De Expressie is door [appellanten] omgebouwd tot veertien atelierwoningen en vijf luxe appartementen. In totaal heeft De Expressie vier woonlagen. Er zijn drie liften gemonteerd in De Expressie. Dit zijn elektrische cabineliften met een beperkte snelheid.
3.2.5.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn eigenaars van het appartement [huisnummer] op de tweede verdieping en de koopsom van het appartement bedraagt € 389.000,00.
[geïntimeerden 3+4] zijn eigenaars van het appartement [huisnummer] op de tweede verdieping en de koopsom bedraagt € 345.000,00.
[geïntimeerden 5+6] zijn eigenaars van het penthouse [huisnummer] op de derde verdieping en de koopsom bedraagt € 430.000,00.
[geïntimeerden 7+8] zijn eigenaars van het penthouse [huisnummer] op de derde verdieping en de koopsom bedraagt € 409.000,00.
3.2.6.
Voor het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomsten hebben [geïntimeerden 1] onder meer de brochure en de technische omschrijving van De Expressie ontvangen.
3.2.7.
De brochure vermeldt onder meer:
“Luxe ten top
De 3 zeer grote luxe appartementen en 2 penthouses worden gerealiseerd bovenop het monumentale complex. De rijke historie voel je, maar je resideert in een gebouw met alle hedendaagse voorzieningen en comfort.
In het monumentale gebouw wordt een lift geïnstalleerd die je tot aan je eigen appartement brengt.”
3.2.8.
In de technische omschrijving van 16 juni 2016 staat vermeld:
“22. Liften
In het gebouw worden 3 elektrische liften voorzien (Aesy lift). Dit zijn liften die naderhand in een bestaand gebouw kunnen worden gemonteerd en geen liftmachinekamer of liftput nodig hebben. De onderhoudskosten zijn laag.
De liften hebben een beperkte snelheid en zijn primair bedoeld om de toegankelijkheid te vergemakkelijken / ondersteunen.”
De aannemingsovereenkomsten verwijzen naar de hiervoor genoemde technische omschrijving van 16 juni 2016.
3.2.9.
Bij e-mail van 17 juli 2018 heeft [persoon A] van [[---]] Bouw aan de bewoners van De Expressie onder meer het volgende medegedeeld:
“Voor nu zijn liften zijn door [persoon B] uitgezet.
Ik wil voor morgen foto’s van de lift maken zoals ze nu zijn. Dan leggen we de situatie vast. Onze bouwvakkers mogen de liften niet meer gebruiken!!
Na vastlegging (oplevering) van de feitelijke visuele situatie willen we de liften weer aanzetten voor gebruik door de bewoners en hun onderaannemers/leveranciers. De liften worden morgen dus buiten en binnen door mij gefotografeerd zodat er een vaststelling is vóór ingebruikname van deze liften door de bewoners. Ik mail deze vastlegging per lift naar de VVE.
Hierna geven we de liften vrij. Ze worden niet meer afgetimmerd. Aftimmeren geeft grotere kans op beschadigingen. Men is dan gewoonweg wat ruwer, blijkt in de praktijk.”
3.2.10.
Op 11 oktober 2018 heeft [persoon A] namens [[---]] Bouw aan [persoon C] van JVM (voor verenigingen van eigenaars) en aan de eisers [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 5] en [geïntimeerde 7] een e-mail gestuurd waarin het volgende staat vermeld:
“De 3 liften worden voor overdracht nog 1x nagezien (service beurt)
Ook worden de V-snaren vervangen door een sterkere variant. Oorzaak van de storingen was dat de V-snaar te ver was opgerekt waardoor de lift al bij lager gewicht in storing viel. De laatste keer hebben ze de V-snaren maximaal strak gesteld. Verder gaat niet. advies van deze servicemonteurs was toen om de V-snaren te vervangen. Dit gaan ze nu ook doen.
Vooralsnog staat dit gepland op 18 oktober.
De doormelding met vaste telefoonlijn wordt dan ook nagezien.
Hierna kan de VVE een onderhoudscontract afsluiten. De gegevens hiervoor zijn al bij JVM.”
3.2.11.
