Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 21/00401
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende],
wonend in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 20 januari 2021, nummer SHE 19/3165, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de WOZ-waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting Eigenaar niet-woning en Gebruiker niet-woning voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken, gedateerd 3 en 9 januari 2022, ingediend. De stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
1.6.
De zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 14 januari 2022 door middel van een Skype-verbinding. Op de zitting zijn belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [registertaxateur] (registertaxateur), verschenen en gehoord.
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
De onroerende zaak betreft een melkveebedrijf met een bedrijfswoning. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het melkveebedrijf bestaat uit twee ligboxenstallen, twee silo’s, een melkstal, een jongveestal, twee mestkelders en een berging. Van het perceel is 5.900 m2 als grond bij niet-woning, 850 m2 als grond bij de bedrijfswoning en 750 m2 als bestrating in de waardebepaling betrokken. De bedrijfswoning heeft een inhoud van 749 m3 en beschikt over dakkapellen, een voorraadkelder en een aangebouwde garage.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-beschikking de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 431.000, voor het jaar 2019.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde verwezen naar een taxatierapport van 27 augustus 2020 van taxateur [taxateur] . De waarde is daarin per de peildatum bepaald op € 439.000. Bij deze waardebepaling is gebruik gemaakt van gegevens verkregen bij een inpandige opname op 2 juni 2016.
2.4.
In het taxatierapport is de volgende specificatie opgenomen in de tabel ‘Geregistreerde delen’:
2.5.
In het taxatierapport is de volgende specificatie opgenomen in de tabel ‘Heffingsmaatstaf gebruik’:
In het taxatierapport is aldus een bedrag van € 274.160 aan woondelen van de onroerende zaak toegerekend en een bedrag van € 165.315 aan niet-woondelen.
2.6.
In de WOZ-beschikking is bij de aanslag onroerendezaakbelasting Gebruiker niet-woning (de niet-woondelen) een waarde vermeld van € 157.000.
2.7.
De Verordening op de heffing en invordering van onroerendezaakbelastingen 2019 van de gemeente [gemeente] vermeldt het volgende:
“Artikel 5 Belastingtarieven Pro
1. Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf
a. de gebruikersbelasting:
voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen: 0,21894%
b. bij de eigenarenbelasting:
1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,09824%
2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen 0,28982%.”
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en of de aanslagen onroerendezaakbelasting terecht en tot de juiste bedragen zijn vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 330.000, tot vermindering van de waarde van de niet-woondelen tot € 118.000, tot vernietiging van de aanslag onroerendezaakbelasting Gebruiker niet-woning en verlaging van de aanslag onroerendezaakbelasting Eigenaar niet-woning, tot toekenning van een proceskostenvergoeding en een vergoeding van wettelijke rente.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
WOZ-waarde
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Als waarde geldt daarbij de waarde in het economische verkeer die wordt vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode als genoemd in artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De waarde kan ook op andere manieren worden bepaald, als dit maar leidt tot de waarde zoals in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is omschreven. [2]
4.3.
Uit het taxatierapport van taxateur [taxateur] volgt dat de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald met behulp van de op de peildatum geldende taxatiewijzer Agrarische gebouwen en taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. Voor een waardering volgens deze taxatiewijzers geldt, dat ze zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en dus een invulling geven aan de vergelijkingsmethode. Het hof acht de waardering met de taxatiewijzers bruikbaar als de gegevens uit de taxatiewijzers zoveel mogelijk worden herleid naar plaatselijke omstandigheden. De heffingsambtenaar heeft daaraan uitvoering gegeven door ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers te overleggen van drie agrarische objecten in de regio, namelijk [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] .
4.4.
De bewijslast met betrekking tot de WOZ-waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.5.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting, heeft voldaan aan de bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de gebruikte methode voor de vaststelling van de WOZ- waarde niet betwist en het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de in de taxatiewijzers gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast heeft belanghebbende zelf geen taxatierapport overgelegd of een onderbouwing gegeven van de door hem bepleite WOZ-waarde van € 330.000.
4.6.
