Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 22/01263
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 24 mei 2022, nummer ROE 21/2403, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het hof heeft een nieuwe machtiging opgevraagd, omdat de in hoger beroep overgelegde machtiging enkel zag op het instellen van bezwaar, beroep en verzet.
1.6.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
1.7.
De zitting heeft plaatsgevonden op 22 november 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] , [heffingsambtenaar 2] en [heffingsambtenaar 3] .
1.8.
Belanghebbende heeft tijdens de zitting, zonder bezwaar van de andere partij, een kopie van een factuur wegens het verstrekken van een kopie van de verklaring van erfrecht, een screenshot van de webpagina “woningwaardecalculator” en een nieuwe volmacht overgelegd.
1.9.
Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.
1.10.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De betreffende woning is een omstreeks 1994 gebouwde geschakelde woning van 572 m3. Tot de woning behoren een garage van 87 m3 en twee tuinhuizen. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 940 m2.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar de waardepeildatum op 1 januari 2020 vastgesteld op € 379.000.
2.3.
Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport – opgesteld op 28 oktober 2021 door taxateur [taxateur 1] en gecontroleerd door taxateur [taxateur 2] – overgelegd. In de bijbehorende waardematrix zijn de volgende – alle in [woonplaats] gelegen en geschakelde – referentiewoningen opgenomen:
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Verkoopdatum
20 november 2020
25 juni 2019
6 juli 2018
Inhoud
659 m3
439 m3
572 m3
Verkoopprijs
€ 475.000
€ 357.500
€ 330.000
Uit de waardematrix volgt een waarde op de waardepeildatum van € 379.167.
2.4.
Belanghebbende heeft een waardematrix voor de woning overgelegd, opgesteld door WOZ Kwadraat. In de waardematrix wordt uitgegaan van de in 2.3 genoemde referentiewoningen. Uit deze waardematrix volgt een waarde voor de woning van € 364.078.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot een waarde van de woning van € 364.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2]
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de WOZ-waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [3]
4.4.
Volgens belanghebbende is niet na te gaan hoe de door de heffingsambtenaar gebruikte indexeringspercentages tot stand zijn gekomen. Het gehanteerde indexeringspercentage voor het verkoopcijfer van [adres 4] van 15,5% is enkel gesteld en niet aangetoond of onderbouwd door de heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het indexeringspercentage voor het verkoopcijfer van [adres 4] 10,9% is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende een rapport van VastgoedPro en een screenshot van de webpagina “woningwaardecalculator” overgelegd. Volgens belanghebbende zijn de woning en [adres 4] identiek en moet aan deze referentiewoning grote waarde worden toegekend.
4.5.
Volgens de heffingsambtenaar is het indexeringspercentage dat belanghebbende hanteert onvoldoende onderbouwd, omdat VastgoedPro geen WOZ-gerelateerde bron is. De gemeente volgt de landelijke wet- en regelgeving op het gebied van de Wet WOZ met de daarbij geldende richtlijnen. Met inachtneming van het voorgaande wordt de marktanalyse uitgevoerd. Deze marktanalyse is nauwkeuriger en zorgvuldiger dan de indexering van VastgoedPro. Tevens wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van meerdere verkoopcijfers en zodoende is niet alleen het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 4] relevant, aldus de heffingsambtenaar.
4.6.
De rechtbank heeft over de geschiktheid van de referentiewoningen als volgt overwogen (waarbij de heffingsambtenaar als verweerder wordt aangeduid):
“10. De rechtbank overweegt dat indien gebruik wordt gemaakt van de methode van systematische vergelijking, in een geval als de onderhavige zaak, waarin een vrijwel identiek buurpand rond de waardepeildatum is verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de door tussen niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde verkoopprijs voor dit vrijwel identieke buurpand. Het verkoopcijfer van een vrijwel identiek buurpand is daarmee van doorslaggevend belang. Gelet hierop moeten in deze zaak, waar sprake is van het vrijwel identieke buurpand [adres 4] , de verkoopcijfers van de referentiepanden [adres 2] en [adres 3] voor de vraag of verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt buiten beschouwing blijven.”