Op 11 oktober 2018 heeft een algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars van De Expressie (VvE) plaatsgevonden waarbij [persoon A] aanwezig was. In de notulen staat het volgende vermeld ten aanzien van de liften:
“ [persoon C] geeft aan dat er zich een aantal storingen hebben voorgedaan aan de lift. [persoon A] licht toe dat de er te veel rek op de v-snaar zit, de snaar dient derhalve vervangen te worden. Tegelijkertijd wordt er een laatste servicebeurt aan de lift gegeven. Aangegeven wordt dat de snelheid van de lift erg laag ligt. Het opvoeren van de lift zal echter zorgen voor extra geluidsoverlast. Aangezien een aantal eigenaren aangeven dat de lift ook nu hoorbaar is in de appartementen zal [persoon A] dit na laten kijken tijdens de servicebeurt om te zien waar dit aan ligt. Er wordt opgemerkt dat er beschadigingen in de lift zijn. [persoon C] geeft aan dat de lift opgeleverd dient te worden dus dit wordt zeker meegenomen. Tevens zullen de spreekluisterverbindingen worden gecontroleerd. Deze zijn aanwezig en zorgen ervoor dat bij een calamiteit direct contact gelegd kan worden met de onderhoudspartij van de lift.”
3.2.12.
Op 29 oktober 2018 heeft [persoon A] het volgende per e-mail aan [persoon C] medegedeeld:
“Ik zou graag de oplevering van de algemene ruimtes willen inplannen.
Grotendeels is alles gereed.
De bomen en wat andere zaken volgen te zijner tijd…
Dan kan de electra ook worden overgezet.”
3.2.13.
Bij e-mail van 12 november 2018 is door [persoon C] het volgende per e-mail aan [persoon A] medegedeeld:
“Even een opmerking omtrent de oplevering van de algemene ruimtes. Er is door de bewonerscommissie aangegeven dat zij eerst een voorinspectie wensen door een bouwkundige. Dit zal op kosten van de VVE worden gedaan. Tevens is door Monumentenwacht een rapport opgemaakt. Als beide rapporten gereed zijn, zullen deze met je worden gedeeld om op basis hiervan tot een complete oplevering te komen. Deze rapporten zullen mogelijk punten opleveren waarvan het handig is dat deze voor oplevering reeds worden opgelost. Wordt vervolgd dus.
(…)”
3.2.14.
Op 13 maart 2019 heeft een rondgang door De Expressie plaatsgevonden en is er een inspectiepuntenlijst opgesteld. Als omschrijving bij het inspectiepunt liften is vermeld:
“middelste maakt wat lawaai bij op-neer gaan, liftsnelheid laag en folie spiegel middelste lift ontbreekt en er is plaatschade aan binnenzijde liftkooi”.
“middelste maakt wat lawaai bij op-neer gaan, liftsnelheid laag en folie spiegel middelste lift ontbreekt en er is plaatschade aan binnenzijde liftkooi”.
3.2.15.
Op verzoek van de VvE heeft Liftintermediair B.V. een onderzoek ingesteld naar de liften. In het rapport van 24 februari 2020 staat onder meer het volgende vermeld:
“Deze Installaties zijn dus gebouwd onder de Machinerichtlijn (2006/42/EG) en niet onder de richtlijn liften. Ondanks dat de gehele uitstraling anders doet vermoeden, zijn de installaties eigenlijk machines welke specifiek zijn ingericht voor personenvervoer.
De doelstelling van dit soort installaties is niet een constante vervoer oplossing met een hoge gebruikers intensiteit, maar meer een hulpmiddel voor personen welke slecht ter been zijn. Een voordeel van deze Installaties is dat zij, in tegensteling tot een lift welke gebouwd is onder de richtlijn liften, geen bouwkundige lift put en schachtkop nodig hebben. Een lift gebouwd onder de richtlijn liften heeft een vrije veilige ruimte onder de lift nodig van 1,40 meter als de lift op de onderste stopplaats staat. Dit geldt ook voor de schachtkop. Hier zou dan een veilige ruimte van ten miste 1,00 meter moeten zijn, gemeten tussen het cabine dak en schacht dak, als de lift op de bovenste stopplaats staat.