Het hof zal hierna de - samengevatte - beroepsgronden van belanghebbende over de vastgestelde WOZ-waarde bespreken.
4.6.1.
Bij de waardebepaling zijn diverse correcties toegepast, zie onder 2.4 hiervoor. Belanghebbende stelt dat ten onrechte alleen correcties zijn aangebracht op de waarde van de grond en niet op die van de opstallen. Verder mist hij correcties met betrekking tot het bestemmingsplan en de ligboxenstallen. De correctie voor de ligging van € 50.000 acht belanghebbende te gering, onder verwijzing naar de hogere correctie voor het jaar 2020.
4.6.2.
Het hof stelt vast dat de WOZ-waarde is gecorrigeerd vanwege niet aanwezige uitbreidingsmogelijkheden (verkleind bouwblok), ligging, sloopkosten van de bijgebouwen en kosten voor opruimen van asbest. Voor verdere correcties ziet het hof geen aanleiding. Belanghebbende heeft overigens ook niet nader met bewijsstukken onderbouwd dat sprake zou moeten zijn van meer of hogere correcties. De heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat de correctie van € 50.000 betrekking heeft op ligging, maar ook op bestemming (agrarisch met dubbelbestemming archeologie). Bij de ligboxenstallen is uitgegaan van de kwaliteit ondergemiddeld, zie onder 2.4 hiervoor “Kw. 2”, waarin al een afwaardering ligt besloten. De stelling van belanghebbende dat geen correcties zijn aangebracht op de waarde van de opstallen is onjuist, gelet op de toegepaste correcties voor asbest en het slopen van bijgebouwen. Verder maakt het niet uit dat in een later jaar een hogere correctie voor ligging is toegepast, omdat iedere waarderingsronde op zich staat. Het gaat om de bepaling van de waarde in het economisch verkeer op de peildatum aan de hand van in dit geval taxatiewijzers en de transactiecijfers van drie vergelijkingsobjecten. Die waarde en de daarop toegepaste correcties zijn in zoverre niet vast, maar juist variabel aangezien ze meebewegen met de markt om te bereiken dat de juiste waarde in het economische verkeer wordt bepaald.
4.6.3.
Belanghebbende stelt dat de werktuigenberging en erfverharding te hoog zijn gewaardeerd, vanwege de slechte staat daarvan. Bij de werktuigenberging en erfverharding is in de taxatie een onderhoudsniveau van ondergemiddeld en ver ondergemiddeld gehanteerd. Voor een verdere afwaardering, zoals belanghebbende wil, ziet het hof geen aanleiding mede gelet op het feit dat een nadere onderbouwing met bewijsstukken van het standpunt van belanghebbende ontbreekt.
4.6.4.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de dakkappellen van de bedrijfswoning in mindering gebracht moet worden op de WOZ-waarde. Die dakkapellen zijn echter, in tegenstelling tot dat wat belanghebbende meent, reeds op nihil gewaardeerd, zie onder 2.4 hiervoor (code 1310).
4.6.5.
Overigens overweegt het hof dat de WOZ-waarde mede is gebaseerd op verkopen van vergelijkbare agrarische objecten, waarvan belanghebbende de bruikbaarheid ter nadere ondersteuning van de waarde niet heeft betwist. Het voorgaande brengt met zich dat diverse waardedrukkende invloeden die belanghebbende noemt, al in de waarde zijn verdisconteerd aangezien ervan moet worden uitgegaan dat diezelfde waardedrukkende invloeden in vergelijkbare mate het geval zijn voor de vergelijkingsobjecten, althans belanghebbende heeft zich niet op het standpunt gesteld dat dat niet het geval is.
4.7.
De conclusie is dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Onroerendezaakbelasting gebruiker
4.8.
Op grond van artikel 220, aanhef en letter a, Gemeentewet, kan belasting worden geheven van degene die een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, gebruikt. In artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient als de WOZ-waarde die is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (de woondelen).
4.9.
Voor de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, komt het er op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de woondelen. Is daaraan voldaan, dan wordt de hele onroerende zaak als woning aangemerkt, met als gevolg het niet heffen van onroerendezaakbelasting ten aanzien van het gebruik. [3]
4.10.
