ECLI:NL:GHSHE:2022:3881

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 21/00660

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 25 maart 2021, nummer AWB 20/2439, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) per waardepeildatum 1 januari 2019 is vastgesteld op € 204.000 (hierna: de beschikte waarde). Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing (gebouwd) voor het jaar 2020 bekendgemaakt (hierna: de aanslagen).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikte waarde – en naar het hof verstaat: de aanslagen – gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 28 september 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning bestaat uit een woningdeel (536 m³) dat rond 1908 en 1941 is gebouwd, met daarbij een kelder, een dakkapel en drie delen die partijen beiden kwalificeren als bergingen (totaal 999 m³). De woning is gelegen op een perceel van 545 m². Deze objectkenmerken worden hierna aangeduid als de ‘juiste objectkenmerken’.

2.2.

De heffingsambtenaar is bij de bepaling van de beschikte waarde uitgegaan van onjuiste objectkenmerken in die zin dat ze gedeeltelijk afwijken van de juiste objectkenmerken. Voor het woningdeel is uitgegaan van 777 m³ (dus: 241 m³ te veel) en voor de bergingen is uitgegaan van een totale inhoud van 685 m³ (dus: 314 m³ te weinig).

2.3.

Belanghebbende heeft in bezwaar tegen de WOZ-beschikking gewezen op de onjuistheid van de objectkenmerken en daarbij objectkenmerken genoemd die overeenkomen met de juiste objectkenmerken. Belanghebbende heeft daarbij ook gewezen op twee eerdere brieven uit 2019 waarin hij melding heeft gemaakt dat onjuiste objectkenmerken worden gehanteerd.

2.4.

In de uitspraak op bezwaar is onder meer vermeld dat de inhoud van de woning opnieuw is berekend aan de hand van de bouwtekening en dat uit deze herberekening is gebleken dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de juiste bruto-inhoud (m³).

2.5.

De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in beroep opgemerkt dat een heronderzoek door de WOZ-taxateur heeft plaatsgevonden en dat daarbij informatie is gebruikt uit de in- en uitpandige opname van de woning door een WOZ-taxateur op 30 januari 2019 in het kader van de bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2018. Het verweerschrift vermeldt de juiste objectkenmerken. Bij het verweerschrift is een taxatierapport gevoegd met als datum 2 februari 2021 (hierna: het taxatierapport), opgemaakt door de taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur). Het taxatierapport gaat uit van de juiste objectkenmerken en is onder meer gebaseerd op de opname op 30 januari 2019. De taxateur waardeert de woning op € 239.000 op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Onderdeel van het taxatierapport is een matrix waarbij de getaxeerde waarde wordt onderbouwd aan de hand van de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten.

2.6.

Bij de WOZ-beschikking voor het jaar 2021 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 205.000. Daarbij is de heffingsambtenaar uitgegaan van de onjuiste – in 2.2 vermelde – objectkenmerken. Bij uitspraak op bezwaar is de WOZ-waarde voor het jaar 2021 verminderd tot € 172.000, hetgeen lager is dan het bedrag van € 191.000 dat belanghebbende in bezwaar noemde als maximum WOZ-waarde. De uitspraak op bezwaar geeft de volgende motivering voor de vermindering:

“03. (…) Naar aanleiding van uw bezwaarschrift hebben we de inhoud van uw woning opnieuw berekend aan de hand van de bouwtekening. Uit deze herberekening is gebleken dat we bij de waardebepaling zijn uitgegaan van een onjuiste bruto-inhoud (m³). Dit hebben we nu aangepast.

04. Bij de hertaxatie hebben we geconstateerd dat we uitgegaan zijn van de verkeerde gegevens over de bijgebouwen. Dit hebben we nu aangepast.