De machine richtlijn geeft echter wel een aantal belangrijke punten aan waaraan de installaties moeten voldoen, waaronder onder andere:
• De hefhoogte, gemeten vanaf de onderste schachtdeur drempel tot aan de bovenste schachtdeur drempel, moet gelijk of kleiner zijn dan 15,00 meter.
• De hefsnelheid mag niet hoger zijn dan 15 cm per seconde.
• Om de lift met overname besturing uit te rusten, dient tijdens de rit de cabine te zijn afgesloten
Wij hebben tijden ons onderzoek gekeken of de installaties voldoen aan het bovenstaande.
De hefhoogte van de hoogste installatie is afgerond 13,30 meter en met een ritduur van 1.40 minuten (1 minuut en 40 seconden) opwaarts en 1.42 minuten neerwaarts, komen wij op een afgeronde snelheid van 13,30 cm per seconde. Deze installaties vallen dan ook onder de aangegeven drie voorwaardes (…)
Conclusie en advies
Als wij kijken naar het type installatie en met name naar de doelstelling van dit soort installaties dan komt het overeen met de gegevens uit de technische bescheiden welke wij hebben mogen ontvangen.
De tekst die was opgenomen was namelijk:
De liften zijn primair bedoeld om de toegankelijkheid te vergemakkelijken / ondersteunen en zijn voorzien van automatische schuifdeuren.
Zoals hierboven staat omschreven komt dat ook overeen met onze bevindingen.
Wel zijn wij van mening dat de montage van de installatie niet is uitgevoerd zoals men mag verwachten van goed en deugdelijk werk. Ook zijn wij van mening dat door de toepaste montage er overlast is ontstaan in de vorm van overmatig geluid en onverwachte stilstand.”
3.2.16.
[geïntimeerden 1] hebben [[---]] Bouw bij brief van 27 januari 2021 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij (zullen) lijden als gevolg van de gebrekkige liften.
de vorderingen van partijen en de beslissingen van de rechtbank
3.3.1.
In de onderhavige procedure hebben [geïntimeerden 1] in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, na wijziging van eis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [appellanten] hoofdelijk veroordeelt om te betalen:
aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een bedrag van € 27.375,00,
aan [geïntimeerden 3+4] een bedrag van € 22.750,00,
aan [geïntimeerden 5+6] een bedrag van € 42.000,00,
aan [geïntimeerden 7+8] een bedrag van € 39.550,00,
zijnde de waardevermindering van de appartementen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
II. [appellanten] hoofdelijk veroordeelt te betalen:
aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een bedrag van € 2.679,80,
aan [geïntimeerden 3+4] een bedrag van € 2.325,60,
aan [geïntimeerden 5+6] een bedrag van € 2.803,00,
aan [geïntimeerden 7+8] een bedrag van € 2.618,20,
zijnde een vergoeding tot opheffing van het nadeel vanwege de hogere servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. [appellanten] hoofdelijk veroordeelt om aan eisers te betalen een bedrag van € 3.822,05 terzake van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. [appellanten] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.
3.3.2.
Aan deze vorderingen hebben [geïntimeerden 1] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Zij leggen aan vordering I primair ten grondslag dat [appellanten] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst als gevolg waarvan zij schade hebben geleden. De geïnstalleerde liften zijn veel langzamer dan [geïntimeerden 1] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Door de buitengewone traagheid niet mede te delen, hebben [appellanten] hun mededelingsplicht geschonden. Subsidiair stellen [geïntimeerden 1] dat zij hebben gedwaald in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder a en b BW en vorderen zij op de voet van art. 6:230 lid 2 in verbinding met lid 1 BW dat de gevolgen van de koop-aannemingsovereenkomst worden gewijzigd door verlaging van de koopprijs/aanneemprijs.
Aan vordering II leggen [geïntimeerden 1] ten grondslag dat zij hebben gedwaald in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder a BW en dat het nadeel dat hieruit voortvloeit dient te worden opgeheven.
3.3.3.
[appellanten] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.4.