Belanghebbende stelt dat de correcties niet juist verdeeld zijn over woondelen en niet-woondelen. Van de correcties van € 50.000 voor de ligging en € 15.000 voor een verkleind bouwvlak, is volgens belanghebbende ten onrechte € 40.000 aan de woondelen toegerekend. Belanghebbende stelt dat de waarde van de niet-woondelen vastgesteld dient te worden op € 118.000 en de waarde van de woondelen op € 313.000, waardoor meer dan 70% van de totale waarde is toe te rekenen aan de woondelen. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende verwezen naar de ambtshalve gegeven beschikkingen voor de jaren 2016 en 2017, waarin de aanslag onroerendezaakbelasting Gebruiker niet-woning is vernietigd en de aanslag onroerendezaakbelasting Eigenaar niet-woning is verlaagd naar het woningtarief.
4.11.
Belanghebbende heeft er op gewezen dat voor de jaren 2015 tot en met 2018 een andere verdeling van de correcties en een andere verhouding tussen woondelen en niet-woondelen gold dan voor 2019. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat er tot en met 2018 fouten zijn gemaakt die er toe hebben geleid dat is uitgegaan van een woning.
De heffingsambtenaar heeft de jaren vanaf 2013 onlangs opnieuw bekeken en dit heeft geleid tot de ambtshalve beschikkingen over 2016 en 2017.
4.12.
Het hof begrijpt partijen zo dat de heffingsambtenaar met de ambtshalve beschikkingen heeft willen tegemoetkomen aan belanghebbende. Bij belanghebbende hebben deze beschikkingen juist tot verwarring geleid, omdat een tegenstelling is ontstaan tussen de jaren tot en met 2018, toen de onroerende zaak als woning werd aangemerkt, en de jaren daarna.
4.13.
Bij het bepalen van de WOZ-waarde staat ieder jaar op zich. Ten aanzien van de verdeling van de correcties van € 50.000 en € 15.000, heeft de heffingsambtenaar ter zitting uitgelegd dat de correcties verhoudingsgewijs zijn verdeeld over de woondelen en niet-woondelen. Vast staat dat de bedrijfswoning en de daarbij behorende grond, inclusief dakkapellen, voorraadkelder en garage de woondelen zijn.
4.14.
Belanghebbende heeft gesteld dat de correcties op de woondelen lager moeten zijn en de waarde van de woondelen (daarom) hoger is.
4.15.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport ingebracht, waarin de onroerende zaak (in totaal) op een hoger bedrag is getaxeerd, met een iets andere verdeling tussen woondelen en niet-woondelen. Het hof beschouwt de WOZ-waarde en de onderverdeling daarvan in het taxatierapport als onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde.
4.16.
Wat betreft de verdeling tussen woondelen en niet-woondelen ziet het hof geen reden om af te wijken van de door de heffingsambtenaar beschikte verdeling. Gelet hierop en gelet op het feit dat de woondelenvrijstelling niet hoger kan zijn dan de waarde van de woondelen die is begrepen in de WOZ-waarde, handhaaft het hof de waarde van de woondelen op € 274.000. [4]
4.17.
De conclusie is dat aan belanghebbende terecht de aanslag onroerendezaakbelasting Gebruiker niet-woning is opgelegd, met toepassing van het juiste tarief. Omdat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak niet een te hoge waarde heeft vastgesteld, is de aanslag onroerendezaakbelasting Eigenaar niet-woning ook naar de juiste waarde, met toepassing van het juiste tarief, vastgesteld.
Verzoek om schadevergoeding (wettelijke rente)
4.18.
Belanghebbende vraagt om een vergoeding van de in verband met deze zaak geleden schade, [5] waarvan hij de omvang vaststelt op de wettelijke rente.
4.19.
Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat hij zulke schade heeft geleden of zal lijden.
4.20.
Het hof acht daarom geen termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar tot vergoeding van door belanghebbende geleden schade.
Tussenconclusie
4.21.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.22.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.23.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, P. Fortuin, en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.