Het hof acht deze overweging van de rechtbank juist, op goede gronden gegeven en maakt deze tot de zijne.
4.7.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat het door hem gehanteerde indexeringspercentage van 15,5% voor de herleiding van het verkoopcijfer van [adres 4] naar de waardepeildatum niet te hoog is. In tegenstelling tot de beroepsfase heeft belanghebbende in hoger beroep wel het indexeringspercentage van 10,9% onderbouwd door het rapport van VastgoedPro en een screenshot van de webpagina “woningwaardecalculator” te overleggen. Gelet op deze gemotiveerde betwisting is de enkele verklaring van de heffingsambtenaar op de zitting over de totstandkoming van het door hem gebruikte indexeringspercentage onvoldoende om aannemelijk te maken dat het indexeringspercentage van 15,5% niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft deze stelling immers niet kunnen onderbouwen met gegevens. Aangezien de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat het indexeringspercentage niet te hoog is vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar tevens niet aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde prijs per eenheid van € 476 voor [adres 4] niet te hoog is vastgesteld.
Het voorgaande brengt mee dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de woning van € 379.000 niet te hoog is.
4.8.
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is.
4.9.
Het hof oordeelt dat belanghebbende met het door haar overgelegde rapport van VastgoedPro en de screenshot van de webpagina “woningwaardecalculator” aannemelijk heeft gemaakt dat het indexeringspercentage van 10,9% voor de herleiding van het verkoopcijfer van [adres 4] niet te laag is. Uitgaande van het verkoopcijfer van € 330.000 en een indexeringspercentage van 10,9% moet de prijs per eenheid voor de [adres 4] worden vastgesteld op € 451. Aangezien de woning en [adres 4] (vrijwel) identiek zijn, heeft belanghebbende tevens de prijs per eenheid van de woning van € 451 aannemelijk gemaakt.
4.10.
Naast het indexeringspercentage hebben partijen een verschillende prijs per eenheid voor de garage gehanteerd. Belanghebbende gaat uit van een prijs per eenheid van € 180 en de heffingsambtenaar gaat uit van een prijs per eenheid van € 188. In de waardematrix van de heffingsambtenaar wordt voor de garage bij de woning en [adres 4] een prijs per eenheid van € 188 gehanteerd en voor de garage bij [adres 2] en [adres 3] een prijs per eenheid van € 180. De heffingsambtenaar heeft geen toereikende verklaring gegeven voor dit verschil. Het hof gaat derhalve uit van een prijs per eenheid voor de garage van € 180.
4.11.
De overige gegevens van de woning en [adres 4] zijn blijkens de matrices van partijen niet in geschil. Partijen gaan immers voor het overige uit van dezelfde gegevens. Het hof oordeelt op grond van het voorgaande dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 364.000 niet te laag is.
Tussenconclusie
4.12.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.13.
De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 49 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
Ten aanzien van de kosten van bezwaar en de proceskosten
4.14.
Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar door de heffingsambtenaar, de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.15.
Naar het oordeel van het hof zijn de kosten voor de verklaring van erfrecht geen kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, omdat deze kosten niet worden genoemd in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna Bpb), waarin uitputtend is bepaald welke kosten voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de kosten ten bedrage van € 60,50 inclusief 21% btw voor het opstellen van de verklaring van erfrecht door de notaris niet voor vergoeding in aanmerking komen.
4.16.
Het hof stelt de kosten van het bezwaar op 2 (punten) [4] x € 296 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 592.
4.19.
Niet gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Bpb heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de woning op € 364.000;
- vermindert de aanslag OZB evenredig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 185 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 592;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.348.
De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De griffier, De raadsheer,
E. Royakkers T.A. Gladpootjes
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.