In het eindvonnis van 8 februari 2023 heeft de rechtbank ten aanzien van vordering sub I overwogen dat de liften, anders dan [appellanten] hebben gesteld, niet op 18 juli 2018 zijn opgeleverd of als opgeleverd moeten worden beschouwd. De stellingen van [appellanten] dat zij op grond van de COVO daarom niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de traagheid van de liften, heeft de rechtbank verworpen. Om diezelfde reden heeft de rechtbank het beroep op schending van de klachtplicht van artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW verworpen. Ook het beroep op verjaring ex artikel 7:23 lid 2 BW slaagt niet, om de reden dat [appellanten] niet hebben gesteld wanneer [geïntimeerden 1] een kennisgeving hebben gedaan die als aanvangsmoment van de verjaringstermijn geldt, aldus de rechtbank.
De rechtbank heeft voorts na uitleg van de koop- en aannemingsovereenkomst op grond van de Haviltex-maatstaf overwogen dat [geïntimeerden 1] niet hoefden te verwachten dat de gemiddelde snelheid van de geplaatste liften (veel) lager zou zijn dan de laagste gemiddelde snelheid van conventionele liften. Omdat de snelheid van de te monteren elektrische liften in sterke mate afwijkt van de laagste gemiddelde snelheid van conventionele liften, waren [appellanten] volgens de rechtbank gehouden om voorafgaand aan de koop deze zeer trage snelheid van de elektrische liften aan [geïntimeerden 1] mede te delen. Dat [geïntimeerden 1] geen onderzoek naar de snelheid van de elektrische liften hebben gedaan kan hen dan ook niet worden tegengeworpen. Op grond daarvan heeft de rechtbank geconcludeerd dat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst, zodat zij gehouden zijn de door [geïntimeerden 1] geleden schade te vergoeden. De schade is door de rechtbank, uitgaande van een procentuele waardevermindering ten opzichte van de koopsom, begroot.
Ten aanzien van vordering sub II heeft de rechtbank vastgesteld dat de werkelijke onderhoudskosten lager zijn dan dat voorafgaand aan de koop is geraamd, zodat er van een onjuiste voorstelling van zaken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet is gebleken. Het beroep op dwaling is als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen en de vordering is afgewezen.
Vordering sub III (kosten deskundige en buitengerechtelijke incassokosten) is gedeeltelijk toegewezen en [appellanten] zijn in de kosten van de procedure veroordeeld (vordering sub IV).
de grieven in principaal hoger beroep
3.4.1.
[appellanten] hebben in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Zij hebben aangevoerd dat de veroordeling zich ten onrechte tevens uitstrekt tot [[---]] Invest (grief 1). Ook richten zij zich tegen de oordelen omtrent de oplevering en het beroep op verjaring (grieven 2 en 3). Met grief 4 stellen [appellanten] aan de orde dat geen sprake is van non-conformiteit, nu [geïntimeerden 1] precies hebben gekregen wat is overeengekomen en voor zover er andere verwachtingen waren, waren deze niet gerechtvaardigd. Grief 5 is gericht tegen het oordeel dat [appellanten] hun mededelingsplicht hebben geschonden: [geïntimeerden 1] hebben juist niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. Door middel van de grieven 6, 7 en 8 stellen [appellanten] de oordelen omtrent de schade, de kosten van de deskundige, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten aan de orde.
Zij hebben geen grieven gericht tegen de afwijzing van hun vordering sub II.
[appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het niet-ontvankelijk verklaren van [geïntimeerden 1] in hun vorderingen, althans deze af te wijzen. Voorts hebben zij gevorderd dat het hof [geïntimeerden 1] hoofdelijk veroordeelt om al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hen hebben voldaan, aan [appellanten] - vermeerderd met wettelijke rente - terug te betalen, met veroordeling van [geïntimeerden 1] in de kosten van de procedure in beide instanties.
3.4.2.
[geïntimeerden 1] hebben verweer gevoerd en hebben geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [appellanten] in het hoger beroep, althans tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep, en tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep en van de eerste aanleg.
de grieven in incidenteel hoger beroep en de wijziging van eis
3.5.1.