05. Dat er bij de waardebepaling geen dan wel in onvoldoende mate rekening is gehouden met de ligging van de woning en eventueel daarmee samenhangende overlast, is niet juist. In de verrichte marktanalyse, gebaseerd op alle relevante werkelijke verkoopprijzen, is zorgvuldig rekening gehouden met alle waardedrukkende factoren die van toepassing zijn. Daarnaast is gebleken dat ook ten opzichte van vergelijkbare panden de waarde in de juiste verhouding staat.”

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 171.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Voor toepassing van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.^[2]

4.2.

De waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[3]

4.3.

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing gewezen op het taxatierapport.

Belanghebbende heeft gesteld dat hij de modelmatige wijze waarop de beschikte waarde bij de totstandkoming van de WOZ-beschikking is berekend als zodanig niet bestrijdt (hierna: de modelmatige methode), dat hij het alleen niet eens was met de gebruikte objectkenmerken, en dat de WOZ-waarde lager is dan de beschikte waarde als deze wordt bepaald op basis van de modelmatige methode en de juiste objectkenmerken. Belanghebbende stelt ook dat hij de modelmatige methode een meer geschikte methode vindt dan de vergelijkingsmethode die de taxateur gebruikt. Verder heeft belanghebbende diverse kanttekeningen geplaatst bij de wijze waarop de taxateur tot de getaxeerde waarde is gekomen op basis van de vergelijkingsmethode.

4.4.

Belanghebbende heeft zich erover beklaagd dat, hoewel hij al eerder erop had gewezen dat onjuiste objectkenmerken zijn geregistreerd en worden gebruikt, ook bij de onderhavige WOZ-beschikking weer van die onjuiste objectkenmerken was uitgegaan en dat zelfs bij de uitspraak op bezwaar daarin geen verandering was gekomen. Belanghebbende heeft verklaard dat hij daarom in beroep is gegaan omdat hij niet wist hoe hij anders voor elkaar moest krijgen dat de juiste objectkenmerken zouden worden geregistreerd en gebruikt.

Het hof is van oordeel dat deze klacht – die in wezen (ook) een beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel inhoudt – slaagt, in elk geval voor zover het gaat om de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar gaat uiteindelijk pas uit van de juiste objectkenmerken in zijn verweerschrift in beroep. Uit dat verweerschrift blijkt niet dat de heffingsambtenaar die juiste objectkenmerken heeft gebaseerd op andere informatie dan die welke al beschikbaar was ten tijde van de uitspraak op bezwaar, namelijk de bouwtekening, de informatie van belanghebbende en de informatie die de WOZ-taxateur heeft verzameld bij de opname van de woning op 30 januari 2019. Met betrekking tot de bouwtekening is bovendien opmerkelijk dat deze geen aanleiding gaf tot aanpassing van objectkenmerken bij de bestreden uitspraak op bezwaar (zie 2.4), terwijl diezelfde bouwtekening daartoe wel aanleiding gaf bij de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2021 (zie 2.6).

Het hof acht voorts aannemelijk dat belanghebbende nadeel heeft geleden door de onzorgvuldige behandeling in de bestuurlijke fase. Belanghebbende heeft in hoger beroep gemotiveerd gesteld dat indien wordt uitgegaan van de juiste objectkenmerken, de modelmatige methode zou leiden tot een lagere waarde dan de beschikte waarde. Belanghebbende heeft – in de kern – gesteld dat het effect van enerzijds een neerwaartse correctie van de inhoud van de woning (aanvankelijk 241 m³ te hoog) en anderzijds een opwaartse correctie van de inhoud van de bergingen (aanvankelijk 314 m³ te weinig) (vgl. 2.2), per saldo leidt tot een lagere waarde. Belanghebbende heeft daarbij een berekening ingebracht gebaseerd op zijn veronderstellingen van de – voor hem onbekende – bij de modelmatige methode gebruikte parameters. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep daarop niet gereageerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het hof, desgevraagd, wel een reactie gegeven. Deze hield in dat hij dacht dat er een hogere waarde uit zou zijn gekomen. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar daarvoor geen concrete, navolgbare, motivering gegeven. Nog daargelaten dat de stelling van belanghebbende dus onvoldoende gemotiveerd is betwist door de heffingsambtenaar, acht het hof die stelling ook aannemelijk. Daarbij is in aanmerking genomen dat aannemelijk is dat de zogenoemde kubiekemeterprijs voor het woningdeel substantieel hoger is dan die voor de bergingen. Opmerking verdient dat de heffingsambtenaar niet heeft bestreden dat indien bij de uitspraak op bezwaar wel een herwaardering had plaatsgevonden met gebruikmaking van de juiste objectkenmerken, deze herwaardering zou hebben plaatsgevonden op basis van een modelmatige methode en niet op basis van een taxatie. Zowel dit laatste als het oordeel dat aannemelijk is dat de objectkenmerk-correcties per saldo tot een waardeverlaging leiden (uitgaande van de modelmatige methode), vindt overigens steun in de uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2021 (zie 2.6).

