Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummers: 22/1489 tot en met 22/1494
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 5 augustus 2022, nummers ROE 21/2350 tot en met 21/2355, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van onder meer de volgende onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) , allen gelegen te [vestigingsplaats] , vastgesteld:
[adres 1] BU08 (22/1489)
[adres 1] BU01 (22/1490)
[adres 1] BU02 (22/1491)
[adres 1] BU09 (22/1492)
[adres 1] BU10 (22/1493)
[adres 1] BU03 (22/1494)
Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (eigenaar) en watersysteemheffing (eigenaar) voor het jaar 2021 (hierna: de aanslagen) bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in één geschrift uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar deels gegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken - waaronder herhaaldelijke uitstelverzoeken - ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
Belanghebbende heeft op 24 april 2024 de wraking verzocht van de behandelend raadsheer. Bij uitspraak van 24 april 2024 heeft de wrakingskamer van het hof het verzoek om wraking niet-ontvankelijk verklaard.
1.7.
De zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . Namens belanghebbende is niemand verschenen.
1.8.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn opslaghallen/ units met kantoorruimtes, gelegen in een in 1993 gerealiseerd bedrijfspand. De onroerende zaken bevinden zich op bedrijventerrein [bedrijventerrein] en hebben de volgende vloeroppervlaktes:
22/01489
[adres 1] BU08
opslaghal 365 m² en kantoor 186 m²
22/01490
[adres 1] BU01
opslaghal 250 m² en kantoor 100 m²
22/01491
[adres 1] BU02
opslaghal 250 m² en kantoor 100 m²
22/01492
[adres 1] BU09
opslaghal 250 m²
22/01493
[adres 1] BU10
opslaghal 250 m² en kantoor 100 m²
22/01494
[adres 1] BU03
opslaghal 750 m² en kantoor 300 m²
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum 1 januari 2020 als volgt vastgesteld:
22/01489
[adres 1] BU08
€ 206.000
22/01490
[adres 1] BU01
€ 145.000
22/01491
[adres 1] BU02
€ 145.000
22/01492
[adres 1] BU09
€ 87.000
22/01493
[adres 1] BU10
€ 145.000
22/01494
[adres 1] BU03
€ 385.000
2.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 29 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de waarde van de objecten [adres 1] BU08 en BU03 ongegrond en het bezwaar tegen de waarde van de objecten [adres 1] BU01 , BU02, BU09 en BU010 gegrond verklaard. De waarde van de onroerende zaken na uitspraak op bezwaar luiden als volgt:
22/01489
[adres 1] BU08
€ 206.000
22/01490
[adres 1] BU01
€ 128.000
22/01491
[adres 1] BU02
€ 128.000
22/01492
[adres 1] BU09
€ 76.000
22/01493
[adres 1] BU10
€ 128.000
22/01494
[adres 1] BU03
€ 385.000
2.4.
Belanghebbende is in de bezwaarfase gehoord en heeft naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar een kostenvergoeding van (2 punten [1] x € 265 is) € 530 gekregen. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapporten van 25 januari 2022, opgemaakt door [taxateur] , taxateur. In de rapporten zijn de waarden van de onroerende zaken bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De taxateur heeft de onroerende zaken ter plaatse opgenomen en heeft de gebruikte huurprijzen per m² gebaseerd op de huurcijfers van de gelijksoortige objecten [adres 2] 60 en [adres 3] 10 te [plaats] en [adres 4] 92 te [vestigingsplaats] . Hij heeft de kapitalisatiefactoren enerzijds met marktgegevens (de top-down methode) en anderzijds volgens algemene normen uit de regio (de bottom-up methode) berekend. Aan de hand van de verkochte opslagobjecten [adres 2] 67, [adres 5] 10 en [adres 7] 108 te [plaats] (voor de objecten BU08, BU02, BU09, BU10 en BU03) dan wel [adres 2] 67 en [adres 5] 10 te [plaats] en [adres 6] 37 te [vestigingsplaats] (voor het object BU01) volgt voor alle onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 8,1. Uit de bottom-up benadering volgt eveneens voor alle onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 8,1. Daarbij is uitgegaan van een leegstandsrisico van 20,5%, gebaseerd op de structurele leegstand in de gemeente op de waardepeildatum van objecten met een vergelijkbare functie. Het opslagrisico heeft de taxateur met toepassing van de tabel ‘Risico-opslag’ uit de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24, Huurwaardekapitalisatie’ op 8,5% ingeschat.
2.6.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil (i) of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld en (ii) of de heffingsambtenaar de kostenvergoeding in bezwaar te laag heeft vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de vastgestelde waardes en verhoging van de door de heffingsambtenaar vastgestelde kostenvergoeding voor bezwaar.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Vooraf en ambtshalve
4.1.
Bij de onder 1.5 vermelde brieven van 9 februari, 16 februari en 28 februari 2024 heeft (de gemachtigde van) belanghebbende verzocht om uitstel van de zitting van 25 april 2024.