[geïntimeerden 1] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd en hebben hun eis gewijzigd. Met hun eerste grief voeren zij aan dat de rechtbank de schade ten onrechte heeft begroot op basis van de koopsom: de vermogensvergelijking dient in de specifieke omstandigheden van dit geval plaats te vinden met inachtneming van de actuele situatie en niet met het moment waarop de koop- en aannemingsovereenkomst werd gesloten. De grieven 2 en 3 richten zich tegen de oordelen over de kosten van de ingeschakelde deskundige en de buitengerechtelijke incassokosten.
[geïntimeerden 1] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog volledig toewijzen van hun vorderingen sub I en van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 4.264,95, vermeerderd met de proceskosten in beide instanties.
3.5.2.
[geïntimeerden 1] hebben hun eis gewijzigd, in die zin dat een hoger bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten wordt gevorderd. [appellanten] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.
3.5.3.
[appellanten] hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [geïntimeerden 1] in hun vorderingen, althans tot het afwijzen daarvan, met ongegrondverklaring van de incidentele grieven en met veroordeling van [geïntimeerden 1] in de kosten.
toerekenbare tekortkoming / non-conformiteit
3.6.1.
Aan hun vorderingen hebben [geïntimeerden 1] primair ten grondslag gelegd dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW) en dat sprake is van non-conformiteit (artikel 7:17 BW). [[---]] Invest is verplicht om een appartementsrecht te leveren dat aan de koopovereenkomst voldoet. [geïntimeerden 1] mochten verwachten dat er liften in het gebouw zouden worden geplaatst die zouden voldoen aan de redelijke eisen die men aan een lift mag stellen, te weten veilig en comfortabel en met een snelheid die voor een hedendaagse lift gebruikelijk en passend is en past bij de luxe uitstraling van De Expressie. Het geleverde voldoet vanwege de buitengewone traagheid van de liften echter niet aan hetgeen [geïntimeerden 1] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [[---]] Invest had deze bijzondere eigenschap van de liften aan [geïntimeerden 1] moeten mededelen. [[---]] Bouw is verplicht om een werk te leveren dat voldoet aan de aannemingsovereenkomst. Op basis van de aannemingsovereenkomst mochten [geïntimeerden 1] er op vertrouwen dat hun appartementen zouden worden opgeleverd overeenkomstig de beschrijving van het werk zoals opgenomen in de koopovereenkomst, met liften zoals hiervoor omschreven. [geïntimeerden 1] stellen dat [[---]] Bouw is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst.
3.6.2.
[appellanten] hebben aangevoerd dat op grond van de technische omschrijving volkomen duidelijk was wat [geïntimeerden 1] mochten verwachten, te weten drie elektrische liften van Aesy liften met een beperkte snelheid, primair bedoeld om de toegankelijkheid te vergemakkelijken en ondersteunen. Dat stond zo in de technische omschrijving en daarmee hebben [appellanten] aan hun mededelingsplicht voldaan. [geïntimeerden 1] hebben precies gekregen wat tussen partijen is overeengekomen. Als de snelheid werkelijk van doorslaggevend belang zou zijn geweest dan had het op hun weg gelegen om daar nader onderzoek naar te doen. Door dat na te laten, hebben zij hun onderzoeksplicht geschonden, aldus [appellanten] .
wat mochten [geïntimeerden 1] verwachten: mededelingsplicht en onderzoeksplicht
3.7.
Het hof stelt bij de verdere beoordeling het volgende voorop.
Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De verkoper moet rekening houden met het normale gebruik van de zaak en heeft een mededelingsplicht als hij weet of moet weten dat de zaak voor dit normale gebruik niet geschikt is. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten (HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, HR 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870). Of op de verkoper een mededelingsplicht dan wel op de koper een onderzoeksplicht rust (of allebei) hangt steeds af van de omstandigheden van het geval.
Gelet op de samenhang tussen de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst geldt dat indien de kopers bepaalde - in de verbouwing nog te realiseren - eigenschappen mochten verwachten, niet-nakoming daarvan zowel een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, als in de aannemingsovereenkomst oplevert.
3.7.1.
