ECLI:NL:GHSHE:2023:2300

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 21/01619

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende],

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 november 2021, nummer SHE 21/195, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.6.

De zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [taxateur 1] (taxateur) en, namens de heffingsambtenaar, [taxateur 2] (taxateur) en [heffingsambtenaar] .

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak in 2020 binnen haar bedrijfsuitoefening als dagopvangverblijf voor kinderen. De onroerende zaak bestaat uit een dagverblijf gebouwd in 1971 van ca. 516 m2, een dagverblijf gebouwd in 1994 van ca. 196 m2
,een dagverblijf gebouwd in 1997 van ca. 77 m2 , een fietsenstalling met berging gebouwd in 1971 van ca. 31 m2 en een schoolplein uit 1971 groot ca. 350 m2. Het perceel is 2.650 m2.

2.2.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 466.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiekaart overgelegd, opgesteld door [taxateur 2] . De waarde is getaxeerd op € 594.486. Daarbij is uitgegaan van de archetypen O184PL12, kinderdagverblijf, plat dak, gemiddelde afwerking 1966-1985, en O185P1-12, kinderdagverblijf, plat dak, gemiddelde afwerking 1986-00, te vinden in de Taxatiewijzer Onderwijs, I3001130, betontegels (dik 40 mm met banden), te vinden in de `Taxatiewijzer en kengetallen Deel 26 Algemene kengetallen waardepeildatum 1 januari 2019' (de Taxatiewijzer Algemene kengetallen) en X5800552, fietsenstalling/rokersoverkapping, te vinden in de `Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 2, Defensie waardepeildatum, 1 januari 2019' (de Taxatiewijzer Defensie). Van het perceel is 1.640 m2 aangemerkt als grond bij niet-woning en 1.010 m2 als extra grond.

2.4.

In de taxatiekaart gaat de heffingsambtenaar bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten behoeve van de technische veroudering uit van de volgende restwaarden uit de taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de taxatiewijzer):

Ruwbouw: 27%
Afbouw: 22%
Installaties: 17%

2.5.

Belanghebbende heeft op 24 maart 2023 een rapport ‘restwaarde dagverblijven’, opgesteld door [A] , ingebracht. In dit rapport worden transacties van zes dagverblijven geanalyseerd. De restwaarden variëren volgens dit rapport tussen de 0 en 14,3%.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de correctie wegens technische veroudering is uitgegaan van een te hoge restwaarde.

3.2.

Op de zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden getaxeerd op € 508.000. De heffingsambtenaar gaat niet meer uit van verlenging van de gemiddelde levensduur.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de WOZ-waarde op € 335.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat in dit geval de waarde van de onroerende zaak, moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.^[1]Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt onder meer rekening gehouden met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische veroudering. De technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde.^[2]

4.2.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3.

De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 31 januari 2020^[3]en 23 oktober 2020^[4]nadere regels gegeven voor de waardering van incourante onroerende zaken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van taxatiewijzers als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Verder geldt dat, indien partijen de richtsnoeren van een of meer taxatiewijzers als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard en partijen van bepaalde kengetallen in de taxatiewijzer(s) afwijken, de partij die afwijkt de gronden voor deze afwijkingen moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.

Restwaarde

4.4.

De heffingsambtenaar is uitgegaan van de restwaarden uit de taxatiewijzer. Volgens de heffingsambtenaar is er geen reden om daarvan af te wijken, omdat bij de onroerende zaak sprake is van redelijk onderhoud, gezien de bouw en het gebruik niets een voortdurend gebruik in de weg staat en er legio mogelijkheden zijn voor een alternatief gebruik. Daarom heeft de heffingsambtenaar gekozen voor restwaarden die gelijk zijn aan het gemiddelde van de bandbreedte van de taxatiewijzer.

4.5.

Belanghebbende bestrijdt de restwaarden uit de taxatiewijzer en stelt dat die percentages niet zijn onderbouwd door middel van marktcijfers. Verder wijst belanghebbende op het door haar ingebrachte rapport (zie 2.5) en stelt zich op het standpunt dat de restwaarde niet hoger kan zijn dan 10%.

4.6.

Zoals het hof hiervoor in 4.3 heeft overwogen heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het algemeen gebruik kan worden gemaakt van de taxatiewijzers als partijen de uitgangspunten daarvan hebben aanvaard. Het hof stelt vast dat in dit geval beide partijen uitgaan van de taxatiewijzer. De heffingsambtenaar is voor de restwaarde aangesloten bij (de gemiddelden van) de restwaarden conform de taxatiewijzer. Het is daarom aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat van deze percentages moet worden afgeweken en moet worden uitgegaan van een percentage van 10%. Met de algemene stelling dat de percentages in de taxatiewijzer niet zijn onderbouwd maakt belanghebbende niet aannemelijk dat voor de restwaarde een percentage van 10% moet worden gehanteerd.

4.7.

Belanghebbende heeft met het rapport (zie 2.5) evenmin aannemelijk gemaakt dat van de taxatiewijzer moet worden afgeweken. Belanghebbende heeft weliswaar voorbeelden genoemd, waarbij de door haar becijferde restwaarde lager is dan (de laagste waarden van de bandbreedten van) de taxatiewijzer, maar dat wil nog niet zeggen dat voor het onderhavige dagverblijf een lagere restwaarde geldt dan waar de taxatiewijzer vanuit gaat. De taxatiewijzer is gebaseerd op een groot aantal transacties en daaruit zijn bepaalde bandbreedten gedestilleerd. Dat belanghebbende in staat is om een beperkt aantal gevallen te (be)noemen dat afwijkt van de gemiddelden van een groot aantal transacties is van onvoldoende gewicht om af te wijken van de taxatiewijzer, nog daargelaten dat de berekeningen van de restwaarden in dit rapport op de zitting door de heffingsambtenaar gemotiveerd zijn betwist. Belanghebbende heeft voorts geen gronden aangevoerd waaruit volgt dat specifiek voor het onderhavige dagverblijf van die bandbreedten moet worden afgeweken.

Tussenconclusie

4.8.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.9.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.10.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, C.W.M.M. Verkoijen en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van A. Muller, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

A. Muller L.B.M. Klein Tank

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.