4.5.

Het hof acht het, in de bijzondere omstandigheden van dit geval, passend om aan de schending van het zorgvuldigheidsbeginsel het rechtsgevolg te verbinden dat – zoals belanghebbende bepleit – uitgegaan moet worden van een vaststelling van de WOZ-waarde op basis van de modelmatige methode. Daarbij is in aanmerking genomen dat de uitspraak op bezwaar is gedaan uitgaande van onjuiste objectgegevens, terwijl belanghebbende in bezwaar op de onjuistheid had gewezen én de heffingsambtenaar ook al beschikte over de juiste objectgegevens (vgl. 4.4, tweede alinea). Het hof acht het genoemde rechtsgevolg passend omdat het aannemelijk is dat indien wel zorgvuldig was gehandeld in de bezwaarfase, de WOZ-waarde was verlaagd (zie 4.4, derde alinea). Dit rechtsgevolg brengt mee dat niet toegekomen wordt aan de beoordeling van het taxatierapport.

Nu aannemelijk is dat, uitgaande van de juiste objectgegevens, de modelmatige methode leidt tot een waarde die lager is dan de beschikte waarde, verschuift de bewijslast naar belanghebbende. In hoger beroep heeft belanghebbende verschillende waarden bepleit, variërend van ruim € 178.000 in het hogerberoepschrift tot (uiteindelijk) € 171.000 (ter zitting). Belanghebbende is voor geen van deze waarden in de bewijslast geslaagd. Belanghebbende heeft allerlei berekeningen gemaakt, veelal afgeleid uit de beschikte waarde en mede aan de hand van zijn veronderstellingen over de gebruikte parameters in de modelmatige methode, maar dat is onvoldoende om in de bewijslast te slagen. Dat deze berekeningen mathematisch te volgen zijn en dat ook zijn gedachtegang goed te volgen is, maakt dat niet anders.

Bij gebrek aan gegevens over de modelmatige methode, zal het hof de waarde van de woning ‘in goede justitie’ vaststellen. Het hof stelt de waarde schattenderwijs vast op € 180.000. Voor de duidelijkheid merkt het hof op dat hier geen berekening aan ten grondslag ligt maar dat sprake is van een schatting.

4.6.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht en de proceskosten

4.7.

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 134, dus in totaal € 182, te vergoeden. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten. Het hof stelt deze tegemoetkoming, gelet op het verzoek van belanghebbende, vast op de reiskosten van belanghebbende, zijnde twee maal € 19,45 (adres belanghebbende - ’sHertogenbosch, berekend uitgaande van reis per openbaar vervoer tweede klas).

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
verklaart het beroep bij de rechtbank gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de woning op € 180.000;
vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
draagt de heffingsambtenaar op om aan belanghebbende het betaalde griffierecht van, in totaal, € 182 te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 38,90.

De uitspraak is gedaan door M.R.T. Pauwels, voorzitter, P.C. van der Vegt en V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

M.M. Stassen-Kanters M.R.T. Pauwels

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.