Vast staat dat [geïntimeerden 1] appartementsrechten hebben gekocht die in de brochure zijn omschreven als luxe appartementen, voorzien van alle hedendaagse voorzieningen en gemak. Ook is daarin vermeld dat in het gebouw een lift wordt geïnstalleerd die de bewoners brengt tot aan het eigen appartement. Verder staat vast dat [appellanten] door middel van de technische omschrijving aan de kopers van de appartementsrechten - en de opdrachtgevers voor de te realiseren verbouwing van De Expressie - hebben medegedeeld dat in het gebouw drie elektrische liften zijn voorzien. Daarbij is in het bijzonder vermeld (1) dat het gaat om liften van het merk ‘Aesy lift’, (2) dat dit liften zijn die naderhand in een bestaand gebouw kunnen worden gemonteerd en geen liftmachinekamer of liftput nodig hebben, (3) dat de liften een beperkte snelheid hebben en (4) dat de liften primair zijn bedoeld om de toegankelijkheid te vergemakkelijken / ondersteunen. De vraag die voorligt is welke verwachting [geïntimeerden 1] op basis van die omschrijving redelijkerwijs mochten hebben. Het bepalen van de betekenis daarvan vraagt om uitleg overeenkomstig de Haviltex-maatstaf. Dat houdt in dat bij de vraag wat partijen zijn overeengekomen het niet enkel om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst gaat, maar dat het tevens aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (zie HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572).
3.7.2.
Uit de mededelingen in de technische omschrijving hadden [geïntimeerden 1] naar het oordeel van het hof kunnen en moeten afleiden dat in het gebouw geen conventionele liften werden geplaatst. [appellanten] hebben onweersproken gesteld dat ‘Aesy liften’ uitsluitend platformliften levert. Hoewel het hof kan indenken dat potentiële kopers niet onmiddellijk bekend zijn met de bijzonderheden van dit type liften naar aanleiding van het noemen van de merknaam, had juist de combinatie met de overige mededelingen hen alert moeten maken. Daarbij gaat het dan met name om de mededelingen dat en om welke reden voor dit type lift (zonder liftmachinekamer of liftput vanwege montage in een bestaand gebouw) is gekozen en dat de liften een “beperkte snelheid” hebben. Voor zover moet worden aangenomen dat het appartementencomplex een bijzondere eigenschap - te weten een platformlift in plaats van een conventionele lift - bezit, dan geldt dat die aan [geïntimeerden 1] in voldoende mate is medegedeeld. De vergelijking met de snelheid van een conventionele lift gaat ook al om die reden niet op.
3.7.3.
Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, hoefden [appellanten] naar het oordeel van het hof daarbij niet expliciet mede te delen dat de te monteren liften een snelheid van 0,15 m/sec hebben, ook al waren zij van dat technische feit op de hoogte. Niet in geschil is dat de snelheid van de liften op geen enkel moment tussen partijen onderwerp van gesprek is geweest, zodat voor [appellanten] ook niet bekend was of behoorde te zijn dat de specifieke (beperkte) snelheid voor [geïntimeerden 1] van gewicht was. In het licht van hetgeen al was medegedeeld, met name dat de Aesy liften een “beperkte snelheid” hebben en een ondersteunende functie zouden bieden, hoefden [appellanten] niet te verwachten dat daarnaast ook nog de wetenschap ten aanzien van de exacte snelheid (cijfermatig) voor [geïntimeerden 1] van doorslaggevend belang zou kunnen zijn.
Om welke reden [appellanten] rekening moesten houden met het gegeven dat [geïntimeerden 1] op basis van de verstrekte informatie zouden verwachten een appartementsrecht te kopen in een gebouw waarin drie liften zouden worden gemonteerd met een snelheid aan de ondergrens van de gemiddelde snelheid van conventionele liften, en er om die reden op hen een verplichting rustte om [geïntimeerden 1] uit de droom te helpen, is niet voldoende feitelijk toegelicht. Het enkele feit dat de appartementen in De Expressie zijn aangeprezen als ‘luxe ten top’ en zouden zijn voorzien van alle hedendaagse voorzieningen en comfort, is daartoe op zichzelf onvoldoende. Het hof betrekt bij dat oordeel dat het gaat om een gebouw met slechts drie verdiepingen, waarin volgens de geldende regelgeving strikt genomen niet eens een lift zou hoeven te worden gerealiseerd, zoals [appellanten] onvoldoende gemotiveerd weersproken hebben gesteld. Er zijn er in dit geval drie geplaatst.