Het hof heeft in dat wat (de gemachtigde van) belanghebbende heeft aangevoerd geen reden gevonden de zitting uit te stellen. De rechter in belastingzaken moet een uitstelverzoek inwilligen indien een partij daar tijdig om verzoekt en gewichtige redenen aanvoert waarom hij of zij niet aanwezig kan zijn op de dag die voor de zitting is vastgesteld. De rechter wijst zo’n verzoek alleen af als hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zo’n uitstel in de weg staan. Dit oordeel moet de rechter in zijn uitspraak motiveren. [2] Voor zover de rechter bij de beoordeling van een verzoek om uitstel van het onderzoek ter zitting andere handelingen en gedragingen van die partij betrekt, dient hij zich te beperken tot handelingen en gedragingen van die partij in de desbetreffende zaak en in zijn instantie. [3] Belanghebbende is bij brief van 8 februari 2024 uitgenodigd voor de zitting van 25 april 2024. De gemachtigde heeft in zijn brief van 9 februari 2024 verzocht om uitstel met als reden van verhindering “een verblijf in het -verre- buitenland” en dit niet onderbouwd met bewijsstukken. Het hof heeft de gemachtigde hierop gewezen bij brief van 15 februari 2024 en het uitstelverzoek afgewezen. De gemachtigde heeft bij brieven van 16 februari 2024 en 28 februari 2024 gereageerd op de brief van het hof en bewijsstukken overgelegd waaruit blijkt dat de gemachtigde op 14 februari 2024 - aldus ná ontvangst van de uitnodiging voor de zitting van 25 april 2024 en ná verzending van het eerste uitstelverzoek van 9 februari 2024 - opdracht heeft gegeven tot het boeken van een verblijf in Marbella van 21 april tot en met 30 april 2024. Bij deze stand van zaken is het hof van oordeel dat het belang van doorgang van de behandeling van deze zaak op zitting aan uitstel in de weg staat. Bij dit oordeel betrekt het hof dat het verlenen van uitstel tot onredelijke vertraging in het afwikkelen van de zaak zal leiden. De gemachtigde heeft, ondanks het expliciete verzoek van het hof daartoe, in zijn uitstelverzoeken geen (nieuwe) verhinderdata genoemd, zodat het eventuele doorplannen van de zaak op een nieuwe zitting onmogelijk was. Die omstandigheid maakt dat, indien het uitstelverzoek wordt ingewilligd, de behandeling van deze zaak onnodig lang zal stilliggen. Daarbij komt dat de gemachtigde in de afgelopen periode een grote hoeveelheid hoger beroepen en verzetzaken heeft ingediend, terwijl hij heeft aangegeven slechts zeer beperkt beschikbaar te zijn voor zittingen, hetgeen noodzaak heeft gegeven tot een efficiënte(re) behandeling hiervan door het hof. Het hof wijst het uitstelverzoek gelet op het voorgaande af. Dat belanghebbende op 8 april 2024, in een niet op deze zaken betrekking hebbende e-mail aan het hof, alsnog verhinderdata heeft doorgeven is geen reden voor een ander oordeel.
Ten aanzien van het geschil
(i) De WOZ-waarde
4.2.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [4] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.3.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [5]
4.4.
De door de heffingsambtenaar gebruikte huurcijfers, onderbouwd met gerealiseerde huurtransacties van vergelijkbare objecten, staan niet ter discussie. Het hof zal partijen hierin volgen.
4.5.
De bewijslast met betrekking tot de juistheid van de waardes van de onroerende zaken rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [6] De heffingsambtenaar heeft invulling gegeven aan de op hem rustende bewijslast door overlegging van de taxatierapporten van 25 januari 2022 (zie onder 2.5) en de toelichting daarop ter zitting van de rechtbank. Daarmee is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof in zijn bewijslast geslaagd, aangezien belanghebbende daar in hoger beroep slechts in algemene bewoordingen tegenover heeft gezet dat de waarde van de onroerende zaken op een lager bedrag moet worden vastgesteld. Naar het oordeel van het hof zijn de onroerende zaken, waarvan de marktcijfers zijn gebruikt om de vastgestelde waardes te onderbouwen, in voldoende mate vergelijkbaar, althans heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge geschillen, gelet op dat wat belanghebbende daar tegenin heeft gebracht. Van een coronakorting kan - zoals de rechtbank ook reeds terecht heeft overwogen - met een waardepeildatum van 1 januari 2020 geen sprake zijn. Datzelfde geldt - in de zin dat de rechtbank ook in zoverre terecht heeft overwogen dat - ten aanzien van dat wat belanghebbende heeft gesteld over de kapitalisatiefactor en het leegstandsrisico: de heffingsambtenaar heeft met de bottom-up methode voldoende onderbouwd. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht in het taxatierapport dat de inschatting van het leegstandsrisico berust op de Taxatiewijzer. Tijdens de zitting van de rechtbank heeft hij daaraan toegevoegd dat het ingeschatte leegstandsrisico van 20,5% veel hoger is dan de leegstand op de kantorenmarkt in de regio [plaats] op basis van permanente marktanalyse. De gehanteerde percentages komen het hof ook niet te laag voor. Belanghebbende heeft het percentage alleen in algemene zin betwist en geen argumenten aangevoerd op basis waarvan kan worden geconcludeerd dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde percentage te laag is. Het hof ziet daarom geen aanleiding om van een hoger percentage uit te gaan.
4.6.
Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waardes van de onroerende zaken aannemelijk heeft gemaakt. Dat wat belanghebbende heeft aangevoerd is van te weinig gewicht om twijfel te zaaien ten aanzien van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waardes van de onroerende zaken en de onderbouwing van die waardes. Bij dit alles dient te worden vastgesteld dat belanghebbende slechts algemene, niet nader met stukken onderbouwde stellingen heeft geponeerd.
(i) De kostenvergoeding in bezwaar
4.7.
Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar terecht de wegingsfactor 1 heeft gehanteerd. Dit betoog faalt. Voor de toepassing van artikel 7:15, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) is sprake van één bezwaar indien dit is gericht tegen in één geschrift opgenomen WOZ-beschikkingen. [7] Van vier of meer samenhangende zaken in de zin van het Bpb is daarom geen sprake. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om vanwege extra werkbelasting rekening te houden met een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van meer dan 1. Het hof ziet hiervoor evenmin aanleiding en bevestigt het oordeel van de rechtbank op dit punt.
Tussenconclusie
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De raadsheer,
A.S. van Middelkoop L.B.M. Klein Tank
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.