3.7.4.
In de specifieke omstandigheden van dit geval had het dus op de weg van [geïntimeerden 1] gelegen om nader onderzoek te doen naar de mededeling dat de liften een “beperkte snelheid” hebben, ofwel door daarover vragen aan [appellanten] te stellen, ofwel door bij de leverancier onderzoek/navraag te doen. Dat zij dit hebben nagelaten, of althans niet (tijdig) in voldoende mate hebben gedaan, dient voor hun rekening en risico te komen.
3.7.5.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [appellanten] hebben (op)geleverd overeenkomstig hetgeen tussen partijen is overeengekomen. Er is geen sprake van non-conformiteit danwel van een tekortschieten in de uitvoering van de overeenkomst van aanneming. De grieven 4 en 5 slagen.
dwaling
3.8.1.
Het slagen van de grief brengt mee dat het hof de in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde gronden die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven, opnieuw dient te beoordelen. [geïntimeerden 1] hebben subsidiair gesteld dat zij hebben gedwaald door de mededelingen van [appellanten] , danwel het schenden van de mededelingsplicht van [appellanten] door niet de bijzondere eigenschappen van de machineliften aan [geïntimeerden 1] mede te delen, terwijl [appellanten] hadden moeten begrijpen dat dit voor hen essentiële informatie betrof.
3.8.2.
Nu deze grondslag op dezelfde rechtsfeiten is gebaseerd als de primaire grondslag, faalt deze gelet op hetgeen het hof hiervoor onder rov. 3.7.1 tot en met 3.7.4 heeft overwogen.
conclusie
3.9.
Gelet op dit oordeel behoeven de overige grieven in principaal en incidenteel hoger beroep geen verdere bespreking, met uitzondering van de grieven 7 en 8 in principaal hoger beroep. Die slagen: [appellanten] zijn gelet op deze uitkomst ten onrechte in de kosten van de deskundige, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten veroordeeld. Het incidenteel hoger beroep slaagt niet.
3.10.
Het vonnis waarvan beroep zal, voor zover dit ter beoordeling aan het hof is voorgelegd, worden vernietigd.
3.11.
Het hof zal [geïntimeerden 1] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:
- Griffierecht € 5.737,--
- Salaris advocaat
Totaal € 7.617,--
De kosten voor de procedure in principaal en incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen vastgesteld worden op:
- Explootkosten € 133,43
- Griffierechten € 5.689,--
- Salaris advocaat € 8.930,-- (2,5 punten x tarief V)
- Nakosten
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 14.930,43
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling. Daartoe is niet vereist dat de in het gelijk gestelde partij heeft gevorderd of verzocht dat de veroordeling van de wederpartijen in de proceskosten hoofdelijk zal worden toegewezen. De rechter kan in de omstandigheden van het geval aanleiding zien om anders te bepalen, bijvoorbeeld als de in de kosten te veroordelen partijen niet bij dezelfde advocaat of gemachtigde zijn verschenen en geen gelijkluidend verweer hebben gevoerd. Daartoe bestaat geen aanleiding. Het hof zal [geïntimeerden 1] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen
3.12.
De vordering tot ongedaanmaking van de hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep hebben voldaan, ligt eveneens voor toewijzing gereed. De gevorderde hoofdelijke veroordeling wordt echter afgewezen, omdat [appellanten] niet voldoende hebben onderbouwd waarom alle geïntimeerden hoofdelijk aansprakelijk zouden zijn voor het geheel van hetgeen aan ieder van hen is uitgekeerd.
4.De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerden 1] af;
veroordeelt [geïntimeerden 1] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg € 7.617,-- en het hoger beroep € 14.930,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [geïntimeerden 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden 1] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
veroordeelt [geïntimeerden 1] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
veroordeelt [geïntimeerden 1] om al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep aan hen hebben voldaan, aan [appellanten] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot aan de dag der voldoening;
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.P. Zweers-van Vollenhoven, J.J.M. van Lanen en R.L.G. Kraaijvanger en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juli 2024.
griffier rolraadsheer